東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[82: 匿名さん]

先月団信料引かれた。
今月利子いくらになるかな・・・・・・・・・・・・・。

[83: 匿名さん]

スター銀行で両建するときに、普通預金に1000万円以上積んでおくと、万一通帳やカードが盗まれたりする時のリスクを考えてしまいます。ガードする手段とかないんでしょうか。

[84: 匿名さん]

>万一通帳やカードが盗まれたりする時のリスクを考えてしまいます。
ん？通帳は無いと思ったけど。
少なくとも俺は持ってないよ。
カードは、暗証番号の問題だからどこの銀行でも同じでしょ。
定期預金持っていても、同じ口座から引き落とせるからリスクは同じでしょう。

通帳とかカード＆暗証番号盗まれること心配するなら、他の銀行もそうだけど、netで振込みとかできるからそのリスクのほうがあるんじゃないの。

[85: 匿名さん]

スター銀行は通帳ないです。
ペイオフの心配かと思いました。

[86: 匿名さん]

age

[87: 匿名さん]

スター銀行、申し込みました。
１０年で利息ゼロのよていです。
楽しみです。

[88: 匿名さん]

スターの連動のメリットはなんですか？

[89: 匿名さん]

ローン残高と同額の預金があれば、ローン金利が実質0％
でも、あるんだったら、一括で支払えばいいこと。

[90: 匿名さん]

住宅ローン控除受けるため・・・借りるのです。

[91: 匿名さん]

なるほど

[92: 一回目の引き落としが]

利子にして７０００円ほど節約できました。と、なっていました。
これから貯蓄をする喜びができそうです。
確かにある程度を一括で支払うこともいいかと思いますが、
手元に少しでも自由に引き出せる現金を置いておきたいなと
考えましたよ。

[93: 匿名さん]

ソニーとか新生とかと比較すると金利がすごーく高く感じるのですが・・。
新生とかで繰り上げ返済をどんどんしていったときと、比較してどっちが得になるかすぐにわかればいいなぁと
思います。シュミレーションではそこまでできなかったので。

[94: 匿名さん]

スターを使う人ってそこそこ資金があって、実質金利０％をある程度達成
可能だと思っている人なんじゃないかな？
そんな人ばかりだと銀行の経営状態の悪化をつい心配してしまいます。

[95: 匿名さん]

トースターを使う人は確かにそこそこ資金がないと意味がない。
その人たちは実質金利０％を目指し、給与振込み・公共料金引落し等全ての流動資金をトースター経由として利用します。
日々の流動資金が繰上げ返済と同じ効果を持つのです。
トースターはこれにより顧客の囲い込みをするのが狙いではないかと思います。

[96: 悩み中]

私、ローンで悩んでいるんです。
メーカー選定は終わって、ローンをどうしたら、最もいい選択かを。
状況は　建物2700万　諸費用＋その他700万　トータル3400万円
頭金2000万　ローン1400万　年収は600弱　子供と嫁さんが居ます。
目いっぱい（2400万くらい）東京スターで借りて、とりあえず建物を建てて、
ローン始まったら親に1400万借りて・・・。要するにスタート時点から
借り入れを預金が上回る状態にする。親とは金消契約書をとり、親には
毎月金利付で返済する。
ローン減税狙いで、一番いいと思うんですが、なんか
詐欺っぽくていいのかなぁという不安と、
嫁さんは、抵当がつくのが気になるのか、親から借りれるので
あれば全額払って銀行ローンなし・抵当なしがいいようです。
（親から借りれるかは、まだ未定ですが返す意思があれば、借りれそうです）
皆さんのアドバイスをお願いしたいと思います。

[97: 匿名さん]

それなら銀行から借金しないほうがいいんじゃないの。

[98: 96]

97さん、ありがとうございます！！
夫婦共々、悩んでました。
そのようにします。本当にありがとうございました。

[99: ９９]

