長期ローン、銀行で行くか、フラットで行くか

[らら]

銀行35年固定とフラット35だったら、どっちを選ぶか迷っています。

具体的に考えているのは
・三菱東京UFJのキャンペーン（超金利）1月の金利2.8%
・フラット35（三菱東京UFJ）1月の金利2.89%

フラットは8月に申込み済で当初5年0.3%優遇GETのため、金利だけ見ると、
ほぼどちらでも、という感じですが、諸費用は？
とかいろいろ考えて悩んでおります。

皆さんならどうされますか？

[62: らら]

うちは3月実行のため、デベから諸費用の明細がとどきました。
夫婦で1/2づつローン負担なのですが、
（■長期（今のところフラット） 夫 1/4 妻 1/4
■短期固定（銀行） 夫 1/4 妻 1/4 ）

融資手数料って
フラットだと夫婦で1口 →融資手数料 31,500円
銀行だと夫婦でも別々扱いになって2口 →融資手数料 63,000円
になるのですね！

ちょっとした違いですが、同じようなケースの人がいれば参考までに。

※これで、フラットを銀行の超長期にしたら、銀行4口で 合計融資手数料126000円になるのかしら？？？

[63: ?]

>>62さん
『ミックスローン』を売りにしている銀行と、単純に2本立てに
している銀行とで違います。一部銀行では63,000円で済みますが、
一部銀行では、126,000円になります。

疑問に思うのは『夫婦二人とも２本立てにしたのか？』ってことです。
『夫⇒短期固定１／２』＋『妻⇒超長期１／２』でよいのでは？
（これなら、確実に63,000円ですよ）

[64: ちか]

フラット３５（金利2.61％）を考えていましたが、銀行の方から3年固定（金利1.25％）を薦められました。
早く元本を減らす方が得策とのこと。
3年ごとの見直しで0.3％づつ金利が上昇していく想定でも、その方が有利だと言われました。
今後の金利上昇がどの程度なのか不透明な中、少し不安です。
皆さん、どのように考えますか。

[65: 匿名さん]

>64
銀行の担当者の言うことも、半分当たっている部分はあります。

しかし、フラット３５は、しょせん住宅金融公庫の商品であり、
銀行にとっては「うまみ」の少ないローンです。
積極的に勧めたがらないのも当然です。
（なお、勧めてくる銀行もたまにあります。）
自社のローンを売ったほうが、将来断然儲けることができるので
そのような説明になります。割り引いて考えてください。

結局は、64さんの借入額や、家庭状況、返済プラン次第です。
短期固定ローンと、長期固定ローンのそれぞれの長所・短所は、
他のスレッドでたくさん議論されているので、ぜひご覧になってみてはいかがでしょうか。

[66: らら]

>63さん

> 疑問に思うのは『夫婦二人とも２本立てにしたのか？』ってことです。
> 『夫⇒短期固定１／２』＋『妻⇒超長期１／２』でよいのでは？

夫婦で独立して自由に返したくて。。
確かに言われてみればそうなのですが。
お財布が別なので、好きにしたいのです。。

[67: 匿名さん]

>>45
バブル期の超高金利時には銀行の長期住宅ローンには
変動金利物しかありませんでしたが何か？

[68: 匿名さん]

>64さん

65さんのご意見から、銀行に銀行自信の３０〜３５年固定（超長期）と3年固定どちらが？と聞いてみられたら？

[69: 私は長期固定ですが]

>>64
短期固定の場合、金利が低いから、当然毎月の返済額をそれ相応の少ない返済額にする人が多いです。
でもこの場合、元金は早く減るなんてことにはなりません。
他の人の意見にもあるように、元金を早く減らすためには
その差額を毎月貯めて繰上返済にまわさなくてはなりません。
それが面倒くさければ、毎月の返済額を多くすればよいのですが、
この場合は、金利が上昇したときに、返済額が大幅に上昇する可能性があります。
それに耐えられるだけの財力があれば良いのですが、なければとてもリスキーです。

