東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[351: 匿名さん]

建て替えで1700万必要です。
実はキャッシュで全額用意できるんですが、
手元資金の点からもローンを考えています。
こういう人には預金連動型ってどうですか？

[352: 匿名さん]

351さんのような人は、最適じゃないの。ローン分だけ、塩づけになるけど、いざというときに引き出せない
わけではないし、今現金を払って、すっからかんになるよりずっと安全。

[353: 匿名さん]

350.なるほどそうか。550万円の特例がなくなると、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうし、残りを贈与してもらえば、税はかからないのでは？

[354: 匿名さん]

３４７です。みなさんありがとうございます。正々堂々と３００万円を利子をつけて返してもらって、残りは
贈与にすればいいのですね。親に貸した３００万円は金銭消費貸借契約書は作成していないけど、税務署には
指摘されれば、堂々と言えば良いとおもうのですが、、、。
本日、量的緩和解除のニュースがありましたが、預金連動型ローンで十分対応できるか不安がありますが、
返済が始めれば、給与振込みもスター銀行の口座にして、預金を１円でも多くするようにがんばりたいと
思います。私は交通の便が良い大阪市内のマンションを契約したので、車は必要な時にレンタカーにします。
この預金連動型ローンは大阪で私の知っている利用している方はいないので、スレッドで登場してくれる皆
さんは本音を言ってくださるので、感謝しています。
親の援助はあまりあてにしないで、私たち夫婦でがんばりたいと思います。

[355: 匿名さん]

３４７です。３５４の書き込みは見難いものになりました。すみません。

[356: 匿名]

来年の３月完成のマンションを契約しているものです。
ここの掲示板でいわれる若年層で長期ローンを考えているのですが色々とご意見を頂けたらと思います。

主人：年収３００万（３１歳）
物件価格：２３００万（手付けで３００万支払い済み）

手付けを払った後手元には株などで貯めてきた現金９００万円残ります。
それと今の家はローンが完済していますので、その売却価格が相場では約８００万です。
今までは漠然とデベ提携銀行でローン借り入れ１５００万くらいをと考えていましたが、
ここに来て金利が上がることが予測される事態になったので色々と調べるうち東京スターに
目が留まりました。

そこで基本的な質問なのですが、たとえば東京スターに２０００万借り入れて手持ちの現金
１５００万ほど預金した場合でも金利上昇リスクを考えるとあまりメリットはないのでしょうか？
借り入れ期間は３０年ほどを予定しています。

親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、やはり長期で借りる場合は最初から
０金利にしておくほうがいいのでしょうか？甘い考えだとお叱りを受けそうですが
銀行に金利を払うくらいなら親に利子つきで返したほうがいいような気もします。

実行が一年後なので最近金利のことばかり気になっています。
私のような条件では東京スターは向いていますでしょうか？
どのようなことでも結構ですのでご意見を頂けたらと思います。

[357: 匿名さん]

ローン借入額÷物件価格＝０．６を切ると金利が上乗せされるため
借入額を　物件価格の６割（１３８０万）で計算する。

２３００万−１３８０万−手付け３００万＝６２０万　余分に支払わないといけないから
当初貯蓄額が　貯蓄額９００万＋売却価格８００万−６２０万＝１０８０万になる。
１３８０万−１０８０万の残り　３００万円分に金利が付くわけで
金利がかかる元金が少ないから　メリットはあると思うけど　どうかな？

諸費用分は無考慮なのでよろしく。

[358: 匿名さん]

年収300万で審査は？

[359: 匿名]

３５６です。
３５７さん。早速分かりやすい説明ありがとうございます＾＾
金利が上乗せになることを知りませんでした。借り入れは６割までなのですね。
出来るだけ現金を預金に回して借り入れができたらなと思っていましたが、考えが
甘かったですね。大変参考になりました。

３５８さん。私もこの年収ではかなり審査が厳しいだろうと思います。
やはり頭金はかなり必要でしょうね・・
早速月末に相談会を予約しました。事前にお二人の意見を聞けてよかったです。
ありがとうございました。

[360: 匿名さん]

＞親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、

親から借りるにせよ、銀行並みの利子をつけて返さないと贈与税がかかり２０％もっていかれます。
きちんと借用書をつくり利子もつけて返済している証拠を見せないと税務署につかまります。
東京スターにだまって預金するのも同じく贈与。ＮＧです。
親から固定の低利子（001％とかだめだよ、2％とかつけないと）で借りて、残りはフラットで借りなさいな。
東京スターはお勧めできませんな。

[361: 中年のおっちゃん]

