東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[262: 260]

>261
教えていただいてありがとうございます。
生命保険代わりにちょうどいいと思ったのだけど、控除対象にならないのは、
ちと残念ですね。連帯保証人立てて別途生命保険に入った方がお得かな。

[263: 借主]

＞260さん
スター銀行の団信は、１００万円当たりの保険料は…
通常の保険の掛け金は、１００万円当たり１８３円です！
ガン保険特約付きは１００万円当たり３４２円になります！
個人で掛ける生命保険とどっちがお徳でしょう！

[264: 匿名さん]

>>257

５月頃から上乗せ金利の計算方法が現行の方法になりました。
一般的には現行方式の方が有利のようですので・・・。

[265: 匿名さん]

元々、現金で購入予定でしたが、サラリーマンなのでローン控除を受けるべきかと思って、このサイトを見ています。

私の状況は下記の通りです。

両親と共有名義で、自分は１５００万出す予定。
１０００万借りる際に、１０００万預けて、３５年ローンを組み、１０年後に一括繰上げ返済
それまでこの１０００万に手はつけない。
独身だが入居時は結婚予定、相手からは家のお金をもらわない。
私は３５才前後で、年収は税込みで５５０万程度で年齢的には少なめ

団信無しでも、シミュレーション表の欄外に、下記の記載がありました。

融資手数料73,500
ローン契約書印紙税10,000
登録免許税（概算）40,000
司法書士報酬が実費

実費がいくらかわからないけど、最低１３万？仮に合計２０万とする。
ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？
であれば、残高減るのと９年目と１０年目が0.5％を考えて、ざっと８０万戻るってことですか？
うそみたいな話に思えるのですが。

[266: 匿名さん]

東スターのフリーダイヤルでちょっと聞いたんですが、
区画整備中の土地に建設中のマンション購入では、ローン不可
とのことですが、こういった物件での経験者いらっしゃいましたら
情報いただきたいのですが。

[267: 匿名さん]

>>265
＞ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？

ローン控除は毎年、12月時点でのローン残高に対して1％の控除です。
1000万借りるといっても、毎月返済すれば残高は減りますよね？
だから控除額も毎年減っていきます。毎年10万円控除を受けられる
わけではありません。

[268: 匿名さん]

２６５です。コメントありがとうございます。

毎年減るといっても、３５年で組むので１０年後は約１８０万減るようです。で、再度シミュレーション表を見て、１〜８年目は１％、９，１０年目は０．５％で計算すると、２６５では８０万といっていましたが、７５万円だと思いました。これでもコストが２０万だとすれば１０年で５０万になるということですよね？
プラス５０万というとよさそうですが、年利では０．５％ですね。けれど、これも保障されたような金額なら、銀行にあづけるよりは上だから、やはり検討の範囲かなぁと思っています。

私が何か勘違いしていたり、落とし穴があれば、どなたか教えていただけませんか？

落とし穴として、突然仕事がなくなる、突然事故で損害賠償が必要になる、というのは除いてください。

[269: 匿名さん]

>267
＞であれば、残高減るのと
ってちゃんと書いてあるよ。

>265
年利0.5％相当だけじゃないよ。
借金の金利が0％のうえにさらに年利0.5％相当だよ。
さらにキャッシュでかえば年利も何も預金ができないだろ。
1,000マンと言わず1,500借りれ
さらに親から500マンもらうなりして持ち分調整して2,000借りれ
550ごときの所得税はすべて戻る。

[270: 匿名さん]

２６５（２６８）です。コメントありがとうございます。

たしかに、キャッシュでかえば年利も何も預金ができない、というのがごもっともだとおもいます。不動産屋に直で支払うのを東京スターを経由することで５０万も戻ると思えば、金利の計算ではありませんよね。
２０００万借りるべきという計算は、５５０万の税金が２０数万円ということで計算していただいたのでしょうか？
ただ、借りるのは、ペイオフを考慮すると、やはり１０００万までだと思ってしまいます。

で、コストとして一旦最初に諸費用として２０万（１３万＋実費が不明）かかってしまうということで若干二の足を踏んでいます。
あと、形だけでも抵当権がつくのが気味が悪いです。