短期固定を選ぶ人は、この点をきちんと自分なりに考えています。
65さんのおっしゃるとおり、銀行（特に地方銀行）はフラットなど儲からないので
自社のローンを勧める傾向にあります。話を鵜呑みにしてはなりませんよ。

[70: 匿名さん]

>69
そうですよねー私は札幌なんですが2000万程度の借り入れなら短期固定の繰上げでもそんなにリスクはないと思いますが東京あたりの高額なマンションを買うなら全期固定で行くほうが得策かと・・・

[71: 匿名さん]

>短期固定の場合、金利が低いから、当然毎月の返済額をそれ相応の少ない返済額にする人が多いです。でもこの場合、元金は早く減るなんてことにはなりません。


あいだをとって、短期固定の元金均等を選んだら？
元金は元利金等より早く減るよ。

[72: 匿名さん]

すいません、初歩的な質問ですが・・・

公庫融資は申込時金利、
フラットは実行時ですが、

銀行の超長期は申込時OR実行時のどちらなのでしょうか？

[73: 匿名さん]

>>72
ほぼ全てが実行時。

・・ただし、申込時と実行時を比べて有利な方を選べる、なんてとこもある。

[74: 匿名さん]

>>74
銀行でも申込時金利いける所もあるんですね。

会社から近い都心のタワー型マンションを狙っているんですが、
完成までにまだ1年半以上あるなんていう物件が多いので、
長期固定を考えている身としては、金利情勢が本当に気になります。

何かいい手はないものですかね・・・

[75: ちか]

>65さん、>68さん、>69さん、>70さん、>71さんご意見ありがとうございました。
銀行の方の話を聞いた時は、短期固定が魅力的に感じましたが、やはり、この低金利の中、
リスクが大きいかなって考えています。
3年毎に0.3％金利上昇との想定をしましたが、量的緩和やゼロ金利解除という事態になれば
近い将来にも、短プラ2％上昇なんて事も現実にありそうだし。

最後に皆さんの私見で結構です。
デフレ脱却、量的緩和解除という新しい局面の中、どの位の金利上昇があるとお考えですか。

[76: 匿名さん]

私はそんなに気にしなくていいと思います、単純に住宅が売れなくなるようなことはしない！４％くらいまではあがるかな

[77: 匿名さん]

まず、量的緩和解除で次第に金融引き締めをし、
半年くらいかけて日銀当座預金残高を通常の法廷基準（5.8兆円）
に引き下げるでしょう。
その間はゼロ金利が事実上続きます。
その後ゼロ金利が解除されると・・・
2000年のゼロ金利解除の時を考えると、
名目短期金利の無担保コールレート翌日物金利0.25％に引き上げかと。

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060128A/index.htm

[78: 匿名さん]

http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

のサイト、団信の数字を変えても（デュエットで見たい）
総支払い等が変わらないのは何故？

[79: 69]

3年毎に0.3％ずつってのはいくらなんでもないでしょうね。
私は遅くとも６〜７年後に変動金利が４％を超えると勝手に予想しています。
その後、景気が拡大するか、調整するかはわかりませんが、
仮に景気が後退するとしても、変動金利（短期固定金利）は簡単には下がりませんし
景気後退の可能性自体低いかもしれません。
もっと早く４％を超えるかもしれませんし、５％超えることも十分あり得ます。

私は幼い子供もおり、上記のような予想から目先の低金利よりは、
この先少なくとも１５年間は固定金利で返済額を固定できる商品を選びます。

[80: 匿名さん]

>>78
確か、左側の団信欄を変えると、左も真ん中も反映されたと思います。
（たぶんバグ）

[81: 78]

>>79
おお出来たありがとうございます。

頭の中ではSBIって安いというイメージがあったけど、
デュエットにすると総支払額は結構あがっちゃうな。当たり前か。
これなら諸々の手数料考えても銀行かなあ。