長期ローン、銀行で行くか、フラットで行くか

[らら]

銀行35年固定とフラット35だったら、どっちを選ぶか迷っています。

具体的に考えているのは
・三菱東京UFJのキャンペーン（超金利）1月の金利2.8%
・フラット35（三菱東京UFJ）1月の金利2.89%

フラットは8月に申込み済で当初5年0.3%優遇GETのため、金利だけ見ると、
ほぼどちらでも、という感じですが、諸費用は？
とかいろいろ考えて悩んでおります。

皆さんならどうされますか？

[36: 匿名さん]

新住所での登記なら、住所変更登記必要ないと思いますが、どこの金融機関ですか？
うちは、フラットですが、新住所での登記との事でしたので、住所変更の話はありません。
これも、デベと金融機関次第なのかな？

[37: 33]

36さん

遅れてスミマセン。

SBIでデベロッパーは藤和不動産です。

36さんは住所変更の話なしですか。
私ももう一度藤和にきいてみよう。

この手の細かい諸費用って本当に良く分からないです（笑）。

[38: 36]

SBIって所は、一緒。じゃあ、フラットの住所変更は、デベロッパー次第って事になりますね。
引渡し日、融資実行日、つなぎ融資の有無も関係するのかな？
うちは、融資実行が引渡しの１９日後、つなぎ融資はありません。

[39: 33]

36さん

融資実行が引渡しの19日後でつなぎ融資無しですか！
ますますわからなくなりました。

うちは5日後でつなぎ融資は発生するそうです。その際は2万円の印紙代と他少々掛かると言われました。

ん〜…。

でも情報ありがとうございました。

[40: 匿名さん]

フラットか銀行か、迷っている一人です。
今のところ、銀行の超長期に傾きつつあるのですが、ひとつ気になる点が・・。

以前読んだ本の中で、銀行のローン契約書には，免責条項として
「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性があるというのです。

実際に銀行担当者にも確認してみましたが、「銀行はあらゆる場面を想定して、免責条項をいれてあります。
しかし、本当にそんなことがおきたら、暴動になるだろう。」と言ってました。

こういったことって、ありえるのでしょうか？
この点では、フラットのほうが安心なのでしょうか。

[41: 匿名さん]

「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性がある

これは当然といえば当然のこと。悪意あるものではありません。
ローンを選ぶ際には、こんなことは選考基準に入れない方がいいですよ。

[42: 匿名さん]

↑
気にしなくていいのですね。
ありがとうございました。

[43: 匿名さん]

ここって生命保険込みで金利も低いですが、
何かデメリットってあるんですかね？
http://www.chushin.co.jp/kariru/hotsmile.htm

[44: 匿名さん]

>>43 長期金利安いですね？2.65％で団信込みですよね？これで支払いミックスが出来れば最強かと思いますが、どうなんですかね？？

[45: 匿名さん]

>>40
「市場金利の大幅な変動があった場合には・・」って
バブル時の超高金利で長期ローンを組んだ人は
この低金利時代には銀行が利息を下げてくれたのだろうか・・。

下げていないんだったら上げることもないんじゃない？って思うよね。

[46: 匿名さん]

フラット35の2月の実行金利が、下がったね！
1月の実行にしなくて大正解。

[47: 匿名さん]

>>46 もう出たのですか？超長期金利はどうなるのかな〜

[48: 匿名さん]

東三で長期ローンを組もうとしています。
銀行の担当の方はフラットより自社の超長期のほうがお得だと言っていたのですが…
2月の金利を見ると、超長期は2.8％（維持）フラットは2.81％！（2.87→2.81！）
これだとどっちがお得か分からなくなってきました。
フラットは保証料・繰上げ手数料がいらないけど、団信と火災保険を35年かけないといけないし…。
3月実行なので来月の金利次第なのですが…みなさんならどちらを選びますか？

[49: 匿名さん]

>>48
28を見てください。
東三に限らず、自前の超長期ローンに力を入れている所は、フラットの金利が高めになっている。

[50: 匿名さん]

[51: 匿名さん]

JAバンクもかなり良いのだが...。
私のところでは、〜10年目2.4％、11年目〜2,7％。
どう考えても、こちらの勝ち。

[52: １１１]

どちらのJAですか？

[53: 匿名さん]

JA兵庫六甲は３５年固定で、当初１０年１．９６５％　１１〜３５は２．９６５％です。

[54: 匿名さん]

JAバンクのスレッドは↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31366/

[55: 匿名さん]

今日の福井総裁の記者会見・・・
いやなよかん〜〜

[56: 匿名さん]

みずほコーポレートと新生、あおぞらの３銀行は９日、
大企業向け貸出金利の指標になる長期プライムレート（最優遇貸出金利）を現行より０．２ポイント引き上げ、
年２．０％とすると発表した。
引き上げは３カ月ぶりで、２％台になるのは０２年５月以来３年９カ月ぶり。
１０日の新規貸し出しから適用する。

