長期ローン、銀行で行くか、フラットで行くか

[らら]

銀行35年固定とフラット35だったら、どっちを選ぶか迷っています。

具体的に考えているのは
・三菱東京UFJのキャンペーン（超金利）1月の金利2.8%
・フラット35（三菱東京UFJ）1月の金利2.89%

フラットは8月に申込み済で当初5年0.3%優遇GETのため、金利だけ見ると、
ほぼどちらでも、という感じですが、諸費用は？
とかいろいろ考えて悩んでおります。

皆さんならどうされますか？

[2: ひつじ]

私の場合は住友信託のキャンペーンとSBIフラット（５年0.3％優遇付き）で悩みましたが、結局フラットにしました。シミュレーション上の３５年の総支払い金利はそんなに変わりませんので、ららさんの悩みました。決めては当初５年の優遇でした。この優遇がなければ住友信託にしていたでしょうね。

[3: らら]

当初5年は大きいですよね。

うちの場合も、5年間でどこまで返せるかとか思案中です。

今ネックになってるのは、夫婦で3350万円借りる予定なのですが、
公庫の諸費用、団体信用生命保険、試算したら35年で270万くらいになってしまったんです。
（デュエットです）

銀行なら保証料はあるものの団信は0円なので、銀行のほうがもしかすると良いのかと思ってみたり。

[4: 匿名さん]

確かに、フラット３５と銀行の長期固定ローンはどちらにするか悩みますね。

金利以外の諸費用などでの両者の違いは、ご存知のとおり
フラット３５では、団信が必要、繰り上げ返済手数料が無料、
銀行長期固定では、保証料が必要、繰り上げ返済手数料が必要、
ということだと思います。

保証料よりフラット３５の団信のほうが高いため、
繰り上げ返済をしない場合（実際には全くしないということはないと思いますが）、
同じ借入額、同一金利ではフラットのほうが高くなります。
一方で、フラットでは繰り上げ返済の手数料がかからないため、
繰り上げ返済の回数が多いほど、両者の差は小さくなり、
場合によってはフラット３５のほうがお得になります。

繰り上げ返済をどの時期に、何回、どのくらいの金額、実施するかが、
フラットと銀行の比較するときの重要な要素です。

フラット３５の団信は、借り入れ元本の残高に対して一定率（約0.28%)かかるため、
繰り上げ返済をすることで、それに伴い団信の額も減ってきますが、
これも含めてシミュレーションできるサイトがあります。

http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

それと、少し細かいですが、
銀行では最初に保証料が必要になるため、その分自己資金が減り、
借入額が少し多くなる、という点も、
両者を比較するときには考慮する必要があります。

[5: 匿名]

わたしも超長期とフラットで迷っています、金利差は0.1だけフラットが低いのですが、初期の費用が抑えられるので
フラットにしようと思っています。そんなに、繰上げ返済できるとはおもっていないのですが。

[6: 匿名さん]

０４です。

初期の費用は銀行のほうが多めに必要ですが、
その分借り入れ額を増やし、必要な自己資金額を同じ場合で比べてみます。
その場合、フラットと銀行長期では、フラットの金利が0.1%低いときに、
総返済額がおおよそ同じになります（繰り上げ返済なしで計算）。

ですから、おおよそ0.1%以上金利差があるならばフラットが有利、
金利差がそれ以下ならば、繰り上げ返済をどの程度するかにかかってくる、ということになります。

念のために、ここでお話をしているフラット３５は、
手数料が一定額の場合で、
借り入れ額に一定率の手数料が必要なケースについては比較していません。

[7: 匿名さん]

私もみなさんと同じ悩みを抱えているものです（三菱東京UFJです）

家は消耗品なので、火災保険は10年ぐらいで見直すのが一番だと思っていたのですが
フラットだと35年分をローン時にかけなくてはならず、銀行ローンだと10年ぐらいでいいそうです。

あと、銀行ローンがよく予防線を張って入れてある「社会情勢に伴い金利うんぬん〜」の一文は、
フラットには入ってないのでしょうか？

35年は長期なので、本当にこの金利を最後まで約束してくれるのか疑っちゃいます（＾＾；）

[8: 匿名さん]

この話のツボは誰しも判るが、実際には『何時、幾ら繰上返済が出切るか？』という『将来の不確定要素
が、最終的な損得を左右する』ため、明確な答えが得られません。
結局、自分の将来像を描いて、推定することになる。

ポイントは
①繰上返済回数　　　⇒　収入余力から、どの位の頻度で出来るのか？
②繰上返済手数料　　⇒　フラットは０円、銀行は2,100円（三菱東京ＵＦＪでネット利用時）
③繰上返済必要金額　⇒　フラットは１００万円以上、銀行は１００万円以下でもＯＫ

