東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[182: 匿名さん]

銀行の立場からみると、３５歳未満のサラリーマン層は、顧客として、美味しくない層です。
銀行に金を落とすのは、住宅ローンの利息や各種手数料とATM手数料くらいでしょう。
ただし、住宅ローンで囲い込むと将来銀行を通して、各種金融商品を使ってくれる層までに成長するかも
しれないという長期的かつ楽観的な目論見なのですが、これは甘いと思う。
理由は、将来、収入が増えた時点で、住宅ローンを借りたところを、優先して金融商品を運用するとは
思えないから。顧客はもっとドライですよ。その時、その時で有利な金融機関を選ぶだけでしょう。

ならば、はじめから若い層は切り捨てて、目の前の利益が期待できる中高年層にフォーカスした戦略を
組むのもひとつの考え方。東京スター銀行のこのローンもこの文脈なら理解できる。

[183: 匿名さん]

実際に借入れされてる方や検討されてる方はこれらの事をどのように考えておられるのでしょう。
※デメリットとして挙げるとスター銀行に迷惑がかかるかもしれないものは銀行側からのメリットとして列挙させて頂きます。

【メリット】
（１）当初からの預金０のメリットを目論む方への融資は「借し出し＝預金」となるため実質銀行の負担も０となる。
（２）負担は０だが、「諸費用経費＋ATMの手数料＋まとまったお金が必要な場合に預金を引き出した際の（残積−預金）の利息」が得られる。
（３）ローン控除という名目があるため全面的に押し出す事でかなりの宣伝効果になる上、税制改革が行われても当行の責任には及ばない。
（４）「預金連動の仕組み」が適用されるのは60歳まで。60歳までに完済できる返済期間であること。
それ以上の期間を設定すれば、60歳で繰上げ完済が必要になる。
（５）上記(4)により、金利０(ローン必要なし)で貸していたにも関わらず(2)に加え、繰上げ返済手数料も追加される。
※(4)は下記サイトに掲載されていたものを抜粋しました。
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=202

[184: 183]

>>182
35歳未満の層も美味しいと思っているはずです。
理由は上のサイトを見ればわかると思いますが、長期展望なんてのはないでしょう、おそらく。
預金をすれば金利が下がると言いますが、年間３００も５００も預金できる人がどれだけいるのでしょう？
１、２年ならまだしも５年も１０年もそんなペースで貯金して３０００万貯めるなんてできますか。
机上論だけならいけます。でも精神的にそんな生活は続かないでしょうね。
返済＝預金とすることで「借金」というマイナスイメージを「預金」というプラスイメージに転換させ、若年層に購買意欲を持たせているのでしょうが、実際に手元から出るお金は同じです。
預金の出来なくなった若年層から最初のうちに高金利の利息分を得ることが出来るのが美味しい層と言える所以です。
元利均等方式しか返済方法がないのはそのためでしょう。

預金は必要な時に使えるというメリットがある代わりに、実は使えば金利がかかっています。
それでも使わない部分も預金としてストックできるのでその分の相殺メリットがある代わりに、実は他行より高い金利に
設定してあるので低い金利で借り続けている方がいい場合があります。


外資系企業だけあって、戦略的には最高です。それ故しばりも他行に比べかなり多いのが実状です。

[185: 182]

＞35歳未満の層も美味しいと思っているはずです。
思っている人は思慮が足りません。

＞理由は上のサイトを見ればわかると思いますが、長期展望なんてのはないでしょう、おそらく。
＞預金をすれば金利が下がると言いますが、年間３００も５００も預金できる人がどれだけいるのでしょう？

いません。元々まとまった金額を保有するもの＝中高年者がこのローンに相応しい。
中高年者は、まとまった金があるのだが、年齢から長期ローンは組みにくい→
頭金を多く積み、ローン金額は少な目を志向する＝想定２０００万以下、年間150万返済、500万円預金、
100万円預金程度で、無理なくゼロ金利達成。
こういう人がターゲット。
またこういう層と取引することは東京スターとしてもおいしい。こういう層は東京三菱などのメガバンクが
メインバンクだろうから、マーケティングとしても有益だ。

１、２年ならまだしも５年も１０年もそんなペースで貯金して３０００万貯めるなんてできますか。

[186: 匿名さん]

＝借り入れ金額想定２０００万円以下、初期預金額500万円、年間150万返済、
年間預金増額100万円預金で、6年目にはゼロ金利達成。
こういうシナリオを組める中高年層なら、ＯＫでしょう。金利上昇ヘッジになるしいい仕組みだと
思う。

手持ち流動性が低い30代は利用してはいけないローンですよ、グッドローンなどの固定金利型が
堅実でしょう。

[187: 匿名さん]

