東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[142: 匿名さん]

一括（と言っても親ローン）での購入予定者（契約済）です。
親ローンではローン減税受けられないので全額ここに預けて借りようかと思うのですが
ペイオフ絡みで１０００万に留めた方がよいのでしょうか。

[143: 匿名さん]

>>142
大丈夫ですよ。契約の中に、破綻の場合も預金とローンを相殺してくれる旨、書かれています。
だから、ローン控除の４０００万円（１０年後のことを考えれば４５００万円くらいかな）
をフル活用するのが一番良いですね。

[144: 142]

>>143
ありがとうございます。
早速資料取り寄せてみようと思います。

[145: 匿名さん]

祝金利０達成！
でも支払額が毎月高くなっていくのはなんとなく気分的にやだな。

[146: 匿名さん]

東京スター銀行のローンは、頭金準備の少ない若年層には不向きだと思う。
若い人＝頭金が少ないが、返済期間を長くできる人は、グッドローンのような長期固定型が有利。
私のようなおじさんで、＝頭金が多いが、返済期間が短い人は、東京スター銀行がいいかんじですね。

預金が多い人、金利上昇リスクを回避できるのが、東京スター銀行なのですが、
預金が少ないと、金利上昇リスクをまともに受けるので、固定金利を狙うのが定石でしょう。
東京スター銀行のは、はやい時期にゼロ金利を達成できる人向けです。

[147: 匿名さん]

東京スター銀行にローンの相談をしたのですが、銀行の目論見として、
住宅ローンの金利を目的にしているのではなくて、こういうローン商品をトリガー
にして、高所得者層を囲いこむのが目的だそうです。
確かに金融資産に余裕がある層なら、ゼロ金利は魅力的なので、東京スター銀行と付き合いを始める
銀行側も貸し出したローン分預金を確保できるし、更に余裕資金の運用のセールスもかけられる。
ということらしい。
資金余裕が少ない若年層だと、ローンをたくさん借りてもらっても、銀行の見返りは、
ローンの金利収入だけで、繰上げ返済ばかりだと、銀行のうまみもないということでしょう。
ソフトバンクのグッドローンなどは、儲け口が少ない薄利商売なので、将来大丈夫なのかなあ
という気もします。

[148: 匿名さん]

>>147
そうですよ。
私も、借入額と同じだけの預金があったのでここで実行しました。
そのとき、ちゃっかり外貨預金を奨められましたよ。
相殺預金は、外貨でも良いとのことで奨められましたがその時は断っておきました。

まあ、その辺りが狙いなんでしょうね。

[149: 匿名さん]

融資受けました。１０年間の住宅控除期間が終わったら全額繰上返済予定で、
返済後は銀行口座もすぐに解約する予定です。
口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。
担当者の印象も悪く不手際等もあったりとあまり印象良くないです。
（長い付き合いになるかと思い敢えてクレーム等はだしませんでした）
住宅ローンはメリットがたくさん感じられますが、それ以外は・・。

[150: 111]

>口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。

低コストオペレーションが徹底していますね。あるいみ良いかも。

[151: 匿名さん]

諸事情あり頭金無し、諸費用ギリギリ出せる程度の手持ち。
グッドローンで8割借りて、スターワンで2割借りようと思ってます。
自分はそれで考えていて、今日か明日にでも話を聞いてこようと思っています。
世帯収入は1400万、子供ができれば1000万に減ってしまいます。
年間貯蓄の想定は200〜400万、当分は物いりなので1年後には200万ほどスター銀行に預金しようと思ってます。
この計画だとあまり旨味はないですかね？

[152: 匿名さん]

>>151
借り入れ金額総額によると思いますが、100％ローンはリスクが大きいと思います。
借り入れ比率が購入物件の60％を超えると、東京スターの場合、金利が割増されるので
旨みは全くないです。

[153: 匿名さん]

話を聞いてきたら、グッドローンとスターワンの併用はできないそうです。鬱
たんに取り次ぎ業務だけとかで。さて・・

[154: びびでばびでぶう]

初の投稿です。
有識者の方にお聞きしたいのですが。

こちらのローンシミュレーションしてみました。
３５年３０００万スタートです。
当初この預金連動型ローンをかなり魅力に感じ、月５万／ボーナス時６０万の預金で行ったところ
１４年目で金利０％になり、２０年目くらいで余裕で完済でした。

しかし他のローンと比べあまりにもおいしすぎるのと、この銀行のメリット(利益)を気にされてた方も
いらっしゃったように私も気になり資料も取り寄せ色々調べた結果ある大きな間違いに気付きました。

