プラウドシティ塚口（旧称：関西最大級・JR駅前再開発プロジェクト）（旧称：長谷工・尼崎市ＪＲ福知山線塚口駅前（森永製菓工場跡地）プロジェクト）

[匿名さん]

尼崎D.C.グランスクエアの6.4倍の敷地面積84,000平米の大マンションプロジェクト
になりそうです。
完成は3年～5年後になりそう？

ＪＲ塚口駅前の大開発に期待して気長に待ちましょう！

隣接するイニシア塚口の皆さんのコメントもお待ちしております。

土地は平成25年10月31日までに森永製菓から長谷工へ引渡し。
参考：尼崎D.C.グランスクエア
敷地面積13,090.54m2　総戸数671戸(SOUTH:266戸、WEST：171戸、NORTH：234戸）

公式URL：株式会社 長谷工コーポレーション
http://www.haseko.co.jp/hc/index.html

売主：株式会社 長谷工株式会社：株式会社 長谷工アーベスト
http://www.haseko-sumai.com/kansaiken/newmansion/index

情報源：神戸新聞NEXT｜経済｜森永・塚口工場６月で閉鎖　跡地を長谷工に売却へ　2013/2/6 06:58
http://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/201302/0005721526.shtml

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番1他（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩4分
阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.96平米～87.74平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・販売代理：ジェイアール西日本不動産開発
売主・販売代理：長谷工コーポレーション

物件URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

【タイトルを変更、物件情報を追加しました　2014.9.27　管理担当】
【タイトルを変更しました　2015.1.9　管理担当】

[1: 匿名さん]

それほど人気のないエリアに広大な土地、本来ならばショッピングセンターだろうが
とてもではないが集客はムリ。　
まあ、安く土地を仕入れて２１００万ー３２００万ぐらいの６５ｍ２－８０ｍ２ぐらいの
大衆マンションにするしかないやろね、民間巨大団地出現と言ったところか？
三流スーパーぐらいは同時に誘致するやろな。

[2: 匿名さん]

面積が広すぎて驚く。甲子園球場２個分。

戸数もいったい何戸になるのやら。

※長谷工　ＪＲ尼崎駅前で８８３戸。
　三井　　まや駅（仮称）で７３０戸。阪急摂津市駅で千戸超。

[3: 匿名さん]

もともと長谷工は、超大型マンションが好きらしい。

[4: 匿名さん]

戸建もあるんじゃないですか？

[6: 匿名さん]

大手ゼネコンと組んで何かやるんでしょうね。

[9: 匿名さん]

森永の簿価は３３億円ですから、森永も長谷工もマンション購入者もハッピーとなれば良いですね。
とはいえ、１０００戸以上を売り切るにはそうとうな時間がかかるんでしょうね。

[11: ９]

＞１０さん

私も期待しています。
早く概要が知りたいです。

[12: 匿名]

この辺りは、以前住んでましたがとても不便です。
スーパーがコープのみで、JR電車も普通電車しか止まらなくて本数が少ないです。
森永製菓も噂のたえないいわくつきの土地なので住むのはちょっと怖いですね。

[13: ご近所さん]

長谷工ですか
まぁショッピングセンターは供給過剰なので無いとは思ってました
JRの本数は少ないですが、乗ってしまえば、大阪まで約10分
今は快速の始発駅にもなってますよね
塚口発の電車もあります
それに塚口は阪急も使えますから、便利です
個人的には阪急の駅、もう少しJR側に移動すれば良いのにと思いますね
それにしても約120億円とは思い切りましたね
長谷工だけではとてもダメなんで、当然、どこかと組むんでしょうね
JR側は静かな場所の割に交通の便が良いのが特徴でしたが
にぎやかになって行くんでしょうね

[14: 匿名さん]

12さん
いわくつきとは何ですか？
お菓子工場跡地だからアリさんが多いとかですか？
蟻の巣コロリかなんかを買えば大丈夫です。

[15: 匿名]

