繰り上げ返済のお得度計算方法

[さら]

繰り上げ返済を考えているのですが、お得かどうかの計算方法が分かりません。
他のサイトで専門家の方に質問してみたのですが、
質問の答えは得られませんでした。
どなたかこちらにご存じの方いらっしゃいませんでしょうか？
内容は以下の通りです。

よろしくお願い致します。
繰り上げ返済をいつすればいいかか悩んでいます。
２１００万３５年ローン　３年固定１，３％
固定期間中手数料４２０００円　固定終了時２１０００円
すでに返済したのは２ヶ月分
返済希望の金額は２００万です。
繰り上げ返済は早ければ早いほうが得といいます。
でも銀行は、今は金利が安いので、手数料のことを考えると固定期間終了後に繰り上げ返済したほうがいいのではないかといいます。
毎年２００万貯める予定ですので、毎年２００万ずつ返すのがいいのか
まとめて３年後に８００万を返済する方がいいのか
計算の仕方など教えて下さい。
ちなみにサラリーマンなのでローン控除があります。
現在預けている定期の金利は約0.3％です。

よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

私は下記のローン計算ソフトを重宝しています。
http://www.geocities.jp/anti_akutoku2004/plaloan.html

[3: 匿名さん]

>>01
＞繰り上げ返済は早ければ早いほうが得といいます。
そうですね。全額繰上げ返済したらいかがですか。
最初から借りないのが一番利息の節約にはなりますね。
何を求めたいんですか？
お得度は、
金を手元に置いてなら「繰り上げ返済なんかしない。」
外部流出をしたくないなら「借りなければいい。」
そうなります。

まだ返済開始２ヵ月くらいで、今から何を言っているんですか？
２００万円貯めてから考えた方がいいんじゃないの。
生活が変わったんだし、諸経費や生活経費も、
住んだ器で変わるんだよ。
少しは生活基盤を固めることを考えたらどうだい。

[4: 匿名さん]

ローン控除あるなら、金利負担はタダ同然ですね。
返済するなんてもったいない感じがしますが。

[5: さら]

>>02さん
何度かに分けて繰り上げ返済が入力できるのがいいですね。
参考になります。

>>03さん
求めたいのは繰り上げ返済はいつしたらお得になるか、です。
本文にも書いているとおり、
現在２００万たまっていますが、今返すのがいいのか、これから毎年２００万ずつためて
今の２００万＋ためた３年分の６００万の合計をいっぺんに返すのと
どちらがお得かという質問です。
お金を手元においていたいとか言う話ではありません。
計算の仕方がわかればよろしくお願いします。
生活基盤どうこうはすみませんがおっしゃる意味がわかりません。

>>04さん
ローン控除＋定期の利息で、現在の住宅ローン金利ととんとんだと思えますが
繰り上げ返済は早いほうがいいといわれているので、その辺どうなんだろうと思いました。

[6: 匿名さん]

>>スレ主さん

返済ありき（運用とかは一切考えない）で、何時返済するのがよいか？
という質問なら、住宅取得減税、支払利息、手数料での計算だよ。

１．３％の金利期間中でも返済した方がお得ならば、毎年１月に返済すれば良い。

その計算すら質問したいというならば、貴方の収入や控除関係等、確定申告に
必要な情報全部晒さないと無理だよ。

因みに

>ローン控除＋定期の利息で、現在の住宅ローン金利ととんとんだと思えますが

が正しいのならば、２００万円の繰上げ返済が手数料負けするのは計算するまでも
ありませんけど？

[7: 匿名さん]

繰上げ返済って何？ということをまず勉強されたらいかがですか？
それを理解したらおそらく解決します。

[8: 匿名さん]

質問されている計算方法ですが、
既出のローン計算ソフトを使うといいと思います。
単純に式が書けるものでもないので。

以下の数値は単純化するため全て概算ですが、
誤差は1万円も無いでしょう。
念のためご自身で計算してみて下さい。
話がややこしくなるので、現在の200万円と3年後の200万円返済とを比較しています。1年後の200万円と3年後の200万円など、残りは自分で計算して下さい。

