繰り上げ返済するほうがトク？

[かすみ]

現在、1960万残債があります。

2月に、住信で固定5年1.55％（その後優遇0.8％）17年
で借り換えをしました。
金利上昇の傾向を考えると、固定1.55％の間に、少しでも繰り上げ返済
した方がいいのかなぁ、と思っています。

でも、私がざっくりとローンシミュレーションしてみると、

　　　　　　　　　　　　　　　一年後　　　　二年後　　　　　　　　　　
　　1960万　　　　　　　　　　1858万　　　　1755万

　　1860万　　　　　　　　　　1763万　　　　1665万
（100万繰り上げ返済）
　　　　　　　　　　　　　　
　　差額　　　　　　　　　　　　95万　　　　　90万

となり、100万繰上げ返済しても、1年後、2年後の差額が100万以下に
なってしまうんです？？？？
そうなると、繰上げ返済にメリットがないことになるのですが、
間違っているでしょうか？

[2: 匿名さん]

ははは（＾−＾）

[3: かすみ]

>>02
えっ？　変ですか?

[4: 匿名さん]

総支払額で比較すれば分かるよ

[5: 匿名さん]

>>01
その金額だと
２月に１９６０万円借りたのと、
２月に１８６０万円借りたのの比較だね。
返済額がそもそも異なるでしょう。
１９６０万円の方は月額１０９３５３円
１８６０万円の方は月額１０３７７４円

どちらも同じ１７年返済だから、
残債額の比率はそのまま保持される。
最初の１００万円差は段々少なくなっていって当然だ。

何も繰上げ返済のシミュレーションになんかなっていないよ。

[6: ０５]

>>01
今年２月に１９６０万円１７年ローンを開始、
今年７月に１００万円期間短縮で繰上げた場合だと

来年２月には\17,575,285
再来年２月には\16,528,040
になり、１年丁度早く完済する。
金利が変わらなかった場合、
総返済額は\22,308,012−\21,995,776
で３０万円くらい少なくなる。
（繰上げする１００万円は、返済額に含めて計算している。）

同じく今年７月に返済額軽減で１００万円返済すると
８月以降の月返済額は１０３６５１円に変わり、
来年２月には\17,615,354
再来年２月には\16,637,649
になる。
総返済額は\22,173,314
１３万円くらい少なくなる。

ＥＸＣＥＬで月別に展開して計算する。
元利均等返済額はＰＭＴ関数で求める。
変なシミュレーションしないで
自分で式立てて計算すればすぐに理解出来る。

[7: かすみ]

>>06
細かい計算をありがとうございます！
つまりトクなのは、期間短縮の繰上げ返済、ということですね。

ＥＸＥＬで計算出来れば…。
出来るかなぁ、単純なEXELしか使ったことないので、わからないかも（泣）

[8: ０８]

繰上返済時の「戻し保証料」の計算方法って、知ってますか？各銀行で変わりますかね？(ちなみに三井は？)　残高に対する繰上金額の割合で、保証金を差し引くのですかね？小額で繰上返済をすると確かに総額返済が減り、余分な利息が減ります。ですが、小額を貯めておいて、何年後に繰上返済した方が、保証金返金と会わせ、得になるとか？（その年数の利息分を超えない程度の年数で）。私の場合、初めから保証金は返ってこない知識でいたので、どちらでも良いのですが、少しでも支出を減らせるのなら、知りたく思い、質問させてもらいました。

[9: ０５]

>>07
金額だけ見て目が眩んじゃだめ。
基本的には、手数料が同額なら返済額軽減で返済した方がいいんですよ。
「期間の利益」という言葉が理解できる人ならすぐにわかること。

期間短縮だとその権利を放棄することになるんで、
ある意味、無理な返済計画に足を突っ込むことになり、
以後は抜け出ることが出来ない怖い世界。

返済額軽減の場合は、総支払額は多くなるが、
返済分以外の期間の利益を放棄していないので、
審査時よりも債務返済分だけリスクが軽減されることになる。
そして、その後は返済額が減るから繰上返済の余力が増えることになり
収入が変わらなくとも、再度の繰上返済をする余裕が出来てくる。
それをそのまま投資してもよし、
リスクで突然の出費に使ってもよし、
返済に回してもよし、
と色々な選択肢が出来る。

金額だけで損得判断をしないこと。

[10: 匿名くん]

>>09　＝０５さん

お見事です！

>>スレ主さん

（失礼ですが）理解出来ました？

>>08

ゴメンナサイ。Ｔ＿Ｔ
知りません。

[11: 匿名くん]

>>08　（連投ゴメンよ）

あなたの借入先はＳＭＢＣだよね？

戻し保証料の計算方法が判ったら、繰上返済時に保証会社がとる手数料
（他スレ情報では1万円＋αらしい）も考慮されたし。

[12: 匿名さん]

戻し保証料の計算方法は銀行でも詳しくは知らないよ。
１０００万円３０年で保証料いくら？とかの話ならマニュアル見て即答してくるが、繰上げ
した場合の戻し手数料は保証会社に連絡して算出してもらうことになる。