３６０に同意見。基本的にローンするのに、親の援助もありと持ちかけるのは論外。
マンション購入契約したのは自分自身なのだから、親に頼ってはいけない。
自分のことは自分でしなさい。
あなたのご主人は年収３００万で、株の資産なんか結構あるみたいですが、もっと
ちゃんとした職場に就職するほうが大事ではないですか。それから、ローンするほうが
良いとおもいますよ。

[362: 匿名]

３５６です。
３６０さん、色々とアドバイスありがとうございます。
もし借りるにしても、利子はつけようと思っていましたがきっちとした手続きも必要なのですね。
本当に勉強不足でお恥ずかしいです。
ただ、やはり身内といえどもお金の貸し借りはやめておきます。
私の考えが甘かったと痛感しています。正直なご意見ありがとうございました。

３６１さん、おそらく私より年上の方だと思いますが、人生の先輩としての
厳しいご意見感謝しております。
おしゃっるとおりですよね。もう３０才で１つの家庭を築いていながら親に甘えようとしていた
自分が恥ずかしいです。３６１さんのおかげで目が覚めました。ありがとうございます。

それから主人の年収は低いですが、一応きちっとした会社の正社員なんです。
この十年毎日不規則な夜勤勤務をがんばってくれているのですが、昇給もほとんどなく
ボーナスもすずめの涙ほどでして。今、密かにほかの仕事を探しているようです。
子供ができる２年前まで私も正社員で働いていましたので私の給料を全部貯金と
今の家の繰上げ返済に充てました。
株に関しては今流行のデイトレとかではなく、たまたま３年前に買った株が高値で
売れただけなんです。

収入が少ないので少しでも増えればなと思い、そのころあった余裕資金で株と金を
買いました。たまたま運が良かっただけですね。

３６１さんの文面を読んで、がんばっている主人がかわいそうになり長々と関係の
ないことを書いてしまいました。すみません・・
決して反論とかではありませんのでお気を悪くなさらないでくださいね。
厳しいお言葉をいただけて本当に感謝しております。
ありがとうございました。

[363: 借り換え組]

356さん、がんばってくださいね！
私は先日東京スターで借り換えをした者です。
主人は41歳、転職して1年のタクシー乗務員で、前年と前々年の年収は400万程度。
それでも1700万の借り換えは出来ました。幸い同額の預金があったので金利0です。
今後の金利の上昇を考えるとこれでよかったのかは分かりませんが、
当面は今までの金利分を預金していくつもりです。

[364: 匿名さん]

>356さん
私は親の金は頼れるなら頼りにしても良いと思っています。
その代わり、子供の為に蓄えていくようにしたら良いと思います。
私たちの世代より親の世代のほうが蓄えをしやすい時代だったし、
一方、自分らより子供の世代はさらに厳しい時代になると思います。
世代間扶助だと思えば良いと思います。

[365: 匿名さん]

両親の金を利用するなら借用書や金利設定（私は銀行に預金しても0.05％な時代、0.5％もつければ充分と思
いますが。
返済期限のほか、お金をきちんと支払っているとわかるように、両親にローン返金用の通帳を作ってもらった
方が良いと思います。
税務署からの調査の時、その通帳を見せればきちんと払っていることがわかるのでもめないはずです。

こういう私も両親に借りることも検討しましたが、３人兄弟の為、私が最初に両親から借りた場合、他の兄弟
にばれると、あとあと面倒なことになりそうな気がしてやめました。

しかし、皆さんが行っているように両親に頼るなというのは違うと思いますよ。
ローンを組むのなら、まず両親から借りられるのなら借りるのが一番安く借りれる方法ですから。
これ、良く本でも載っていますよ。
だからぜんぜん気にしなくて良いと思います。

[366: 匿名さん]

>>363は自分のお金。ローン金額と同じ預金があったのだから、東京スターで大正解ですよ。
356さんとは、状況が違います。356さんは、公庫かフラットで組むべきでしょう。
親の援助も税務署に贈与税がとられないように、金利をつけて融資を受けることにすればいいと
思います。贈与を隠して、東京ローンスター銀行の金利ゼロを享受するのは、制度の悪用と脱税で
二重の意味で間違いです。

[367: 匿名さん]

>>0.5％もつければ充分と思いますが。

税務に詳しい人に相談すべきです。
市場金利より著しく低い場合は、金利の低い分が贈与と指摘されます。

[368: 匿名さん]

