いま4500万のローンを組むか？10年後3500万のローンを組むか？

[相談]

4500万のローン(35年)を組んでマンション買う場合と
10年間で1000万貯金してから同様の物件を3500万の
ローン(25年)で買う場合を、素人ながらに計算すると
月額ローン支払額は殆ど変わりませんでした。
もしそうであれば、いま無理して買わないで、
10年後の購入をと、考えを改めているところです。

以下の計算から、長期ローンで購入するメリットが
あまり無いように感じてしまいますが、みなさまの
ご意見をお聞かせください。

小生30歳、年収850万。妻(29歳)と子供1人(1歳)。
ローン4500万組んだ場合、支払月額17.3万(35年3%)、
いま検討中の物件(＠港区)の管理/修繕費2.6万、
固定資産/都市計画税の月割3.5万(年間42万)
月額合計23.4万。
10年後3500万の場合ローン支払月額17.5万(25年3.5%)
管理/修繕費、税金等は同じ価格帯の物件を購入
するとして同額程度。

[2: 匿名さん]

よくわからない計算ですが、10年後に今と同じようなマンションが、
同じ価格で売っているというのは、どういう理由によるのでしょうか。
逆にいえば、
10年後、同じ価格帯のマンションが（今の物件に比べ）すごく狭いということもあるわけです。
それに10年後の利子が3.5パーセントというのも希望的な予測という気がします。

結局のところ、はっきりしているのは、いま買えないグレードの物件は、
10年後でも買えない可能性が高いということです。
10年間家賃も払いつづけることですし。
たとえば年収800万の人が年に300万ずつ30年間貯金しても、
いま9000万で売っているグレードのマンションを30年後に買えるわけではありません。

[3: 匿名さん]

土地の値段は下がる可能性もあるしなぁ、金利は3%台というのは
確かに低い方なので、びみょーだ。
10年間の家賃も考えると、更にびみょー。
現在住んでいる所が気に入っているのかどうかも大きいね。

[4: 匿名さん]

どうしても港区のマンションにこだわるんですか？
お子さんもまだ小さいのでこれからの教育費も考えておかないと。
もう少し郊外で価格の低い物件を検討されるということはできないですか？

[5: 匿名さん]

４５００万の物件と　３５００万の物件は
設備や構造的なグレードは同じレベルなんですか？
１０００万円違うと設備なり広さなりでかなり差が出ると思うんですけど。

[6: 匿名さん]

05さん

購入物件の価格は同じで、
１０年間頭金をためるので借入額が少なくなるという
ことをスレ主さんはいいたいのではないでしょうか。

[7: 匿名さん]

06です。
よく読んだら間違いでした。
訂正します。
別に荒らしたいわけではないです。
無視してください。

[8: 匿名さん]

>>05
ハァ？

[9: 匿名さん]

０５わかってないね。
ローンの額で物件の金額じゃないの。
１０００万貯金してからローン組むかどうかってこと。

しかし年収８５０万、手取り月づき５０万ていどで、半分ローン
無理じゃない？？生活苦しい。

[10: 匿名さん]

>>01
長期ローンを組む人の多くは、老後のことも考え、繰上返済を考えていると思いますが
そのあたりのことは考えていらっしゃいますか？
35年払い続ける計算でもキツイと感じるのであれば、現在検討中の物件は
少々厳しいんじゃないでしょうか。

港区というと、湾岸エリアですか？
このエリアの将来性は、意見も大きく分かれるようですが、
スレ主さんが将来、何らかの事情で売却せざるを得なくなったときに、
供給過剰で物件が大きく値を下げ、さらに残債もまだたくさん残っているとなると
売るに売れないという状況が発生することも考えられます。
逆に、資産価値が上がることもあるかもしれませんが、こればかりは
わかりませんので、リスクを考えておいたほうがよいかと。

ライフプランも合わせて、よく検討したほうがいいかもしれませんね。

[11: 匿名さん]

そもそも、これからの１０年間の住み家の
条件がまったくでてないので議論にならないのでは？

港区で４５００万の物件と同じレベルで
更新料など考えて２２万以下くらいであれば
今買うのも１０年後に買うのも同じでしょうが。
（１０年後の価格＆金利が予測どおりなら）

[12: 05]

>>09
おお　そういうことだったのね。
ありがとう。

[13: 匿名さん]

消費税だけで２００万以上あがりますね。（１０％になるとして）
住宅ローン減税は１０年間でどれくらいになるんでしょうか。
固定資産税の軽減税率もなくなってるんだろうな〜
不動産取得税もまともに取られたりして。
１０００万貯めてる間に負担はいくら増えるんだろうか。
でも１０年間の支払利息もばかにならないしね

まぁ、じっくり考えることですね。

[14: 匿名さん]

家賃、消費税、金利。
固定資産税は確かにありますが、どう考えても今購入だと思われますが。
何をなやんどるんですか？

・・・ただ、個人的にはタワーマンションがだんだん安くなってきているので
（作るノウハウが増えてきたんでしょうか。多分、今後もっと安くなる気がします）
もう少し待つのも手かもしれませんが。