以前、森永製菓のこの工場で働いていました。
昼間でも夜勤でも、幽霊が出るんです。
それもたくさん、霊感がない人もたくさん経験していました。
噂でしたが、なんでもかなり昔ですが処刑場だったとか？この噂は、本当か分かりませんがたくさんの怪奇現象が起きたのは事実です。

蟻は、いませんでしたがネズミはたくさんいましたよ。

[16: 匿名さん]

工場の入口横にある、お稲荷さんはどうするんですかね？
神主さんが来て工場の人たちと手を合わせているのを見たことがあります。

[17: 匿名さん]

蟻よりもネズミよりも幽霊は嫌ですね(--;)

[18: 匿名さん]

処刑場？？
七松では織田信長の時代にあったようですが、上坂部にはそんな話無いのでは？

[19: 匿名]

処刑場は、あくまでも噂で本当かどうかは分かりません。
ただ、あまりにも怪奇現象が多いので処刑場だとか隣接して走っている阪急電車での事故の霊だとか空襲があったとか色々言われていました。
子供の霊が多かったので、御菓子を製造しているから集まるのか？とも……
工場事態、古い建物ですから解体すればいなくなるかもしれませんね。

[20: 匿名さん]

本当であれば地縛霊ですから、工場を撤去してもそこに永遠に残り続けるでしょう。

[21: 匿名さん]

住み始めてから、ちょっとした物音も怪奇現象だと勘違いしてしまいそう。
今までに、怪奇現象で有名になったマンションってあるんでしょうか？

[22: 周辺住民さん]

森永に幽霊ですか
初耳です
お稲荷さんや桜の木がどうなるのか気になるけど
処刑場も初耳 けどあんまり気にしても
関西は歴史が古いから古戦場もゴロゴロしてるでしょ

[23: 匿名さん]

まさか重要事項説明書に「怪奇現象があります」とか書くんじゃ。。。
こういうことはあまり議論しても仕方ないですね。

[24: 匿名さん]

処刑場？荒木 村重の時代なら場所違うし

だいたい霊やらなんやら言うの頭おかしいメンヘラか詐欺師だろ

[25: 周辺住民さん]

本題に戻って、こんな広い敷地
マンションだけで賄えるのかな
DCの６倍って単純に考えて、４０００戸以上のマンション
そんな大規模な分譲見たことない
本当に長谷工どうするつもり？？

[26: 匿名さん]

お化け屋敷を併設するとか(^-^;

[27: 匿名]

＞24さん

森永製菓で働いていた人はそのような経験をたくさんしてるから処刑場だったとか噂が工場作業員の中で出てたという話しです。
多い時で700人程働いていましたから…

[28: 匿名さん]

文字通りゴーストタウンになりそうな予感。長谷工の仕事もあまり評判は良くないのですか？

[29: 匿名]

長谷工って良くないんですか？

[30: 匿名さん]

長谷工は「経済設計」と言われていますね。
それをどのように捉えるかはその人次第ですが、手が出しやすい価格を提供していることも事実です。

[31: 匿名さん]

最近の分譲マンション市況は、消費税前の駆け込み需要で活況を見せているように見えるだけで、現実３－５年後となると税率も１０％ととなっており、どうなんだろう？
それこそ「都心の大規模タワーマンション」やＪＲ尼崎駅前のように「利便性が高いターミナル駅前のマンション」ならまだしも尼崎駅と伊丹駅に挟まれたＪＲの各駅停車駅・・・
イニシア塚口販売当時の足の遅さや現在の空き家・売り物件情報を見ると、まず成功はないかと。
長谷工も上物建ててから失敗のリスク抱えるよりも西宮や宝塚のように地方公共団体に買値より高く譲渡するとか、企業誘致で売り渡すなりの「正規の転がし」をしたほうが賢明じゃないかな？

[32: 匿名さん]