親から資金提供を受けることはなんら問題はなく、贈与税を払うか、贈与税がかからない枠内の金額
におさえるか、金利をつけて融資という形にするのかという選択の問題です。
356さんの相談内容は、脱税や東京ローンスター銀行の制度の隙をつく悪用されているのが
問題です。そういう人が増えるとせっかくの東京ローンスターの制度が、脱税の幇助になるからと、
財務省から睨まれて、このローン自体に制約を課せられるかもしれないので、脱税行為はしないでほ
しいし、356さんはそういう質問は迷惑なのです。

[369: 匿名さん]

なるほどー356さんの質問内容よく読むと問題点がわかりました。

問題点を解決するには、３５６さんは手持ちの１５００万円のみスター銀行で借りて、残りの５００万は両親
から資金提供してもらう（もちろん金利等はきちんとして）とすれば問題ないのですか？

[370: 匿名さん]

当然、369さんの解決策をとるものと思いますよ。

ところで、親の金利はどのくらいにすべきか、ほんと分からないですよね。
他の板で、税務署は「適正な金利をつけてください」と答える程度だというし。
結局、定期預金の金利を参考にするのか、住宅ローンの金利を参考にするのか、
分からないですよね。
ということは、税務署も明確な答えを持っていないってことで、
低い金利でも指摘されることはないということでしょうか。

心配だったら、「○％で利息つけるけど問題ないか？」という質問して、
税務署の回答を録音でもしといたらどうですかね？

[371: 匿名さん]

そうですよね。
私の考えとすれば、両親がもし資金提供する額を銀行預金をそのまましたとしても、現在の普通預金なら
0.05％ぐらいなので0.5％でも充分利益取れるので大丈夫かと思っていたのですが。
住宅ローンのを参考にするのなら、結局ほとんど変わらないですもんね。
税務署に聞いてみるのが一番ですね。

ちなみに、失礼な話ですが、両親に資金提供してもらったとして、返している途中に両親が亡くなった場合は
どうなるのでしょうか？
いきなり残りの額一括で払えとかないでしょうか？
それに亡くなった人に返しても、もうこの世にいないからどうなるのでしょうか？
相続の問題にもなるのでしょうか。自分ひとりしか相続いなかった場合でも払いつづけるのでしょうか？なん
だか良くわからなくなってきました。。

[372: 匿名さん]

>>371
相続の問題になるから、借金の分は相続資産と相殺すると思う。
借金以外に相続資産がない場合は、その借金を相続するということだろう。
一括返済することはないよ。相続税を払うことになるが、金利分がつかなくなるから
いいのでは？

[373: 匿名さん]

>>369さんのやり方は、正解。

[374: 匿名さん]

親ローンの別スレが必要だな

[375: ばかな中年のおちゃん]

３６１の中年のおちゃんです。会社から帰り、スレの反響がすごいので、びっくりしました。
私は最近の若い人たちが気軽にアイフルのＣＭみたいにお金を借りるのを当たり前の時代に
もう一度みんなで世の中の仕組みを考えてほしかったのです。
幸い、３５６さんは非常にまじめな夫婦なので安心しました。
いずれにせよ、仕事を変えたらどうとか発言したことは謝らなければいけません。
本当にごめんなさい。
私はバブルの時代に無理してローンしたお客さんが過労死したので、低金利の時代とはいえ、収入の
安定しない間はローンをしないほうが良いのではないかと考えている古い人間です。
とにかく、３０代前半で一度住宅購入している３５６さんは大丈夫かと思います。
おちゃんの腹が立つのは新築マンションのモデルルームで両親と一緒に来て安心して契約している
若い夫婦を見かけることです。
契約するのは誰なのか全くわかってない家族を最近よく見かけると某大手デべの友人が言っていまし
た。
３５６さんは大丈夫ですよ。がんっばてください。
ちなみに、おちゃんは元大手不動産会社に勤務していたものです。

[376: 匿名]

３５６です。
皆様、本当に色々なご意見ありがとうございます。励ましの声やお叱りの声など
こんなにもたくさんの返答をいただけて大変感謝しております。

まさか自分の投稿が脱税の話にまで発展するとは思わず、悪意はなかったのですが
一部の方に不愉快な思いをさせたようで申し訳ありませんでした。
不特定多数の人が見るこのような場での発言は色々と気をつけないといけないのだなと
勉強になりました。

親に借りることに関しては様々な意見を頂きましたが、やはり自分たちの力だけでがんばろうと
いうことになりました。
親が一所懸命働いて得たお金なのに、万が一なにかトラブルで返せなくなったら
申し訳ないでは済まされないし、親に借金してまでマンションを買ってもなんだか自分たちの
家のような気がしないと思ったのです。