シミュレーションを再度行ったところ、金利０％は２２年目、完済は余裕を持つなら３０年目という結果が
出ました。他の銀行のローンと比べてもあまりメリットも見られず、逆に繰上げ返済しなければ他の銀行より
余過剰な利息を払う結果となりました。
・元利均等返済
・他の銀行と比べてもかなり高い金利
・利息相殺の計算方法
という点が大きなミソであるという認識は正しいでしょうか？

もしかしたら間違った計算や考え方をしているかもと思ったので。
当銀行も貯蓄をしながらローン返済できると謳っていたので、そのつもりでココにするつもりだったのですが・・・。

[155: 匿名さん]

ここの銀行は、頭金が物件価格の半分以上なければ、メリットないですよ。
銀行の狙いは、富裕層。
「頭金３０００万円くらい持っていて２０００万円くらいのローンを借りたい人」
がターゲット。

このような人は、頭金３０００万円をためることができる人であり、将来的にも
上客となることを狙っているんでしょう。

頭金が、物件の２割くらいならあまりメリットはないでしょう。

[156: 匿名さん]

155さんの仰る通りです。
我が家は、東京スター銀行を第一候補として考えています。
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
頭金を支払った後の貯金額は、外貨預金2000万円ほどがあります。

今の貯金ペースでいくと、3年後借り入れの金利は０％達成可能という計算となっています。

[157: １５６]

＞外貨預金2000万円ほどがあります

ドル建て預金で、円換算額2000万円ほどがあります。

[158: びびでばびでぶう]

156さんへ
ちなみに何年返済でしょう？
ちょうど６割の借り入れで金利はいくらほどですか？

[159: 匿名さん]

変動金利：2.15%
固定３年：2.25%
固定５年：2.7%
固定１０年：3.4%
です。
６〜８割の場合は+0.3%、８割を超えると+0.6%上乗せです。

ローン金額を物件の６割以内に抑えないと、お徳ではありません。
155さんのおっしゃるように、物件の半額程度の頭金がある人がターゲットです。

[160: 匿名さん]

資料をもらって読み込んでいたら、普通預金以外に外貨普通預金を組み合わせると外貨預金の利息は相殺
されずもらえるというのをみつけました。

外貨預金といっても、取り扱いがあるのは、米ドルとユーロだけなので大した利率ではありませんが
塩漬けの外貨預金のある人は、外貨で送金してあずけとけば、結構お得だと思います。

為替リスクはありますが、おもしろいんじゃないでしょうか。

[161: びびでばびでぶう]

159さんへ
申し訳ございませんが、当銀行のローン金利は知っています。資料も取り寄せましたし。
私が聞きたかったのは、156さんが考えていらっしゃる返済期間と借り入れ金利です。

私も当初ここで借り入れようと考えていましたが、色々調べていくうちに庶民層はもちろん富裕層にも
あまりメリットはないんじゃないかという結論に達しました。単純に銀行側の『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
と思っています。

一つは挙げた３つのポイントの２つ目、他の銀行の金利がかなり低いので当銀行の高い金利を払ってまで預金連動型に
しているメリットが少ない。
当金利と他の銀行の金利で156さんの借入れを考えてみると(勝手に引用してしまってすいません)、

【当銀行】 【現在の最低金利】http://www.eloan.co.jp/home/?from=allabout：参照
変動金利：2.15% 1.066%
固定３年：2.25% 0.780%
固定５年：2.7% 1.200%
固定１０年：3.4% 2.000%

[162: びびでばびでぶう]

>>続き
【156さん場合】
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
貯金額は、外貨預金2000万円

預金後の残高で計算・・・・・・・・・・・1500万円
仮に他銀行でのまるまる借入れで計算・・・3500万円

【当銀行】 【現在の最低金利銀行】年間の利子額
固定３年：\337,500 \273,000
固定５年：\405,000 \420,000
固定10年：\510,000 \700,000

となります。固定３年ならば他銀行の方が得になります。５年、１０年ならば当銀行という形になりますが、
当銀行は団信料は1500万円ではなく3500万円にまるまるかかり、別途支払いますし。

『貯金をするから毎月ちょっとづつでも金利が下がるから一概には比較できない。156さんは３年後に金利０％になるのだ！』
という点ですが、３年間で借入れ相殺額と同額の1500万円を貯められるんですよね？年間500万。
ならば、単純に３年後に全額返済した方がいいような・・・。金利は０でも残高が０になった訳ではない。

