マンション内の植栽や土壌の事

[入居済み住民さん]

空き地率の多いマンションで、表面的には綺麗な植栽を施してあるのですが、ちょっと突っ込んで植栽の管理を一括管理からはずして、管理組合の自主発注に変え、住民も植栽に興味を持って花壇の整備なんかを率先してやりだした所、アチコチでボロが出てきました。
成長が著しく悪い樹木は、その植え方が不適切であった事が判明したり、花壇の土作りを行うと、中から砕石がゴロゴロ出てきたり、緑地のあちらこちらで土不足の為か、樹木の根が地上に出てきてしまっていたり、もともとあった砕石の上に軽く土を入れた（少ない所では土の部分１０cm位）だけの状況で、新規に樹木を植える為にはまずその砕石層を掘り進めなければならなかったりと、表面からはうかがい知れない「植栽には適さない土壌基盤」である事が、最近になって判明しました。
もちろん、目に見えて判る樹木の枯れなんかは、アフター対応で植えなおしてもらいましたが、その枯れの理由は闇の中・・・・・
アフターの期間は、デベ主体の管理会社のさらに囲いの植栽会社（施工した会社らしい）が管理を行っていまし、住人自体も、住み始めて１〜２年では建物の方にばかり目が行ってしまい植栽の状況までは気にしていないのを良いことに具体的な報告もなく管理会社が、色々な植栽プランを実行していました。
一括管理だったので当たり前の事ですが、今となってみると、とても無駄な費用をかけてしまったようです。

マンションなんてこんなものだと、諦めなければいけないのでしょうか？
なんだか、「張りぼて」の庭を買わされたようで、スッキリしません。
この土壌が原因で今後起こるであろう、さまざまな被害（浅植えによる倒木・発育不良による植替え、などなど）は、管理組合の予算から出される事になるので、タダでさえ物価上昇で修繕積立金の不安を抱える中、余計な出費を強いられる事に関しても納得がいきません。

このサイトには、デベ関係者の方や建設関係者の方、その他、いろいろと詳しい方が出入りしているようなので、色々なご意見が聞けるのではと期待して書き込んでみました。

因みに、出来る事なら緑地の土壌をすべてやり直していただきたいほどの気分です。
そうすると、数千万円規模になるんだろ〜なぁ？

[2: サラリーマンさん]

>アフターの期間は、デベ主体の管理会社のさらに囲いの植栽会社（施工した会社らしい）が
>管理を行っていまし、住人自体も、住み始めて１〜２年では建物の方にばかり目が行って
>しまい植栽の状況までは気にしていないのを良いことに具体的な報告もなく管理会社が、
>色々な植栽プランを実行していました。

【不明な用語】「デベ主体の管理会社」「植栽会社（施工した会社らしい）」
あげ足とりかもしれないけど、正しく伝えて頂かないとコメントつけづらいな〜。

>「植栽には適さない土壌基盤」である事が、最近になって判明しました。

築何年たったのかわかりませんが、上記なようなことが散見するならば、アフタとは関係なく
デベを呼びつけて「手抜き」とか言いますけど...普通

「マンション規模」と「組合員および理事会の質」と「デベロッパの良心（？）」次第では？
最悪は、お金をかけて第三者機関に徹底調査させて「植栽用の基盤として普通でない」ことを
証明して、訴訟とか改善要求でもするですかね？

[3: スレ主です]

＞2さん
確かに、説明不足ですね。
当初のアフター期間は、デベロッパー系の管理会社が植栽も含めて一括管理を行っておりました。
実質的には、その管理会社の発注で、植栽業者が管理等を行っておりました。
その植栽業者は、マンション竣工時の施工会社でもあるらしいので、土壌の状況は把握していたはずです。

築５年です。
設計・施工の会社は、若干の譲歩はありましたが、やはりアフター期間が過ぎている事を言い張ります。
デベに関しても、ほぼ同様の対応ですね。
私は「手抜き」だと考えますが、俗に言う「瑕疵」にあたるのかの判断が争点になっております。
明らかな瑕疵であれば、それを知りえてから１年が申告の期限だと現在の管理会社より伺っております。
廃棄物処理法の観点から攻める意見もありましたが、どうやら、それは難しいようです。
最終的には、裁判という方法になるのだと思いますが、その前に、出来るだけの行動をとりたいと思い、皆様のお知恵を拝借できればと考えた次第です。