ここで気が付くのは『１００万円が何ヶ月で貯まるのか？』が重要な要素となるってこと！

例えば、１年（１２ヶ月）で１００万円の繰上返済資金を貯めれる人の場合には、
『１００万円貯まってから繰上返済する（フラット）』よりも、
『５０万円貯まった時点（半年後）で、2,100円の手数料を払って繰上返済する（銀行）』方が
総支払金利は少なくなるってことなんですよ。（算出金利：フラットも銀行とも２．８％）

要するに『５０万円分は６ヶ月早く返済出来る』ので、『５０万円に対する半年分の金利が無くなる』
ってことです。

（５０万円×２．８％×６ヶ月÷１２ヶ月）−（2,100円×２回）＝２,８００円

ねっ！この場合、手数料がかかる銀行の方が得なんですよ！
あっ！『７．２ヶ月未満で１００万円貯めれる人』と『フラット優良住宅制度の人』は
この限りじゃないからね！

[9: 匿名さん]

04です。

具体的な金額の比較、ありがとうございます。

この計算についてですが、
フラットで繰り上げ返済をすると、団信の費用も減ることになります。
団信は元本残高に対して一定率（約0.28%)かかってきますので、
１００万円繰り上げ返済すると減額する団信費用はおよそ 2,800円。

ということは、
フラットで１００万円ためてから、まとめて返済した場合と、
銀行で、半年ごとに５０万円を２回返済した場合で、
損得はない、ということにならないでしょうか。
優良住宅取得支援制度

[10: 匿名さん]

09の続きです。

「フラット優良住宅制度」とは、
優良住宅取得支援制度のことでしょうか。

[11: 08]

>>09
『優良住宅取得支援制度』っていうのが、『当初５間年０．３％金利優遇されるやつ』の
正式名称ですか？だったら、それのつもりで書きました。（適当に書いてスマン）

それから、公庫団信保険は『１年毎の掛け捨て払い』なので、貴方の考え方は通用しませんよ。
１００万円の繰上返済をしても、２，８００円は戻ってこないんですから。

貴方が指摘しているように、『銀行の保証料』と『フラット３５の団信保険料』を
支払金利に置き直し（上乗せ）した考え方をすれば、より解り易いと思いますが・・・。

[12: 匿名さん]

>>11
フラット団信の負担については、
09での計算は間違っておりました。
すみません。

団信の保険料は、ご指摘のように掛け捨てですので、
繰上げ返済後に戻ってくるわけではないです。

団信の保険料は、元本残高に対してかかってきますので、
１００万円繰り上げ返済をすると、
その後、ローン返済終了後までの間に、
（３５年返済で５年後に繰り上げ返済する場合は、残りの約３０年間に）
もともと支払う予定だった１００万円に対する団信保険料を、
払わなくてよくなるということです。

つまり、団信保険料率が0.28%の場合ですと、
１００万円に対する0.28%の利率ｘ３０年、
で約８万円、団信の負担が軽減されるということになります。

もちろん、銀行ローンの場合も、
繰り上げ返済をすることで保証料が減額されます。
しかし、もともとフラット団信の額のほうが多いので、
繰り上げ返済による手数料減額への効果は、フラットのほうが大きくなります。

フラットと銀行で繰り上げ返済の効果を比較する際には、
この点を考慮する必要があります。

これらを含めてシミュレーションできるサイトがあります。
お試し下さい。

http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

[13: らら]

なるほど〜皆さん同じように悩んでますね

分かりやすい例を出してくれた方、ありがとうございます。
うちの場合は、多分当初は繰上返済年間100万円くらいかな。。（目標）

三菱東京UFJはフラットから顧客とろうとしてるのか、
フラットを使わないと短期の優遇が0.2%増えるんですよね。。
あ、正しくは、フラットを使うと優遇が0.2%減るのか。

短期との2本立てにするなら、この場合やはり銀行でしょうか。
最終的には2月金利見て決めるのですけどね。
（三月実行なのですが、さすがに3月金利見てからでは遅いですといわれました）

[14: 08]

>>12
仰っていることは間違っていないのですが、何故、勘違いしやすい書き方をするのですか？

『高い金利の借入を返済する』方が、『低い金利の借入を返済する』のよりも、支払金利の
減少『幅』が大きいのは当たり前のこと。（保証料と団信保険料を金利上乗せすれば解るでしょ？）

多くの人が落っこちている『繰上返済手数料の落し穴』を指摘したのだから、ツボにハマッて落っこ
ちてた人は、単純に金利比較すればいいだけジャン！？

ツボにハマッてない人は自分で考えてね！

[15: 匿名さん]

>>14
おっしゃるとおり、
フラットと銀行で、
それぞれ団信または保証料を金利におきかえれば分かり易いのかもしれません。
しかし、銀行では初期費用が多く必要になる分、借り入れ額が多くなるなど、
単純な金利比較では、両者の差を正しく把握できません。