今挙げたのはかなり大雑把な計算で、本当はもっと緻密にシミュレーションをしないと出てこない部分もあるのですが、
単純な金利の計算だけでもメリットが少なく感じられる上に、他にもメリットを感じられない部分もあります。
有識者の方、ここまでの考え方は合ってますでしょうか？間違ってますでしょうか？

仕組みを調べれば調べるほどスター銀行のメリットばかりが目についてしまいます・・・リスクはほとんど冒してないのに。

[163: 156]

びびでばびでぶう様へ

固定３年、借入期間は３５年を考えています。
借り入れてからの３年間は貯金に励んで、年間５００万円を目指します。

びびでばびでぶうさんの書き込みを読んでいると、私も少し心配してきました。
もう一度シミュレーションを確認してから、書かせていただきます。

[164: 匿名さん]

162>
住宅ローン減税の分を考慮にいれればお得なのでは。
繰上げ返済では、住宅ローン減税の対象残高が減ってしまいますが、このローンでは預金との相殺で
実質金利がかからない部分（繰上げ返済相当部分）もローン控除の対象となりますので。

でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。

極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
汁をすうためのシステムであって、
それ以外でメリットがあるのは、頭金が物件金額の1/2以上かつ、住宅ローン減税で戻る分の
減税金額相当の所得税を納めている方、
以外はメリットの無いシステムだと思いますが。

[165: びびでばびでぶう]

163さんへ
私も本格的シミュレーションに入りました。週末にはもっと緻密な計算ができると思います。

164さんへ
これも計算上は入っていませんが、考慮してあります。
上記の計算上ではどちらも3500万円まるまる借り入れてあります。
つまり、どちらともにも3000万円(平成１８年度入居として計算)までの控除は受けられます。
最大額が255万円なので当銀行は残高が3000万円を割る事はないのでそのまま受けられるとします。
問題は他銀行での１０年後の残高はいくらなのか？
(１％減は７年目までなので８年目以降は-0.5%ですがココは目安の10年目を見ておきます。)

単純に計算して１０年後の残高は\23,953,120.-
仮に１％の控除を受けられるとしても24万円。0.5%なので12万円です。
当銀行なら30万円まるまるとしても半分の15万円。その差３万円です。たった３万円です。
残高が3000万円を切るのは私の計算上では４年目です。そっから10年目まで600万円しか減りません。
単純に１%控除を受けられないのは次の年で１万円。次の年で２万円。７年目以降はそれが半分になり、１０年目は３万だけの差。

ただ他銀行の３年固定後の金利は最計算していませんのでこれが正確な残高ではありませんが、
当銀行⇒255万円の控除
他銀行⇒計算上230万円以下
となります。では、３年目までの利息の違いはと言うと、前回記述した年間利息額の差は
>固定３年：\337,500 - \273,000 =\64,500
３年間で\193,500

上記と相殺すると6万以下です。前にも言いましたがここのは団信料が入ってきます。年間７万ほどです。
相殺するとメリットゼロです。

[166: びびでばびでぶう]

＞続き
ただ何度も言うように３年後の金利は再計算されていなので、0.78%から確実に増えますが、
それはスターも同じですよね？上がり幅から言えばスターの方が大幅に上がる気がするのですが・・・。
まあ残高＝預金になれば金利が０になるので何％になろうが関係ないのですが３年間で500万円も貯められる方が
年間の２，３万円に対してメリットがあると言うのは、本当にメリットか？？と思ってしまいます。
金利が０％＝借金０ではないということです。返せるなら本当の意味で金利を０にした方がいいような気がするのです。

ちなみに私は当銀行を落としいれようと書いてる訳ではなく考え方が正しいのか知りたいだけなので
何度も言いますが有識者の方レスお願いします(笑)
もし本当にメリットを見出せれば私もココで借りたいと思っています。

[167: びびでばびでぶう]

＞さらに続き

164さんへ>
>でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。
>
>極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
>汁をすうためのシステム

実はココにもポイントがあると踏んでいます。
『うまい汁を吸うためのシステムと思いこんでいるばっかりにうまい汁を吸えなくなるシステム』
ローン控除に関してはあまり旨みが実はないと記述しましたので、何故旨みがなくなるか？なんですが
まず当銀行のシステムとして
融資額の６割まで⇒金利上乗せなし
融資額の８割まで⇒金利＋０．３％
融資額の８割以上⇒金利＋０．６％
とありますよね。ほとんどの方が６割までに抑えようとするはずです。(実際私もなんとか６割までにしたいと頭を
かかえて親もしくは親戚に泣きつこうかと思ったくらいですから)
しかし、６割融資をしても貯金が残る人と言うのはどういう方でしょう。
さらに2000万円もの貯金がある163さんですが、仮にもうからっぽという方や、いやいやまだまだ預貯金がある人とはと言うと