まずは東京スターに聞くべきですが、祝日以外は土日も営業しているようですが、直接電話で長々と教えてくれるでしょうか？説明会は火曜日とか金曜日とかみたいで、私はそんなに早くは帰れないので。

[271: 借主]

＞２７０さん
２０００万借りて２０００万の預金でしたら
同じ銀行から借りた場合ペイオフの１０００万を引いて残りの
１０００万に関しては、ローン残高から相殺されます。
早く言えは、毎月の返済で残高の減りますよね
そうしたら例えばローン残高が１６７０万になったとしたら
預貯金も１６７０万にしないと、駄目ですよ！
１６７０万の残高が有る場合、預貯金が２０００万だと
差額の３３０万は、銀行が倒産の場合無くなります！

[272: 匿名さん]

２７０（２６５、２６８）です。コメントありがとうございます。

ローン残高と、預貯金残高を同じにしておけば、相殺されるからペイオフは大丈夫で、ペイオフを無視できることとしたら、自分の名義割合を最大２０００万にして、控除を受けるべきということですね。

残念ながら、私の場合、既に両親からもらうものをもらった上で１５００万なので、２０００万借りるのはできないです。頭金は自分が支払い済みなので、１０００万よりは少し多くぐらいしか借りることはできません。
また、３５００万のは実際の相続のときに不利だと計算しているので使いません。

ローン支払いとは、連動の普通預金から引き落としていくことが可能なのでしょうか？ところでその引き落とし手数料はかからないのでしょうか？（東京スターに聞くことですね）

[273: 匿名さん]

http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html
に下記のような記載があります。
（勤務先から借り入れた金利が年利率１％未満の場合や会社役員がその会社から借り入れた場合は控除の対象にはならない）

東京スター銀行に借りて、０％金利で、実際に還付を受けた方は、ちゃんといらっしゃるんですよね？
借入先は勤務先ではなく東京スター銀行ですが、年利率が０％である東京スター銀行は、実際に適用されるのか疑問になりました。

[274: 匿名さん]

＞借入先は勤務先ではなく東京スター銀行ですが、
って自分で言ってるじゃん
＊＊ですか？

で、金利は0％じゃないよ。高いよ。
預金との差額にしか金利がかからないだけだよ。
3年固定0.9％なんてのも普通にあるだろ。じゃあ、それも控除除外か？

[275: 匿名さん]

すみません、ローンなんて考えてもいなかったので勉強不足です。
実際に、年利率が０％で、控除を受けた方はいらっしゃいますか？
税務署から何か指摘とかありませんでしたか？

[276: 匿名さん]

実際、スターで控除受けた方は、ここにはいらっしゃらないということでしょうか。。。

[277: 匿名さん]

確かに住宅ローン控除を受けて、利息は全く払わないのはちょっと？？？
今の好業績企業の管理職は、キャッシュで不動産を買えるけど、
証券投資ができなくなるのは嫌という人が多いのではないでしょうか？

[278: 匿名さん]

ローン組んじゃった人は、こんなところわざわざ見に来ないからねぇ。> 276
直接スターに納得がいくまで聞けばいいじゃない？

[279: 匿名さん]

銀行から住宅ローンで借りれば減税は受けられます。
スターでもそうですし、他でやっている0.78％とか0.95％も受けられる。（他の条件OKの場合）
銀行が発行する残高証明があれば金利は関係ない。

[280: 匿名さん]

銀行が発行する残高証明には、０％金利とか、利息の金額の内訳（この場合は利息０円であること）などは、触れてないと思っていいのでしょうか？

[281: 匿名さん]

たとえ金利がゼロでも、数千万の借金を抱え、毎月数万ずつ返済してることに変わりはないわけだ。
そのことに対する減税。なにがそんなに心配なんだ？

[282: 匿名さん]

スターの金利０％は、減税の想定外だと思うので、そのうち税務署が減税くれないと言ったら、というのが心配です。
コストとして、手数料などが３０万近くかかると思うのですが、控除の合計がコストを超えるのが３年目の控除なので、それより手前だと損になってしまいます。
あと、スターが０％を３年以内にやめてしまうと、同様ですし。

[283: 匿名2]

そんなに心配なら他で融資を受ければ！

[284: 匿名さん]

