管理組合が無い！！

[入居済み住民さん]

昨年の５月に新築マンションを購入しました。

購入時、販売会社の方からは、『入居後数ヶ月で管理組合が出来る』と言われており安心していましたが、未だ管理組合は出来ていません。
販売会社曰く、『完売していないでの管理組合が出来ない』との事でした。
現状は管理会社が代行しているようです。

入居後より、ゴミ収拾所の状況が悪く（カラスがゴミを漁り悪臭が漂う）、改善を申し出たいのですが、どのような手順を踏めば良いでしょうか？
管理会社に何度も相談しましたが、『今検討しています』といいながら１年が経とうとしています。
面倒なので自分で『カラス避けネット』を購入してかけようか・・・とも思っています。

当方は３０戸未満の物件で、単身者も多く近隣付き合いも全くと言っていいほどありません。
他の住民の方は気にならないのか・・・と日々疑問に感じています。

ちなみに、『管理費・修繕積立金　０円』の物件です。
敷地内にコインパーキングをつくり、一括で法人向けに貸し出して収入を得ており、そこから管理費と修繕積立金をまかなっています。
管理会社からの収支報告書も内容確認をしています。
また、管理人は週２回のみ来て清掃をしています。（そのため人件費が割安）

納得して気に入って購入した物件なので、ゴミの点以外は不満がありません。
初めてのマンション購入で確認不足が招いた結果かもしれませんが、アドバイスをお願いします。

[2: 匿名さん]

管理組合は完売していなくても結成できます。
ウチがまさにその状況です。

素朴な疑問なのですが、マンションのゴミ置き場ってアパートみたいな屋根や扉が無い
開放式のヤツなのでしょうか？
管理費どころか修繕積立金までゼロ円とのことですが、両方をまかなえるくらい駐車場
収入があるのでしょうか？敷地が余程広大か一台あたりの収入が余程良いのかもしれませんが
疑問です。
まだ売れ残りがあるようですが、常識的に考えると購入を躊躇する用件が多すぎる物件
のような気がします。
それを売るデベですからご自分から強く結成を求めたり、他の住民と連名で申し入れるなどを
しないと面倒なので動かないと思います。

管理組合が無ければクレームを付きませんからデベはラクです。

[3: 入居済み住民さん]

さっそくのアドバイスを頂きありがとうございます。

やはり他の住民の方と個人的に相談した方が良いようですね。
たまに会う高齢の夫婦や、元地主（土地を売り１階に住んでいる）の方などに話を持ちかけてみます。

当方のゴミ置き場は、囲いや鍵はありますが、屋根がありません。（意味が無いですよね）
可燃ゴミは市の条例で紙袋に入れて捨てます。
その為、雨の日はびしょ濡れで、カラスが漁ったあとは、市も収集してくれていません。
販売会社は、『建蔽率の関係で屋根をつけられなかった。入居後に管理組合で話し合えば良い』と言っており、その話を真に受けてしまいました。

駐車場代の収入ですが、月々２５万円程度です。
また、住民用の駐車場収入が６～７万円位のようです。
（街の中心部の物件のため、車を所有していない世帯が多い）
合計で３０万円（月）程度の収入ですが、購入申込時に最初だけ『修繕積立金』として３５万円位払っています。
それ以降、毎月の支払は今のところ請求されていません。
長期修繕計画を再度確認してみようと思います。

冷静になって状況をまとめ、内容証明を送るつもりです。
アドバイスありがとうございます。

[4: 匿名さん]

>>3
現在の規模でそれだけ駐車場収入があるのでしたらゼロ円でも何とかなるかも
しれませんね。
ゴミ置き場の屋根が付けられないくらいギリギリに建てているようですが、住民
の事はあまり考慮していないデベのようですので、>>2にある通り他の住民と結束
してデベと交渉する必要があると思います。

管理組合自体は別にデベが作る訳じゃありませんから、住民で作って交渉するのも
ありだと思います。

[5: 理事長経験者]