1)もう貯金が無い方⇒残りの６割の借金を他銀行と比べて高金利な返済をする
2)さらに貯金のある方もしくは既に残高＝預金がある方⇒実はキャッシュで買えるのにわざわざ借金をして買った。そのため諸費用や団信料などを払う余計なお金を払っている。

という事を考えてしまいました。さらに裕福層にとってかなりデメリットになると思ったのが、だいぶ前に挙げたポイントの１つ『利息相殺の計算方法』

1,預貯金を１日単位で金利から計算し、それを利息分から減額
2,預金には相殺のためだけであって利息はつかない(外貨預金は付く)

[168: びびでばびでぶう]

(1)についてですが、『１日単位で計算するので無駄がありません』という謳いこみでした。最初は、なるほど無駄がないのかぁと納得しましたが、例えば親や親戚から一時的に借りて預金だけを入れておく方法も考えた私は、「じゃあ一日でも出したら金利がかかるやん！？ずっと入れておかないと無意味？」
と気づきました。つまり「自由に引き出せるから安心です＝自由に出したら金利がかかるから出したくない。出せない」と言う結論に。
あるから出せるではなく、あるのに出せないの方に意識がいってしまいました。

(2)『まあ金利を抑えるためなら出さなくてもいいか。借入れ金利を利息としてもらってると思えば』というのも謳っていましたが
それも納得いかなくなりました。例えば2000万もの資金があるのに眠らせておくのはもったいないんじゃないの？ってことです。それを元手に資産運用すれば借入れ金利より高配当で返ってくる気がしたのです。
(資産運用なんてしたことがないのでコレは大いに甘い考えなのかもしれませんが)ここの掲示板で年利２％なら余裕、頑張れば4,5%ならという
のを目にしました。『なら年２〜５％を目指して預貯金分を資産運用に回す方がいいんじゃないの？？だって借入れ金利を抑えられるって言っても
この銀行の金利だけが高いのであって他ローンは金利0.78%で借りれるねんもん！』というのが私の単純に出た考えです。

前に記述した
>『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
というのは、
・最初に融資額を６割〜８割までに抑える事で借入れ者の貯金を無くす⇒貯金連動型のメリットをなくし金利でもうける
・さらに貯金のある人で金利０％とする人orなった人⇒借金をカモフラージュとした利息無しの定期預金で資金調達

-例-
3000万円借りた人がすぐに3000万円貯金します。金利は０％です。

【売主】・・・・・【銀行】・・・・・・【借主】
3000万円←←←←←3000万円

←←←←←←←←←←←←←←←←貯金←←3000万円

------------------------------------------------
＋3000万円・・・・・±０円・・・・・・−3000万円

[169: びびでばびでぶう]

銀行は他人の資金を運用してる訳ではなく本人の資金を使っているので、全くノーリスク。
もし貯金を崩すもんならその分の利息が手に入るし、借主は利息発生させたくないから崩さなくても問題ないし。
貯金している事が借金０と思い込んでいるので繰上げ返済なんてしないだろうから３５年間は預けっぱなしの上客だろう。

『繰上げ返済ガンガンする間に資金が０だと不安だからキャッシュで払えるけど払わないでおこう！！
その分の余剰分は保険みたいなもんだね』
という認識でしかメリットがないという結論に達していたのです。・・・・あ〜全部言っちゃった(笑)


どうなんでしょう？？未だに私が合っているのか大きな勘違いしているのか判断し兼ねています。
有識者の方教えて下さい。

図がおかしくなっちゃいました。すいませんでした。

[170: 匿名さん]