以前に横浜銀行で繰り上げしたことがあるが、関連会社の保証会社に支払った手数料が１回
あたり１０５００円、１００万繰上げして期間短縮をした場合でも、戻ってきた保証料は
１万円いくかどうかだったよ。

既経過の保証期間は６ヶ月単位で繰り上げて計算されるので、融資実行日から半年の倍数
の区切りを超えないところで繰り上げした方が、保証料の戻りの面からは得だね。

[13: 匿名さん]

これまで３回繰り上げて、毎回迷わず期間短縮を選んでいましたが、
こちらの板を見て返済額軽減のメリットがわかりました。
次回からは返済額軽減にするつもりです。

自分なりに結構調べていたつもりだったんですが、
09さんのようにずばり指摘していたのは見なかったような気がします。
ナゼなんでしょうね。

[14: 匿名さん]

今の返済状況で生活がピッタリな（あまり余裕はない）方は返済額軽減もいいかもしれませんが、
結構余裕がある人はやっぱり期間短縮の方がメリットが大きいと思いますよ。
何と言っても総支払額の違いは大きいです。
公庫融資の場合は手数料も違います。
期間短縮型で3150円、返済額軽減型で5250円です。
今後収入の上昇が見込める方も期間短縮がいいのではないかな。

各家庭でそれぞれの返済のシュミレーションをしてみることをお薦めします。
返済期間、繰上げ予定回数、総支払額、手数料…表を作成して
自分に合う返済方法を考えてみては如何でしょう？

[15: 匿名さん]

>>13
＞09さんのようにずばり指摘していたのは見なかったような気がします。
実はそうでもないんですよ。
もうかなり下に下がってしまいましたが、下記スレッドでは何度も上がった話題です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
【おりこうな繰り上げ返済とは？】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
【おりこうな繰り上げ返済とは？その２】

[16: 13]

15さん
言葉足らずでした。この板のご指摘のスレッドで見たことを書きたかったのです。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家が説明しているサイトでは、
まず期間短縮を薦めているような印象があります。

14さん
うちは現状では余裕があるのですが、
妻（私）がフリーランスなので返済額軽減にもメリットがあるかな
と感じています。

[17: 匿名さん]

09さんの言うことは概ね正解だと思います。ただ・・
＞期間短縮だとその権利を放棄することになるんで、
＞ある意味、無理な返済計画に足を突っ込むことになり、
＞以後は抜け出ることが出来ない怖い世界。
これは現状で余裕のある人（今後もその見込みの人）には
当てはまらないでしょうね。
14さんの言う通りケースバイケースで考えたら良いでしょうね。

[18: ０５]

>>17
借入の残金分全てに対して期限の利益を放棄することになりますから
年収制限で借入期間が２０年以上とされた人が、
期間２０年で借入して、３年短縮の１７年にした途端に、
当初の審査条件を超える条件の借入条件になってしまうし、
繰上げをした後では元の２０年に戻すことは出来ませんから
そのような表現の記述をしたのです。

投資などで調子が良く、
どんどん余禄が発生して
うまくいっているから返済を進めていた人が、
今度は投資で失敗して
逆にマイナスになってしまった
なんて事象だと、
ローン返済は逆戻りできないから取り返しがつきません。

[19: 匿名さん]

私は会社の業績悪化により、一度整理解雇に遭いました。
それまでは期間短縮で早期返済して早く楽になろうという考えでしたが、
また、いつ不測の事態（リストラや減給、賞与カット）が起きるか分かりません。
ですから、これまで返済額軽減型を選択してきました。
期間短縮型の方が、総返済額が多少なりとも少ないのは分かっていますが、
月々の支払いが少ない方が不測の事態には、対応しやすいと思っています。
月々の支払いが楽になった分は、また貯金なりして繰り上げに回しても良いし。
また、いざと言う時に物を言うのは現金ですから、
繰り上げ返済貧乏にならないようすることも大事だと思います。

[20: 匿名さん]

>15さん
過去スレ、すごい勉強になりました！
うちも年間100万くらいは繰り上げできそうなのですが、期間短縮以外ありえないと思い込んでいました。先のことはどうなっているかわかりません。このスレ（過去スレ）を読んで負担軽減で行こうと確信しました。
いいスレです。ありがとうございました。

[21: 匿名さん]

過去スレは最後まで全部読んだ方が良いと思います。
結論としてはケースバイケースですから。

>期間短縮だとその権利を放棄することになるんで、
>ある意味、無理な返済計画に足を突っ込むことになり、
>以後は抜け出ることが出来ない怖い世界。
そもそも繰り上げ返済は資産に余裕がある状態でするべきものだと思っています。
窮々になってまでするべきものではない。
手元にかなり余裕があって、これくらいは残してこれくらいは返済・・
という考えで繰り上げ返済するべきですよ。
私は期間短縮で繰り上げましたが、全然余裕ですよ。
無理な返済計画？抜け出ることが出来ない怖い世界？
有り得ません。
返済分と運用分、それぞれ考えバランスを取っています。
怖いのは、返済額軽減が絶対とか期間短縮が絶対とか言い切ってしまうことです。
本当にその人の状況や考え方によって違うものだと思いますので。