私も子供の手が離れたらバリバリ働いて０金利をめざしてがんばりたいとおもいます！
それと中年のおっちゃん様、あなたのように親身になってあえて厳しいことを言って
下さる方がいて本当に良かったと思っています。
私達の世代はきっとあなたのような方から見たら、非常識なことを平気ですることも
多々あるのかもしれませんね。日本という国をだめにしないように私達の世代が
もう一度がんばらなければいけませんね。（話が大きくなりましたが・・）
本当にありがとうございました。

[377: ばかな中年のおちゃん]

３５６さん、あなた方夫婦は本当にしっかりしているので、私は安心しました。
ローンを返済するのは容易いことではありませんが、どうか２人の力でがんばってください。
妻にこのスレを読ませたのですが、えらい怒られました。
おっちゃんは本当にあなた方の事を思って書いたので、勘弁してください。
それと、このスレをご覧になった方みなさんにお詫び申し上げます。
私は高齢なので、若い方のように早く入力できないのでごめんなさい。
このスレの発展を祈っています。

[378: 匿名さん]

377のおっちゃんはいい人だな。

[379: 匿名さん]

いい雰囲気の中恐縮ですが、アドバイスを下さい。
当初資金が少ない（「借入額６割まで」のラインまで達しない）ため、３年固定でのスタートオン住
宅ローンを考えていました。
ところが実行が2007年のため、スタートオンのキャンペーンが終わってしまいます。
そこで、他行で当初３−５年程度の全額短期固定で返済（保証料は上乗せ0.2%型）しながら貯蓄を行
い、購入価格の６割程度まで元金を減らしてからスター銀行に借り換えしようかと思っています。
スター銀行は借り換えにかかる諸費用が２０万円程度と思われるので、十分元が取れそうな気がしま
す。
こういった方法を考えておられる方はいらっしゃいますか？また、何か大きな問題等ありますでしょ
うか。

[380: 匿名さん]

返済をしながらどれだけ貯蓄ができるかによるんじゃないですか
はっきり言って数年で全額貯蓄できなければあまりお薦めしません。
金利が高いですから

[381: 匿名さん]

日興コーディアルグループが東京スター銀行を買収するみたいね。

預金連動型は今後どうなるんだ？

[382: 匿名さん]

大丈夫といっていたよ

[383: 匿名さん]

メリットが無くなったら怒るで！

[384: 379]

>>380さん
子供を作るまでの３年間程度は２馬力で行けそうなので
いろいろシミュレーションをして思いついた方法でしたが、
流石に３−５年でそこ(全額近く)まで貯蓄できるわけではないので、
スター銀行無しの線で考えてみたいと思います。
(381さんのおっしゃるとおり少々不確定要因があるようですし…
５年後どうなるか分からなそう)

ありがとうございました。

[385: 匿名さん]

>>379
うちも　マンション入居まで１年あったが
銀行のキャンペーン期間は　終わっては新たになり
終わっては新たになりで
多少の金利の違いはあれども　キャンペーン自体はやってたのよ　ずっと。

キャンペーン期間が終わっても　また始まるかもしれないから
もう少し様子を見ててもいいと思うけどなあ。。。

[386: 匿名さん]

年収８３０万円　１馬力
４５００万円のマンション購入。
定年迄１５年。子供2人（中学生、小学生）
妻と持分比率５０％。
２，２５０万円を妻の貯蓄で頭金に。
残２，２５０万円につき、私の貯蓄１，０００万円を
頭金に加え残を東京三菱ＵＦＪもしくは、ＪＡ安心計画で
ローンを組むか、東京スターで２，２５０万円ローンを組み
当初の貯蓄１，０００万円にするか悩んでおります。
早死にした場合、マンションのローンが無くなり、貯蓄分が
家族に残せる＝保険と考えるのか。
１，２５０万円の極力低金利のローンを組むべきか…
アドバイスお願いします。

[387: 匿名さん]

>>386
貯蓄を頭金で全部注ぎ込んでしまうのでしょうか？
よく年収分or年収の半年分を手元に残すと言うではないですか。
それがあれば　低金利ローンでも
なければ　引き出せるお金があった方が良いのかなとおもいます。

うちは
> 早死にした場合、マンションのローンが無くなり、貯蓄分が
> 家族に残せる＝保険と考えるのか。
の考え方に近いです。

[388: 匿名さん]

