東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[301: 匿名さん]

> 280
今日、残高照明書が送られてきましたが、利率は記載されていませんでしたよん。
まだ、ここを見ているかは判りませんが…。

[302: 匿名さん]

２８０です

ありがとうございます。
けれど、団信、私が借りる金額を検討し、プラスに転じるのが６年目、トータルのプラスが数十万程度
という現実を考慮して、やっぱり現金で買うことにしてしまいました。
借りる金額はあまり変えようが無いのですが、団信さえなければ、スターを使おうと思っていたのですが。

今、株があついですが、いまの波には乗りそこなったので、次の波が来たときにのれるように
積極投資にまわせる貯蓄を増やします。

[303: 匿名さん]

住宅ローンと相殺する外貨にも、ポイントによる割増金利はつくのでしょうか？
金融機関が破綻した場合の、負債と預金の相殺に外貨預金も有効なのでしょうか？
ご利用中の方のご助言をお願いいたします。

[304: 匿名さん]

住宅ローンの内訳を、２割頭金、６割スター、２割を他行のローンにしたいと思っています。
(スターの６割は現預金を残しつつ、２割をせっせと繰り上げ返済のつもりです)
低順位の抵当権で審査が通る２行目のローンってどなたかご存じでしょうか？
いろいろ調べてみたのですが、「低順位は公庫に限る」以外見つけられません。
通常あり得ない組み合わせなのでしょうか。。

[305: 匿名さん]

>303
住宅ローンと相殺する外貨にも、ポイントによる割増金利はつきます。
現在、米ドルのステージが8で、2.55％の利息をいただいています。
(ローンの年利よりも高いです。)
相殺に外貨は有効ではないはずです。スター銀行が破綻した場合のリスクは
負わないといけなくなります。やばいと感じたときには、さくっと円に戻す
判断が必要でしょう。判断に自信がない場合には、辞めておいた方が無難かも。

[306: 匿名さん]

そうなんですか?破綻した場合でも希望があればローンの返済に充てられると聞いたんですが。

[307: 匿名さん]

http://www.fpsoken.co.jp/cgi-bin/view/column.cgi?PAGE=20050418_life_lo...

外貨預金は、預金保険制度の対象外ですので、ローン相殺はできません。
いくら戻ってくるかは、破綻した銀行の財務状況によります。

[308: 307]

と、思ったら、307のページの最後に、
＞ ところが、その銀行にローンがあれば、万一の破綻時には、実は外貨預金などとも
＞相殺できることをご存知でしょうか。債務と相殺できる債権は預金だけではないのです。
＞このことから、外貨預金などをする際には、住宅ローンを借りている銀行で行うと、
＞破綻時のリスクが解消される・・・といえそうです。
と書いてありました。すみません。

ということで、外貨預金も銀行が破綻した場合には、ローンの返済に充てられる
というのが正解でした。

[309: 匿名さん]

306の者ですが、翌日スター銀行にもう一度問い合わせをしたところ、担当者の方がお休みだったので別の方に確認したところ
外貨は相殺されず、銀行の破綻状況にもよるけど7〜8割り戻ってくる程度ではないか?と言うことでした。
ただ、今まで破綻した銀行の外貨預金も結局国が補償したそうです。
その後破綻した銀行での例が無い為、今後はわからないと言うことです。
やはり303の方の言うとおり銀行が危ないとわかったらすぐ円に戻すといいそうです。
担当者によって話が違うのでどちらなんでしょうね?

[310: 匿名さん]

結局、ここで両建てするよりも、株に長期で投資したほうが効率がいい。
1992年の低迷相場から株購入開始。毎年300万円くらい追加購入。
（1999年末から東洋証券から、Eトレード。）年率では５％くらいのパフォーマンス。
家をキャッシュで買うより投資。日本人は貯金が好きで、株はギャンブルという感覚。

[311: 匿名さん]

ん〜株もやるけど、持ち金全部つぎ込むのもどうかと。
バランスとれたポートフォリオのために、外貨も…と思うと、2.5%+1.0%(ローン減税)+
ローン相殺で、ペイオフ事実上対象外というのは、結構美味しいと思うけど。
まぁ、ここ一ヶ月の株価の推移をみてると、全力で株に行ってれば…と思わなくも
ないけど、結果論だしね。まぁ、ひとそれぞれリスクの取り方が違うということで。

[312: 匿名さん]

先週の土曜日、説明を聞きに行ってきました。同じように住宅ローンの相談に来ている人が多くて驚きました。

[313: 匿名さん]

株を外貨に移して、間接的に不動産を買うか。
このまま株をホールドするか。迷う。
本年年初の日本株　評価額　4200万円　　現在　5800万円
TOPIXには負けている。。。。