確かによろしくない状況です。
２月金利で申し込みできる方は、２月に意地でもした方がよさそうですよ。

[57: 匿名さん]

2月申し込みで3月の金利確定できるところがあります。
今日電話で確認しました。しかも安い！
今すぐなら間に合うかも。
http://www.fukoku-life.co.jp/products/campaign/loan.html

[58: 匿名さん]

>>41
藤巻健史氏が唱えるように、将来インフレになる可能性がありますよね？
長期固定にしていても、銀行の場合は金利の見直し等が免責事項になりうるのでしょうか。
フラットの場合はないはずですが。

[59: 今月（新築）契約者A]

低金利。将来的な金利上昇のリスク。そして繰上返済手数料からもフラット35/SBIで決まりでしょ。
悩むポイントなし！

[60: 匿名さん]

超ハイパーなインフレが起こって貨幣価値が激変してしまうようなことになれば
そのときは契約済みの固定金利の見直しってこともあり得ることなんでしょうけど
そうでもない限り、例えば単純に業績悪化懸念などを理由として
現に支払っている人の固定金利を見直すなんてことはないですよ
現実的にはまずあり得ないことです

[61: 匿名さん]

ソニー銀行の３月金利が短期も長期も上昇!!
３月は他行も大分上げてくるね
銀行35年固定とフラット35どちらが有利になるか！？

http://moneykit.net/visitor/rate/index.html

[62: らら]

うちは3月実行のため、デベから諸費用の明細がとどきました。
夫婦で1/2づつローン負担なのですが、
（■長期（今のところフラット） 夫 1/4 妻 1/4
■短期固定（銀行） 夫 1/4 妻 1/4 ）

融資手数料って
フラットだと夫婦で1口 →融資手数料 31,500円
銀行だと夫婦でも別々扱いになって2口 →融資手数料 63,000円
になるのですね！

ちょっとした違いですが、同じようなケースの人がいれば参考までに。

※これで、フラットを銀行の超長期にしたら、銀行4口で 合計融資手数料126000円になるのかしら？？？

[63: ?]

>>62さん
『ミックスローン』を売りにしている銀行と、単純に2本立てに
している銀行とで違います。一部銀行では63,000円で済みますが、
一部銀行では、126,000円になります。

疑問に思うのは『夫婦二人とも２本立てにしたのか？』ってことです。
『夫⇒短期固定１／２』＋『妻⇒超長期１／２』でよいのでは？
（これなら、確実に63,000円ですよ）

[64: ちか]

フラット３５（金利2.61％）を考えていましたが、銀行の方から3年固定（金利1.25％）を薦められました。
早く元本を減らす方が得策とのこと。
3年ごとの見直しで0.3％づつ金利が上昇していく想定でも、その方が有利だと言われました。
今後の金利上昇がどの程度なのか不透明な中、少し不安です。
皆さん、どのように考えますか。

[65: 匿名さん]

>64
銀行の担当者の言うことも、半分当たっている部分はあります。

しかし、フラット３５は、しょせん住宅金融公庫の商品であり、
銀行にとっては「うまみ」の少ないローンです。
積極的に勧めたがらないのも当然です。
（なお、勧めてくる銀行もたまにあります。）
自社のローンを売ったほうが、将来断然儲けることができるので
そのような説明になります。割り引いて考えてください。

結局は、64さんの借入額や、家庭状況、返済プラン次第です。
短期固定ローンと、長期固定ローンのそれぞれの長所・短所は、
他のスレッドでたくさん議論されているので、ぜひご覧になってみてはいかがでしょうか。

[66: らら]

>63さん

> 疑問に思うのは『夫婦二人とも２本立てにしたのか？』ってことです。
> 『夫⇒短期固定１／２』＋『妻⇒超長期１／２』でよいのでは？

夫婦で独立して自由に返したくて。。
確かに言われてみればそうなのですが。
お財布が別なので、好きにしたいのです。。

[67: 匿名さん]

>>45
バブル期の超高金利時には銀行の長期住宅ローンには
変動金利物しかありませんでしたが何か？

[68: 匿名さん]

>64さん

65さんのご意見から、銀行に銀行自信の３０〜３５年固定（超長期）と3年固定どちらが？と聞いてみられたら？

[69: 私は長期固定ですが]

>>64
短期固定の場合、金利が低いから、当然毎月の返済額をそれ相応の少ない返済額にする人が多いです。
でもこの場合、元金は早く減るなんてことにはなりません。
他の人の意見にもあるように、元金を早く減らすためには
その差額を毎月貯めて繰上返済にまわさなくてはなりません。
それが面倒くさければ、毎月の返済額を多くすればよいのですが、
この場合は、金利が上昇したときに、返済額が大幅に上昇する可能性があります。
それに耐えられるだけの財力があれば良いのですが、なければとてもリスキーです。

