土地を購入して住宅を注文住宅で建てる場合、別々のローンになりますよね？
フラット３５と組み合わせたり、できるのでしょうか？
あと、つなぎ融資も発生するんですよね？
このあたりの情報を持ってる方、経験者の方、情報ください。
[スレ作成日時]2005-10-02 23:19:00
注文住宅のオンライン相談
土地と家を別々に購入する場合のローンの組み方は？
| No.2 |
by 匿名さん 2005-10-03 01:12:00
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土地を購入して注文住宅建てます。
当初、フラットでの一括ローンを検討していましたが、フラットではつなぎ融資が出来ないと言われたので、 土地決済に困るので止めました。 結果、別々のローンにしましたが、つなぎ融資が出来ないと言われているので、その旨を銀行と工務店で 話し合ってもらって契約金と細々したお金、後は引渡し時にフラットで決済ということで落ち着きました。 ＨＭなら独自のつなぎ融資をしているので、つなぎ融資に関しては大きな問題はないと思いますが。 我家は土地は大手銀行の２年短期で組みました。今月実行です。 建物はフラットで審査に出しています。土地の名義が我家にならないと審査結果が出せないとのことでしたので、 まだＯＫは貰っていません。 |
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| No.3 |
フラット３５でもつなぎ融資利用できますよ。
私も土地と建物は別々で購入しましたけど、ローンはフラット３５で一本です。 工務店に払う契約金など事前に必要な資金については、 フラット３５を申し込んだ銀行でつなぎ融資を利用しました。 このサイトでもフラット３５でつなぎ融資を利用している方は結構いますし、 銀行によって違うのですかね？ |
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| No.4 |
最初はフラットにしようと考えたのだが、三井住友の３５年固定にした。
土地と建物、２回に分けて実行できるので。 |
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| No.5 |
皆様、ご回答ありがとうございます！！
いろいろ研究したいと思います。 03さんは、ちなみにどこの銀行だったのでしょうか。 差し支えなければお教えいただけますでしょうか。 |
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| No.6 |
04さん、土地と建物を2回に分けてローン実行とのことですが、
以下教えてください。 1＊＊.ローン契約（金銭消費貸借契約）は2本になりましたか。（印紙も2回分？） 2＊＊.融資手数料は一発融資の倍になりましたか？それとも同じでしたか？ 3＊＊.抵当権は、1回目実行時に土地に設定、2回目は建物に設定という感じですか？ その場合、司法書士手数料も2回分ですか？ 4＊＊.金利は土地分も建物分も同じですか？それとも実行時の金利ということで 異なる金利でしたか？ |
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| No.7 |
関西の地銀なので、あまり参考にならないかもしれませんが、滋賀銀行です。
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| No.8 |
まだ土地分を実行しただけでよくわからんのだが（こんなことでいいのか！）、
１ 2本になるはず。てことは改めて審査するのか？ ２ どうなんだろう……。2本なんだから倍なんだろうな。 ３ 土地のローンは土地に第1順位、建物に第2順位、 建物分のローンは建物に第1順位、土地に第2順位の抵当権を設定するそうな。 考えてなかったけど、司法書士手数料も2回分なんだろうな……。 ４ それぞれの実行時の金利です。建物分は12月実行。さてどうなるか。 実はローンは土地分だけでよかったんだけど、２本立てにしないとダメ、ということで余分な手数料を払う羽目に。 このへんの運用は銀行によって違うみたい。 内訳は、土地価格4000万円、建物価格2000万円、自己資金4200万円、土地分ローン1700万円、建物分100万円。 建物ローン1本だと、実行が完成時なので建物の中間金がショートするんだよねえ。 |
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| No.9 |
うちも土地と家別々にローン組みました。
気に入った土地を見つけ、その後ハウスメーカーを探したので。 うちは銀行にローンの申し込み（3000万）をして、土地の決済を先にしました。 借入額3000万の内1300万を土地にあてました。んで、1700万を家にあてる予定です。 家のローンの申し込みは今月（10月）中にする予定です。（銀行から11月以降金利があがりそう、と打診があったので） 家は現在建築中です。 つなぎローンとかはうちは必要ありませんでした。ハウスメーカーに相談して、途中入金する金額を少額（600万）にしてもらったので。 ちなみに手元資金（頭金・諸費用込み）は1000万程でした。 |
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| No.10 |
09さんの場合、借り入れるタイミングではハウスメーカーは決まってなかったんですか？
3000万借りる場合、担保は、土地のみだったんでしょうか？建物も？ |
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| No.11 |
私の場合も土地を決めてから家を建てるプランにしました。