[314: 匿名さん]

セミナーの案内の電話がかかってきた。

[315: 匿名さん]

珍しく番号通知してきたね。

[316: 匿名さん]

最近話題にならないね。
すっかり生保、信託等の超長期に押されている感じ。
住宅取得控除期間中に完済（もしくは両建てで運用）志向する人はもう手当てが済んだのかね？
それで、今は何十年かけて堅実・計画的に返済しようとしている人が今の購買層の主流なのかもね。

[317: 匿名さん]

本日、時間があったので相談会に行ってきました。
西新宿でしたがざっくばらんに話ができてなかなか好印象でした。
預金連動型と切替型の損益分岐点の計算方法を教わったので書いときます。

・借入当初から下記で求めた必要預金額以上あれば連動型、なければ切替型を選択
　　必要預金額＝ローン額−(固定金利−優遇利率)÷固定金利×ローン額

(例)
ローン額　　　　　3000万
固定金利型（3年）　2.4％
切替型の優遇利率　 0.5％

必要預金額＝3000万−(2.4−0.5)÷2.4×3000万＝625万
→借入当初625万以上預金があれば連動型でスタート。

[その他]
預金連動型の相殺計算の60歳制限がなくなった。
→まるまる35年借りる方がお得になった。

[318: 匿名さん]

新生銀行と東京スターを検討して、東京スターに決めた。
今日申し込んできたよ！

[319: 匿名さん]

控除狙いで１５００万を預金して借りる（０％で借りる）場合で、連帯保証人が無い場合は、
コスト（手数料、団信）を超えるのが６年目で、なんだかメリットを感じられず結局借りるのをやめましたが、
０％で借りる人って、夫婦で連帯保証とかだったり、もっとたくさん（２５００以上くらいかな？）
借りる人なのかなぁ。私は保証人になってくれる人がいなくてあきらめました。

[320: 匿名さん]

>>319さん
どういう計算で6年目なんでしょうか？
手数料は確か、8万円未満でしたよね？団信も1500万だと月3000円未満（年３６０００円未満）ですよね。
１５００万で１５万円の控除が受けられれば一年目でメリットありなんじゃないですか？

[321: 匿名さん]

失礼、印紙代とか司法書士手数料とか団信手数料とか掛かるんでした。

[322: 匿名さん]

この銀行は、繰り上げ返済というのは可能なのでしょうか？また、手数料はいくらでしょうか？

[323: 匿名さん]

貯金が増えれば実質繰上げ返済と同じなんだから、
繰り上げ返済より繰り上げ完済の方がいいんじゃない。
ちなみに繰上げ完済手数料は31500だったと思うけど。

[324: 匿名さん]

年３．６万って、１０年で３６万です。それ以外に大体２５万くらい。
団信がなくても、コストを超えるのは２年目ですね。
私はここを利用するには、収入も私名義の借入金も少なすぎました。

[325: 匿名さん]

今年入居予定なのでローン控除が10年間で最高255万円受けるようにするには
4000万円くらい借りればいいのかな?
仕事の関係で他の金融機関で借りないといけなくなるかもしれないけど・・・

[326: ｙ]

私も住公の借り換えでスターのこれを使いたいと思っているのですが、悩んでいるのです。
１７００万の残債があるのですが、手元に同額の預金があり、この預金連動型にすると住公の分の保障料が少し戻ってきて、
手数料と相殺できるとしたら、お得なんでしょうか？
団信は生命保険料だと思えば・・・
あと１０年住宅ローン控除が受けられるのですが、所得税も年間１５万程度しか払っていないので。

[327: 匿名さん]

[328: 匿名さん]

物件　　　３７００万円
借り入れ　２６００万円
自己資金　１１００万円
収入合算　　５００万円です。

①ＳＢＩモゲージ　フラット３５で行くか

②東京スター銀行　預金連動型住宅ローンで行くか、迷っています。
というか素人のためどちらが良いのが決めかねています。

東京スター銀行の場合は親と同居しますので、親の他銀行の定期を１０００万こちらに移して
預金をしながら返済していこうと思います。
ただこれは親子間では貸し借りでも、税務署からは贈与に値して、通常より税が多くかかるとのことでした。
その先は銀行としては脱税！？などの関係があるので、お客様で判断して頂くことになりますと、素人にはチンプンカンプンでした．．。

詳しい方、教えて下さい．．．。

[329: 匿名さん]

真の預金者は誰か。口座の名義人ではなく、資金の出韻者かつその預金を実質的に管理している人。
口座名義人はあなたでも、真の預金者が親であるように体裁を整えていれば贈与にはならない。

