購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART39】

[匿名さん]

PART39です。
マンションvs戸建ての議論スレです。
引き続き議論しましょう!!

過去スレ
PART1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77405/
PART2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82301/
PART3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89638/
PART4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92125/
PART5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142523/
PART6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150641/
PART7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163740/
PART8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165245/
PART9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/166682/
PART10http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167988/
PART11http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/170159/
PART12http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/172097/
PART13http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176380/
PART14http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/180607/
ART15http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183821/
PART16http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/187178/
PART17http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191015/
PART18http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/192923/
PART19http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196321/
PART20http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197848/
PART21http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/200627/
PART22http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/202988/
PART23http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204830/
PART24http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/207121/
PART25http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/210469/
PART26http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217424/
PART27http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220988/
PART28http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/227354/
PART29http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239240/
PART30http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250317/
PART31http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255254/
PART32http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/266728/
PART33http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/279296/
PART34http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287767/
PART35http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/292269/
PART36http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/299136/
PART37http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301125/
PART38http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309815/

[402: 匿名さん]

すみません、399は396へのレスでした。

>>397
我が家の火災保険は特約を自分で選べるタイプだったので、特約をつけなければ当然安くなります。

[403: 匿名さん]

＞＞４００
＞＞現在、日本には4700万世帯あるが、住宅戸数は5200万戸。つまり500万戸が余っているという事実。しかも、人口減少で、これからどんどん空き家が増えるというのに、東京にはどんどん高層マンションが建てられている事実。

＞＞マンションには見えない資産価値のワナが多いことも改めて実感できる。自分が建て替えたくなくてもマンション住人の4分の3の賛成があれば建て替えざる得なくなるという現実。逆に自分が建て替えたくても、4分の3の賛成を集めなければ、建て替えることができないという現実。個々人の収入、資産額、年齢、家族事情、住宅ローン残高が異なる中で、続々と耐用年数を越えたマンションが増えている。

嘘つくなんて最悪ですね。マンションは修繕で充分ではありません。

http://genuinvest.net/?eid=310

[405: 匿名さん]

マンションだけど、都会では車は役に立たないと思いますがちょっと複雑です。
マンションの駐車場、空くことも想定して販売会社が稼働率を低く想定しています。
駐車代が月３５万２千円、管理組合に入り修繕積立金に追加されます。

全世帯の修繕積立金は月９８万１６００円です。マンションの他の住人の皆さんは
車を維持して、駐車場が今のまま満車だと嬉しいかな。

[406: 匿名さん]

同じ価格ならマンション買うけどなあ。ここの一戸建て派の予算はどのくらいだろう。予算8,000万で通勤30分以内のマンション探してます。

[407: 匿名さん]

給排水管なんてマンションだけではなく、戸建ても更新が必要なんだけどな。しかも全て独力で。
戸建てさんの維持が見積もりを見ると屋根と壁の再塗装だけしか見込んでない。

まあ、配管の更新が必要な頃には寿命で取り壊しになっているのかもしれないけど。
そうなると建て替え費用を見込んでおかないといけないけど、これも見込んでない。
どうするんだろ？

[408: 匿名さん]

＞＞４０７
専有部分の壁に枝管が入っている事は理解できたか？

[409: 匿名さん]

>>398
戸建てはそんなに建て替えしないといけないの？
建て替え前提で建てている人っていないでしょ。

[410: 匿名さん]

戸建て真っ青w

[411: 匿名さん]

給排水管は更新しない、建て替えもしないとは木造戸建てとは凄い性能だな。

そんな戸建てと比較されれば、どんな建築物も勝てません(笑)

[412: 匿名さん]

マンションは植栽の維持管理に造園業者に依頼しないといけないけど、このスレッドの戸建てさんは庭の維持管理にコストはかからない。

なぜならば敷地が狭くて庭も植栽も無いから。

[413: 匿名さん]

建て替えしないのと建て替えできないのは意味が全然違う。
共同住宅ってもんをわかってないな。

[414: 匿名さん]

>マンションは植栽の維持管理に造園業者に依頼しないといけないけど

マンションの植栽なんて、道路に生えてる街路樹みたいなもんだろｗ
何？あれ自分のもんだと思ってんの？
マンション脳は理解できないね。

[415: 匿名さん]

戸建だったら、間取り考える時点で、建て替え前提か、住み替え前提か、リフォームだけで済ますか、ある程度考えないかなあ。
修繕も将来をある程度見据えて行わないと、それこそ無駄にお金がかかってばかりでしょうがない。

[416: 匿名さん]

