マンション取り壊しは誰が責任を持つの？

[匿名さん]

今から買おうと思うマンションがこれから何十年か経過して老朽化して建っているだけで危険になった時、その管理責任は管理組合が全面的に負うことになるという理解でいいのかな？　
　取り壊し想定費用が発生した場合、毎月の修繕積立金の積み立てだけで大丈夫かな？

[10: 購入経験者さん]

スレ主さんの疑問は、日本のマンション問題のキモなのに、無責任なレスばかりで驚きます。
ロクでもない集合住宅が、増え続けるわけですよ。

分譲マンションの建物管理は、区分所有者で構成される、管理組合です。
建物にかかる費用は、修繕積立金で足らなければ、一時金を徴収します。
建て替えが必要でも、その一時金が出せない区分所有者が多く、管理組合が揉めているところが多いのです。

定期借地マンションが増えないのも、タワーマンションが嫌われるのも、この建て替え問題からです。

大規模物件となると、修繕積立金の預金残高が１０億円を超えることもあり、預金保険でカバーなんかできず、銀行の言いなりに変な金融商品にでも手を出すと、金融危機で大騒ぎになるわけです。

どんな構造計算をしたんだか分からないチープな木造建て売りより、現行の建築基準法に沿った鉄筋コンクリート構造物の方が、防災・減災の観点から優れている、というのが、マンションの良いところでしょうね。

[11: 匿名さん]

マンションは築１０年で買い換えちゃいなさい。
大規模修繕やらでほとんど金を使い果たしちゃう上、
建て替えが必要な時期には年寄りばかりのスラムマンションに変身しちゃうから。
それにネ、手抜き工事のボロがあっちこっち目立ち始めるのも１０年経ってからだよ。
長く住むほど、リスクが高くなるのがマンション。

[12: 匿名さん]

10
管理組合には法人格が与えられるの？

[13: 購入経験者さん]

１２
求めよ、さらば与えられん。

[14: 匿名さん]

定借なら揉めるもなにも選択余地はなく、建物壊すのは確定。
タワマンでなくて低層マンションでも、揉めるとこは揉める。

増えないだの嫌われるだのの理由を建て替えにするのは、偏見。

[15: 匿名さん]

スレ主ですが、一晩寝たら、いろいろなご意見をいただいていました。ありがとうございました。

大都市近郊のベッドタウンに住んでいるのですが、この数年、次々にマンションが林立しているけれど取り壊しの風景を見たことがなかったから、数十年後はどうなるのかな、と。

子孫に美田を残さず、とは言いますが、子供や孫に負の遺産だけは残したくない。相続放棄をせねばならないような事態だけは避けたいです。お互い、いいマンションを選びたいですね。

[16: 匿名さん]

私もただ今、マンションを買いたいなー。と思っている一人ですが
やはり、今後３０年、４０年後のことを考えると、いくら考えても答えが出ないでいます。
ま、その時の時代背景や、その場所の立地等さまざまな条件に影響されて
結果、出る答えは変わってくるのかもしれませんが・・

でも、せめて、２０年後までの修繕計画だけではなく、３５年後程度を想定しての
建て替の事もマンションの販売の際に、説明して貰えたら、たとえその通りにはならなくても
もう少し、悩まなくてもすむのかな？っと思いつつ・・

住んでいる住人が皆、裕福で、建て替え時期にお金を出せるなら、すんなりと建て替えになって
そうでない人達が多いＭＳは、揉めてまとまらない・・

結局はそんな感じなんでしょうね・・

[17: 匿名さん]

＞やはり、今後３０年、４０年後のことを考えると、いくら考えても答えが出ないでいます。

３０年や４０年じゃ立て替えないでしょ。今でもそのぐらいのあるし。
５０年以上生きるつもりなら建て替えがあるかもしれないけど、そんな先のこと考えるのはムダ。（建て替え時点では）残り少ない人生をもっと有意義に生きなきゃ。年寄りにとっては、建て替え協議なんて、苦労多くして、益なし。

日本はこれから大幅な人口減少が起こります。５０年も経てば、人口が３割くらい減ってます。

となると、分かりますね。土地なんぞいまより余ってます。同じ場所に建て替えるなんてムダな努力せず、空いた土地に新しく建つ、（その時点での）最新マンションにでも移ればいいんです。

[18: 匿名さん]

＞１７さん

確かに５０年後のことなんて、誰にもわからないですよね。
実際に、今の流れでいくと人口は減るかも・・
でも、実際には、また分岐点があって、人口が増えてるかもしれない。
だから、人口云々の話は絵空事なので、いいとして・・

仮に５０年後、その時持っているＭＳを残して、新たにＭＳを買えと仰るのかな？？
二十歳で買っても７０歳になる老人に？？

私は、街も新陳代謝をしないといけないと思っております。
更地に建物が建って、年月を経て、取り壊されて、新しく建つ。
そのサイクルが今だ、不確定要素の多い「マンション」というものに
不安と疑念を持っている、ただそれだけの事です。

賃貸ＭＳや事務所ビル等はオーナーが大体１人か、多くても数人・・
だから、容易に（建て替え意思の決定が）出来るから問題はありません・・
でも、分譲マンションは・・

[19: 匿名さん]

>>05
>管理組合は全面的に責任を負いません。では、誰が責任を取るのでしょうか？答えは建物の所有者です。

建物の所有者（区分所有者）と管理組合って、責任の所在という意味では同じ事だと思うけどな。
解体・滅失にかかるコストはいきなり区分所有者が個々に被る訳ではなく、あくまでも管理組合が
負担して、収支的に不足する部分があれば管理組合が各区分所有者から（何らかの方法で）徴収する
という風には私は理解してるけど、違うの？