地元民としては、この開発にメチャメチャ期待しとるで！

森永は、ずっと尼崎市と兵庫県に土地買ってくれっ陳情してとけど断られた。

アホの尼崎市は、金は出さへんのに跡地利用を公募してたけどな。

まー支所とか図書館とかの機能は一部入るかも？

とにかく、隣の昭和時代の団地みたいなイニシア塚口が、平均３０００万円中心の尼崎では高めで売ってる最中にリーマンショックで５００万円値下げしたり住民ともめたりで４年掛かって完売。

だから、ここは２６００万円くらいで売れば、福知山線沿いの需要を根こそぎ集めて売れるで！

駅前から２０mで大阪駅まで１０分やから、５０００戸くらい売り切れると思うわ！

とにかく馬鹿広い土地やから早く計画発表して！

[33: 匿名さん]

＞32さん

2600万でも高くないですか？
JR尼崎駅に繋がってる尼崎DCでも、2400万円台からですよ。

[34: 匿名さん]

世帯数多く乗降客が見込めればＪＲとしても要望があれば快速停車駅になるのでないでしょうか。

[35: 匿名さん]

ＤＣでもかなり時間がかかっています。
そこよりも条件の悪いＪＲ塚口で、１０００戸単位のものを売るにはかなり時間がかかるのではないでしょうか。
いくら安価だったとしてもです。
マンションだけで勝負すると、長谷工が先に潰れてしまうかもしれません。
自治体か大手デベとの共同開発が妥当なところでしょうね。
阪急塚口駅前のダイエーをしめて、ここでイオンタウンとか。

[36: 匿名さん]

ダイエーは分譲で地権者がバラバラだから無理やろな。

元カルフールのイオンまでチャリで７分くらいやし、せいぜいマックスバリューくらいかな。
そらに、元西武百貨店の巨大つかしんがあるし、買い物には困らない。

長谷工は、建設屋メインやから、開発販売は下手そうやからな。
積水ハウスの伊丹のグランメゾンなんて駅から徒歩４０分で４年経ってようやく完売しそうやけど、あそこから比べたら。

快速は、今も止まるけど平日朝は３０％くらい。
昼は１時間に１本くらいの割合。

尼崎ＤＣの２４００万円は６０m2前半だから、
ファミリーの標準の７５m2で２６００万だったら売れないかな？

イニシア塚口の３０００万円も７０m2前半で、６０m2代は２５００万くらいだった。

[37: 匿名]

イニシア塚口の時より相場は下がってるからどうですかね。

[38: 匿名さん]

阪急園田の只今二期分譲中のマンションでも、７２m2で2790万円から出てます。
もっと安くなるんじゃないでしょうか？

[39: 匿名さん]

８４，０００平米を、１１８億円で取得なので、平米あたり約１４万円。
７０平米なら、土地が約９８０万円。
建物が１５００万円だとすれば、２５００万円。
でも土地にも利益のせるだろうから、思ったほど安くならないんじゃないでしょうか。
設備と戸数次第なんでしょうけど。
早く概要だけでも知りたいですね。

[40: 匿名さん]

工場の幽霊はいなくなるんでしょうか？

[41: 匿名さん]

プレージアブラン東園田見ると、長谷工ってマンション企画力はいまいちですね。

土地代の計算方法は戸数で割らないとダメ。
118億円÷4000戸だと1戸辺り295万円。

建設費はm2単価が正確だけど内装グレード、制振や免震の差、共用設備によるね。

甲子園球場の2倍以上の広さで、駅前という希少価値をどう活かすか長谷工の腕が試されるね。

仮に4人家族で6000戸なら尼崎の人口の19人に1人がこのマンションの住人だもんね。
阪神間ではバブル期以来25年ぶりのマンモスマンションの誕生か。

[42: 匿名さん]

>>39
容積率を無視してませんか？ここは多分２００位？なので、土地代は半分ぐらいでは？

[43: 匿名さん]