短期固定を選ぶ人は、この点をきちんと自分なりに考えています。
65さんのおっしゃるとおり、銀行（特に地方銀行）はフラットなど儲からないので
自社のローンを勧める傾向にあります。話を鵜呑みにしてはなりませんよ。

[70: 匿名さん]

>69
そうですよねー私は札幌なんですが2000万程度の借り入れなら短期固定の繰上げでもそんなにリスクはないと思いますが東京あたりの高額なマンションを買うなら全期固定で行くほうが得策かと・・・

[71: 匿名さん]

>短期固定の場合、金利が低いから、当然毎月の返済額をそれ相応の少ない返済額にする人が多いです。でもこの場合、元金は早く減るなんてことにはなりません。


あいだをとって、短期固定の元金均等を選んだら？
元金は元利金等より早く減るよ。

[72: 匿名さん]

すいません、初歩的な質問ですが・・・

公庫融資は申込時金利、
フラットは実行時ですが、

銀行の超長期は申込時OR実行時のどちらなのでしょうか？

[73: 匿名さん]

>>72
ほぼ全てが実行時。

・・ただし、申込時と実行時を比べて有利な方を選べる、なんてとこもある。

[74: 匿名さん]

>>74
銀行でも申込時金利いける所もあるんですね。

会社から近い都心のタワー型マンションを狙っているんですが、
完成までにまだ1年半以上あるなんていう物件が多いので、
長期固定を考えている身としては、金利情勢が本当に気になります。

何かいい手はないものですかね・・・

[75: ちか]

>65さん、>68さん、>69さん、>70さん、>71さんご意見ありがとうございました。
銀行の方の話を聞いた時は、短期固定が魅力的に感じましたが、やはり、この低金利の中、
リスクが大きいかなって考えています。
3年毎に0.3％金利上昇との想定をしましたが、量的緩和やゼロ金利解除という事態になれば
近い将来にも、短プラ2％上昇なんて事も現実にありそうだし。

最後に皆さんの私見で結構です。
デフレ脱却、量的緩和解除という新しい局面の中、どの位の金利上昇があるとお考えですか。

[76: 匿名さん]

私はそんなに気にしなくていいと思います、単純に住宅が売れなくなるようなことはしない！４％くらいまではあがるかな

[77: 匿名さん]

まず、量的緩和解除で次第に金融引き締めをし、
半年くらいかけて日銀当座預金残高を通常の法廷基準（5.8兆円）
に引き下げるでしょう。
その間はゼロ金利が事実上続きます。
その後ゼロ金利が解除されると・・・
2000年のゼロ金利解除の時を考えると、
名目短期金利の無担保コールレート翌日物金利0.25％に引き上げかと。

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060128A/index.htm

[78: 匿名さん]

http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

のサイト、団信の数字を変えても（デュエットで見たい）
総支払い等が変わらないのは何故？

[79: 69]

3年毎に0.3％ずつってのはいくらなんでもないでしょうね。
私は遅くとも６〜７年後に変動金利が４％を超えると勝手に予想しています。
その後、景気が拡大するか、調整するかはわかりませんが、
仮に景気が後退するとしても、変動金利（短期固定金利）は簡単には下がりませんし
景気後退の可能性自体低いかもしれません。
もっと早く４％を超えるかもしれませんし、５％超えることも十分あり得ます。

私は幼い子供もおり、上記のような予想から目先の低金利よりは、
この先少なくとも１５年間は固定金利で返済額を固定できる商品を選びます。

[80: 匿名さん]

>>78
確か、左側の団信欄を変えると、左も真ん中も反映されたと思います。
（たぶんバグ）

[81: 78]

>>79
おお出来たありがとうございます。

頭の中ではSBIって安いというイメージがあったけど、
デュエットにすると総支払額は結構あがっちゃうな。当たり前か。
これなら諸々の手数料考えても銀行かなあ。

[82: 匿名さん]

>>81
真ん中でＳＢＩを計算して、右側で借入額を合わせて金利を変更していくと、自分実質金利がだいたい分かりますよ。
ただし、繰上げ返済無しの場合ですけど。

[83: ちか]

>76さん、>77さん、>79さんご教示ありがとうございました。
みなさんの意見を踏まえ、総合的に判断していきたいと思います。

[84: らら]

すれぬしです。
結局のんびりしていたら超長期への変更に間に合わず。負けた・・・

・三菱東京UFJのキャンペーン（超金利）3月の金利2.86%
・フラット35（三菱東京UFJ）3月の金利2.94%

0.8%はでかかった。
一生懸命繰り上げよ。
こんなときに仕事が忙しかったなんて運がない。

みなさんがんばってください

[85: 08]

スレ主殿
もう金消契約済みですか？
銀行ローンは２週間もあれば融資可能ですよ！
（デベは嫌がるが、フラット⇒銀行ローンの切替は銀行は喜ぶ話）
まぁ、でも、スレ主さんは優良住宅取得支援制度があるんだし、ガンガン
繰上返済すればフラットのままでも良いかもね！