[20: 匿名さん]

費用の流れはわからないけど、主体は管理組合じゃない。

7のリンク先に書いてあるけど
1.管理組合の総会で区分所有者によって建て替えを決議
2.「円滑化法の組合施行」を選んだ場合、「建て替え組合」を設立する
3.「建て替え組合」には法人格が与えられ、それみ見合った新たに理事長や監事の選任を行う。
4.この時点で従前のマンション管理組合は解散となり、新体制での組合運営に切り替わる

つまり、建て替え時点で管理組合は解散して、法人格を持つ建て替え組合が主体。

[21: 匿名さん]

19
スラム化して管理組合が機能しなくなったら、困るぞ多分。

[22: 匿名さん]

>>20
>主体は管理組合じゃない。

決してそんな事はない。
リンク先にも書いてある事だけど、区分所有建物を建て替える方法は様々で
選択する手法によって建て替えそのものの事業主体は異なるけれど、そこに至るまでは
どうしても管理組合にかかってる部分があるって事なんだよ。
ここでスレ主が危惧しているのは、建替組合が設立されたり、個人施行による事業化が
決定される「まで」の事だと思うよ。もちろん、そこから先もまたヘビーなんだけどね。

円滑化法による組合事業として建て替える場合も、組合設立に向けた合意形成までの段階は
事実上あくまで既存の管理組合の中での動きになる。
作業としてもかなり大変な筈だから、この段階で管理組合（と言うより、マンション内の実質的な
意見交換機能）がしっかり動くかどうかが重要なのは言うまでもない。
他にも、都市再開発法や密集法に則って建て替える方法（いわゆる再開発系）もあるけれど
あくまで既存の区分所有建物を「区分所有法に則って建て替える」という手法が基本形であり
マン建替や再開発はそれを合理的に進めるための手法のひとつに過ぎない。
いずれにせよ、建て替えに向けて関係者の意思統一を得るまでは、紛れもなく主体は管理組合だよ。
平たく言えば、円滑化法を採用するにしても他の方法でいくにしても、建て替えの初動期は
既存管理組合（つまり区分所有者）が組合の資金状況をみて諸々の判断をするって事だ。

言い方を変えれば、事業の段階によって主体がどう名前を変えようとも、実質的に
建て替えに関わる者は区分所有者に他ならない、って事。
管理組合と区分所有者を全くの別モノみたいに考えている人は意外に多いみたいだけど
実際の建て替えに臨むかどうかに関わらず、色々と問題を孕んでる考え方識だと思う。

[23: 匿名さん]

20は19の
「あくまでも管理組合が負担して」って下りに対応するもの
だから建て替え決議後にお金を誰が主体となって取り扱うかの話。
それは管理組合じゃなくて持つ建て替え組合だと書いてる。

22の「言い方を変えれば」以降はその通りだと思うね。
住人が区分所有しているマンションの管理責任は住人そのものが負っている訳で、
管理組合はそれを円滑に進めるための仕組みと考えた方が自然。

[24: 匿名さん]

22です。

>>23
申し訳ない。>>19を書いたのも私です。
スレ主の危惧は>>01にもある通り「老朽化した建物の管理責任の所在」だった訳だけど
これに対して「管理組合は全面的に責任を負わない。責任を取るのは建物所有者である。」
というコメントがあったから、それは単純に誤りではないかと指摘させて頂いたのが>>19の主旨。

維持管理の延長線上にある「取り壊し」という選択に至った場合も、それにかかるコストは
あくまでも区分所有者が管理組合を通じて負担していくのが大原則である筈。
マンション建替組合を設立するという一手法によれば、コスト負担を含む責任の所在は
確かに管理組合から建替組合に移行するけれど、マンションの改築に円滑化法を導入するのは
別に必須ではない。基本はあくまで区分所有法による方法。

管理組合の中で建替決議が可決されると、円滑化法に基づいて組合を設立する事が「できる」と
いうだけであって、それを選択しなければ資金の取り扱いに建替組合は絡まない。
（と言うより、組合そのものが設立されないまま建て替えが進むからね。）
なので、『建替決議後にお金を取り扱うのは管理組合ではなく建替組合だ』というのは
いわゆる「マンション建て替え制度」を採用したケースにしか当てはまらない、と私は言いたかった。
>>20氏は「円滑化法の組合施行を選んだ場合」と書いているから解っておられるとは思うんだけど
それ以外の事業形態を選んだ場合も含め、スレ主へのコメントとしては
『管理組合に責任があり、実質的にはその時点の区分所有者に責任がある』と言うのが正解だと思う。

円滑化法の創設目的は文字通り「建て替えの円滑化」なのであって、建替に同意しなかった
区分所有者の持分の扱い方や、等価交換（権利変換）の具体的な手続き方法を決めて
合意形成が公平かつスムーズに進む様に法整備する事が主旨だよ。
このシステムを実際の建て替えに採用するかどうかも既存管理組合の総意次第。

[25: 匿名さん]

24
民法上の管理責任は建物所有者にあります

[26: 匿名さん]

で？

[27: 匿名さん]

ババ抜きと一緒。最後に住んでるやつの責任。まぁ、ババが好きならどうぞ

[28: ご近所さん]

ババ抜き程度のペナルティーなら
全然気にはしないんですけどね～。

[29: 匿名さん]

建替えを引き伸ばして、そのうち自分が寿命で死ぬのが一番。
ババを引きつつも、最後はトンズラする。