4000戸以上となると、本当に売り切れるのかが疑問ですね。
新興住宅地ならまだしも、塚口はある程度成熟した地域ですから。
公園などあればと思いますが、線路超えた向こう側にありますね。
学校、病院、複合施設、それらも近くにあります。
長谷工がどんな企画をもってくるか楽しみです。

[44: 匿名さん]

5000戸というと、尼崎、伊丹、川西、宝塚の新築分譲マンションの2012年の1年分の供給戸数だもんな

これが出来たら、塚口だけじゃなく周辺の駅の中古マンションの価格は大暴落だな

[45: 匿名さん]

東海地区４県で最大規模のプロジェクトが
「総開発面積約63,000㎡・総計画戸数約1,000戸」。
http://www.ce346.com/development.html

バブル以前の例では大阪・都島区のベルパークシティ
開発面積 約156,000㎡ （約47,190坪）
総戸数 18棟、3,482戸

これを見ると塚口は２０００戸も行かないんじゃない？

[46: 匿名さん]

４５さん＞　

まさにそんな感じかもしれませんね。ただ、スーパーの誘致ができるかどうかですね。
塚口および尼崎は過剰ですから。
価格帯も似たようなものかもしれません。
設備的には、ディスポーザーと、玄関も非接触キーにして欲しいところです。
最近の長谷工は、床暖房は外す傾向ですね。
共有設備に関しては、本当にどこまで必要なんでしょうか。

[47: 匿名さん]

愛知のセントアースみたいな緑の多いマンション開発は、大阪だと彩都くらいかな

でも、長久手市って田舎町と比較するのは無理がある
愛知は名古屋市内ですら都心以外は地価も家賃も安いからね

尼崎ＤＣより面積辺りの戸数は2.3割減が妥当じゃない？

長谷工は建設屋だから客に合わせるからね
長谷工ブランドじゃないマンションができるのが一番希望するとこかな

[48: 匿名さん]

ＤＣより高級仕様にはならないんだろうなあ。
大規模マンションだとゴミ捨て場も遠くなりそうだから、
ディスポーザーはあってもいいよね。

あと、長谷工はお手頃な分、間取りがつまんない。
大規模物件だと特に、羊羹輪切りの田の字ばっかり。
中住戸で開口部少なく間口狭く、縦長リビングみたいな部屋の唯一？のメリットは
上下左右から熱が伝わって、床暖房なくてもそれなりに暖かいことかな。

スーパーは、どうかな。
阪神御影駅。タワー完成を待てずに阪神百貨店の食品部門撤退。
阪急摂津市駅、タワー含め約千戸だけど、店ができたのはコノミヤという安めのスーパーぐらい。

JR塚口東側は車でのアクセスが悪いし、大規模ＳＣはおろか、
ＧＭＳ（たとえば２階建てのライフとか）も無理なんじゃないかなあ。

　
　　　　阪急高架
　　　　　↓　　　　　　
産業道路→JR駅←近松線
　　　　　↑
　　　　植物園

駅からの方角で考えると、ライバルがうようよ。
阪急以北は「つかしん」
産業以西は「さんさん」
近松線付近は「コープ」

植物園以南（JR西側）は工場しかない。
JR東側の人たちは下坂部の関西スーパーに行ってるのか？結構遠くない？

さんさんのダイエーは弱る一方だったけど、イオン子会社化で強化されるでしょう。

[49: 匿名さん]

６月工場閉鎖、１０月末までに機械とかの引っ越しで引き渡し、１１月から直ぐ土地造成とか始まるのかな？
長谷工ももう少し早めに大筋の計画だけでも公表して欲しい。

[50: 匿名さん]

まだＤＣもやってますし、園田、西北でも長谷工の施工マンションありますから、それらの販売に目処がつかないと、発表出来ないのではないでしょうか。
もしここが目玉になるとすれば、他が売れなくなる可能性ありますからね。
そのあたりは考えているはずです。