住宅ローンを組んで２年ですが、金利が高く借換を考えています。
目に付いたのが、新生銀行とスター銀行です。
全くの素人で何も分からず今のローンを組んでしまいました。
教えて頂きたいのですが、公庫と銀行のローンと有るのですが、借換する場合は銀行のローンだけ変えるということは出来るのでしょうか？
皆さん教えて下さい。

[100: 匿名さん]

たいていの銀行は、現在の抵当権を一度全て外して、新規借入行が新たに設定するのが普通です。
従って、借り換え先一本にして他の借入先は全て完済する事になります。

[101: 匿名さん]

1000万以上預けていて金利０状態になっているときにペイオフ食らったら
どうなるんでしょうか。

[102: 匿名さん]

当然1000万以上の部分は預金者責任なので没収になっても文句は言えない。
さすがに今度破綻したらこの銀行にとって２度目の破綻なので
国費投入などはありえず利用者が責任を取らされるでしょう。

[103: hiro]

ペイオフの際には、ローンを借りている場合は預金とローンとの相殺を申し出ることにより、損失を限定することができる。たとえば、預金が１５００万円ある場合、１０００万円は預金保険で保護されますが、通常は５００万円については保護されませんが、同じ金融機関から５００万円以上の借り入れがあれば、５００万円分を借入金との相殺に使うことができるので、５００万円が損失になることはありません。

[104: 匿名]

すみません。ここで書くのおかしいのですが、新築マンション買って銀行のローン組んだ場合、現住所で抵当権設定すると軽減措置が受けられず損すると聞きましたが、それって本当ですか。
ここでの質問は見当違いですみません。

[105: 匿名さん]

住まいが東海地方ですが、ここのローン通りますか？
住まい以外の条件は大丈夫なはずです。
対象地域以外で借りられた方みえますか？

[106: 匿名さん]

多分駄目だったと思います。ところで、５，０００万のローンと同額があった場合、
万一破綻したら、相殺されると考えて大丈夫でしょうか？

[107: 検討中]

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/outline.asp

3/1から上乗せ金利のつけ方が若干変わったようです。

（変更前）
預金相殺後の融資金額の６か月平均
---------------------------
鑑定による担保評価額

（変更後）
融資金額/購入金額　の割合によって
〜60% 上乗せ金利
60%〜80% +0.3%
80%〜　+0.6%
※預金との相殺なし。途中見直しなし。

(新規)
金利キャンペーン　9/30まで融資を受けたもの： 第１回金利見直しまで -0.5%

お得なのか損なのかシミュレーションしてみないと・・・

[108: 検討中]

107です。

・金利キャンペーンは預金連動切替型の方だけでした。すみません（従来と同様？）
・上乗せ金利については、当初の金利が下がる変わりに終わりのほうの金利が
上がるようです。前にシミュレーションした結果と比べると若干総支払額は増えて
いるようです・・・。

[109: 匿名さん]

5月末までに申し込めば、前の条件での申し込みも受け付けるって案内が来た。
融資実行が6月以降でも構わないらしい。

スタートオンのキャンペーン金利（1％）もやってもらえるとうれしいのだけど、無理かなぁ。
で、切り替え後に変更後の上乗せ金利で計算してもらえると最強。

[110: -----]

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

[111: 匿名さん]

これってスターの側のメリットって囲い込み以外で何があるのでしょうか？

[112: 匿名さん]

スターの側のメリットなど、借りる側にとってどうでもよいのであって、借りる側のメリットがあればそれでよいのでないのですか。

[113: 匿名さん]

スター側には、金利収入のメリットがありますよね。
預金で、すべて相殺されている場合でも、自動車を買うなどの場合に
手軽に預金を使う（結果として再度借り入れを行う。）ことでも、
メリットを見込んでいるんでしょう。

私は、４０００万円借りて、３５００万円預金を入れてます。
実質借り入れは、５００万円。
金利も、減税入れればマイナス金利です。
３年後には、実質残高はなくなります。
でも、車を買う時や教育費が思いもほかかかった時は、
預金を引き出しつもりです。

かなり、メリットが大きいですよね。

[114: 匿名さん]