つーかキャッシュで買えるんだろ

[285: 匿名さん]

はい、元々現金購入の予定でしたが、直で不動やさんに払うのではなく、スター経由にすることで数十万以上の税金が戻るならと思って、スターの０％ローンを検討しました。
（このスレの趣旨と私の質問はあっていると思いますが・・・）

で、スターに直接確認に行きました。団信を払うことはデメリットなので、保証人が必要なのですが、どうも私の両親では年齢的に無理らしいです。
団信まで払ってしまうと、コストがまた増えてしまうので。
こちらで書き込みのほかの方のように、うまく運用することもできそうにはありませんし。

保証人の問題でやめることにしましたが、いろいろリスクを考えてみても、もし保証人が問題なければ、１２００〜１５００くらい借り入れたいと思います。

[286: 匿名2]

保証人は、両親では、無く・・・奥様でＯＫですよ！

[287: 匿名さん]

独身ですし。。。

[288: 匿名さん]

別に団信なんてローン減税分でまかなえるのだが。
どういう計算してるの？

[289: 匿名さん]

２００６年入居で、１２００万借りて３５年ローンの場合、１０年間で９０万くらい控除で戻ると思います。
団信合わせた手数料が６０万くらいだと思います。
団信なければ手数料が３０万弱で、繰上げしなければ２０万ちょっとという感じだと思います。

計算間違えていますか？

１０年でプラス３０万ですが、控除がコストを超えるのが６年目で、
その間に０％が金利が無くなったりとか心配しながらすごすのは、微妙だと思いました。
私が仕事をやめることも可能性としてないわけでもないし。

団信がなければ２年目でほぼコストは回収できます。繰上げしなければ。

団信って、ローンが返せなくなったときにチャラにできるための保険だと思いますが、
元々現金購入予定の私には不要ですし、
８８万の控除を受けるために、３０万の保険はコストがかかりすぎに思いました。

ということで、やっぱりスターで控除を受けるのはあきらめました。

もし私がもっと高所得者で、４０００万くらいを０％で借りるなら、
団信つけても借りたほうがいいと思いましたが、
私の扱うお金が小さいので、利益もいまいちということだと思います。

[290: 匿名さん]

海外赴任してた関係で、ドル資産が10万ドルほどあったのですが、当時円高で107円。
円に換えるの勿体無くて、ここのローンを申し込みました。
ここ2ヶ月で含み益が毎月10万単位で増えるは、ドルの金利は高くなるはでうはうはです。
ドルの普通預金の金利だけでも、団信の分ぐらいはちゃらになります。
今の相場で、ドルを買うのは結構厳しいかもしれませんが、10年以上借りるのであれば、
またチャンスは来るようなきがしますが、どうでしょう。
ドル普通預金分もローン金利がかからないのは、かなり美味しいと思います。
(下手すると、スター銀行の思う壺になっちゃたりもしそうですが。)

[291: 匿名さん]

ドル普通預金分もローン金利がかからないのですか？それは知りませんでした。

しかし、おっしゃるとおり１１５円の今の相場で、今ドルへ変えるのはありえないですよね。
私は弱気なので、１０４円でドルにして、１１２円で戻してしまいました。
また、そんな大きな金額でもありませんし。

儲かった人の話を基準にはできないです。

そうゆうふうにできる人はそうすればいいと思いますが、
私はリスクを感じて生きていくのは面倒だと思うので。

株とか相場は、余裕資金ができてからにします。
バブル再来で時機を逸してしまう可能性もあるかもしれませんが、
間違って損をしてしまうよりはいいと考えています。

ということで、団信が必須という状況である以上、私にとってスターはありえないです。
予定通り現金で買います。損だとおっしゃる意見があるのもごもっともだと思いますが。

[292: 匿名]

住宅減税メリットがへりそうないきおいだと、お願いする意味があるのか不安です。

[293: 匿名さん]

スター銀行がつぶれた場合、
貯金は戻ってくるのですか

[294: 借主]