[4: 元理事]

①今一度、売買契約書・重要事項説明の植栽についての記述を確認することです。
②管理会社の委託契約についても植栽の管理仕様を確認しましょう。

③デベと膝突き合わせて話し合うことです。
④決裂したら、第三者の植栽業者に植栽に不適切な施工・土壌などをレポートしてもらいましょう。

瑕疵があれば買主は知った時から１年以内ならば売主に対し損害賠償の請求ができますが、植栽についてはアフターの期間も保障も難しそうですね。
土壌などに不法（法定基準以上の異質物など）があれば、交渉不要で改善要求できるのですが・・
「植栽には適さない土壌基盤」というのも客観性が必要です。

[5: スレ主です]

＞3さん
ご指導、ありがとうございます。
参考になりました。

①について
「自主管理公園」との文言はございました。
また、「植栽は行政の指導に基づくため、将来ともに管理組合にて維持・管理し、用途の変更は行わないものとする。」の文言もありました。
②については、現在手元に無いため正確な確認は取れませんが、早速、取り寄せ、再度確認してみます。
③についてですが、現在、調整中です。
④については、簡単ではありますが、現在の植栽管理業者にて行いました。

全体ではなく個別の類似問題（樹木の成長不良）で、施工会社より得ている回答があり、その回答の中に責任の及ぶ土壌の深さについて触れられており、その数値に照らし合わせて現状の土の深さ１５cm〜３０ｃｍを考えた場合、不適切であると考えた次第です。
場所によっては、樹木の根が地上に露出している箇所も複数存在します。

鉄筋等が出れば、明らかに不当なモノと言い切れるのですが、現状では砕石やコンクリート片しか出ていません。
以前、軍手や陶器、などが出ましたが単発的なものでした。

[6: スレ主です]

上記アンカーは＞4さんの間違いです。

[7: 02]

>成長が著しく悪い樹木は、その植え方が不適切であった事が判明したり、花壇の土作りを行うと
>中から砕石がゴロゴロ出てきたり、緑地のあちらこちらで土不足の為か、樹木の根が地上に出て
>きてしまっていたり、もともとあった砕石の上に軽く土を入れた（少ない所では土の部分
>１０cm位）だけの状況で、新規に樹木を植える為にはまずその砕石層を掘り進めなければ
>ならなかったりと、表面からはうかがい知れない「植栽には適さない土壌基盤」である事が
>最近になって判明しました

02でもコメントしましたが（04氏もおっしゃっていますが）「不適切」「土不足」「植栽には
適さない土壌基盤」が何らかの形で双方が理解できる形で証明されないと話進まないのでは？

造園業者ではないのでよく存知ませんが、例えば「桜を植えるためには少なくとも1mの深さの
○○土が必要」みたいなことが造園業界で一般的であれば、交渉として成り立つんですが...
現在、組合が依頼している業者とよくよくそのあたりを詰めるべきだと思いますよ。

[8: 02]

ごめんちゃい　05アップされる前のコメントなんで被ってます；；

[9: スレ主です]

＞7さん
コメントありがとうございます。
色々、大変だとは思いますが、住民協力の下、がんばってみたいと思います。

[10: 04]

案ばかりで恐縮なのですが、

行政（市町村役場）に相談してはどうでしょうか？
緑化を推進する場所なら真剣に対応してくれるでしょうし、行政を見方につけると強力な助っ人になります。

[11: スレ主です]

なるほど、行政ですね！
部署はわかりませんが、住民の中にもいらしたと思いますので、それとなく聞いてみます。
色々とありがとうございます。

[12: 匿名さん]

スレ主さん　こんにちは。

我がマンションも販売時から、大きな中庭で植栽の豊富さが特徴のマンションでした。
当然ながら入居時は、植栽もまばらで、芝生なども生えそろっていませんでしたが、まあその内きれいになるだろうと思っておりました。