>面倒なので自分で『カラス避けネット』を購入してかけようか・・・とも思っています。

役所によっては、無料で配布している所もあります。
本来は、管理組合が管理会社に指示をして役所に確認、手配等を行うのですが

>管理会社に何度も相談しましたが、『今検討しています』といいながら１年が経とうとしています。

築１年を経過するとの事
アフター保証の件もあるので、早々に組合立ち上げは必要だと思います。

[6: 匿名さん]

絶対このマンション、長期修繕費用不足で問題になる。

[7: サラリーマンさん]

>絶対このマンション、長期修繕費用不足で問題になる。

長期修繕計画書も見ないで決め付けは良くない

[8: ↑]

あなたデベ？


とお定まりのレス

[9: 匿名さん]

諸先輩方にご指摘を受けるかとは思いますが、失礼します。

10年前後で1回目の修繕で使い切ってしまう可能性があるかもしれません。

延床数にもよりますが、管理費だけで、月30万は行きませんでしょうか？

修繕費は、ほぼなかったり、 一時金が計画に入ってませんでしょうか？

通帳の残高もお調べになられたほうがよいと思います。

不安にさせるような発言ですが、がんばってくださいね。

[10: 匿名さん]

管理人が週二回の巡回訪問ですから、他に共用施設が特になければ1戸当たり5000～7000円
くらいの計算になると思います。残りの9～15万が修繕積み立てに回るとすると1戸当たりの
金額は3000～5000円です。十分とは言えないかもしれませんが、これくらいの管理費・積立金
の設定がされている物件は結構あると思います。

問題なのは駐車場収入に100%依存なので、空きが出ると通常のマンション以上に影響が大きい
事でしょう。

[11: 物件比較中さん]

ゴミ袋が紙ってことは、広島都心の物件かな？

[12: 匿名さん]

管理組合は区分所有者により構成されます。未販売住戸の区分所有者は売主だから、未販売
住戸があるから管理組合が結成できないというのはウソですね。

分譲マンションだと、通常、売主、管理会社が音頭取りをして管理組合を設立するんだけど、
売主、管理会社が動かないなら、入居者が動けばいいだけのこと。管理組合は誰かがしてく
れるものではなく、自分たちで自分たちのマンションを管理をするための組織です。私なら
管理組合を設立して、怠慢な管理会社を変更する提案を速攻でするけど。

[13: かなりやばい]

他の方もおっしゃっていますが、築1年経とうとしているのに、管理組合がないのはありえない。
入居者が少なかろうと、売れ残りがあろうと、築半年前後で管理組合で設立しないのは管理会社の怠慢。

契約がどうなっているのかわからないので、あくまで想定ですが、どういうことが起こるかというと
1)規約や予算が仮のまま
2)2年目予算が立たない
3)委託契約が組合員の承諾ないまま自動継続
4)共有部のアフターが組合に不明

デベと管理会社に搾取されすぎじゃない？（笑）

[14: 匿名さん]

>1)規約や予算が仮のまま

管理規約の成立は２パターンあります。

１）入居後、数ヶ月頃に開催される臨時管理組合（設立）総会で議決。
２）契約時に管理規約（案）を売主が契約者に提示して、同意書を提出。全区分所有者の同意を
持って、成立。

２だとすると管理規約は既に成立しています。

それと、管理規約に管理会社名を明記されているかも確認してください。もし、そうなっていると、
管理会社を容易に変更できないです（管理会社変更は管理規約変更の手続きとなるため、3/4の賛
成により議決となる）。某大手も使っている悪質な手法です。ちゃんと確認してくださいね。

[15: 匿名さん]

管理費・修繕積立金０マンション？普通ありえないですよね？
管理費はマンションの運営管理や居住者間のコミュニティー活動を
また、修繕積立金はマンションを維持・保全する上で当然必要な費用ですから
区分所有者であれば当然負担しなければいけない費用となります。
マンションの契約が済み、鍵の受け渡しが1人でもあれば、そのマンションは
区分所有関係にあり、残りが全て未契約であっても未契約部分住戸については
販売業者（デベ）が区分所有者となり費用の負担をすることとなります。

このことから、このマンションは、当初から売れ残りが多数出ることを予測し
販売会社が管理費等の負担を逃れるという確信犯的な手法かもしれません。
マンション販売の手法で「駐車場無料」などのうたい文句で客が喜びそうな
言葉を使う物件ほど、なぜ他と違うのかを理解しないと後に痛い目にあいますね。

[16: 匿名さん]

まさか、このスレッド釣りじゃないだろうな?