＞スター銀行がつぶれた場合、
貯金は戻ってくるのですか

２０００万借りて２０００万の預金でしたら
同じ銀行から借りた場合ペイオフの１０００万を引いて残りの
１０００万に関しては、ローン残高から相殺されます。
早く言えは、毎月の返済で残高の減りますよね
そうしたら例えばローン残高が１６７０万になったとしたら
預貯金も１６７０万にしないと、駄目ですよ！
１６７０万の残高が有る場合、預貯金が２０００万だと
差額の３３０万は、銀行が倒産の場合無くなります！

[295: 匿名さん]

>>294
適用される順番が逆だと思ったのですが、そうなのですか？
つまり相殺→保護の順番で、上記の例で言えば2670万円までよいかと思っていました。

[296: 匿名さん]

295が正解

[297: 匿名さん]

>294-296
実は私もそれ疑問でした。
心置きなく年間の団信分、数万円余計に入れておけます。ｗ

[298: 匿名さん]

でも、相殺って自動的にはしてくれないんですよね。

[299: 匿名さん]

①東京スターは抵当権設定費用などあるのですか？
②あるとしたらどのくらいですか？
③そして繰り上げ返済手数料はいくらくらいなのでしょうか？
教えてくらはい！

[300: 匿名さん]

フリーダイヤルに電話すると、名前を名乗らなくても、教えてくれるよ。
一応、聞かれるけど「名前とか連絡先を言わないとダメですか？」というと、
しつこくきいてくることはないですよ。

[301: 匿名さん]

> 280
今日、残高照明書が送られてきましたが、利率は記載されていませんでしたよん。
まだ、ここを見ているかは判りませんが…。

[302: 匿名さん]

２８０です

ありがとうございます。
けれど、団信、私が借りる金額を検討し、プラスに転じるのが６年目、トータルのプラスが数十万程度
という現実を考慮して、やっぱり現金で買うことにしてしまいました。
借りる金額はあまり変えようが無いのですが、団信さえなければ、スターを使おうと思っていたのですが。

今、株があついですが、いまの波には乗りそこなったので、次の波が来たときにのれるように
積極投資にまわせる貯蓄を増やします。

[303: 匿名さん]

住宅ローンと相殺する外貨にも、ポイントによる割増金利はつくのでしょうか？
金融機関が破綻した場合の、負債と預金の相殺に外貨預金も有効なのでしょうか？
ご利用中の方のご助言をお願いいたします。

[304: 匿名さん]

住宅ローンの内訳を、２割頭金、６割スター、２割を他行のローンにしたいと思っています。
(スターの６割は現預金を残しつつ、２割をせっせと繰り上げ返済のつもりです)
低順位の抵当権で審査が通る２行目のローンってどなたかご存じでしょうか？
いろいろ調べてみたのですが、「低順位は公庫に限る」以外見つけられません。
通常あり得ない組み合わせなのでしょうか。。

[305: 匿名さん]

>303
住宅ローンと相殺する外貨にも、ポイントによる割増金利はつきます。
現在、米ドルのステージが8で、2.55％の利息をいただいています。
(ローンの年利よりも高いです。)
相殺に外貨は有効ではないはずです。スター銀行が破綻した場合のリスクは
負わないといけなくなります。やばいと感じたときには、さくっと円に戻す
判断が必要でしょう。判断に自信がない場合には、辞めておいた方が無難かも。

[306: 匿名さん]

そうなんですか?破綻した場合でも希望があればローンの返済に充てられると聞いたんですが。

[307: 匿名さん]

http://www.fpsoken.co.jp/cgi-bin/view/column.cgi?PAGE=20050418_life_lo...

外貨預金は、預金保険制度の対象外ですので、ローン相殺はできません。
いくら戻ってくるかは、破綻した銀行の財務状況によります。

[308: 307]

と、思ったら、307のページの最後に、
＞ ところが、その銀行にローンがあれば、万一の破綻時には、実は外貨預金などとも
＞相殺できることをご存知でしょうか。債務と相殺できる債権は預金だけではないのです。
＞このことから、外貨預金などをする際には、住宅ローンを借りている銀行で行うと、
＞破綻時のリスクが解消される・・・といえそうです。
と書いてありました。すみません。

ということで、外貨預金も銀行が破綻した場合には、ローンの返済に充てられる
というのが正解でした。

[309: 匿名さん]

306の者ですが、翌日スター銀行にもう一度問い合わせをしたところ、担当者の方がお休みだったので別の方に確認したところ
外貨は相殺されず、銀行の破綻状況にもよるけど7〜8割り戻ってくる程度ではないか?と言うことでした。
ただ、今まで破綻した銀行の外貨預金も結局国が補償したそうです。
その後破綻した銀行での例が無い為、今後はわからないと言うことです。
やはり303の方の言うとおり銀行が危ないとわかったらすぐ円に戻すといいそうです。
担当者によって話が違うのでどちらなんでしょうね?