その場合あなたは利息が軽減される分、得をする。
でもその得した額が、親からの実質的な贈与とみなされるかもしれない。

う〜ん。書きながら考えてみたけど、やっぱりよくわからん。

[330: 匿名さん]

金銭貸借契約書作って、親から借金すればダメなのかな？もちろん、返済していく。銀行の借り入れ金利より
低い利息で親から借金すれば、利息差分は得。

[331: 匿名]

>328
１．親から1000万借りる（ことにする）　金銭賃借契約書もつくる
２．毎年の親への返済額を２０万とする
３．親から年間家賃として２０万もらう

家賃収入も、給与所得者として２０万以下の副収入は国税は申告の必要なし
年に一回、口座から出金・入金をして記帳し、証拠をのこす。
これでど〜よ？

[332: 匿名さん]

>>331
返済期間の50年以内に親が死んだ場合は？

[333: 331]

>332
何か問題が？
遺産として1000万もらって、OKでは？

[334: 匿名さん]

１．親から1000万借りる（ことにする）　金銭賃借契約書もつくる
２．毎年の親への返済額を２０万とする

返済金が少なすぎるかつ、利子がついていないからＮＧ。
超低金利は贈与とみなされる。市中銀行の変動金利くらいつけないと税務署でぜったい指摘される。
１０００万円に贈与税がついたら、２００万円とられるよ。

[335: 匿名さん]

328さんの場合は、親の１０００万円をあてにする時点で、東京ローンスターはＮＧ。
ＳＢＩで堅実に払っていったほうがいいと思う。

[336: 匿名さん]

同居なんだし、親の金１０００万円を東京ローンスターに塩漬けするくらいなら、
はじめから、親から住宅取得の非課税枠まで資金をもらって、頭金増やして、ＳＢＩで借りたほうが
いいと思うけど。東京スターは、返済が進んでから、借り換えとかで使ったほうがいいと思う。

[337: 328]

沢山のアドバイス有り難う御座います。
自己資金のうち１０００万は親の金です。そして更に１０００万東京スター銀行に貯金と考えていました。

シュミレーションした結果、一応２．７で計算したフラット３５より６５０万位スター銀行の方が安くなりました。

ただこのお金の移動をどうするかと．．．。ここはマンションコミュニティのようですが当方は親の土地に現建物を取り壊して
建てる二世帯住宅です。

[338: 匿名さん]

337は650万安くなるといっても、それは脱税。だから無理だって。

[339: 匿名さん]

え？…相続税の非課税枠があるし、相続時清算課税制度を使えばいいのでは…？

[340: 匿名さん]

>>339
その通りなんだけど、相続時清算課税制度を使わないで、1000万円だけ口座に移すのは脱税行為。
絶対、税務署に見つかる。家買うと、いろいろ税金払うから、足がつくよ。

[341: 匿名さん]

相続時清算課税制度というのは、将来の相続時の枠を先につかってしまうだけだから、
相続時に、お金が残ると、税金とられるけどね

[342: 匿名さん]

>334さん
元本部分は、返済するとの前提で、
親からの超低金利と市中銀行の変動金利との差が贈与と見なされるのでは？

[343: 匿名さん]

贈与税は２０％なんで、破綻。

[344: 匿名さん]

「贈与税」というスレ参照してみたら？

[345: 匿名さん]

328は、親の金ばっかりあてにして、自分の力で金借りろ。
東京スター銀行も、親の金で預金連動するのは、絶対に制度を悪用している。
許せないな

[346: 匿名さん]

物件　　　３７００万円
借り入れ　２６００万円
自己資金　１１００万円　内親の金１０００万
収入合算　　５００万円です。

てことは、自己資金１００万で、土地も親だろ。借入れくらい自分でやれ。

[347: 匿名さん]

物件　　４４００万円
借り入れ２５５０万円
自己資金１８５０万円　なんですが、実は９年前に実家がリフォームで３００万円を喜んで財形貯蓄から
提供したのですが、今度私がマンション購入となり、親から前の３００万円を返すし、２００万円提供し
たいと言ってきたのですが、９年前の３００万円は私自身独身であったため、金銭消費貸借契約書なんて
作らないまま、提供したのです。ちなみに３００万抜きで預金５００万円を予定です。
来年３月入居なので、今年１００万、来年２月１００万で贈与を受け、貸したつもりのなかった３００万
円はどうやって返してもらったほうがよいのか教えてください。
私はあまり普通のサラリーマンなので、税金のことはよく知りません。
スター銀行は先週申し込みに行きました。

[348: 匿名さん]