2100万円　35年　3年固定　1.3％
という条件だと、以下のようになります。

元金2100万円　利息515万円　合計2615万円・・・（１）
月々の支払額は約62200円で、
年単位の支払は約75万円。

今、200万円繰り上げ返済したとすると、
繰上げ返済金は元本に充てる訳ですから、
2100万円の借入金が1900万円になり、
以下のよう条件が変わります。

1900万円　31年　3年固定　1.3％
元金1900万円　利息410万円　合計2310万円・・・（２）

（１）と（２）の合計の差が305万円あります。
（２）は200万円投入しているので、それを差し引いて考えると、
105万円です。・・・（A）

よって今すぐ繰り上げ返済した時に圧縮できる金額が105万円ということになります。

一方、3年後に200万を繰り上げ返済したとすると、
まず、3年後、返済前は以下のようになります。

1955万円　32年　3年固定　1.3％
元金1955万円　421万円　合計2376万円・・・（３）

返済後は元本が200万減って1755万円ですから、
以下のように条件が変わります。

1755万円　28年　3年固定　1.3％
元金1755万円　340万円　合計2095万円・・・（４）

（３）と（４）の合計の差は281万円で、
200万円を差し引くと81万円です。・・・（B)

（A)-（B)＝20万なので、
すぐに200万円を返済した方が20万円お得になります。
手数料差約2万円　ローン控除差最大6万円（2万円*3）を考えても
12万円得ということになります。

[9: ０３]

>>05
お得かどうかは、手元に資金を残して急な事態に備えるかどうか、
住宅資金のローン控除をどの程度受けることができるかどうか、
現在の返済方法（元金均等払いか元利均等払いかどうか）や今後の金利動向、
繰上げ返済の手数料と返済方法（期間短縮か返済額軽減か）、
これらの条件により異なります。
今後の金利動向以外は、曝け出せば判断できますよ。
金利動向については考え方を示してください。
資金の出入りだけでお得かどうかなら、最初から借りなければいい。

３ヵ月くらい前に借りて、資金が２００万円余ったのなら、
返済額軽減ですぐに返すのは妥当な選択肢です。
余分に借りちゃったわけだからね。
ただし、２００万円が急の事態に対処する資金なら
間違っても返済しては駄目ですよ。

毎年２００万円が貯まるかどうかは、
生活が変ったばかりなんだからわかる訳ないだろうが。
それにあなたの場合、３年経ったら金利の見直しがされる。
３年後のことはわからんよ。

シミュレーションはＥＸＣＥＬで実際に返済表を作ってやってみればいい。
返済額が変る場合で元利均等払いの場合は、
ＰＭＴ関数を使うと、すぐに求まるよ。
（通常は月利だから、金利には月利を、回数は月数を入力すること。）
（ボーナス払いだと、金利は年利の半分、回数は年数の２倍を入力すること。）
元金均等なら特に特別な関数は不要だよね。

[10: さら]

みなさん参考になる意見をありがとうございます。

私は運用などということは定期預金くらいしか考えていません。

住宅購入時の雑費（引越や家電など）を多めに見てまして、
余分なお金が２００万出たのですが、銀行に聞いてもはっきりとした答えはくれないし
私もこういう計算のことはまだよく分かっていません。

３年後に金利が上がるのは必死だと思いますのでそれまでに出来るだけのことはしたいと
思っています。

みなさんのアドバイスをじっくり読んで自分なりに計算してみたいと思います。

[11: さら]

>>03さん
一応私の条件を詳しく書かせていただきますと
手元に残す資金は別に用意していて
元利金等返済
今後の金利動向は５％くらいまでは上がるかも（全く根拠無しのイメージです）
ローン控除は毎年２０万ちょっとくらい所得税を払っているので、全額受けれると思います。
期間短縮希望、です。

ＰＭＴ関数、ちょっと調べてみます。

[12: さら]

何度もすみません。
自分で上記ソフトで計算してみたところ
４回に分けて８００万返すとお得は３１１４６２５円で手数料が１６８０００円、差し引き２９４６６２５円
３年後にまとめて返すとお得は３００６９１６円で手数料が２１０００円、差し引き２９８５９１６円
二つを比べると分割の方が４００００円ほどお得ですが、この程度の金額ならローン控除＋定期利息でまかなえそう。
なのでまとめて返すことにしようと思います。

今後のことも考えてエクセルでの計算方法は勉強していきます。
本当にありがとうございました。

[13: 匿名さん]

最近イーバンクの金利けっこういいですね。