[310: 匿名さん]

結局、ここで両建てするよりも、株に長期で投資したほうが効率がいい。
1992年の低迷相場から株購入開始。毎年300万円くらい追加購入。
（1999年末から東洋証券から、Eトレード。）年率では５％くらいのパフォーマンス。
家をキャッシュで買うより投資。日本人は貯金が好きで、株はギャンブルという感覚。

[311: 匿名さん]

ん〜株もやるけど、持ち金全部つぎ込むのもどうかと。
バランスとれたポートフォリオのために、外貨も…と思うと、2.5%+1.0%(ローン減税)+
ローン相殺で、ペイオフ事実上対象外というのは、結構美味しいと思うけど。
まぁ、ここ一ヶ月の株価の推移をみてると、全力で株に行ってれば…と思わなくも
ないけど、結果論だしね。まぁ、ひとそれぞれリスクの取り方が違うということで。

[312: 匿名さん]

先週の土曜日、説明を聞きに行ってきました。同じように住宅ローンの相談に来ている人が多くて驚きました。

[313: 匿名さん]

株を外貨に移して、間接的に不動産を買うか。
このまま株をホールドするか。迷う。
本年年初の日本株　評価額　4200万円　　現在　5800万円
TOPIXには負けている。。。。

[314: 匿名さん]

セミナーの案内の電話がかかってきた。

[315: 匿名さん]

珍しく番号通知してきたね。

[316: 匿名さん]

最近話題にならないね。
すっかり生保、信託等の超長期に押されている感じ。
住宅取得控除期間中に完済（もしくは両建てで運用）志向する人はもう手当てが済んだのかね？
それで、今は何十年かけて堅実・計画的に返済しようとしている人が今の購買層の主流なのかもね。

[317: 匿名さん]

本日、時間があったので相談会に行ってきました。
西新宿でしたがざっくばらんに話ができてなかなか好印象でした。
預金連動型と切替型の損益分岐点の計算方法を教わったので書いときます。

・借入当初から下記で求めた必要預金額以上あれば連動型、なければ切替型を選択
　　必要預金額＝ローン額−(固定金利−優遇利率)÷固定金利×ローン額

(例)
ローン額　　　　　3000万
固定金利型（3年）　2.4％
切替型の優遇利率　 0.5％

必要預金額＝3000万−(2.4−0.5)÷2.4×3000万＝625万
→借入当初625万以上預金があれば連動型でスタート。

[その他]
預金連動型の相殺計算の60歳制限がなくなった。
→まるまる35年借りる方がお得になった。

[318: 匿名さん]

新生銀行と東京スターを検討して、東京スターに決めた。
今日申し込んできたよ！

[319: 匿名さん]

控除狙いで１５００万を預金して借りる（０％で借りる）場合で、連帯保証人が無い場合は、
コスト（手数料、団信）を超えるのが６年目で、なんだかメリットを感じられず結局借りるのをやめましたが、
０％で借りる人って、夫婦で連帯保証とかだったり、もっとたくさん（２５００以上くらいかな？）
借りる人なのかなぁ。私は保証人になってくれる人がいなくてあきらめました。

[320: 匿名さん]

>>319さん
どういう計算で6年目なんでしょうか？
手数料は確か、8万円未満でしたよね？団信も1500万だと月3000円未満（年３６０００円未満）ですよね。
１５００万で１５万円の控除が受けられれば一年目でメリットありなんじゃないですか？

[321: 匿名さん]

失礼、印紙代とか司法書士手数料とか団信手数料とか掛かるんでした。

[322: 匿名さん]

この銀行は、繰り上げ返済というのは可能なのでしょうか？また、手数料はいくらでしょうか？

[323: 匿名さん]