親からだったら、550万円までは不動産取得時の特例で、
贈与税はかからなかったと思うんですけど。
贈与にすれば、相続時の税金とも無関係なので、細かいこと
を気にする必要はないはずです。
それでOKなら、借用書も何もいらないですね。

[349: 匿名さん]

347さんは、５５０万円の無税の枠があるし、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうこともできると思う。いずれにせよ、元々３００万は、347さんのお金だし、
両親が出してくれるのは２００万円だけだから、問題ないですよ。

[350: 匿名さん]

550万の特例はもう終了していて、去年の12月までに贈与を受けて、
今年の3月までに入居する分までにしか適用されないのでは？

[351: 匿名さん]

建て替えで1700万必要です。
実はキャッシュで全額用意できるんですが、
手元資金の点からもローンを考えています。
こういう人には預金連動型ってどうですか？

[352: 匿名さん]

351さんのような人は、最適じゃないの。ローン分だけ、塩づけになるけど、いざというときに引き出せない
わけではないし、今現金を払って、すっからかんになるよりずっと安全。

[353: 匿名さん]

350.なるほどそうか。550万円の特例がなくなると、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうし、残りを贈与してもらえば、税はかからないのでは？

[354: 匿名さん]

３４７です。みなさんありがとうございます。正々堂々と３００万円を利子をつけて返してもらって、残りは
贈与にすればいいのですね。親に貸した３００万円は金銭消費貸借契約書は作成していないけど、税務署には
指摘されれば、堂々と言えば良いとおもうのですが、、、。
本日、量的緩和解除のニュースがありましたが、預金連動型ローンで十分対応できるか不安がありますが、
返済が始めれば、給与振込みもスター銀行の口座にして、預金を１円でも多くするようにがんばりたいと
思います。私は交通の便が良い大阪市内のマンションを契約したので、車は必要な時にレンタカーにします。
この預金連動型ローンは大阪で私の知っている利用している方はいないので、スレッドで登場してくれる皆
さんは本音を言ってくださるので、感謝しています。
親の援助はあまりあてにしないで、私たち夫婦でがんばりたいと思います。

[355: 匿名さん]

３４７です。３５４の書き込みは見難いものになりました。すみません。

[356: 匿名]

来年の３月完成のマンションを契約しているものです。
ここの掲示板でいわれる若年層で長期ローンを考えているのですが色々とご意見を頂けたらと思います。

主人：年収３００万（３１歳）
物件価格：２３００万（手付けで３００万支払い済み）

手付けを払った後手元には株などで貯めてきた現金９００万円残ります。
それと今の家はローンが完済していますので、その売却価格が相場では約８００万です。
今までは漠然とデベ提携銀行でローン借り入れ１５００万くらいをと考えていましたが、
ここに来て金利が上がることが予測される事態になったので色々と調べるうち東京スターに
目が留まりました。

そこで基本的な質問なのですが、たとえば東京スターに２０００万借り入れて手持ちの現金
１５００万ほど預金した場合でも金利上昇リスクを考えるとあまりメリットはないのでしょうか？
借り入れ期間は３０年ほどを予定しています。

親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、やはり長期で借りる場合は最初から
０金利にしておくほうがいいのでしょうか？甘い考えだとお叱りを受けそうですが
銀行に金利を払うくらいなら親に利子つきで返したほうがいいような気もします。

実行が一年後なので最近金利のことばかり気になっています。
私のような条件では東京スターは向いていますでしょうか？
どのようなことでも結構ですのでご意見を頂けたらと思います。

[357: 匿名さん]

ローン借入額÷物件価格＝０．６を切ると金利が上乗せされるため
借入額を　物件価格の６割（１３８０万）で計算する。

２３００万−１３８０万−手付け３００万＝６２０万　余分に支払わないといけないから
当初貯蓄額が　貯蓄額９００万＋売却価格８００万−６２０万＝１０８０万になる。
１３８０万−１０８０万の残り　３００万円分に金利が付くわけで
金利がかかる元金が少ないから　メリットはあると思うけど　どうかな？

諸費用分は無考慮なのでよろしく。

[358: 匿名さん]

年収300万で審査は？

[359: 匿名]

３５６です。
３５７さん。早速分かりやすい説明ありがとうございます＾＾
金利が上乗せになることを知りませんでした。借り入れは６割までなのですね。
出来るだけ現金を預金に回して借り入れができたらなと思っていましたが、考えが
甘かったですね。大変参考になりました。

３５８さん。私もこの年収ではかなり審査が厳しいだろうと思います。
やはり頭金はかなり必要でしょうね・・
早速月末に相談会を予約しました。事前にお二人の意見を聞けてよかったです。
ありがとうございました。

[360: 匿名さん]

