住宅ローン返済中物件を他人に貸す方法

[kana]

大阪JA農協で借りている。　残り返済20年、1700万円。
社会情勢も変わり返済が苦しくなってきた。しかしマンション手放したくない。

住宅ローン返済中物件を他人に貸すことはNGなのは知っているのですが、それを守らず金利を現状維持で貸している人もいるはず・・・
どうやればそのように貸すことができるのでしょうか？

それともバレタ場合は即刻現金で残金返済＋ペナルティ金のようなことになるの？

[16: ろうきん]

ろうきんで融資実行予定ですが、転職で転勤の場合、やっぱりペナルティ必要ですか？

[17: 匿名さん]

ローン組んでたら賃貸にできないの？
知らなかった。
それは大手銀行でも同じですか？
うちは三世帯住宅のマンション型式ですが、三世帯でローンを組んでます。
名義は義理の親です。
いつかこの家を出てマイホームを買いたいと思ってます。
今住んでる階は賃貸で貸そうと思ってますが、ペナルティーあるのですか？

[18: 匿名さん]

>>17
住宅金融公庫やフラット３５は賃貸にするなら全額返済。
民間銀行だと、転勤などの特別の場合以外は、条件変更で事業資金の金利にされる。
生命保険会社の場合は、土地に借金が付いていないことが事業資金としての条件となる場合が多く、借換も資金用途変更も難しい。

黙ってやったら、場合によってはペナルティだけじゃ済みませんよ。
（全額即時返済。出来なきゃ競売。などのメニューが待っています。）
ローンの組み方と登記の仕方によっては、他の親族にも影響があります。
土地が共有、建物が共有。これだと競売しても値段が殆ど付かない可能性がある。

[19: 匿名さん]

え〜知りませんでした。
結婚して三世帯住宅に移り住みました。
玄関や水周りは別々の完全分離型です。
名義は義理の親ですが、ローンは私達も払って親の口座に毎月振り込んでます。
それほど広くなく子供が出来た今は狭いし、これからの事を考え自分達だけのマイホームを建てようと思ってました。
今住んでる階は賃貸にしようと思ってます。

こんな安易な考えで賃貸にしてたら大変な事になってたのでしょうか？
でも自分達のマイホームが欲しいです。
義親はそのまま住み続けますが、名義になっていない私達の階を貸す事も難しいですか？

[20: 匿名さん]

>>19
それは最悪のやり方です。
全て土地建物は親の財産ですよね。

外から見たらローンを親が払っているだけ？
それとも親との連帯債務？
どちらですか。
土地建物が親の名義じゃ、連帯債務では無いようですね。
せいぜい連帯債務者くらいでしょう。
そうじゃなければ、あなたが払う分全体をあなたが親に贈与していることになる。

土地・建物名義が全て親だと、単に親の土地・建物を借りて、手間賃程度を払っているだけとなります。
そしたらあなた方が出ていっても、親が他人に貸すかどうかの問題ですね。
あなたに賃料などもらう権利など、何も無いではないですか。

[21: ２０]

２０投稿の修正
一番大事な所を間違えてしまいました。

×　せいぜい連帯債務者くらいでしょう。
○　せいぜい連帯保証人くらいでしょう。

[22: 匿名さん]

土地は親の名義で元々あったもののようです。
その土地に三世帯住宅を建てたようです。
建物の名義は義理親と義理兄夫婦です。
私達は名義には入ってません。
が、ローンは毎月払いボーナス払いも年２回払ってます。３５年ローンだそうです。

この階を賃貸にしても、その収入は義理の親の物です。
私達は収入は頂かないつもりです。
その収入で賃貸にする分のローンを払うのではないかと思います。

でもローンを返済してる途中だと賃貸にできないとか書いてあったので心配になりました。
私達が名義ではなくても、私達の階を貸す事で義理親がペネルテイーをくらうと大変な事ですから。
私達が出て行く事になれば貸さないとローンを払えませんので、必然的に賃貸を考えてると思います。

[23: ２０]

>>22
じゃあ、皆さん無断で貸したら叩き出されるね。
金融機関にとっちゃおいしいことだよ。

そうならないためには、事前に金融機関に相談することだな。
あんたらが一番貧乏くじを引いているのは、今更しょうがないとして。
うまくいけば条件変更無しで認めてくれるよ。
親達の今後のことを、金融機関が考えてのことだけどね。
冷たくされれば、「アパートローンの条件に変更していただきます。」で終わりです。
払えなければ競売です。
元々、土地があるから、借金額が少なければ多少の利率アップで認めてもらえますよ。

[24: 匿名さん]

ほんと・・・知らなかった。
勉強になりました。
マイホームを夢見てた私達の夢がズタズタ。
将来出る約束で結婚に踏み切ったのに。
狭い土地に三世帯でローンを払うなんて将来もめる事間違いなしと思ってたけど
その通りになりそう。
ありがとう。