貯金が増えれば実質繰上げ返済と同じなんだから、
繰り上げ返済より繰り上げ完済の方がいいんじゃない。
ちなみに繰上げ完済手数料は31500だったと思うけど。

[324: 匿名さん]

年３．６万って、１０年で３６万です。それ以外に大体２５万くらい。
団信がなくても、コストを超えるのは２年目ですね。
私はここを利用するには、収入も私名義の借入金も少なすぎました。

[325: 匿名さん]

今年入居予定なのでローン控除が10年間で最高255万円受けるようにするには
4000万円くらい借りればいいのかな?
仕事の関係で他の金融機関で借りないといけなくなるかもしれないけど・・・

[326: ｙ]

私も住公の借り換えでスターのこれを使いたいと思っているのですが、悩んでいるのです。
１７００万の残債があるのですが、手元に同額の預金があり、この預金連動型にすると住公の分の保障料が少し戻ってきて、
手数料と相殺できるとしたら、お得なんでしょうか？
団信は生命保険料だと思えば・・・
あと１０年住宅ローン控除が受けられるのですが、所得税も年間１５万程度しか払っていないので。

[327: 匿名さん]

[328: 匿名さん]

物件　　　３７００万円
借り入れ　２６００万円
自己資金　１１００万円
収入合算　　５００万円です。

①ＳＢＩモゲージ　フラット３５で行くか

②東京スター銀行　預金連動型住宅ローンで行くか、迷っています。
というか素人のためどちらが良いのが決めかねています。

東京スター銀行の場合は親と同居しますので、親の他銀行の定期を１０００万こちらに移して
預金をしながら返済していこうと思います。
ただこれは親子間では貸し借りでも、税務署からは贈与に値して、通常より税が多くかかるとのことでした。
その先は銀行としては脱税！？などの関係があるので、お客様で判断して頂くことになりますと、素人にはチンプンカンプンでした．．。

詳しい方、教えて下さい．．．。

[329: 匿名さん]

真の預金者は誰か。口座の名義人ではなく、資金の出韻者かつその預金を実質的に管理している人。
口座名義人はあなたでも、真の預金者が親であるように体裁を整えていれば贈与にはならない。

その場合あなたは利息が軽減される分、得をする。
でもその得した額が、親からの実質的な贈与とみなされるかもしれない。

う〜ん。書きながら考えてみたけど、やっぱりよくわからん。

[330: 匿名さん]

金銭貸借契約書作って、親から借金すればダメなのかな？もちろん、返済していく。銀行の借り入れ金利より
低い利息で親から借金すれば、利息差分は得。

[331: 匿名]

>328
１．親から1000万借りる（ことにする）　金銭賃借契約書もつくる
２．毎年の親への返済額を２０万とする
３．親から年間家賃として２０万もらう

家賃収入も、給与所得者として２０万以下の副収入は国税は申告の必要なし
年に一回、口座から出金・入金をして記帳し、証拠をのこす。
これでど〜よ？

[332: 匿名さん]

>>331
返済期間の50年以内に親が死んだ場合は？

[333: 331]

>332
何か問題が？
遺産として1000万もらって、OKでは？

[334: 匿名さん]

１．親から1000万借りる（ことにする）　金銭賃借契約書もつくる
２．毎年の親への返済額を２０万とする

返済金が少なすぎるかつ、利子がついていないからＮＧ。
超低金利は贈与とみなされる。市中銀行の変動金利くらいつけないと税務署でぜったい指摘される。
１０００万円に贈与税がついたら、２００万円とられるよ。

[335: 匿名さん]

328さんの場合は、親の１０００万円をあてにする時点で、東京ローンスターはＮＧ。
ＳＢＩで堅実に払っていったほうがいいと思う。

[336: 匿名さん]

同居なんだし、親の金１０００万円を東京ローンスターに塩漬けするくらいなら、
はじめから、親から住宅取得の非課税枠まで資金をもらって、頭金増やして、ＳＢＩで借りたほうが
いいと思うけど。東京スターは、返済が進んでから、借り換えとかで使ったほうがいいと思う。

[337: 328]