＞親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、

親から借りるにせよ、銀行並みの利子をつけて返さないと贈与税がかかり２０％もっていかれます。
きちんと借用書をつくり利子もつけて返済している証拠を見せないと税務署につかまります。
東京スターにだまって預金するのも同じく贈与。ＮＧです。
親から固定の低利子（001％とかだめだよ、2％とかつけないと）で借りて、残りはフラットで借りなさいな。
東京スターはお勧めできませんな。

[361: 中年のおっちゃん]

３６０に同意見。基本的にローンするのに、親の援助もありと持ちかけるのは論外。
マンション購入契約したのは自分自身なのだから、親に頼ってはいけない。
自分のことは自分でしなさい。
あなたのご主人は年収３００万で、株の資産なんか結構あるみたいですが、もっと
ちゃんとした職場に就職するほうが大事ではないですか。それから、ローンするほうが
良いとおもいますよ。

[362: 匿名]

３５６です。
３６０さん、色々とアドバイスありがとうございます。
もし借りるにしても、利子はつけようと思っていましたがきっちとした手続きも必要なのですね。
本当に勉強不足でお恥ずかしいです。
ただ、やはり身内といえどもお金の貸し借りはやめておきます。
私の考えが甘かったと痛感しています。正直なご意見ありがとうございました。

３６１さん、おそらく私より年上の方だと思いますが、人生の先輩としての
厳しいご意見感謝しております。
おしゃっるとおりですよね。もう３０才で１つの家庭を築いていながら親に甘えようとしていた
自分が恥ずかしいです。３６１さんのおかげで目が覚めました。ありがとうございます。

それから主人の年収は低いですが、一応きちっとした会社の正社員なんです。
この十年毎日不規則な夜勤勤務をがんばってくれているのですが、昇給もほとんどなく
ボーナスもすずめの涙ほどでして。今、密かにほかの仕事を探しているようです。
子供ができる２年前まで私も正社員で働いていましたので私の給料を全部貯金と
今の家の繰上げ返済に充てました。
株に関しては今流行のデイトレとかではなく、たまたま３年前に買った株が高値で
売れただけなんです。

収入が少ないので少しでも増えればなと思い、そのころあった余裕資金で株と金を
買いました。たまたま運が良かっただけですね。

３６１さんの文面を読んで、がんばっている主人がかわいそうになり長々と関係の
ないことを書いてしまいました。すみません・・
決して反論とかではありませんのでお気を悪くなさらないでくださいね。
厳しいお言葉をいただけて本当に感謝しております。
ありがとうございました。

[363: 借り換え組]

356さん、がんばってくださいね！
私は先日東京スターで借り換えをした者です。
主人は41歳、転職して1年のタクシー乗務員で、前年と前々年の年収は400万程度。
それでも1700万の借り換えは出来ました。幸い同額の預金があったので金利0です。
今後の金利の上昇を考えるとこれでよかったのかは分かりませんが、
当面は今までの金利分を預金していくつもりです。

[364: 匿名さん]

>356さん
私は親の金は頼れるなら頼りにしても良いと思っています。
その代わり、子供の為に蓄えていくようにしたら良いと思います。
私たちの世代より親の世代のほうが蓄えをしやすい時代だったし、
一方、自分らより子供の世代はさらに厳しい時代になると思います。
世代間扶助だと思えば良いと思います。

[365: 匿名さん]

両親の金を利用するなら借用書や金利設定（私は銀行に預金しても0.05％な時代、0.5％もつければ充分と思
いますが。
返済期限のほか、お金をきちんと支払っているとわかるように、両親にローン返金用の通帳を作ってもらった
方が良いと思います。
税務署からの調査の時、その通帳を見せればきちんと払っていることがわかるのでもめないはずです。

こういう私も両親に借りることも検討しましたが、３人兄弟の為、私が最初に両親から借りた場合、他の兄弟
にばれると、あとあと面倒なことになりそうな気がしてやめました。

しかし、皆さんが行っているように両親に頼るなというのは違うと思いますよ。
ローンを組むのなら、まず両親から借りられるのなら借りるのが一番安く借りれる方法ですから。
これ、良く本でも載っていますよ。
だからぜんぜん気にしなくて良いと思います。

[366: 匿名さん]

>>363は自分のお金。ローン金額と同じ預金があったのだから、東京スターで大正解ですよ。
356さんとは、状況が違います。356さんは、公庫かフラットで組むべきでしょう。
親の援助も税務署に贈与税がとられないように、金利をつけて融資を受けることにすればいいと
思います。贈与を隠して、東京ローンスター銀行の金利ゼロを享受するのは、制度の悪用と脱税で
二重の意味で間違いです。