凄く変。　管理組合がない、なんて区分所有法違反だ。
でも、管理費ゼロだから、もしかしたら、管理会社との契約がなくても問題ないのか?

気にいっているんだったら、20年くらいの賃貸のつもりで住むのは可能だと
思う。将来売るのは、とうてい不可能だと思うが・・・

独身者が多いとか賃貸が多いと、管理組合作ろうというモチベーションも発生しに
くい。

あまりにひどい話で、どうしたら良いかなんてわかるはずがない。何もしないで
そのまま住むという考えもあると思う。カラス程度ならあきらめるしかない。
自分が嫌なら、ネット自分で用意しても、たぶん、他の住民からは反発はこない
と思う。どうせネットでは、効果が薄いので、無駄な努力だし。

[17: 匿名さん]

ひょっとして、広島本社の某管理会社が管理者よろしくやっている物件でしょうか？

駐車場収入なんか当てにしないほうが良いのですがね。

[18: 匿名さん]

>>16

区分所有法の抜粋です。管理組合がないことそのものは違法ではないですね。

第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

[19: 匿名さん]

えー、誤解があるようですが、”できる”　という言葉が受けているのは、

”集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことが”　までなんですよ。

その前の　”区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し”　という文章は必須の義務なんです。　文章がわかりにくくて、誤解する人もいるようですが。

区分所有法の解説書には必ず記載されていますので、詳細は御覧ください。

[20: 匿名さん]

管理組合自体は法律により当然に存在している。

ただ、運営するための組織や管理者が存在していないだけでしょ。

早急に総会を開いて理事長などを設置すべきですね。

[21: 入居済み住民さん]

暫く放置をしており申し訳ございません。
たくさんのご意見を頂きありがとうございます。

先日、管理規約を締結する『幹事総会』が開催されました。
４／２８日開催の告知があったのが、４／１８日･･･。
あまりに急な段取りでした。。。

ゴミ収集場の件は、総会の２日前に、
『ブルーシートを張ったのでその中に捨ててください』
とのお知らせがきました。
１年近くお願いをしてきた結果がブルーシートとは･･･。
収集場はエントランス横にあるのですが、景観が悪過ぎて納得できませんでした。
今回の議題にはありませんでしたが、今後の対策をお願いしてきました。
（議事録の提出日、ブルーシートでの仮対処の期限を確定）

総会には入居者の半分しか参加していませんでした。
独身者や７５歳以上の高齢者が多い印象を受けました。
欠席者は委任状を提出していたので、議会は成立しました。

そこで新たな疑問が出ました。
『管理委託契約書』によると、『管理組合』と『管理会社』が登記上は異なる別会社ですが、実際は同一の会社なのです。
それでは適正な運営が出来ないのでは？との意見も出ました。
が、他の住人の方は無反応でした。（あまり関心が無いのか、内容を難しく捉え理解できないのか）
結局、多数決で管理規約が承認されてしまいました。

『管理組合＝管理会社』という方法は、売主と決めたらしいです。（住民の負担を軽減する為とか言っていました）
適正な運営が出来ているか管理する為、『幹事』を数名選出できるそうです。
しかしながら、高齢者やサラリーマンにはそんな時間も知識もありません。

個人的には、
①住民たちで『管理組合』を結成する
②管理会社を変更する
のどちらかをしたいです。

管理会社は、名の知れた例の管理会社です。
①と②だと、どちらを優先したら良いでしょうか？