その中高年層とか３５歳未満とかの区切りっておかしいですよね。
あくまで資産と収入で区切らないと。
メリットがあるのは

頭金が物件価格の半分以上あって、５年くらいで返済できる収入がある人

ですね。ちなみに私は３０代前半です。

[188: 186]

>>187
年齢よりも、資産と収入で区切るのが正確です。
条件はもっとゆるくてもいいと思いますがね、
頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５くらいで返済できる収入がある人。
（５〜６年目くらいに金利ゼロ状態になり、十分メリットあり、金利上昇リスク回避もOK）

[189: 匿名さん]

頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５年くらいで返済できる収入がある人。
という状態になるのには、３０代前半だと難しいと思うよということ。

[190: 匿名さん]

メリットある人は、
「頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５年くらいで返済できる収入がある人。」
ですよね？べつに３０代前半でも上記条件に当てはまれば問題ないですよね？
ちなみに私は、上記条件に当てはまりますし、私の周りには該当者はたくさんいます。

必要条件と十分条件の違いを理解した方がいいと思いますね。

[191: 190]

>>190
お前に言われなくても必要条件と十分条件の違いぐらいわかる。年下のやつに
失礼なことを言われると頭にくる。バカのくせに。

[192: 匿名さん]

>>190
お前の買うマンションなんか購入価格が安いマンションだろ。
それなら若造でもOKだ。8000万円以上のマンション買ってからもいえ。

[193: 匿名さん]

>>190は脳内高収入者　ふふふ。

[194: 匿名さん]

まあまあそう熱くならずに。
>190の文脈見れば中高生レベルのレスじゃないですか。
このような発言しかできない人がそれだけの年収や貯蓄があるとも思えないですし。

自分にメリットがあると思えば借りればいいし、ないと思えばよそで借りればいい。
得をするのも損をするのも破綻するのも数年先じゃないとわからないですから。

[195: 194です。]

見え方がおかしいですね。すいません。
意味のわかる人だけわかればいいので訂正もしません。

[196: 190]

>>194

年甲斐もなくあつくなり恥ずかしいです。
バカは相手にしないほうがよいですね。

[197: 匿名さん]

191〜194さん
今時、珍しいほど露骨な切れ方ですね。中高生でもそこまで見事な切れっプリを見せる子はいません（爆
しかも、190のどこに「高収入」や「資産持ち」との発言があるんだろう？
私には、「頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５年くらいで返済できる収入がある人。」
としか見えませんが。気のせいですか？？？

[198: 匿名さん]

>>197
わかった。購入物件２０００万円の中古マンションで、借り入れ１０００万円ということですか。
１９０にはお似合いですな。

[199: 匿名さん]

>>197
つい、購入価格７０００万円以上を前提で考えてしまったので、高収入が
前提になってしまいました申し訳ない。

[200: 匿名さん]

>>197
こういう面白い人はある意味貴重な存在ですので、スレッドの名物として愛称でもつけて可愛がってあげるのがよいでしょう。
あんまりいじめすぎるといなくなっちゃうので要注意。

東京スター銀行、いちおう真面目に検討してたのに、初のカキコがこんな内容か…。

[201: 匿名さん]

>>200
うるせーばか。いなくなるよ。＊＊

[202: 匿名さん]

だいたい貧乏人が頭ひねっても、いい銀行ローンなんかねえよ。このくず。

[203: 匿名さん]

期待して見にきたのにがっかり

[204: 匿名さん]

妬みって怖いね。
くわばらくわばら。

[205: 借り換え経験者]

詰まらぬとは言いませんが、終わってしまいましたね。
残念です。どちらの話も良しとせず、また機会があれば

[206: 匿名さん]

スレは荒れているが、ここのローンは利用する予定。ゼロ金利がなによりも魅力。

[207: 匿名さん]

当初から無金利？
おれはあと3カ月で無金利。

[208: 匿名さん]

オレも最初から無金利で控除目的だと伝えておいたが、
結構誠実に応対してくれた。
外部調査機関使って物件調査したらしいが、
そんな経費使ってまで儲かるのかねぇ、無利子で。

[209: 匿名さん]

>208
だからバカだねぇ。金利ゼロを目論む客こそが一番の上客なんだよ。
銀行は金を貸してるようで貸してないんだから。
客が控除目的だとしてもその金の流れは銀行は関係ない。
１０００万の預金を入れて１０００万の金を貸しているって、要は銀行は金の動きはないんだよ。
儲けは「ちょっとでも金を引き出したときの差額利息」と「諸費用」。しかもノーリスクでね。

借りる奴のメリットはいつでも自分の金が引き出せるという「安心感」だけ。実際は引き出したら利息がかかるんだけどね。
例え控除適用が外されたとしても規約でそのリスクは銀行は払拭してるからね。銀行はメリットだらけだよ。