[367: 匿名さん]

>>0.5％もつければ充分と思いますが。

税務に詳しい人に相談すべきです。
市場金利より著しく低い場合は、金利の低い分が贈与と指摘されます。

[368: 匿名さん]

親から資金提供を受けることはなんら問題はなく、贈与税を払うか、贈与税がかからない枠内の金額
におさえるか、金利をつけて融資という形にするのかという選択の問題です。
356さんの相談内容は、脱税や東京ローンスター銀行の制度の隙をつく悪用されているのが
問題です。そういう人が増えるとせっかくの東京ローンスターの制度が、脱税の幇助になるからと、
財務省から睨まれて、このローン自体に制約を課せられるかもしれないので、脱税行為はしないでほ
しいし、356さんはそういう質問は迷惑なのです。

[369: 匿名さん]

なるほどー356さんの質問内容よく読むと問題点がわかりました。

問題点を解決するには、３５６さんは手持ちの１５００万円のみスター銀行で借りて、残りの５００万は両親
から資金提供してもらう（もちろん金利等はきちんとして）とすれば問題ないのですか？

[370: 匿名さん]

当然、369さんの解決策をとるものと思いますよ。

ところで、親の金利はどのくらいにすべきか、ほんと分からないですよね。
他の板で、税務署は「適正な金利をつけてください」と答える程度だというし。
結局、定期預金の金利を参考にするのか、住宅ローンの金利を参考にするのか、
分からないですよね。
ということは、税務署も明確な答えを持っていないってことで、
低い金利でも指摘されることはないということでしょうか。

心配だったら、「○％で利息つけるけど問題ないか？」という質問して、
税務署の回答を録音でもしといたらどうですかね？

[371: 匿名さん]

そうですよね。
私の考えとすれば、両親がもし資金提供する額を銀行預金をそのまましたとしても、現在の普通預金なら
0.05％ぐらいなので0.5％でも充分利益取れるので大丈夫かと思っていたのですが。
住宅ローンのを参考にするのなら、結局ほとんど変わらないですもんね。
税務署に聞いてみるのが一番ですね。

ちなみに、失礼な話ですが、両親に資金提供してもらったとして、返している途中に両親が亡くなった場合は
どうなるのでしょうか？
いきなり残りの額一括で払えとかないでしょうか？
それに亡くなった人に返しても、もうこの世にいないからどうなるのでしょうか？
相続の問題にもなるのでしょうか。自分ひとりしか相続いなかった場合でも払いつづけるのでしょうか？なん
だか良くわからなくなってきました。。

[372: 匿名さん]

>>371
相続の問題になるから、借金の分は相続資産と相殺すると思う。
借金以外に相続資産がない場合は、その借金を相続するということだろう。
一括返済することはないよ。相続税を払うことになるが、金利分がつかなくなるから
いいのでは？

[373: 匿名さん]

>>369さんのやり方は、正解。

[374: 匿名さん]

親ローンの別スレが必要だな

[375: ばかな中年のおちゃん]

３６１の中年のおちゃんです。会社から帰り、スレの反響がすごいので、びっくりしました。
私は最近の若い人たちが気軽にアイフルのＣＭみたいにお金を借りるのを当たり前の時代に
もう一度みんなで世の中の仕組みを考えてほしかったのです。
幸い、３５６さんは非常にまじめな夫婦なので安心しました。
いずれにせよ、仕事を変えたらどうとか発言したことは謝らなければいけません。
本当にごめんなさい。
私はバブルの時代に無理してローンしたお客さんが過労死したので、低金利の時代とはいえ、収入の
安定しない間はローンをしないほうが良いのではないかと考えている古い人間です。
とにかく、３０代前半で一度住宅購入している３５６さんは大丈夫かと思います。
おちゃんの腹が立つのは新築マンションのモデルルームで両親と一緒に来て安心して契約している
若い夫婦を見かけることです。
契約するのは誰なのか全くわかってない家族を最近よく見かけると某大手デべの友人が言っていまし
た。
３５６さんは大丈夫ですよ。がんっばてください。
ちなみに、おちゃんは元大手不動産会社に勤務していたものです。

[376: 匿名]

３５６です。
皆様、本当に色々なご意見ありがとうございます。励ましの声やお叱りの声など
こんなにもたくさんの返答をいただけて大変感謝しております。

まさか自分の投稿が脱税の話にまで発展するとは思わず、悪意はなかったのですが
一部の方に不愉快な思いをさせたようで申し訳ありませんでした。
不特定多数の人が見るこのような場での発言は色々と気をつけないといけないのだなと
勉強になりました。