沢山のアドバイス有り難う御座います。
自己資金のうち１０００万は親の金です。そして更に１０００万東京スター銀行に貯金と考えていました。

シュミレーションした結果、一応２．７で計算したフラット３５より６５０万位スター銀行の方が安くなりました。

ただこのお金の移動をどうするかと．．．。ここはマンションコミュニティのようですが当方は親の土地に現建物を取り壊して
建てる二世帯住宅です。

[338: 匿名さん]

337は650万安くなるといっても、それは脱税。だから無理だって。

[339: 匿名さん]

え？…相続税の非課税枠があるし、相続時清算課税制度を使えばいいのでは…？

[340: 匿名さん]

>>339
その通りなんだけど、相続時清算課税制度を使わないで、1000万円だけ口座に移すのは脱税行為。
絶対、税務署に見つかる。家買うと、いろいろ税金払うから、足がつくよ。

[341: 匿名さん]

相続時清算課税制度というのは、将来の相続時の枠を先につかってしまうだけだから、
相続時に、お金が残ると、税金とられるけどね

[342: 匿名さん]

>334さん
元本部分は、返済するとの前提で、
親からの超低金利と市中銀行の変動金利との差が贈与と見なされるのでは？

[343: 匿名さん]

贈与税は２０％なんで、破綻。

[344: 匿名さん]

「贈与税」というスレ参照してみたら？

[345: 匿名さん]

328は、親の金ばっかりあてにして、自分の力で金借りろ。
東京スター銀行も、親の金で預金連動するのは、絶対に制度を悪用している。
許せないな

[346: 匿名さん]

物件　　　３７００万円
借り入れ　２６００万円
自己資金　１１００万円　内親の金１０００万
収入合算　　５００万円です。

てことは、自己資金１００万で、土地も親だろ。借入れくらい自分でやれ。

[347: 匿名さん]

物件　　４４００万円
借り入れ２５５０万円
自己資金１８５０万円　なんですが、実は９年前に実家がリフォームで３００万円を喜んで財形貯蓄から
提供したのですが、今度私がマンション購入となり、親から前の３００万円を返すし、２００万円提供し
たいと言ってきたのですが、９年前の３００万円は私自身独身であったため、金銭消費貸借契約書なんて
作らないまま、提供したのです。ちなみに３００万抜きで預金５００万円を予定です。
来年３月入居なので、今年１００万、来年２月１００万で贈与を受け、貸したつもりのなかった３００万
円はどうやって返してもらったほうがよいのか教えてください。
私はあまり普通のサラリーマンなので、税金のことはよく知りません。
スター銀行は先週申し込みに行きました。

[348: 匿名さん]

親からだったら、550万円までは不動産取得時の特例で、
贈与税はかからなかったと思うんですけど。
贈与にすれば、相続時の税金とも無関係なので、細かいこと
を気にする必要はないはずです。
それでOKなら、借用書も何もいらないですね。

[349: 匿名さん]

347さんは、５５０万円の無税の枠があるし、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうこともできると思う。いずれにせよ、元々３００万は、347さんのお金だし、
両親が出してくれるのは２００万円だけだから、問題ないですよ。

[350: 匿名さん]

550万の特例はもう終了していて、去年の12月までに贈与を受けて、
今年の3月までに入居する分までにしか適用されないのでは？

[351: 匿名さん]

建て替えで1700万必要です。
実はキャッシュで全額用意できるんですが、
手元資金の点からもローンを考えています。
こういう人には預金連動型ってどうですか？

[352: 匿名さん]

351さんのような人は、最適じゃないの。ローン分だけ、塩づけになるけど、いざというときに引き出せない
わけではないし、今現金を払って、すっからかんになるよりずっと安全。

[353: 匿名さん]

350.なるほどそうか。550万円の特例がなくなると、親から３００万の融資の返済金として利子をつけた形で
４００万円ほど返済してもらうし、残りを贈与してもらえば、税はかからないのでは？

[354: 匿名さん]