うーん。
これって113みたいに減税込みで得をするための商品だから
お金はあるけど借りるって言う人が大半で、
借り入れ超過分ってごくわずかだと思うのですが・・・。
Ｂ／Ｓがやたら膨らむ割に儲からなそうで。

他のメリットってありますでしょうか。

あとスターの側のメリットがある程度分からないと再破綻とかしそうで・・・。

[115: 匿名さん]

・運転資金（現金）を集めることができる。
・貯蓄の多い優良客を囲い込める。
・企業に貸すより、住宅を抵当に入れて個人に貸す方が銀行にとってリスクが少ない。
住宅ローンの金利収入は二の次でしょうね。

[116: 匿名さん]

スターの側のメリット
　・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
　　　（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
もあるんではないですか？
借り入れ超過分が少なくともそれを高利で貸せればおいしいと思いますよ。
相殺されている分は、他の人に融資可能だし。。
相殺しても、スターにとっては損はないと思います。

[117: 匿名さん]

> 　・（相殺してない部分は）高金利で貸し出し可能
> 　　　（例えば、他銀行で5年固定1.5%に対し、2.85%）
いや、きっとおまとめローン13.5%に回すんだと思う
http://www.tokyostarbank.co.jp/omatome/about.asp

[118: 匿名さん]

グッドローンとスターで迷っています。

繰り上げ返済（グッド）＝預金（スター）とし、住宅ローン控除
を考慮してシミュレーションをするとスターが金利が大幅に上昇
するとしても有利なんですが
ちょうど　住宅ローン税額＝所得税額　程度なので、例えば

・結婚や子供の誕生で所得控除が増える（今のところ予定無し）
・収入の減少

　などで住宅ローン減税効果が縮小するとトントンか、グッド
が有利になってしまいます。利便性ではスターが一番ですが今後
の人生設計も含めてシミュレーションするのは難しそうです・・・。

　ところで、スターで契約された方は当初の固定金利は何年に
されていますか？　支店の方は３年が多いと話されてましたが・・

[119: 匿名さん]

私もスターとグッドで迷ってます。
スターに借りた場合のリスクといえば、
万一のこと(病気とか）があって預金を崩さなきゃ
いけなくなった時、超高金利の借金が残るということ。
これは結構痛いです。
>>113さんのように
3500万も貯金できてるならいいですよね。
でもペイオフに備えて、一千万＋ローン残債以上は
残さないようにしないと。

[120: 匿名さん]

>>119　さん　118です

　ある程度余裕があって、毎月の返済以上に返せる人の場合は・・。

・スターの欠点・リスク
　・金利上昇のリスク（１０年固定は高いですし）→でも短期返済なら危険は低いかも
　・あくまで「預金」＋「借金」なので、やはり預金が減ると痛いですね。
　「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
　万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
　シングに比べれば微々たる利息です）。
　もっと怖いのは事故などで多額の賠償責任が必要になった場合で、預金はなくなり
　家もなくなり、借金も残るということになります。普通の繰上げ返済ならば、返済
　した分は借金がそのまま減りますね。
　一方、死亡した場合、借金は保険で返済され預金は丸々残りますから、残された
　方は安心できそうです。
　・税制変更のリスク（住宅ローン減税の仕組みが変わってしまうと・・・）

・グッドの欠点・リスク
　・初期手数料が高い。特に繰上げ返済を沢山する場合に不利
　（例：１０年で返済するとすると　+0.21%/年）
　・住宅ローン減税の戻しが少なくなる。
　（残り１０年以上のローンが対象のため途中で打ち切り）
　・繰上げ返済が１００万円以上（グッド公庫ローンの場合。普通のグッドローン
　なら少額から出来ますね）

　一応新生も検討して申し込んだのですが、審査が遅くて間に合わなさそうです。

　東京スターは、ある程度余裕があって上手く使いこなすと相当お得ですが、
リスクも大きい。一方グッドはリスクは低いけどお得さも低いといったとこ
ろでしょうか。

[121: 119]

＞120
＞「病気」の場合、預金がなければ別から借りるとかしなければならないので、
　万一の備えに良いという考え方も出来ます（サラ金やクレジットカードのキャッ
　シングに比べれば微々たる利息です）。