結局、フラットと銀行がどちらがよいかを判断するには、
繰り上げ返済の回数、額、時期、のイメージをたてなくてはなりません。

たしかに、08 でご指摘のとおり、
繰り上げ返済手数料を考えるときには、
あわせて利子支払い分の減少も考えないといけないわけです。

しかし、08 では具体的な額をあげて比較されていますが、
実際には、
フラットで１００万円/年の繰り上げ返済と、
銀行での５０万円ｘ２回/年の繰り上げ返済とでは、
フラットのほうが得になる場合が多くなります。
銀行のほうが得、というのは正しくないでしょう。

結局、個々のケースに応じて総額をシミュレーションしてみるしかないのです。

[16: 匿名さん]

結局、考えるだけ無駄なのです

[17: 08]

>>15
⇒フラットの方が得となる場合
ってのを、ご推薦のサイトの『どのソフト』で『どの様にデータ入力』
すると判るのか教えて下さい。
（数字の羅列でよいので・・・）

>>16
ホント、その通り！
悩む価値があるほどの『お得！』は得られません！

[18: らら]

スレ主です。

>>16
あら、そういわれてしまうと。。。。(^-^;;;

ま、価値のないほど似たようなものであることが分かったから、良いですけどね
皆さんどんな観点で決めたのかとか、知ることが出来たのは良かったです。

自分ひとりで悩んでいて、何か「えええ、そうだったんだっ！！」
と思うような要因に気づかなかったらショックだったけどなさそうなのでほっとしてます。

[19: 匿名さん]

>>17
「フラット３５と銀行ローンの比較」から、総返済額の計算、
さらに、「住宅ローンシミュレーター」から、繰上げ返済後の返済額の計算、
ができます。

物件総額：3500万円
自己資金：600万円
金利：2.8%
手数料：30,150円
借り入れ期間：３５年
保証料（銀行）：20,620円/100万円
団信(フラット）：2,830円/100万円
銀行繰上げ定数料：25,250円/回（三井住友、ネット利用）

５年後に、
100万円/年の繰上げ返済（フラット）
50万円ｘ２回（１回は半年早く返済）/年の繰上げ返済（銀行）

とすると、それどれの繰上げ返済による総支払額減少の効果は
138万円（フラット、金利分（126万円）＋団信分（12万円））
126万円（銀行、金利分のみ）
になります。

これに、銀行での保証料の減額を考慮しても、
約8万円ほど、フラットのほうが総支払額減少の幅が大きくなります。
三菱東京UFJのように繰り上げ返済手数料が安い場合でも、
フラットのほうが効果が大きいです。

しかし、繰上げ返済を実行する時期で、この差は当然変わってきます。


ここには、
フラットと銀行長期固定のどちらにするか、少しでも有利なほうを選びたい方が、
アクセスされていると思いますが、
そういう方は、ぜひ、色々なケースでシミュレーションをして比較をしてみてください。
http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

数十万円の差を、考えるだけ無駄、悩む価値がない、と思われる方は、
どうぞ無視してください。

[20: 08]

>>19
例題ありがとうございます。

次は（繰り返しで申し訳ないが）『何故、誤解を招く表現を繰り返すのか？』を
教えて貰えないですか？

19の例は「支払金利＋手数料等の『減少額』」の話ですよね！
（14で「金利の高い借入を返済した方が、支払額の減少『幅』が大きくなる」って
　話をしたじゃないですか！もしかして、全然理解出来ていないのですか？）

19の後段では「数十万円の差を・・・・無視してください。」とか言ってますが、
「19の例で、それ以降の繰上返済が出来ない場合」の『フラットと銀行の総支払額』は
どっちが高いんですか？フラットの方が高いでしょ！（それも１００万円以上の差だ！）

貴方は『（繰上返済による）支払額の減少効果』と『総支払額差』を勘違いしている
のではないですか？

『数十万円の差を、考えるだけ無駄、悩む価値がないと思わない人』こそ、
『総支払額差』を『如何にして少なくするのか』を気にしているのではないですか？
（そこんとこ、スレ主さんはどうですか？）

ケース比較等を勧めることは賛同しますが、私のとの対話は『勘違いをしやすい表現だらけ』
であり、解っていてされているのならば賛同できません。

[21: あらあら]

お互いの主張が「ねじれの位置」にあり、収拾がつかなくなってますねー
１９さんは、返済総額について、どちらが得とか損とか断言はしていないと思います。
返済のパターンによっていろいろ変わるからシミュレーションをしてみないとわからないと
仰って、丁寧にシミュレーションのサイトまで教えてくれているんです。
なので、各々が自分の返済可能なパターンを色々とシミュレーションしてみて初めて
どちらが良いか、という答えが出るのではないでしょうか？
ちなみに私は、このシミュレーションを活用させていただき、随分と助かりました☆