みずほ銀行から３０００万借りて、先に半分を土地にあてて、 残りを建物にというやり方です。銀行の仮審査がおりて これから本申込みになります。審査に通って建物の 着工となるのですが、建物が完成し終わる前に仕事を やめると銀行ローンが中止になるなんて事ありますか？ 建物完成したときに、もう一度審査などあるのでしょうか？ |
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| No.12 |
りそな銀行利用でしたが、土地・建物、別実行ローンを利用しました。先行して土地の実行が行なわれ(つなぎ融資)建物実行時にローンは一本化されます。
公庫は分かりませんが、銀行で住宅ローン２本立ては聞いたことがなく、ほとんどがつなぎ融資ではないですか？ それならば問題ないですよ。 |
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| No.13 |
本当ですか。ちょっと不安が消えました。
本申込みで通ってしまえば、大丈夫そうですね！ |
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| No.14 |
>>12
三井住友で借りましたが、完全に２本立てができましたよ。 もちろん、審査としては総額でやりますが。 金利や年数、ボーナス払いの有無などもまったく独立して できました。 家分の実行のときに、追加担保という形になりました。 土地にローン分を多めに回し、自己資金で家の中間金 まで払えたので、つなぎ融資も不要でした。 |
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| No.15 |
追記：
最初、グッドローンを使おうと思ったのですが、１本しかダメだし、 おまけに申し込み時に請負契約書がないとダメと言われました。 そりゃ無理だっての！ 低金利でよさげだったんですが、その点、融通がききませんでした。 |
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| No.16 |
１４さん。情報が古くて申し訳ありません。
私が申し込みをしたのは平成１６年、当時は三井住友から土地のみや土地・建物別実行の商品がないと断れた経験がありました。 ＞土地にローン分を多めに回し そんなことが可能なのですか？ 建物の上乗せはよく聞きますが、土地の評価額以上は厳しいでしょう？ |
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| No.17 |
不動産屋にもよりますが、土地の改良工事が必要だからとか理由を
つければ百万位なら大丈夫って言われましたよ！ みずほだと最初に土地分だけローン実行で建物は、完成してから 実行のローン一本化！中間金入れなくていい不動産屋なんていっぱいありますよ！ |
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| No.18 |
ウチも建築条件付きだったので、東京三菱で２本立てローンです。
６月に土地、2000万、全期間2.6%、20年と １０月に家、1000万、5年固定1.35%、35年に分けてます。 |
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| No.19 |
＞最初に土地分だけローン実行で建物は、完成してから
実行のローン一本化！ それをつなぎ融資と言います。 ＞土地の改良工事が必要だからとか理由を つければ百万位なら大丈夫って言われましたよ！ 言われただけですよね？ 実際に融資実行された方のご意見を伺いたいのです。 ＞中間金入れなくていい不動産屋なんていっぱいありますよ ここは建売限定のスレッドですか？ |
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| No.20 |
中間金ってメーカーや工務店に支払うお金のことじゃないの？
なんで不動尊屋に払うの？？？ |
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| No.21 |
私も18さんと同じようなローンを組みました。審査はその都度あり、手数料は2本分です。
つなぎ融資費用がもったいなかった（予想以上に高かった）ので、 土地のローンは先行で支払ってます。 今の金利情勢を考えると、土地だけでも先に実行しておいて良かったと思います。 |
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| No.22 |
私は土地の決済と家の決済が半年ずれました。
銀行ローンなら一本で行けたのですが、 財形使いたかったので、土地は頭金と親からの借金で決済し、 家の決済のときに財形で一本にして親からの借金を返しました。 窓口のりそながつなぎ融資をしてくれると思ったら駄目だったので頭にきた覚えがあります。 |
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| No.23 |
19さんへ
すみません！あまり知識がなくて… 本当の土地の値段より、１００万円プラスして 借りれましたよ！みずほで！ 工務店丸投げじゃなくて、建築からアフターまで すべて一つの会社なんですよ〜 建売でもありません。 注文住宅ですよ！ ただみずほがその会社のメイン銀行らしく他の 銀行だと家の場合は、ローンが通らないと言われ ました。銀行と建築会社が、かなり密接してるみたい です。 |
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| No.24 |
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