東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[242: 匿名さん]

火災保険はどの程度の保障にしましたか？

[243: 匿名さん]

>229
>面倒な場合は、入金してすぐに1万円のドルだけ残してドル定期にしましょう。
定期預金にしてしまうと金利相殺対象でなくなるんじゃないの？

[244: 匿名さん]

>>243
対象外になります。ですので、229さんの技は借り出す前（厳密には借りた一ヵ月後まで）に満期がくるようにしなくてはなりません。ちなみにうちは借りる前から普通預金に入れておいたところ、将来的に外貨預金で運用する気なら今なら為替手数料も無料だし、６ヶ月定期が組めるからと営業さんが色々教えてくれましたよ。

[245: 匿名さん]

為替で勝つのは大変だと思うよ〜
円高になると途中でゼロ金利残高を維持できなくなるし
外貨普通預金は怖いんじゃないかな
例）　＠１１０．００→＠１０２．００の場合
　2000万円の預金が1854万円になってしまう計算

[246: 匿名さん]

でも、1854万円になっても、146万分にかかる金利を払う必要が出てくるだけでしょ？
1854万円分に、米ドルで2%ぐらいの利息が付くんだからあんまし怖くないような。
普通に外貨預金するより、ずっと低リスクだと思う。
ようは、長い目で見たときに円高に振れるとふむか、円安に振れるとふむかでしょ。
自分は、長い目で見たら今より円安に振れるとふんでるので、@102なんかになったら、
さらに追加でドル買っちゃいそう・・・。(で、リスクが高くなる…。)

[247: 匿名さん２４５]

２４６さん、今、金利を払っても、将来円安になって取り返せるから
構わないっていう考え方ならそれでいいと思うよ。

あとは、外貨預金の場合、預金保護を受けられない点だよね。
対抗策としてはローンと相殺するしかないのだけど、トースターが破
綻しちゃったら、その時の円相場で換算するしかないんだろうね？
（そういう時は円安になっている可能性が高いと思うが）

[248: 匿名さん]

ドルの金利が下がっていたときにどうするか、スター銀行の業績が芳しくなく
なってきたときにどう判断するかは問われそうですね。
まぁ、どちらも当分は大丈夫そうですが。
スター銀行も再上場するみたいですし。

[249: 匿名]

うちは、対象地域外なので使えません。

ガックリ。

[250: 匿名さん]

外貨預金の案内がよくくるのだが、みんなトースターでローン以外もしてる？

[251: 匿名さん]

>>250

トースター外貨預金の甘い誘いに乗らないのが、勝ち組。

[252: 匿名さん]

ローンの審査で金融資産が購入物件をはるかに越えていた場合は、
申請は却下されますか？
減税目的のみでも良いのでしょうか？？？

[253: &am]

>252

なにか勘違いされているようですが、まったく問題ないです。
どうして申請が不可になると考えているのか訳がわかりません。
それに銀行に、あなたの本当の金融資産額を調査する能力はありません。
わかるのはあなたの定期的な所得だけです。
あなたの給与所得が、返済予定額をカバーできれば、ローンの審査は通ります。
逆にどこかに何千マンのあろうとも無職で、収入がなければローンはできません。

[254: &am]

減税目的のみでもいいし、
金利上昇リスクを回避するために、ゼロ金利を利用するという考えもあります。
いずれにせよなんら問題ありません

[255: 匿名さん]

商品概要説明書には、資産の状況から借り入れる必用がないと、当行が判断
した場合には、ご融資をお断りすることもありますと明記されています。
該当なさった方はいますか？
ローン申込書の金融商品等を正確に記入しなかった場合は、問題が
発生するでしょうか？？？

[256: ぱむ]

東京スター銀行のスタートオンのタイプからはじめることを真剣に検討しています。
今の考えでは、預金連動という部分をはずして見ても、スター銀行がお得ではないか
と思っていたのですが、このスレで「スターは預金がたくさんできる富裕層向け」
「金利が高い」という意見を読んで、わからなくなってしまいました。
私の考えを書きますので、私が気づいていないような落とし穴や理解不足な点が
あったら、ご教授いただければと思います。

相談にいったところ、スタートオン契約の0.5%優遇は、審査次第で1％優遇できる場合もあると言われました。
仮に1％優遇がＯＫになった場合、物件の提携ローンである東京三菱銀行（こちらは全期間1％優遇確約）と
比べて、同条件という事になり、且つ金利は、3年固定であれば9月分ですが2.25％と同じで
保証料がない分スターの方がお得だと思っていますし、
5年固定であればスターの方が０．１５％低いため、もっと有利という事になるかと思いました。
また、この固定期間終了後は預金連動に切り替えるか、再びスタートオンで継続するか選べるそうです。