親に借りることに関しては様々な意見を頂きましたが、やはり自分たちの力だけでがんばろうと
いうことになりました。
親が一所懸命働いて得たお金なのに、万が一なにかトラブルで返せなくなったら
申し訳ないでは済まされないし、親に借金してまでマンションを買ってもなんだか自分たちの
家のような気がしないと思ったのです。

私も子供の手が離れたらバリバリ働いて０金利をめざしてがんばりたいとおもいます！
それと中年のおっちゃん様、あなたのように親身になってあえて厳しいことを言って
下さる方がいて本当に良かったと思っています。
私達の世代はきっとあなたのような方から見たら、非常識なことを平気ですることも
多々あるのかもしれませんね。日本という国をだめにしないように私達の世代が
もう一度がんばらなければいけませんね。（話が大きくなりましたが・・）
本当にありがとうございました。

[377: ばかな中年のおちゃん]

３５６さん、あなた方夫婦は本当にしっかりしているので、私は安心しました。
ローンを返済するのは容易いことではありませんが、どうか２人の力でがんばってください。
妻にこのスレを読ませたのですが、えらい怒られました。
おっちゃんは本当にあなた方の事を思って書いたので、勘弁してください。
それと、このスレをご覧になった方みなさんにお詫び申し上げます。
私は高齢なので、若い方のように早く入力できないのでごめんなさい。
このスレの発展を祈っています。

[378: 匿名さん]

377のおっちゃんはいい人だな。

[379: 匿名さん]

いい雰囲気の中恐縮ですが、アドバイスを下さい。
当初資金が少ない（「借入額６割まで」のラインまで達しない）ため、３年固定でのスタートオン住
宅ローンを考えていました。
ところが実行が2007年のため、スタートオンのキャンペーンが終わってしまいます。
そこで、他行で当初３−５年程度の全額短期固定で返済（保証料は上乗せ0.2%型）しながら貯蓄を行
い、購入価格の６割程度まで元金を減らしてからスター銀行に借り換えしようかと思っています。
スター銀行は借り換えにかかる諸費用が２０万円程度と思われるので、十分元が取れそうな気がしま
す。
こういった方法を考えておられる方はいらっしゃいますか？また、何か大きな問題等ありますでしょ
うか。

[380: 匿名さん]

返済をしながらどれだけ貯蓄ができるかによるんじゃないですか
はっきり言って数年で全額貯蓄できなければあまりお薦めしません。
金利が高いですから

[381: 匿名さん]

日興コーディアルグループが東京スター銀行を買収するみたいね。

預金連動型は今後どうなるんだ？

[382: 匿名さん]

大丈夫といっていたよ

[383: 匿名さん]

メリットが無くなったら怒るで！

[384: 379]

>>380さん
子供を作るまでの３年間程度は２馬力で行けそうなので
いろいろシミュレーションをして思いついた方法でしたが、
流石に３−５年でそこ(全額近く)まで貯蓄できるわけではないので、
スター銀行無しの線で考えてみたいと思います。
(381さんのおっしゃるとおり少々不確定要因があるようですし…
５年後どうなるか分からなそう)

ありがとうございました。

[385: 匿名さん]

>>379
うちも　マンション入居まで１年あったが
銀行のキャンペーン期間は　終わっては新たになり
終わっては新たになりで
多少の金利の違いはあれども　キャンペーン自体はやってたのよ　ずっと。

キャンペーン期間が終わっても　また始まるかもしれないから
もう少し様子を見ててもいいと思うけどなあ。。。

[386: 匿名さん]

年収８３０万円　１馬力
４５００万円のマンション購入。
定年迄１５年。子供2人（中学生、小学生）
妻と持分比率５０％。
２，２５０万円を妻の貯蓄で頭金に。
残２，２５０万円につき、私の貯蓄１，０００万円を
頭金に加え残を東京三菱ＵＦＪもしくは、ＪＡ安心計画で
ローンを組むか、東京スターで２，２５０万円ローンを組み
当初の貯蓄１，０００万円にするか悩んでおります。
早死にした場合、マンションのローンが無くなり、貯蓄分が
家族に残せる＝保険と考えるのか。
１，２５０万円の極力低金利のローンを組むべきか…
アドバイスお願いします。

[387: 匿名さん]

>>386
貯蓄を頭金で全部注ぎ込んでしまうのでしょうか？
よく年収分or年収の半年分を手元に残すと言うではないですか。
それがあれば　低金利ローンでも
なければ　引き出せるお金があった方が良いのかなとおもいます。

うちは
> 早死にした場合、マンションのローンが無くなり、貯蓄分が
> 家族に残せる＝保険と考えるのか。
の考え方に近いです。

[388: 匿名さん]