いえ、それは違います。
スターに借りるのは預金があるという前提なのですから、
病気の時はその預金を使うわけです。
別にサラ金から借りるわけではありません。
だから預金額が少なくなった場合、実質金利が高くなって
しまいますよね。
これが預金連動型でない普通のローンなら、
スター銀行の場合と同じように貯金はあるのですから、
それを取り崩してもローン金利に影響はないわけで、
低金利のままローン継続できるわけです。

[122: 匿名さん]

先日東京スターのローン相談会に行ってきたのですが、担当の説明は分かりにくいし態度も悪くていやな気分にさせられました。
しかし預金連動型ローンのメリットは十分に感じているので、諦めるつもりはありません。
そこでお聞きしたいのですが、東京スターの相談会に行かれてみて、とても感じが良かったと書かれている方が数名いらっしゃるようですが、どちらの支店でしょうか？
気持ちよく借りたいので、支店を変更することも考えています。差し支えなければ教えてください。

[123: 匿名さん]

>122

　私は池袋支店です。わからない点は納得のいくまで説明してもらいました。
　

[124: 122です]

１２３さん、レスありがとうございます。
池袋ですか・・・。神奈川在住なので、行けなくはないですがかなり遠いです。
新宿はどうでしょうか？
どなたかご存知ないですか？

[125: 匿名さん]

[126: 匿名さん]

新宿で契約したものです。
とてもよかったですよ。対応は、私にとっては過剰と思えるほどでした。

それより、まずここでいろいろ聞いてみるってのも良いと思いますよ。
借り入れ経験者もいっぱいいますからね。

[127: 122です]

１２６さん、ありがとうございます。新宿は親切なようですね、安心しました。
マンションの契約までまだ１ヶ月以上あるので、支店の変更についてはＧＷ明けくらいまでに決めようと思います。
主人は「申し込みは郵送ですればいいし、あとは契約時に会うだけなんだから、気にしなければいいんじゃない？」と言います。
支店の変更は銀行側にクレームをつけるようで、なんとなく気が引ける・・みたいです。そう言われると、こちらはお金を借りる立場ですから、あまりわがままは言わないほうがいいのかもしえない、と私も考えてしまいます。

預金連動型ローンに関してはいろいろと調べたり、疑問に思うことはフリーダイヤルで質問したり、自分なりに十分理解したつもりでいたのですが、このスレを最初から読むと私では考え付かないようなリスクを想定してお話されているので、とても勉強になりますね。

[128: 匿名さん]

船橋に相談に行ったものです。
最初はぶっきらぼうでどうなるかと思いましたが、
調べていたことを色々聞きましたところ、結構
真面目に答えてくれました。
家内は、「どうも信用が・・・」とか言っていますが、
借入額の１／３位当初貯金すれば、追加貯金なしでも
トータルで２％を切る金利は魅力的です。

[129: 匿名さん]

>128
そんなにうまく行きますか？
固定後の金利をいくらに予想するかによるけど、
ＨＰのシュミレーションでは将来の金利が4％までしか
設定できませんよね。
５年後、１０年後に4％より上がってるかもしれないし、
そう考えるとここのローンはかなりハイリスクです。

[130: 122です]

１２８さん、レスありがとうございます。
新橋もよさそうですね。どうやら都内のほうが評判がいいみたいですね。

ところで１２９さんが金利のお話をされていますが、私も将来の金利上昇の不安はあります。
みなさんは金利を払う期間（借入れが預金を上回る期間）が何年以内だったら安心して借りられるのでしょうか？

[131: 匿名さん]

>130
私もスター銀行がいいと思っていたのですが、
金利上昇のリスクが一番強いローンだと思います。
自分でシュミレーションしたら、借入額が少なめなら
他のローンよりずっとお得になるけれど、借入れが多くて
長期ローンになる場合はリスクの方が高いと見ました。
それなら全期固定のＧＬで繰上げ返済しまくった方が
ずっと得です。