[210: 匿名さん]

たしかに東京スター銀行の手数料高いですから。
金融庁に住宅ローン控除をはずされたら意味ないけどね。

[211: 匿名さん]

東京スター銀行の手数料ってどのくらいですか？
銀行マン何人日程度の人件費に相当するのかな・・・

[212: 匿名さん]

東京スター銀行のＷＥＢにかいてあるよ。

[213: 匿名さん]

>209
満額入れられるやつはわざわざ引き出さないから、心配してくれなくていいよ。
手数料もたったの73,500円だし。

[214: 匿名さん]

>210 東京スター銀行の手数料高い
>213 手数料もたったの73,500円
他行はもっと安い、ってことですか？

[215: 匿名さん]

>214
それくらい調べろ。

[216: 匿名さん]

俺はもう金利０％だぞ。
保険料の支払いがあるから実質は０じゃないが、俺が死んでも貯金の金額そのまま残るからいいか。

[217: 匿名さん]

死なない自信があるなら、団信やめちゃってもいいね。
ただ、割のいい生命保険と考えればそれもお得。

[218: 匿名さん]

>>217
そうですよね。子供が小さいうちは多めに掛けたいと思っていたのでちょうど良かったです。

[219: 匿名]

安いマンションなので、初め全額現金で支払うつもりだったのですが、こちらのスレで東京スター銀行の存在を知り、今真剣に検討しています。ここで用意してる火災保険もなかなかよさそうだし、間違いなく利用しそうです。ただ団信に関してはまだ検討中で、「無・普通団信・癌団信」のいずれにしようか悩み中です。利用された方もしくは、これから利用されようとしてる方、団信はどうされましたか？

[220: 匿名さん]

ウチも購入直前に全額現金からここのローンに切り替えました。
団信は普通団信です。
控除額の総額がどの程度か、で決めるしかないでしょうね。
ウチの場合は２４年で控除満額の予定ですから、
保険料払ってもまだ大分得します。

[221: 匿名さん]

日本株の時価5200万。
流動性貯金　2400万。
ここのローンを使って、日本株から外貨へリスク分散。
ただ、MMFと違ってあまりに為替手数料が高いのと、利率が低い。

[222: 匿名さん]

団信をなくすには保証人が必要だよ。

[223: 匿名さん]

相続権者つまり配偶者を保証人にすればいいんだよね。
うちは共有だからはなから保証人になってるけど

[224: 219です]

219です。220さんコメントありがとうございます。
火災保険の内容をじっくり見てるのですが、色々な情報を集めていくと
銀行推薦の保険会社以外にもしっかり考慮したほうがいいのかと
思い始めました。220さんや他にこちらの銀行を選ばれた方は
どちらの保険を選ばれましたか？
222さんご注意ありがとうございます。うちは配偶者を共同債務者にして
住宅ローン控除を目一杯受け取ろうと思ってます(一人だけのローンだと
所得税が低く恩恵を最大限受け取れないので)ので保証人確保は大丈夫そうです！

[225: 匿名さん]

これから起こり得る最悪の状態は、国債暴落、金利上昇、株価暴落、円安。
トリプル安、その後の預金封鎖。
韓国でもアルゼンチンでも外資系銀行は預金封鎖の適用外だった。
ある意味、ここで借金して外貨預金（あまりに低い利率に問題はあるが）するのは、有価証券投資の
リスクヘッジになるのでは？

[226: 220]

>>224
ウチは銀行推薦でない火災保険にしました。
いろいろ見積もりとって、値段・補償内容から選びました。
具体的な社名は勘弁してください。
銀行担当者に個人特定されてしまいそうなので。

[227: 219・224です]

>>226
私も保険の内容も含めて保険会社も色々吟味してみます！

[228: 匿名さん]

外貨預金の借入金相殺部分には、普通の外貨預金には付与されるポイントが
付くのでしょうか？
分かる方は教えて下さい。

[229: 匿名さん]

付きますよ。
ちなみに、1万円分だけいれて、その後に30万円分入れると1ランク分(一か月分)お得です。
大した差にはならないですけど、ちょっとだけ得した気分になれます。
面倒な場合は、入金してすぐに1万円のドルだけ残してドル定期にしましょう。

[230: 匿名さん]

>>225
そんなリスクを考えるなら、１０年固定にしておくといいよ。
今のうちは両建てにしておいて、金利が５％を超えてきたら引き出して定期預金に切り替え。
もし金利が１０％になったら、黙っていても６％の利ざやが確保できる。

このローン、おいしすぎますね。

[231: 匿名さん]

国債暴落、つまり長期金利上昇時に円での定期預金は？？？
国債がデフォルトしたら円は対外通貨で全面安になる。