と、いう事は、今の金利の状況であれば、預金連動しないスタートオンが一番低金利に
なるのではないかと思っているのです。

正直、預金は10年くらいはできて400万程度だと思うので、預金連動にしないで
スタートオンを継続してもいいよなと思っています。
（もちろん金利の状況によることは言うまでもありませんが）

でも、自分の判断に自信がないというか、何か変な勘違いをしているのではないかと
心もとなく思っています。

どなたか、ご意見いただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。

[257: 匿名さん]

気になってちょっと見てきたけど、担保掛目に応じた上乗せ金利ってなくなったの？
ただ、物件価格の6割以上の融資で上乗せ金利がある。
それ以外デメリットは見あたらない。強いて言えば繰上手数料が他行と比べてどうか。

スターも預金連動じゃあまりにも儲からず、普通のローン始めたってことか？

[258: 匿名さん]

トースタから説明を受けたのですがその際、連帯保証人をたてる必要があるとのことでした。
他のローンでは不要だったと記憶しているのですがそこが引っかかっています。

[259: 借主]

スター銀行の連帯保証人が必要なのは、団信に加入しない人だけですよ！
団信に加入したら連帯保証人は、必要ないですよ！

[260: 匿名さん]

すれ違いかもしれませんが、団信って所得控除受けられるんでしたっけ？

[261: 借主]

保険契約者が銀行になるため団体信用生命保険は、
年末調整の生命保険料控除の対象にはなりません。

[262: 260]

>261
教えていただいてありがとうございます。
生命保険代わりにちょうどいいと思ったのだけど、控除対象にならないのは、
ちと残念ですね。連帯保証人立てて別途生命保険に入った方がお得かな。

[263: 借主]

＞260さん
スター銀行の団信は、１００万円当たりの保険料は…
通常の保険の掛け金は、１００万円当たり１８３円です！
ガン保険特約付きは１００万円当たり３４２円になります！
個人で掛ける生命保険とどっちがお徳でしょう！

[264: 匿名さん]

>>257

５月頃から上乗せ金利の計算方法が現行の方法になりました。
一般的には現行方式の方が有利のようですので・・・。

[265: 匿名さん]

元々、現金で購入予定でしたが、サラリーマンなのでローン控除を受けるべきかと思って、このサイトを見ています。

私の状況は下記の通りです。

両親と共有名義で、自分は１５００万出す予定。
１０００万借りる際に、１０００万預けて、３５年ローンを組み、１０年後に一括繰上げ返済
それまでこの１０００万に手はつけない。
独身だが入居時は結婚予定、相手からは家のお金をもらわない。
私は３５才前後で、年収は税込みで５５０万程度で年齢的には少なめ

団信無しでも、シミュレーション表の欄外に、下記の記載がありました。

融資手数料73,500
ローン契約書印紙税10,000
登録免許税（概算）40,000
司法書士報酬が実費

実費がいくらかわからないけど、最低１３万？仮に合計２０万とする。
ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？
であれば、残高減るのと９年目と１０年目が0.5％を考えて、ざっと８０万戻るってことですか？
うそみたいな話に思えるのですが。

[266: 匿名さん]

東スターのフリーダイヤルでちょっと聞いたんですが、
区画整備中の土地に建設中のマンション購入では、ローン不可
とのことですが、こういった物件での経験者いらっしゃいましたら
情報いただきたいのですが。

[267: 匿名さん]

>>265
＞ローン控除って毎年１％なら、１０００万なら毎年１０万弱戻るんですか？

ローン控除は毎年、12月時点でのローン残高に対して1％の控除です。
1000万借りるといっても、毎月返済すれば残高は減りますよね？
だから控除額も毎年減っていきます。毎年10万円控除を受けられる
わけではありません。

[268: 匿名さん]

２６５です。コメントありがとうございます。

毎年減るといっても、３５年で組むので１０年後は約１８０万減るようです。で、再度シミュレーション表を見て、１〜８年目は１％、９，１０年目は０．５％で計算すると、２６５では８０万といっていましたが、７５万円だと思いました。これでもコストが２０万だとすれば１０年で５０万になるということですよね？
プラス５０万というとよさそうですが、年利では０．５％ですね。けれど、これも保障されたような金額なら、銀行にあづけるよりは上だから、やはり検討の範囲かなぁと思っています。

私が何か勘違いしていたり、落とし穴があれば、どなたか教えていただけませんか？

落とし穴として、突然仕事がなくなる、突然事故で損害賠償が必要になる、というのは除いてください。

[269: 匿名さん]