ところが入居後1年過ぎてもなかなか植栽が成長せず、芝生なども生えそろってきません。

そんな中、管理組合理事会で記念植樹をしようということになり、スコップで穴を掘ったところ、地中浅いところからコンクリ辺がゴロゴロと・・

その後、売主、デベから事情を聞き、第三者機関に土壌調査させ、本来の仕様にない土壌であったということを突き詰め、売主全面負担で中庭を含む建物部以外の土壌を全て入れ替えさせました。

その際、植栽業者も変更することになり、当初の植栽よりもかなりグレードアップした植栽になりましたよ。

総額数億掛かったとも聞いていますが、それら全て売主負担でまかなったようです。

まあ、担当理事が相当なネゴシエーターだったということもありますが・・・

[13: スレ主です]

＞12さん
具体的な事例を教えて頂きありがとうございます。
竣工後、早い時期に発見できた事も良かったですね。

うちの場合、アフター期間にかなりの枯損があったものの、すぐに植え替えられたりしていたので、対応がいいなぁ〜っと思っていたのですが、今から思うと「逆」で、枯損に至る原因追究をされないうちに処理してしまおうとしたのでは？っと感じてしまっております。
その当時の管理会社は、主たる売主の関連した管理会社でもちろんの事お抱えの植栽業者に丸投げでしたからね。
最初に書いたように、その植栽業者は元々の植栽の施工担当だったので状況を把握していたはずなのです。
その証拠といえるかもしれませんが、その業者が担当している時に新たに植えられた樹木はかなりの盛り土をした上で植えつけられております。
そもそも「浅植え」が必要な品種の樹木を「倒木対策」で「深植え」してしまうような業者です。
倒木対策ならば、支柱を立てるなどして生育に支障をきたさない方法をとるのが常識だと考えます。
当時の状況を確認しようとアポをとろうとしたのですが、倒産していました。

[14: ご近所さん]

いくつかの図面を調べましたが、土壌断面図を見ると土の深さについては具体的な数値は書き込んでありませんでしたがスケールで換算して１０ｃｍしか入れられていないようです。その状態で建築許可を取っているので、現状の土の深さ１５ｃｍ以上と言うのは、施工不良にはならないようです。
しかし、深さ１０〜１５ｃｍの土では、芝くらいしか植栽できないと言う事ですよね。
図面は住民がいつでも見る事が出来る状況にしてあるので、売主にとっては「いまさら何を・・・」の状況になりそうです。
ただ、普通に木を植えたいだけなのに・・・・
盛り土など余計な対策を講じ、余計な出費を強いられるなんて・・・
生垣扱いの植栽すら、浅植えの為に風害を蒙った現実があるのに・・・・
１０ｃｍの土の深さで、ちゃんと成長する草花を教えて欲しいくらいです。
あっ、既存の樹木も根が広範囲に露出してしまっていいる所もあるんですよ。

かなりの空き地率がありますが、それらの緑地は、法規制等で建物を立てられない場所の口実として作られただけであり、植栽の成長や管理、保守などをまじめに考えた設計ではないようです。
今日は、思いっきり愚痴でした。。。。

[15: １Ｆ住民]

スレチですが、一言。
私は専用庭のある部屋です。
引っ越してから花壇作ろうとしましたら、出るわ出るわ、
石ころは言うに及ばず、コンクリート片、ボルトなどの金属片、
パイプの切れ端等ゾロゾロ。何でも埋めていったんですね。
専用庭には芝生が植えてありますが、低木を植えようと掘ってみると、
石ころだらけでものすごく大変でした。
なので、露地は諦めて、コンテナ栽培中心です。
植物の生育環境を整えるためには、土の入れ替えが必要だったようです。
このスレ、参考になりました。
スレ主様、頑張ってください。

[16: スレ主です]

＞15さん
金属片やパイプなどが出るのでは、「産業廃棄物法違反」じゃないのかな。
うちでも、そのようなものが出れば、そく全面やり直しの要求が出来るのですが、うちから出るのは、法的に問題ない範囲の砕石だそうです。
「体裁は整えているけど、正確が捻じ曲がったセレブ」って感じの庭です。
あっ、セレブがみんな正確が捻じ曲がっているって意味ではないですので誤解無く。