[15: 匿名さん]

人も減るし、みんな結婚もしなくなる。単身マンションは資産価値がそんなに落ちないかも知れませんが、ファミリータイプの住宅なんて、いまから、ばんばん値段が下がると想定するのがまともです。持ち家にこだわってローンを多く抱えられるより、実質主義で行かれるほうがいいと思います。

[16: 相談]

０１です。
みなさん、色々とご意見ありがとうございました。
金利上昇(やはり４％はいくかな)や、住宅ローン減税のことを
考えると、やはり今買うべきかなと考えつつあります。
あとは、ライフプランをしっかり立てるということですね。
その他、ご意見がありましたら宜しくお願い致します。

[17: 匿名さん]

あほちゃう？金利が上昇すれば不動産価格は下がるの！不動産価格とは、買う人の所得にあわせて形成されます。金利が上がって、一般ピープルの融資可能額が下がれば不動産価格はそれに応じて下がります。また、この5年ほどは、団塊ジュニア世代(同い年が200万人以上)の人たちが住宅の購入時期にきているので、あなたみたいに、とりあえず家をかう！って人が多いので、ある程度不動産価格は維持されますが、5年過ぎたくらいからは、不動産価格は暴落過程に入ります。自分のライフプランの前に、『国立社会保障・人口問題研究所』のホームページ(http://www.ipss.go.jp/)でもみて、社会の常識を考えたほうがいいと思いますね〜。
また、所得税の減税なんて年間数十万。そんな端金で2桁もちがう商品の購入判断が変わるなんてあんたはよほどの馬鹿？？

[18: 匿名さん]

もしかしたら、スレ主さんと同じマンション検討中のような気が・・・。
状況も似たような感じ（年収800万、借り入れ4000万、家族構成もみんなプラス2歳でほぼ一緒）で
まさに同じようなことを考えていますので。
頭金をためてから買うべきか・・。それともいま買うべきか。
たとえそのマンションが中古になっても値段はあまり下がっていないのではないかと思われるので、
だったらいま買ってしまったほうがよいのかもと思っていませんか？
それは開発に期待のしすぎなんでしょうかね。
当方社宅に居住中のため、貯蓄はかなりできるはずですので10年ぐらい貯蓄に励むべきか
・・・。が、趣味やお稽古にもお金をかけたいし、ってなると少し我慢がリスク回避なんだろうかと
思う今日この頃。

[19: 匿名さん]

＞１７
短絡的すぎるのでは？
金利があがって融資可能額が減ると
例えば、現在４５００万の９０平米
　　　　　　４５００万の８０平米
と広さが減る方向にも向かいますよ。
去年が若干その傾向あったとの統計もあります。

確かに人口減の暴落の可能性もあるんでしょうが
こればっかりは神様しか分からないですよ。

確実なのは１０年後に減税や消費税ＵＰで
数百万は高い出費がでる。
本体価格の動向と金利は個人の予測でしかない。

[20: 匿名さん]

＞１９さん
１７ですが、ローン金利が上昇して融資可能額が減るということは、同じ頭金、同じ収入条件、同じ返済期間で借り入れ可能な金額が減ずるということです。
ですから、現在４５００万の９０平米
　　　　　　４５００万の８０平米
ではなく、４５００万の９０平米
　　　　→４０００万の９０平米となるとか、４０００万の８０平米とかの商品が供給されることになります。
それは、不動産市場が買い手の購入可能額から形成されていることからそうなります。

また、人口減少は今後少なくとも３０年間は確実で(もう生まれてしまってますから、移民を受け入れない限り減るのです)かつ、人口が多い団塊の世代がいまから、高齢期に入ります。
そこで、不動産価格があるところでは暴落し、あるところではそんなに暴落しませんが、ご購入を検討されているような都心型のマンションの下落は、郊外型の住宅地(団塊世代がたくさん住んでていまから売りに出てくる)と比して大きくないとはいえるでしょう。
しかし、不動産を購入する一次取得者層(３０代)人口が確実に減り、その層の収入が落ちている以上、不動産価格は必然的に下落すると普通は考えてよいのではないでしょうか？

最後に、消費税UPしようが、その分、不動産価格(消費税の課税対象である新築のみだか)が下落して、市場(購入可能な金額)に擦り寄ってくるというのが、住宅という大衆商品の市場メカニズムではないでしょうか？

[21: 匿名さん]

＞２０
分かりやすく表現するため４５００万の９０平米→４５００万の８０平米
と書きました。
実際、去年は販売価格は変わらず広さは２平米くらい狭くなったそうです。
なので４５００万の９０平米→４０００万の８０平米となるってことですね。

人口減についての考え方ですが
私も郊外は厳しいと思いますが、
その時には供給数も減るのではないでしょうか？
利益にならない（赤字になる）マンション建設する
会社は無いでしょう。

現在、郊外の２〜３０００万クラスのマンションで言えば
土地がタダでも建設費考えれば値下げ余裕は少ないでしょう。
もちろん中古は大幅な値下げリスクありますが
新築の購入に限って言えば１０年後に現在より格安で
買えると言うことは無いと思ってます。