>267
＞であれば、残高減るのと
ってちゃんと書いてあるよ。

>265
年利0.5％相当だけじゃないよ。
借金の金利が0％のうえにさらに年利0.5％相当だよ。
さらにキャッシュでかえば年利も何も預金ができないだろ。
1,000マンと言わず1,500借りれ
さらに親から500マンもらうなりして持ち分調整して2,000借りれ
550ごときの所得税はすべて戻る。

[270: 匿名さん]

２６５（２６８）です。コメントありがとうございます。

たしかに、キャッシュでかえば年利も何も預金ができない、というのがごもっともだとおもいます。不動産屋に直で支払うのを東京スターを経由することで５０万も戻ると思えば、金利の計算ではありませんよね。
２０００万借りるべきという計算は、５５０万の税金が２０数万円ということで計算していただいたのでしょうか？
ただ、借りるのは、ペイオフを考慮すると、やはり１０００万までだと思ってしまいます。

で、コストとして一旦最初に諸費用として２０万（１３万＋実費が不明）かかってしまうということで若干二の足を踏んでいます。
あと、形だけでも抵当権がつくのが気味が悪いです。

まずは東京スターに聞くべきですが、祝日以外は土日も営業しているようですが、直接電話で長々と教えてくれるでしょうか？説明会は火曜日とか金曜日とかみたいで、私はそんなに早くは帰れないので。

[271: 借主]

＞２７０さん
２０００万借りて２０００万の預金でしたら
同じ銀行から借りた場合ペイオフの１０００万を引いて残りの
１０００万に関しては、ローン残高から相殺されます。
早く言えは、毎月の返済で残高の減りますよね
そうしたら例えばローン残高が１６７０万になったとしたら
預貯金も１６７０万にしないと、駄目ですよ！
１６７０万の残高が有る場合、預貯金が２０００万だと
差額の３３０万は、銀行が倒産の場合無くなります！

[272: 匿名さん]

２７０（２６５、２６８）です。コメントありがとうございます。

ローン残高と、預貯金残高を同じにしておけば、相殺されるからペイオフは大丈夫で、ペイオフを無視できることとしたら、自分の名義割合を最大２０００万にして、控除を受けるべきということですね。

残念ながら、私の場合、既に両親からもらうものをもらった上で１５００万なので、２０００万借りるのはできないです。頭金は自分が支払い済みなので、１０００万よりは少し多くぐらいしか借りることはできません。
また、３５００万のは実際の相続のときに不利だと計算しているので使いません。

ローン支払いとは、連動の普通預金から引き落としていくことが可能なのでしょうか？ところでその引き落とし手数料はかからないのでしょうか？（東京スターに聞くことですね）

[273: 匿名さん]

http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html
に下記のような記載があります。
（勤務先から借り入れた金利が年利率１％未満の場合や会社役員がその会社から借り入れた場合は控除の対象にはならない）

東京スター銀行に借りて、０％金利で、実際に還付を受けた方は、ちゃんといらっしゃるんですよね？
借入先は勤務先ではなく東京スター銀行ですが、年利率が０％である東京スター銀行は、実際に適用されるのか疑問になりました。

[274: 匿名さん]

＞借入先は勤務先ではなく東京スター銀行ですが、
って自分で言ってるじゃん
＊＊ですか？

で、金利は0％じゃないよ。高いよ。
預金との差額にしか金利がかからないだけだよ。
3年固定0.9％なんてのも普通にあるだろ。じゃあ、それも控除除外か？

[275: 匿名さん]

すみません、ローンなんて考えてもいなかったので勉強不足です。
実際に、年利率が０％で、控除を受けた方はいらっしゃいますか？
税務署から何か指摘とかありませんでしたか？

[276: 匿名さん]

実際、スターで控除受けた方は、ここにはいらっしゃらないということでしょうか。。。

[277: 匿名さん]

確かに住宅ローン控除を受けて、利息は全く払わないのはちょっと？？？
今の好業績企業の管理職は、キャッシュで不動産を買えるけど、
証券投資ができなくなるのは嫌という人が多いのではないでしょうか？

[278: 匿名さん]

ローン組んじゃった人は、こんなところわざわざ見に来ないからねぇ。> 276
直接スターに納得がいくまで聞けばいいじゃない？

[279: 匿名さん]

銀行から住宅ローンで借りれば減税は受けられます。
スターでもそうですし、他でやっている0.78％とか0.95％も受けられる。（他の条件OKの場合）
銀行が発行する残高証明があれば金利は関係ない。

