いま4500万のローンを組むか？10年後3500万のローンを組むか？

[相談]

4500万のローン(35年)を組んでマンション買う場合と
10年間で1000万貯金してから同様の物件を3500万の
ローン(25年)で買う場合を、素人ながらに計算すると
月額ローン支払額は殆ど変わりませんでした。
もしそうであれば、いま無理して買わないで、
10年後の購入をと、考えを改めているところです。

以下の計算から、長期ローンで購入するメリットが
あまり無いように感じてしまいますが、みなさまの
ご意見をお聞かせください。

小生30歳、年収850万。妻(29歳)と子供1人(1歳)。
ローン4500万組んだ場合、支払月額17.3万(35年3%)、
いま検討中の物件(＠港区)の管理/修繕費2.6万、
固定資産/都市計画税の月割3.5万(年間42万)
月額合計23.4万。
10年後3500万の場合ローン支払月額17.5万(25年3.5%)
管理/修繕費、税金等は同じ価格帯の物件を購入
するとして同額程度。

[22: 匿名さん]

>新築の購入に限って言えば１０年後に現在より格安で
>買えると言うことは無いと思ってます。

人口減少、団塊世代の都心回帰＆故郷へのＵターンで、都市近郊のファミリーマンションで、
優良な中古がたくさん出るということをお忘れなく。
中古相場の暴落は、新築マンションの価格も引き下げる。
郊外は買っちゃだめ、郊外で安く賃貸で住んで、都心に不動産を求めましょう。

[23: 匿名さん]

郊外で安く賃貸で住んで、都心に不動産を求めるのは２つパターンがあります。

収益指向の人は、都心に賃貸しやすい物件を買い、その家賃収入で、自分が住む、
郊外の賃貸の家賃を賄う。

都心にすまないといやという人は、しばらく郊外の賃貸で我慢して、貯蓄に励み、ローンを少しで
住むようになるまで蓄財して、都心の物件を購入。

いずれのパターンでも、賃貸は郊外、購入は都心が鉄則。
これを逆にする人が多い。
若い時に、仕事が忙しいから、都心部に狭いけど高い賃貸を借りていて、（当然お金がたまらないから）
本当は都心にすみたいけど、子供が大きくなったし、広い家が欲しいと郊外に、分譲マンションや戸建を
求めるというパターン。これが負けの構図。
若いときは、賃貸で損して、中高年になって蓄財しなければいけないときに、自己所有の不動産が暴落
して資産減となる。
このパターンの逆をやれば、中高年のときに金持ちになれるよ。

[24: 匿名さん]

郊外というのは、借りる方が得なエリア＝家賃が安い割りに広い家が借りられる、戸建なら駐車場も無料
逆に都心は買う方が得なエリア（ローンに無理がないのが条件だけど）＝都心の賃貸は狭くて高い、駐車場は
マジ？と思うほど高い、購入の方が割安感があるが、絶対金額が高いので資金が必要。
スレ主さんが10年の期間を準備できるなら、郊外の安い家賃のところにすんで、蓄財することをすすめますよ。

[25: 匿名さん]

まぁ、1990年台には、8％台の高金利＆都心部の人口減少の中、地価は大暴騰したからね。今後は下がるのかね？。
たとえ地価が下がっても金利が上がれば、支払先が売主から銀行に変わるだけ。あんまり楽しくないね。

[26: ２１]

＞２２
中古価格下落→新築価格下落
の図式は言われる通りですが
新築物件が建たないと言ってるんですよ。

１０年後、郊外の９０平米中古が１０００万だったとして
新築９０平米１５００万で新築建てられるかと言えば
土地がタダでも無理です。

そもそもスレ主さんは都心で希望してるので
１０年後に買うのに郊外の話ばかりでも意味無いですね。

都心で言えば、新築が現在より下がるのは考えにくい
（人口減でも都心に住みたい人数は減らない＆外資の買い）
ともなって中古も大幅な下落は考えにくいんで
今、金利や消費税ＵＰ含めても買っておいた方が得だと
思ってます。

[27: 匿名さん]