３４７です。みなさんありがとうございます。正々堂々と３００万円を利子をつけて返してもらって、残りは
贈与にすればいいのですね。親に貸した３００万円は金銭消費貸借契約書は作成していないけど、税務署には
指摘されれば、堂々と言えば良いとおもうのですが、、、。
本日、量的緩和解除のニュースがありましたが、預金連動型ローンで十分対応できるか不安がありますが、
返済が始めれば、給与振込みもスター銀行の口座にして、預金を１円でも多くするようにがんばりたいと
思います。私は交通の便が良い大阪市内のマンションを契約したので、車は必要な時にレンタカーにします。
この預金連動型ローンは大阪で私の知っている利用している方はいないので、スレッドで登場してくれる皆
さんは本音を言ってくださるので、感謝しています。
親の援助はあまりあてにしないで、私たち夫婦でがんばりたいと思います。

[355: 匿名さん]

３４７です。３５４の書き込みは見難いものになりました。すみません。

[356: 匿名]

来年の３月完成のマンションを契約しているものです。
ここの掲示板でいわれる若年層で長期ローンを考えているのですが色々とご意見を頂けたらと思います。

主人：年収３００万（３１歳）
物件価格：２３００万（手付けで３００万支払い済み）

手付けを払った後手元には株などで貯めてきた現金９００万円残ります。
それと今の家はローンが完済していますので、その売却価格が相場では約８００万です。
今までは漠然とデベ提携銀行でローン借り入れ１５００万くらいをと考えていましたが、
ここに来て金利が上がることが予測される事態になったので色々と調べるうち東京スターに
目が留まりました。

そこで基本的な質問なのですが、たとえば東京スターに２０００万借り入れて手持ちの現金
１５００万ほど預金した場合でも金利上昇リスクを考えるとあまりメリットはないのでしょうか？
借り入れ期間は３０年ほどを予定しています。

親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、やはり長期で借りる場合は最初から
０金利にしておくほうがいいのでしょうか？甘い考えだとお叱りを受けそうですが
銀行に金利を払うくらいなら親に利子つきで返したほうがいいような気もします。

実行が一年後なので最近金利のことばかり気になっています。
私のような条件では東京スターは向いていますでしょうか？
どのようなことでも結構ですのでご意見を頂けたらと思います。

[357: 匿名さん]

ローン借入額÷物件価格＝０．６を切ると金利が上乗せされるため
借入額を　物件価格の６割（１３８０万）で計算する。

２３００万−１３８０万−手付け３００万＝６２０万　余分に支払わないといけないから
当初貯蓄額が　貯蓄額９００万＋売却価格８００万−６２０万＝１０８０万になる。
１３８０万−１０８０万の残り　３００万円分に金利が付くわけで
金利がかかる元金が少ないから　メリットはあると思うけど　どうかな？

諸費用分は無考慮なのでよろしく。

[358: 匿名さん]

年収300万で審査は？

[359: 匿名]

３５６です。
３５７さん。早速分かりやすい説明ありがとうございます＾＾
金利が上乗せになることを知りませんでした。借り入れは６割までなのですね。
出来るだけ現金を預金に回して借り入れができたらなと思っていましたが、考えが
甘かったですね。大変参考になりました。

３５８さん。私もこの年収ではかなり審査が厳しいだろうと思います。
やはり頭金はかなり必要でしょうね・・
早速月末に相談会を予約しました。事前にお二人の意見を聞けてよかったです。
ありがとうございました。

[360: 匿名さん]

＞親は残りの５００万を貸してくれるといってくれますが、

親から借りるにせよ、銀行並みの利子をつけて返さないと贈与税がかかり２０％もっていかれます。
きちんと借用書をつくり利子もつけて返済している証拠を見せないと税務署につかまります。
東京スターにだまって預金するのも同じく贈与。ＮＧです。
親から固定の低利子（001％とかだめだよ、2％とかつけないと）で借りて、残りはフラットで借りなさいな。
東京スターはお勧めできませんな。

[361: 中年のおっちゃん]

３６０に同意見。基本的にローンするのに、親の援助もありと持ちかけるのは論外。
マンション購入契約したのは自分自身なのだから、親に頼ってはいけない。
自分のことは自分でしなさい。
あなたのご主人は年収３００万で、株の資産なんか結構あるみたいですが、もっと
ちゃんとした職場に就職するほうが大事ではないですか。それから、ローンするほうが
良いとおもいますよ。