[280: 匿名さん]

銀行が発行する残高証明には、０％金利とか、利息の金額の内訳（この場合は利息０円であること）などは、触れてないと思っていいのでしょうか？

[281: 匿名さん]

たとえ金利がゼロでも、数千万の借金を抱え、毎月数万ずつ返済してることに変わりはないわけだ。
そのことに対する減税。なにがそんなに心配なんだ？

[282: 匿名さん]

スターの金利０％は、減税の想定外だと思うので、そのうち税務署が減税くれないと言ったら、というのが心配です。
コストとして、手数料などが３０万近くかかると思うのですが、控除の合計がコストを超えるのが３年目の控除なので、それより手前だと損になってしまいます。
あと、スターが０％を３年以内にやめてしまうと、同様ですし。

[283: 匿名2]

そんなに心配なら他で融資を受ければ！

[284: 匿名さん]

つーかキャッシュで買えるんだろ

[285: 匿名さん]

はい、元々現金購入の予定でしたが、直で不動やさんに払うのではなく、スター経由にすることで数十万以上の税金が戻るならと思って、スターの０％ローンを検討しました。
（このスレの趣旨と私の質問はあっていると思いますが・・・）

で、スターに直接確認に行きました。団信を払うことはデメリットなので、保証人が必要なのですが、どうも私の両親では年齢的に無理らしいです。
団信まで払ってしまうと、コストがまた増えてしまうので。
こちらで書き込みのほかの方のように、うまく運用することもできそうにはありませんし。

保証人の問題でやめることにしましたが、いろいろリスクを考えてみても、もし保証人が問題なければ、１２００〜１５００くらい借り入れたいと思います。

[286: 匿名2]

保証人は、両親では、無く・・・奥様でＯＫですよ！

[287: 匿名さん]

独身ですし。。。

[288: 匿名さん]

別に団信なんてローン減税分でまかなえるのだが。
どういう計算してるの？

[289: 匿名さん]

２００６年入居で、１２００万借りて３５年ローンの場合、１０年間で９０万くらい控除で戻ると思います。
団信合わせた手数料が６０万くらいだと思います。
団信なければ手数料が３０万弱で、繰上げしなければ２０万ちょっとという感じだと思います。

計算間違えていますか？

１０年でプラス３０万ですが、控除がコストを超えるのが６年目で、
その間に０％が金利が無くなったりとか心配しながらすごすのは、微妙だと思いました。
私が仕事をやめることも可能性としてないわけでもないし。

団信がなければ２年目でほぼコストは回収できます。繰上げしなければ。

団信って、ローンが返せなくなったときにチャラにできるための保険だと思いますが、
元々現金購入予定の私には不要ですし、
８８万の控除を受けるために、３０万の保険はコストがかかりすぎに思いました。

ということで、やっぱりスターで控除を受けるのはあきらめました。

もし私がもっと高所得者で、４０００万くらいを０％で借りるなら、
団信つけても借りたほうがいいと思いましたが、
私の扱うお金が小さいので、利益もいまいちということだと思います。

[290: 匿名さん]

海外赴任してた関係で、ドル資産が10万ドルほどあったのですが、当時円高で107円。
円に換えるの勿体無くて、ここのローンを申し込みました。
ここ2ヶ月で含み益が毎月10万単位で増えるは、ドルの金利は高くなるはでうはうはです。
ドルの普通預金の金利だけでも、団信の分ぐらいはちゃらになります。
今の相場で、ドルを買うのは結構厳しいかもしれませんが、10年以上借りるのであれば、
またチャンスは来るようなきがしますが、どうでしょう。
ドル普通預金分もローン金利がかからないのは、かなり美味しいと思います。
(下手すると、スター銀行の思う壺になっちゃたりもしそうですが。)

[291: 匿名さん]

ドル普通預金分もローン金利がかからないのですか？それは知りませんでした。

しかし、おっしゃるとおり１１５円の今の相場で、今ドルへ変えるのはありえないですよね。
私は弱気なので、１０４円でドルにして、１１２円で戻してしまいました。
また、そんな大きな金額でもありませんし。

儲かった人の話を基準にはできないです。

そうゆうふうにできる人はそうすればいいと思いますが、
私はリスクを感じて生きていくのは面倒だと思うので。

株とか相場は、余裕資金ができてからにします。
バブル再来で時機を逸してしまう可能性もあるかもしれませんが、
間違って損をしてしまうよりはいいと考えています。

ということで、団信が必須という状況である以上、私にとってスターはありえないです。
予定通り現金で買います。損だとおっしゃる意見があるのもごもっともだと思いますが。