都心にしか住まないかつ都心に物件を持つといういうなら、今買うしかないでしょうね。
10年間賃貸で都心で住むなら、そのままずっと賃貸の方がいい。

[28: 匿名さん]

外資の買いは泡のように消えるが、人口減でも都心に住みたい人数は減らないのは賛成。
都心なら不動産を持ってもいいと思いますよ。

[29: 匿名さん]

２１のような都心幻想をもっている輩は当分いると思うので、今なら都心でだぶついて物件を
処分できると不動産会社ががんばるわけやね。15年前バブルがはじけた時、都心も暴落したけどね

[30: 匿名さん]

単純な話、『買う人がいるから上がり、買わない物件があえば下がる』
これからは、人口も減る。そして、2015年くらいからは世帯数も減る。要するに家はあまるのです。だから下がる。

それに、中古で２１さんのいうように、新築で1500万で90㎡のマンション(えらい極端な事例ですが)は土地がただで、建設費が坪35万くらいにならないとあかん計算なのですが、要するに、そんな市場性がない建物は建設されないってことです。なぜなら、デベは営利法人ですから。単にそれだけです。(そういった場所には、戸建が立ちます)

[31: 匿名さん]

>>30

21のように都心のマンションは下がらないと考えるのは愚かということでしょうか？

[32: 匿名さん]

つーか、その10年間にどこに住んでどんな生活を送りたいかのような気がする。
9年後に死んだらどうすんの？
資産価値を考えるなとは言わないけど失われた時間は戻ってこないよ。

[33: 匿名さん]

32の意見は、買いたいときが買いどきということだね。

[34: 匿名さん]

投資目的じゃなくて自分が住むためのマンションを買うならね。
借りられる金を含めて使える金は早めに使わなきゃ損。
もちろん、ライフプランや老後の担保はとった上でだけど。
資産価値や総返済額をあれこれ考えて10年も待つのはナンセンス。

[35: 匿名さん]

でも冷静に考えて、３０歳で4500万のローン、１０年後の４0歳で3500万円のローンは無謀。
30歳で35年ローンだと、2.5％の固定で、年額193万円、月返済で16万円です。
年収1000万円以上でも苦しい。
40歳で、3500万円を25年だと、年間188万円、月額18.8万円でもっとキツイ。

[36: 匿名さん]

30歳35年なら、3000万円程度に押さえないと難しいと思うよ

[37: 匿名さん]

人によるでしょう。
30歳ぐらいなら自分が会社の幹部候補生かそうでないかを
薄々自覚できているでしょうから。
前者なら4500万円の借り入れは問題なし、後者ならつらい。
自分が前者だと勘違いしてるのが一番つらい。

[38: 匿名さん]

スレ主さんは今４５００万のローン組むのと１０年後３５００万のローン組むのと
支払額はさほど変わらないって仰っていますが、１０年間の賃料（仮に月１０万と
すると年間１２０万、１０年で１２００万）も含めて計算なさってますか？
どうひっくり返っても、今４５００万でしょう。団信もあるし。
１０年の間にもしもの事があっても家は残りますよ。

[39: 匿名さん]

社宅があって、賃料が月1万、年間12万10年で120万、だったらどう？
頭金1000万が10年後に年間貯蓄200万×10プラスになって3000万になるとしたら
待ちが安全？5000万程度の物件をいま買うか悩む35歳(年収800万）です。
年内に買うべきか悩む。

[40: 匿名さん]

社宅に何の不満もないなら・・・。

持ち家（マンション含む）のメリットは資産的にはあまり期待できませんね。
（そもそもローン終るまでは自分のものでもないし）
総額○○千万の不動産といっても、売らなければ○○千万手に入りません。

ただ、所有する満足感は満たされます、これがメリット。
ただ、隣人・上下に嫌な人がきても引っ越せないのがデメリット

[41: 匿名さん]

＞40

メリットはもう一つ。
38さんも書いてますが、やはり団信でしょう。
万が一の事があっても、家は残ります。
家族が支払の心配をせずに暮らしていけるというのは
賃貸にはない持ち家のメリットだと思います。