[25: ２０]

>>24
今からでも間に合いますよ。
登記を実態に即したように変えるんです。
多少お金はかかるけど、税務署に実態を話せば、親達もそれに従うはずです。
あなた達は、ローン返済を実質的にしているんですよね。

であれば、それに沿った登記をして、税金も過去に遡って整理することをお勧めします。
そうすれば、出て行く時にそれなりの分け前はもらえます。

うまく騙されたんでしょうね。自分達がお人好しだと、親族でも穴の毛まで抜かれてしまいますよ。
ただ、お話を進めるときは、決して本心を話さないように。
お互いのためです。

銀行にもちゃんと内情を話した方がいいです。
親の方がこけちゃ、銀行も困るから協力してくれますよ。

[26: 匿名さん]

ちょっと質問なのですが、投資目的でマンション購入する方もいると思うのですが。
投資ということは賃貸目的で購入するということですよね。

その方たちは銀行ローンや公庫など使用せずに全額自己資金で購入していると言うことでしょうか？

私の今回購入したタワーマンションは人気もあるので投資目的で購入した人もかなりいると聞きました。
この人たちはデベの提携銀行を利用せず、もちろん住宅ローンも利用せずに購入したことになるのでしょうか？
投資目的用マンション（駅近ワンルーム等）はどのように皆さん購入しているのでしょうか？

[27: 匿名さん]

住宅ローン以外にもローンは組めますでしょ。

[28: 匿名さん]

>>26
＞全額自己資金で購入していると言うことでしょうか？
全額を自己資金でやったら、儲けが出過ぎて、全然うまみがありません。

＞投資目的用マンション（駅近ワンルーム等）は
＞どのように皆さん購入しているのでしょうか？
アパートローンがあります。
ただし、マンションを投資で買うのは、お勧めじゃないよ。
土地の利息分が他の所得との損益通算出来ないから。
土地を自己資金で調達して、建物を全額借金で建てるのが一番メリットがあるし、ローンも借り易い。

[29: 匿名さん]

俺は銀行の住宅ローンで普通に買って
そのまま貸して、賃貸料をローン返済に充てた
どこの誰にも言ってないけど、返済がされてれば
別に問題はないんじゃない？
結局店子が３回変わり、全額支払ってもらったマンションが残り
売却してみたらちょいと小銭ができたくらいだったけどね

[30: 匿名さん]

26です。
27,28さんありがとうございます。

アパートローンでするのですね。
住宅を購入するときにアパートローンで組めば賃貸も可能ということですね。
でも今見るとかなり厳しい審査みたいですね。
自宅を別に持っとかなくていけない等・・。
賃貸から購入する私みたいなのはアパートローン組むのはむりそうな感じですね。

[31: 匿名さん]

住宅ローンは税金の控除がありますので居住目的でしかみとめられません。
すなわち住宅ローンで購入し賃貸に出す事は脱税です。
↑の方は賃貸収入を申告していないのかな？
銀行も脱税の片棒を担いだ事になるのでそれなりの処置がまってます。
転勤など特別な理由があればＯＫでますが当然として税金の控除は切られます。
銀行員の方が言っていましたが近頃、住宅ローン（低金利）で購入して賃貸にする方が多くて問題に
なってるとの事です。
契約書に元に処理をしていますとの事です。
合法！貸し剥がし〜刑です。
他人に賃貸して住民を移転しない訳にいかないでしょう。
銀行が出した郵便物が不在で戻れば即調査が入ります。
税収が少なくなっている時代ですので税務署も一生懸命調べてます。
ビクビクして生活する気があるならＯＫでしょう。
脱税＋一括返済＝借金＋家なしですか？
あと区分所有のマンションの購入はある程度の資金がないと全額ローンは無理だと思います。
担保があれば別でしょうけど。

[32: 匿名さん]

住宅ローンで賃貸に出すというのはこういうパターンだよ。

まず本来の自宅は、親からの実家があるとか、既にローンを完済ずみの家がある。
そして、新規に、賃貸向きの手ごろな物件を全額ローンで購入する。表向きは居住目的で買う。
すぐ他人に貸したところで、銀行からの通知など、郵便局に転送願いを出せば、郵便物は、本来の自宅に届く
から銀行はわからない。
税務署がうるさいから、住宅ローン控除などはじめから放棄すればいい。

[33: 匿名さん]

>>32
＞銀行からの通知など、郵便局に転送願いを出せば、
＞郵便物は、本来の自宅に届く
転送届は１年間しか有効ではありません。
毎年出す訳にはいかんだろう。
金利が少し高いだけで、その利息も全額損金計上出来るんだから、正直に青色申告して１０万円の所得控除もついでにもらった方が得だよ。
１０戸持って複式簿記していれば６５万円の所得控除もある。