>>414
それすら無い極小戸建てはもっと悲惨だね。
建物と駐車場で終了。

[417: 匿名さん]

>>415
戸建ては本来お金がなかかるもの。
これを理解していない人が多すぎる。

[418: 匿名さん]

>>413
お金が無ければ建て替えできないけどな。
自由を行使するにはお金が必要。

[419: 匿名さん]

お金があっても建て替えできないでしょ？
マンは。
ものわかりが悪すぎだよ。
頭悪いんだね。

[420: 匿名さん]

再放送のリクエストですね。了解です。

例：7000万円で一戸建て購入、6000万円でマンション購入、30年の経過を計算
マンション
管理費・修繕費1080万円 固定資産税・都市計画税460万円 　駐車場代360万円 計1900万円
一戸建て
管理費・修繕費600万円 固定資産税・都市計画税280万円　 駐車場代0万円 計880万円


マンションの場合
※マンション管理費・修繕費は月額3万円、駐車場代月1万円が30年変わらないと仮定。
※評価額は土地740万円、建物1200万円、償却期間は47年、償却率0.022％として仮定。
一戸建ての場合
※管理費・修繕費については10年間で200万円と仮定。
※評価額は土地1850万円、建物500万円、償却期間は22年、償却率0.046％として仮定。

http://www.stepon-contents.jp/contents/special/archives/023836.html

[421: 匿名さん]

頭が悪いからマンション買うのが精一杯の安月給になるんだよ。
学歴と収入は明確に比例するし。

ここのマンションさんの一部は義務教育すらまともにクリアできてるか、怪しいレベル。

[422: 匿名さん]

>419

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei_index.html
マンション建替え円滑化法による建替え事例の一覧

中でも疑問な例

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_41.html
フォレスト南町田　　国交省の道路計画による本敷地の用地買収

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_37.html
（仮称）川崎駅北口地区第２街区10番地地区建替計画 　５戸？　地下1階地上12階

[423: 匿名さん]

住団連の「住宅ローン減税及び買い換え事例の実態調査報告」を見ますと、 世帯年収は分譲マンション997万円＞土地取得＋注文住宅961万円＞戸建て注文855万円＞建売851万円、だそうです。

マンション買うのが精一杯の安月給と信じたいお気持ちはお察ししますが、実態調査報告は公的なもののようです。学歴と収入が明確に比例するなら、学歴差もあることになりますが、いかがなさいますか。

[424: 匿名さん]

はい！質問です！
土地の固定資産税って年々償却されるものなんですか？
上物は時間の経過と共に評価額が下がりますから、税金も安くなりますけど、土地の評価額は年々下がりませんよね。
そう考えたら、土地の割合が少ないマンションのほうが戸建てより30年通算でみると固定資産税は少ないと思うんですが・・・無知ですみません。

[425: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/170159/res/1107
この人今日も一日中スレ警備してたみたいですね。
暇なことで。

人生この先もずっと休んでるんだろうな。

[426: 匿名さん]

424です。420の試算についての質問です。

[427: 匿名さん]

>424さん
それについては資料を作成した某不動産会社に聞くしかないですが、一般に固定資産税はマンションの方が割高と聞いております。ぐぐってみますと、次のようでしょうか。

固定資産税は土地評価額に対して６分の一が課税対象評価額。一方建物は評価額１００％が課税対象評価額。これらの課税評価額に対して土地＆建物とも１．４％の税率となります。また、マンションなど耐火物件（３階以上）の建物評価は４０年ですが、一戸建（２階、木道等）は２５年という風に建物減価率がちがいます。

つまり、建物評価のウェイト高いマンションはその建物評価がそれほど減らず、それに対して１００％の課税対象評価であり、
一戸建は土地ウェイトが高いけれど土地は６分の一が課税対象評価とのこと。このあたりが割高感となっているようです。

とんちんかんかもしれませんので、詳しい方補足をお願いします。

[428: 匿名さん]

>>424
建物の償却年数がマンションの方が長いので、償却率も緩やかで、通算で考えると固定資産税は一般的にマンションの方が高くなります。

また、土地は住宅地として使う限り減額措置があるので、建物の評価額の割合が大きいとそれも不利になります。

[429: 匿名さん]

>424

固定資産税は７万円/年。管理費・修繕積立金月約２万円、私の家は一部上場企業の役職者用
借り上げ社宅になっていて、２０年間の他の経費は湯沸し器等４０万円もしないと思います。