>>386さん
東京スターでメリットを享受したいとき、ローン残高＜預金残高　でない場合
あらゆる家庭内の現金を東京スター銀行の口座に入れられるかに
かかっていると思います。
子供の預金まで含めて、今、ご家庭にあるお金の総額は？

[389: 匿名さん]

386です。
家内貯蓄２，２５０万円（＋私の年収分位の貯蓄あり＊１）
私の貯蓄１，６００万円（子供の貯金迄かき集めて）

＊１　持分比率５０％以上は無き物と思い計算にいれてません。

よって４，５００万円のマンション購入に対し、夫婦のお金総額
３，８５０万円でどのように計画するかです。
１０％の４５０万円は即支払いしなければなりませんが、残を
様々シュミレーションするのですが、状況が毎月変わってますし
自宅購入初めてですので、なかなか決まりません。
ぜひ、アドバイスお願いします。

[390: 匿名さん]

なんだ、あるんじゃん。
奥さんの余剰金も含め、スターの口座を借り置き場にしておけばいいんですよ。
持ち分の出所は調べても、返済中の口座にいくらあるかなど調べませんから。
余った1万2万の小金を集めて、郵便局から入金するのが楽しみになりますよ。

金利ゼロのなんと素晴らしいことか。
それから、所得税がすべて戻る分だけ借りて下さいね。

[391: 匿名さん]

３８６＝３８９です。
有難うございます。
”返済中の口座にいくらあるかなど調べませんから”
とのレス、とても気楽になりました。

[392: 匿名さん]

３８６＝３８９＝３９１です。
３９０さん、有難うございました。
金利０を享受したいと思います。
だだ、持分比率５０％の場合は所得税還元も
５０％なんですよね

[393: 匿名さん]

持分比率と住宅ローン減税は無関係。住宅ローンを夫婦で分けていれば別だと思っているが。

[394: 匿名さん]

３９２です。
持分比率は５０％ですが、現在専業主婦の家内は
５０％一括、私が５０％ローンなもので＾＾；

[395: 匿名さん]

394　所得税控除は、ローン残金に応じて、税金がもどるわけで、持分比率と無関係。
夫婦共稼ぎ、＆借金を2口に分ければ別だが、専業主婦の場合、ローンの担い手ではないから、
旦那さんのあなたの借金だけが問題なのです。

[396: 匿名さん]

横から参加します。

頭悪くてすみません。
395さん、教えていただけますか。

5000万の物件で、
妻が2500万の頭金、私が2500万のローンを組みます。持分は50：50です。
住宅ローン控除は最大いくらになるのでしょうか？

[397: 匿名さん]

>>396さん
横から失礼します。

最大2500万が、あなたの所得税からの住宅ローン控除の計算対象となります。
控除額は購入時期によって異なりますので、詳細はこちらをご参照ください。http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm

今年中に購入した場合、当初7年は、年末のローン残高の1%が、あなたが支払うべき
所得税額から控除されます。
年末のローン残高の1%＞支払うべき所得税　の時も、差額は戻ってきません。（為念）

[398: 匿名さん]

３９４です。
３９５（３９７）さん、有難うございました。
年末ローン残高(2,500万MAX) ×１％×持分比率
で所得税納税額以内が還付と思い込んでました。

[399: 匿名さん]

　私は2008年3月竣工のマンション購入を検討しています。現在、分譲マンションに居住
しており築10年。4720万円で購入しましたが、現在の価格は1400万円ほどで、含み損が
3300万円ほどあります。住宅ローンは完済しています。
　新しいマンションの購入は現金で行い、現在居住中のマンションを売却して含み損を
所得と損益通算して翌年の税金支払いを減らそうと考えたのですが、なんと年収3000万
円基準にひっかかると損益通算はできないんだそうです（税理士に確認しました）。
　ただひとつ抜け道があって、新しく購入する物件に10年以上返済のローンがあれば損
益通算が使えるとのこと。つまり現金で購入しないで、ローンを組めばよいわけです。
で、問題になるのは本来払う必要のない金利負担。そこで見つけたのが東京スター銀行
の預金連動型住宅ローンです。
　普通預金なので金利が低く、運用として旨味がないという欠点はありますが、預金と
ローン両建てでもっておけば万が一のペイオフでも預金とローンを相殺できますし、ま
あひとつのリスクヘッジだと思えばよいかなと。なによりも3300万円の含み損の税率50%
分のメリット1650万円の方が大きいかなと。というわけで、竣工一年前になったら申し
込みをしてみるつもりです。

[400: 匿名さん]

>399
>普通預金なので金利が低く、運用として旨味がないという欠点
ローンとの相殺部分に金利はつきません