[34: 匿名さん]

住宅の一部を貸すのも違反？
一階に親が住んでて、二階部分を賃貸にする事は可能ですか？
銀行からの通達が届いたら良いって事ですよね。
でもそれでも銀行に知れたら偉いこと？

[35: 匿名さん]

スレ主みたいな人がいることを取り合えずメモする

[36: 匿名さん]

さっさと金融機関に相談すればいいんじゃない？
どっちみち黙ってやるわけにはいかないんだから。

[37: 匿名さん]

>転送届は１年間しか有効ではありません。

いいえ、毎年更新できます。
私は、実家宛ての郵便を転勤先の住所に転送してもらっていたことがあります、通算５年やってもらいました。（賃貸の目的ではなく、出身学校の連絡はがきとか、自動車税の通知とかを転送してもらっていました）

[38: 匿名さん]

でも銀行に黙って賃貸で貸してる人結構いてそう。
ローンはちゃんと返すんだから細かい事言わない。

[39: 匿名さん]

ある大手銀行に直接聞いてみました。
賃貸に出すのはゆるされるのか？ってね。
うちは転勤が理由なんだけど、そのときの営業さんは
賃貸厳禁などとは言ってなかったですよ。
公庫関係は厳しいけど、うちは即返せなんて言いませんよと。
抵当権設定された後にお客様の事情が変わることはありますから
そのような事で全額即返納なんてこといいませんと。
ちゃんと返してくれればいいんだそうです。

[40: 匿名さん]

>>39
約定を読めよ。
しっかり書いてあるぜ。

どこのどいつが、そんなことを言ったか書いてみな。
どういうふうになるかな。

[41: 匿名さん]

>>37
やるのは勝手ですが、不自然だということはわかります。
何かあって調査されれば終わりです。

[42: 匿名さん]

社会問題になりつつありますのでこれからの銀行の厳しい対応が
楽しみです。
税務署と銀行からの恫喝？
ひぇ〜

[43: 匿名さん]

銀行に賃貸をやっているかどうか、調査能力はない。調査する気力もやる気もない。やってもやらなくても、
返済してもらえれば銀行は損をしないから。
約定は建前。本音は金利がとれればいい。そして余計な仕事（＝調査）はしたくない。
住宅ローン利用者の賃貸は野放しになる。

[44: 匿名さん]

＜＜40
うちはまだ本申込中で金消契約前ですから約定などは手元にありません。
そして賃貸に出すと決めているわけでもありません。転勤があるので聞いてみただけです。
転勤者は沢山いますし、35年とか30年ローンだとこの間事情が全く変わらない人なんていないと思います。会社の理由もあれば、自分の身辺に重大な事件がおこることもあります。
そうなったら即返納といつも取り立てていたら、まず殆どの方は家買えませんよね。
そうなれば不動産業は不景。私が契約したマンションの営業マンは、収入減になったら賃貸に出せば良いんですよ、と普通に営業トークに入れてました。当然言っただけですけど・・・。
私も43さんと同じく、約定はある程度建前だと思います。
ただ無断でやるか、相談するかはその人次第ですが、うちがそうなった時はちゃんと金融機関に相談しに行きます。

[45: 匿名さん]

>>43
実際みんな銀行に無断でやってますよね。
最近は女性で、都会のシングル用マンションを買ったけど
結婚して夫の名義で新しい家を買う、みたいなパターンが多いし。

[46: 匿名さん]

>>45
おまえが無断でやっているだけだろう。
結婚する時に借入れ銀行に相談に行くのは当たり前のことだよ。
公庫だと銀行ローンに借換が必要。

[47: 匿名さん]

なんで一人でヒートアップしてるんだろう・・・。
せっかくアドバイスをしてあげて、本来感謝されるべき立場なのが、
そんな言葉遣いじゃ煙たがられるだけですよ。
「おまえ」なんて言っちゃダメ。

[48: 匿名さん]

>>47
＞せっかくアドバイスをしてあげて、本来感謝されるべき立場なのが、
４５投稿は、アドバイスじゃなくて不正を唆す投稿です。

[49: 匿名さん]

>>46
で、４６さんは「借り換え可能かどうか」についてはどう答えるの？
銀行はＯＫしてくれるの？
どれくらいの確率で？
要件は？
偉そうにいうくらいだから当然答えられるんでしょうね。

[50: 匿名さん]