因みにレス14のご近所さんは私です。

[17: スレ主です]

↑訂正です。
「正確」ではなくて「性格」です。

[18: 入居済み住民さん]

「体裁は整えているけど、性格が捻じ曲がったセレブ」
という表現、おもしろいですね。

まさしくその通りだと思います。
『都会』の中の「マンション」なのでしょう？
そんなものだと思いますよ。普通ですよ。
コンクリートやアスファルトで「表面だけ」固めた『便利な都会』に住んでるんだから・・・。
表面だけが土で、下は瓦礫でも当たり前のような気もしますが。

私は郊外の庭付き一戸建てから分譲マンションに移り住みました。
花壇もなく、野菜も出来ず、犬も放し飼い出来ず寂しいですが。

[19: スレ主です]

＞18さん
そうなんですよね。
都会の中のマンション（まぁ、都会だからこそマンションになってしまうのですが・・・）なので、仕方が無いと言うご意見も居住者の中には確かにございます。
しかし、都会の中でも、立派に緑地が成り立っている所もございます。
私の住んでいる付近でも、人工地盤に樹木を植えて、その成長が著しくて対応が大変と言う所もあるくらいです。
私のところで、問題として浮き彫りにされているのは、売主が空き地率の多さ・緑地の整備・植栽の豊富さも、マンションの価値だと謳って販売して、その実、「体裁は整っているけど・・・」な状況になっている事なのです。
さらに、一般的にアフター期間と呼ばれている間に、相当の植栽が姑損によって植え替えられているにもかかわらず、その原因が明らかになっていないままに期間を過ぎてしまい、以降は、管理組合費より負担せざるを得ない状況になっています。
これにより、成長しない細々とした樹木なんかいらない！駐車場や駐輪場にしてしまえと言うご意見も居住者から出ております。
「この緑地、植栽に関しては役所指導による「自主管理公園」であり、将来にわたって公園として維持管理を行っていきます」と売買時の重要事項説明にありますし、同様に「植栽は行政の指導に基づく為、将来にわたり、維持管理を行い、用途の変更は行わないものとします」ともありますので、何らかの方法で変更できるのかもしれませんが、現状では、これらの植栽は維持管理して行かざるを得ません。
っと言う事は、逆に「植栽の正常な成育が望める環境が整っている」筈でなければ、維持管理など出来ようにもありません。
前にも書きましたが、土の深さが１０ｃｍの状態が、「植栽の正常な成育が望める環境が整っている」とは思えないので、矛盾を感じてしまうのです。

「ここは都会だから、緑地と言ってもせいぜい芝生位しか植えられませんよ」とでも謳っていて販売されていれば、何の問題も起こらなかったと思います。

[20: 匿名さん]

新しいスレッド立てるほどではないので、ここに書かせてください。

新築のマンションです。ヒノキが植えられています。調べてみたところ、ヒノキは
倒れやすいことがわかりました。現実に1本、風もたいしたことないのに倒れていま
す。

この木が倒れて建物に被害が生じた場合、デベに責任を問えるのでしょうか？
植栽に関しては2年保障ということになっていますが、どこの業者に管理頼んで
も、2年保証ということはありえますか？　常識的には、植栽した業者に頼まな
いと、2年保証もないような気がするのですが・・・。

[21: 匿名さん]

新しいスレッド立てるほどではないので、ここに書かせてください。

5年位になります。
季節ごとに花が咲くことになっています。今の時期でしたらアジサイです。
他にも椿とかツツジがあるのは、植物に詳しくないのですが私にも分かります。
ところが季節らしい感じがしないのです。もっとたくさん咲いてるはず？
何か、枝の中に点々と花が咲いている感じでさびしいです。
樹木の大きさを植栽したときと同じ大きさになるように剪定しているためか、芽が切り落とされているのでは？
多分木が伸びていないような感じです。
後は中庭が暗いため、直射日光は夏の一時期しか当たりません。その部分は木が生長しません。ちょっとがっかりです。
日が当たらないと成長しないものなのですね。

剪定の時期などはいつくらいが適当なのでしょうか。