>>386さん
東京スターでメリットを享受したいとき、ローン残高＜預金残高　でない場合
あらゆる家庭内の現金を東京スター銀行の口座に入れられるかに
かかっていると思います。
子供の預金まで含めて、今、ご家庭にあるお金の総額は？

[389: 匿名さん]

386です。
家内貯蓄２，２５０万円（＋私の年収分位の貯蓄あり＊１）
私の貯蓄１，６００万円（子供の貯金迄かき集めて）

＊１　持分比率５０％以上は無き物と思い計算にいれてません。

よって４，５００万円のマンション購入に対し、夫婦のお金総額
３，８５０万円でどのように計画するかです。
１０％の４５０万円は即支払いしなければなりませんが、残を
様々シュミレーションするのですが、状況が毎月変わってますし
自宅購入初めてですので、なかなか決まりません。
ぜひ、アドバイスお願いします。

[390: 匿名さん]

なんだ、あるんじゃん。
奥さんの余剰金も含め、スターの口座を借り置き場にしておけばいいんですよ。
持ち分の出所は調べても、返済中の口座にいくらあるかなど調べませんから。
余った1万2万の小金を集めて、郵便局から入金するのが楽しみになりますよ。

金利ゼロのなんと素晴らしいことか。
それから、所得税がすべて戻る分だけ借りて下さいね。

[391: 匿名さん]

３８６＝３８９です。
有難うございます。
”返済中の口座にいくらあるかなど調べませんから”
とのレス、とても気楽になりました。

[392: 匿名さん]

３８６＝３８９＝３９１です。
３９０さん、有難うございました。
金利０を享受したいと思います。
だだ、持分比率５０％の場合は所得税還元も
５０％なんですよね

[393: 匿名さん]

持分比率と住宅ローン減税は無関係。住宅ローンを夫婦で分けていれば別だと思っているが。

[394: 匿名さん]

３９２です。
持分比率は５０％ですが、現在専業主婦の家内は
５０％一括、私が５０％ローンなもので＾＾；

[395: 匿名さん]

394　所得税控除は、ローン残金に応じて、税金がもどるわけで、持分比率と無関係。
夫婦共稼ぎ、＆借金を2口に分ければ別だが、専業主婦の場合、ローンの担い手ではないから、
旦那さんのあなたの借金だけが問題なのです。

[396: 匿名さん]

横から参加します。

頭悪くてすみません。
395さん、教えていただけますか。

5000万の物件で、
妻が2500万の頭金、私が2500万のローンを組みます。持分は50：50です。
住宅ローン控除は最大いくらになるのでしょうか？

[397: 匿名さん]

>>396さん
横から失礼します。

最大2500万が、あなたの所得税からの住宅ローン控除の計算対象となります。
控除額は購入時期によって異なりますので、詳細はこちらをご参照ください。http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm

今年中に購入した場合、当初7年は、年末のローン残高の1%が、あなたが支払うべき
所得税額から控除されます。
年末のローン残高の1%＞支払うべき所得税　の時も、差額は戻ってきません。（為念）

[398: 匿名さん]

３９４です。
３９５（３９７）さん、有難うございました。
年末ローン残高(2,500万MAX) ×１％×持分比率
で所得税納税額以内が還付と思い込んでました。

[399: 匿名さん]

　私は2008年3月竣工のマンション購入を検討しています。現在、分譲マンションに居住
しており築10年。4720万円で購入しましたが、現在の価格は1400万円ほどで、含み損が
3300万円ほどあります。住宅ローンは完済しています。
　新しいマンションの購入は現金で行い、現在居住中のマンションを売却して含み損を
所得と損益通算して翌年の税金支払いを減らそうと考えたのですが、なんと年収3000万
円基準にひっかかると損益通算はできないんだそうです（税理士に確認しました）。
　ただひとつ抜け道があって、新しく購入する物件に10年以上返済のローンがあれば損
益通算が使えるとのこと。つまり現金で購入しないで、ローンを組めばよいわけです。
で、問題になるのは本来払う必要のない金利負担。そこで見つけたのが東京スター銀行
の預金連動型住宅ローンです。
　普通預金なので金利が低く、運用として旨味がないという欠点はありますが、預金と
ローン両建てでもっておけば万が一のペイオフでも預金とローンを相殺できますし、ま
あひとつのリスクヘッジだと思えばよいかなと。なによりも3300万円の含み損の税率50%
分のメリット1650万円の方が大きいかなと。というわけで、竣工一年前になったら申し
込みをしてみるつもりです。

[400: 匿名さん]

>399
>普通預金なので金利が低く、運用として旨味がないという欠点
ローンとの相殺部分に金利はつきません