>>49
君は文章をよく読みなさいよ。
住宅ローンを借りている人が、住宅を結婚したり転勤したりを契機に賃貸に用途変更するんだろう。

ひとつのケースは住宅金融公庫やフラット３５で借りてる場合、これは借換が必須だ。
金融機関に事情を話してアパートローンを借りる道を選ぶしかないな。

もうひとつのケースは民間の金融機関から、一般の住宅ローンで借りている場合。
この場合は、用途変更が認められれば、条件変更でローンは継続。
事前に相談されれば、たいていは承認される。条件もうまくすると変更無しで済むかもしれない。
というのは、アパートローンでもキャンペーン金利で募集をかけている場合がある。
日本生命保険が今年の５月まで受付で９月までの実行だと、「１．１％マイナスキャンペーン」をやっていた。
６月１５日までの実行だと３．０％（通常は４．１％）の３０年固定金利、今は３．２７％。
こういう時には、各銀行でも条件変更での金利引き上げは少なくなるようだ。
ただ、個人の場合は、最初からアパートを作る人に貸す金利よりも高く設定されるようです。

[51: 47]

>>48
違う、違う。
>>46に言っているんですよ。

[52: 匿名さん]

>>50
おいおい、５０よ、君こそちゃんと読めや。
>たいていは承認される。条件もうまくすると変更無しで済むかもしれない。
どういう場合に「だめだ」と言われるんだよ。
ある程度明確に基準しめせ。
さんざんいばっててわかりません、だと笑われるよｗ

[53: ５０]

>>52
＞５０よ、君こそちゃんと読めや。
どこの何をちゃんと読むんだい。

＞ある程度明確に基準しめせ。
何で私が示す必要があるんだね。
あんたみたいな人が条件変更を拒否されるだろうよ。
態度悪いし、文章の読解力も無いだろう。
審査する担当者も嫌悪するだろうね。

[54: 匿名さん]

>>53
見知らぬ他人を「君」「あんた」よばわりする愚か者に言われる筋合いはないねｗ


>審査する担当者も嫌悪するだろうね。
審査する担当者の心持次第だというんだね。
なんと愚かなことだろう。
もしかして５０って窓際銀行マン、落ちこぼれじゃないの？！

>態度悪いし、文章の読解力も無いだろう。
それも５０そのものだろうｗ

[55: 匿名さん]

>>52 >>54
ケチばかり付けているなら投稿しないでください。
このスレに沿った自分の意見をお書きください。
ただし、不法行為を慫慂するような書込みはお止めください。

[56: 匿名さん]

転勤等の理由で一時貸出しは銀行も公庫も了解してくれるようですが、
スレ主のような動機だとアパートローンへの借り換えを相談しに行くのが正道ですね。
以上。

[57: ８]

まず、スレ主さんのような場合はまず、賃貸は出来ません
支払いが厳しいから賃貸にすることは安易な考え方で、まず民間の銀行でも認めてくれないでしょう

で、転勤などのやむ得ない場合ですが
所定の手続きをすれば、公庫・フラットでも賃貸に出すことは可能です
但し、民間に比べて承認は厳しいと聞きます
（事前に転勤が判っていた場合など：ローン実行してすぐなど）
民間の場合、こちらも相談（連絡）をすればたいていの場合が承認されます
民間の場合は返済が滞りなく行われていれば、それほど問題にはなりません
但し、連絡なしで賃貸にした場合は問題になる事があります

確かに、約定には自らが住む(親族が住む）事が住宅ローンの条件になっており
賃貸はどんな理由があれ、認められないことになっています
しかし日本社会の慣習から、転勤や両親の介護による一時転居などやむをえない場合に限り
認められているのが実情です
（絶対ではありませんが、上記理由の賃貸⇒即全額返済はまずないでしょう）

実際は相談もせずに賃貸に出している人もいると思います
民間は返済が滞っていなければ問題にしないところがほとんどですから
でも、相談なしに行っていた場合はどうなるかは自己責任で

[58: 匿名さん]

もうこのスレはこれでいいでしょう。終了しましょう。

[59: 匿名さん]

>57
公庫は、3年以内の条件が有るんじゃなかったっけ？

[60: 匿名さん]

>>55
55さんはやはり窓際銀行員でしたか？！
>>不法行為を慫慂するような書込みはお止めください。
不法行為と契約違反はまったく別の話です。
どの法に抵触しますか？

私は、ちゃんと相談した場合、どういう基準ではねられたり、通ったりするのか、
客観的基準はあるのか、と聞いているわけです。
５５さん、きちんとお答えいただきたい。

[61: 匿名さん]

もうやめましょうよ。あほらしいですよ。このスレとムキになってるあなた達。

[62: 匿名さん]

>>61
まったく意味のないことを書いてる６１さんは性質が悪い。
６１さん、きちんとお答えいただきたい。

[63: 周辺住民さん]

お前ら喧嘩すんな。
喧嘩したいならオフラインで会って
肉と肉とのぶつかり合いで決着を付けぇい！

[64: さる]

住居ローン返済中のマンションを人に貸す手続き？貸せる？

[65: まさる]

転勤以外？