月収入は家賃月１０万円(＋会社の賃貸補助月１０万円)。前者は継続中。後者は東京にも
分譲マンションを取得するまで１８年間。固定資産税なんか大したことないです。

８５㎡の東京の賃貸に月１７万円掛かりましたが、都心の勤務先まで片道約２６分でした。

東京へ転勤になった時、私は８０㎡のマンションを賃貸できたので幸いでしたが,
同時に転勤になった友人は１５０㎡の戸建てがうまく貸せず、１時間半の社宅に
入りました。戸建てのそんなに高額の需要が少ないため、月１０万も難しいとの話。

暫くは家族が住んで、その後は親類の若い人にお金を少しあげて維持を頼んでました。
地元に帰ることも考えてました。私は当時独身で、４畳半の独身寮と人事に言われ
以前住んでいた賃貸を探しました。

[430: 匿名さん]

420
6000万のマンション買う。7000万の一戸建てってミニ戸でしょ。木造30年で管理費・修繕費600万って、そうとうボロボロじゃないの？

[431: 匿名さん]

東京で6000万だと、大したマンション買えないよ。

[432: 匿名さん]

マンションが経済的じゃないとしても構わないと思います。
それで家計が回っていれば。
実父母は一戸建て、義父母はマンションですが、どちらも十分な老後を送っていますよ。

[433: 匿名さん]

428
マンションの方が、長持ちということですね。

[434: 匿名さん]

>>420
>管理費・修繕費については10年間で200万円と仮定。

戸建ての修繕費は10年間で200万もかかりません。
15年で外装100万
30年で内外装で200万も見ておけば十分。
10年間はHMの保証を活用。(無料補修も柔軟に対応してくれる)
よくボロ屋というマンションさんが言いますが、古いのに何もしていない実家のイメージでしょう。
最近の戸建ては高額なメンテ費用はかかりません。

[435: 匿名さん]

お金のない人は、戸建てね。

[436: 匿名さん]

戸建ては、暖房とか冷房とか、高いでしょ。だから、戸建てのほうが金持ちです。

[437: 匿名さん]

マンションでも、戸建てでも良いけど、駅まで5分以内、通勤30分以内がマスト。でないと、人口減、都心回帰の時代に10年後の資産価値が心配。

[438: 住まいに詳しすぎる人]

>>420

マンションの駐車場が月々１万ってことはないんじゃない？
普通に考えて２万くらいいくと思うよ。
マンションの場合、専有部分の修繕費が別途かかるから、その分を２００万円と想定してみる。


あと、この計算に入ってない部分で言うと、戸建に関しては３０年後の土地の売却に関するキャッシュインを計算するべき。
たとえば、３０年後に売却した際に土地が５０００万円で売れたとすると、戸建のほうが５０００万円分キャッシュインが
多くなることとなる。

以上のことを考慮に入れて再度計算してみると

マンションの維持費＝１９００万円＋（1万×１２ヶ月×３０年）＋２００万円＝２,４６０万円

戸建の維持費＝８８０万円－土地売却額５０００万円＝－４１２０万円

マンションと戸建を比較してみると
マンション維持費２４６０万円－（－４１２０万円）＝６,５８０万円

戸建の方が６,５８０万円お得となる。

なお、マンションの売却によるキャッシュインを計算に入れてないのは、マンションは将来的に価格が付かなくなる
だけでなく、解体費用が莫大になってしまうからである。
参考までに戸建の場合、解体費用は１００万円～２００万円くらい見ておけばまったく問題ないでしょう。

もし仮に戸建を立てたい場合、古家付き物件を購入することをお勧めする。
インターネットで安く簡単に解体工事を依頼できるので、そのことを知らない消費者よりもコスト的に優位に立つから
である。

[439: 住まいに詳しすぎる人]

>>420

マンションの駐車場が月々１万ってことはないんじゃない？
普通に考えて２万くらいいくと思うよ。
マンションの場合、専有部分の修繕費が別途かかるから、その分を２００万円と想定してみる。


あと、この計算に入ってない部分で言うと、戸建に関しては３０年後の土地の売却に関するキャッシュインを計算するべき。
たとえば、３０年後に売却した際に土地が５０００万円で売れたとすると、戸建のほうが５０００万円分キャッシュインが
多くなることとなる。

以上のことを考慮に入れて再度計算してみると

マンションの維持費＝１９００万円＋（1万×１２ヶ月×３０年）＋２００万円＝２,４６０万円

戸建の維持費＝８８０万円－土地売却額５０００万円＝－４１２０万円

マンションと戸建を比較してみると
マンション維持費２４６０万円－（－４１２０万円）＝６,５８０万円

戸建の方が６,５８０万円お得となる。

なお、マンションの売却によるキャッシュインを計算に入れてないのは、マンションは将来的に価格が付かなくなる
だけでなく、解体費用が莫大になってしまうからである。
参考までに戸建の場合、解体費用は１００万円～２００万円くらい見ておけばまったく問題ないでしょう。

もし仮に戸建を建てたい場合、古家付き物件を購入することをお勧めする。
インターネットで安く簡単に解体工事を依頼できるので、そのことを知らない消費者よりもコスト的に優位に立つから
である。

[440: 匿名さん]

438
でも、マンション買う人いるんだね。
どうしてかなあ～。

[441: 匿名さん]

>>434
>30年で内外装で200万も見ておけば十分。

給排水管の更新は？
木造だと床の支えとなる部分も傷んできますよ？


>10年間はHMの保証を活用。(無料補修も柔軟に対応してくれる)

保証内容を良く読んでいますか？
保証期間が10年となる内容で不具合が出るようではその家は相当ヤバいです。
マンションが柔軟（保証対象外だが無料で修理する）ではなくて、戸建ては
柔軟対応が前提とかね・・・。

建物の種類ではなくてビルダーの規模や経営方針の方が影響が大きい。

[442: 住まいに詳しすぎる人]

>>440

事実を知らないからですよ。

[443: 匿名さん]

住み心地がいいからですよ。
もう、戸建てにはもどれません。

[444: 匿名さん]

>>438
>マンションの売却によるキャッシュインを計算に入れてないのは

こうしないと計算が成立しないからね。
しかし、無茶苦茶。7000万の戸建てで土地代が5000万とか。
2000万だと建売レベルの建物になるし、土地が5000万するようなエリアにも
関わらず戸建てとマンションとの価格差がたった1000万しかない。

[445: 住まいに詳しすぎる人]

>444

世界は緩やかなインフレになっているんだよ。
３０年後は土地代はもっと高くなってる可能性すらある。

それと、戸建とマンションの比較の前提条件については住友不動産販売がつくったものだから
客観的だと思うけどね。
むしろ、戸建の金額が高くなっている分戸建のコストが上がってしまっているんだよ。

[446: 匿名さん]

ええと、戸建てはね、儲かるって不動産屋さんが言ってました。
ぼったくり価格でも夢を持って購入する人がいるからって。欲しがるんだよねぇ、って。
マンションは適正価格でないと売れないそうです。

[447: 匿名さん]

>>438
リンク先をちゃんと読んでいますか？
「90平米同士」での比較で同じ立地でマンション6300万、戸建て6200万とある。
マンション＞戸建てとなっているこの時点でマンションは平均よりもグレードが
高い物件か（4件しかない）、戸建てはいわゆるミニ戸になっている事が分かる。

おまけにマンションは戸建ては100平米以下の集計にも関わらず
「100平米以上の物件も含まれる」と注意書きがある。
おそらく8000万から1億程度の物件になるはず。


要するに比較している物件の質が全く違うということ。

[448: サラリーマンさん]

> でも、マンション買う人いるんだね。
> どうしてかなあ～。

まぁ前提条件の計算がおかしいところだらけだからですね

そもそも駐車場代が2万もするマンションの場合、相場の駐車場は、3万以上になるから、地価は、200万以上になる
そんな土地に戸建をマンションの同価格で建てるならミニ戸限定になる。

なんどもスレで記載されているが、戸建が、マンションのような管理費がないと思っていることが間違い。
いろいろな名目で支払っている。

普通マンションでも、土地代　＞＞＞　解体費になるため、マンションに値段がつかない＝土地価格が下落しているということなので、戸建の土地もまともな価格では売れない

[449: 匿名さん]

>>445
>３０年後は土地代はもっと高くなってる可能性すらある。

少子化は無視ですか？
不動産の価値が上がればマンションもゼロというのは無茶でしょう。
リンク先の試算はマンションが相当不利になっていますよ。
対象となる物件の条件を「※」までよく読んで下さい。

[450: 匿名さん]

>>446
>マンションは適正価格でないと売れないそうです。

住居に対して合理性を求める人が多いから当然だろうね。
条件が良くてもちょっと値付けを間違うと売れてない。
戸建てだと「一国一城の主」とかおだてられて郊外僻地でも建売戸建てが売れている。

[451: 匿名さん]

>>445
>むしろ、戸建の金額が高くなっている分戸建のコストが上がってしまっているんだよ。

同床面積＆立地であれば当たり前というか、安くなる理由が見つからないのですが？