びびでばびでぶうさんの疑問にお答えはできないのですが、同疑問から検討中の者です。
詳細は省きますが、物件価格の半分以上は頭金はあります。
繰上げ返済をしてなるべく早い段階でローン完済を目指していました。
私は、ローン返済当初、ここの銀行に貯金する余力はありません。貯金ゼロからのスタートになります。
スタートラインから金利ゼロにできればいいのですが、それは無理です。
今後も遺産がどんと入ってくるわけでなし、そんなにメリットがあるのかなと思っています。
団信料や東京スター銀行の預金連動にするまでの金利の高さや今後の不確実さなど勘案するに、東京三菱の長期固定の方がいいのか？グッドローンか？と考えています。
ココはメリットだらけに思えたのですが、世の中そんなにおいしい話があるんでしょうか？
銀行側にはメリットはあると思われます。
第１に、優良顧客開拓コスト削減
第２に、銀行の預金残高が増える
第３に、日本初預金連動性で金利ゼロの話題性で銀行名のPRになる
第４に、団信料は顧客負担にも関わらず、金利ゼロの方に目がいく
第５に、金利がゼロになる顧客は優良顧客だから大事にしたいでしょう。金利が派生する顧客からは通常銀行よりも高い金利を設定できる
第６に、法律が改正された時にも、銀行側にはペナルティーがない。
　　　
私の思う１番のリスクは、固定から預金連動性に切り替えた時の金利動向。それに加えて、病気になって思うように貯金が増えなかった時のリスクです。
「変動金利は他銀行さんと同じです」と説明を受けましたが、そうとは思えない。期待が大きい分だけ金利が上がった時にへこみそうです。
金利ゼロはほど遠い。数年内（５年以上）には金利がゼロになるが、それだったら、固定１０年で借りてもいいかもしれない。

ローンは難しい。繰上げ返済では手元にお金が残りませんが、この銀行で借りれば手元には残る。
この論理は説得力あります。
びびでばびでぶうさんじゃないですが、メリットを見出して、私もココで借りたいと思っています。

[171: びびでばびでぶう]

>167〜169は仕事の合間に書いたのでかなり支離滅裂な文章になっており大変申し訳ありません。意味は通じるでしょうか？（笑）

>>170さん
私も当初(当銀行を知る前)は繰上げ返済ガンガンやって固定後の金利変動に備えつつ、
20年ほどでローン終わらせると目論んでいたのですが、繰上げ返済は貯金が０というリスクに気付き、
当銀行の預金連動型で手元に残るに希望を見出した一人です。

しかし計算方法がおかしかったんです。
間違えていたポイントは、
・預金で金利が相殺される事に目が行くが、当初の金利で返済額が決まっているから他と比べて金利が高い分、元本充当分が低く利率充当分が高いので残高が減りにくく最初の方は利息ばかり払っている。
　　　↓
・貯金をすることで金利は下がっているが、残高が減っていない。
・預金がたくさんないと低金利の今の時代に見合わない利息を初めに払ってるだけで
　全体的に払っている利息分はそんなに変わらない。

と思っています。今から本格的にシミュレーションしてみたいと思います。
実際に借入れされてる人とかはどうなんでしょうか？
やっぱり机上で計算してても、既に返済されてる方の方が理解されてると思うので。

[172: 匿名さん]

いくら、シミュレーションしても無駄だと思いますよ。。。
ここは、頭金が半分以上あって、尚且つ５年くらいで返済できないと意味ないです。
ローン減税目当の方以外は、メリットないですよ。

[173: 匿名さん]

170>
ローン開始時には預金は０でもかまいません。
でもメリットがでるのは、３０００万円位借りて、ローン返済をしつつ、別途に毎年５００万円位づつ
貯金できるような人です。
６年目で貯金と借入額が同じになりますから、実質金利は０となります。でもローン残高はほとんど減
っていないので、約３０万円のローン控除がそれ以降も受けられます。だからメリットが出るんです。
上のような前提で試算してみてください。

最強なのは、支払っている所得税が５０万円以上あって、８５００万円の物件を５０００万円ローンで
購入し、５０００万円を即預金できる人です。諸経費が１００万円近くかかっても、ローン控除で
３００万円位は戻るので、差し引き２００万円の儲けです。

[174: 170]

>171
びびでばびでぶうさん、とてもわかりやすく説明なさっています。
シミュレーションはホームページでしてみたのですが、今いちよくわかりません。
173さんが教えて下さった最強パターンにもなれそうにありません。
所得税は５０万以上ありますし、頭金はかなりの割合になるため、
東京スター銀行を第１候補に考えてきていたのですが、今後毎年５００万以上貯金することは無理です。
どこで借り入れしても、私は元利均等にするつもりなのでそれはかまわないのですが、
貯金が思うように貯まらずにずっと高い金利を支払い続ける羽目になったらどうしようかと思います。
ローン開始時に預金が０だった方のお話をお聞きしたいです。よろしくお願いします。

[175: びびでばびでぶう]

シミュレーションしてみました。
実際に３年固定後の金利予想や預金ペースの組み方などで誤差は出ると思いますが、

【当銀行】
３年固定後の金利：３％←2.25％
借入れ当初の返済額：\120483
【最低金利銀行】
３年固定後の金利：1.5％(現状でこれくらいの開きがあるので-1,5％で計算してみました)←0.780％
借入れ当初の返済額：\95252

・それぞれの返済額は管理費や修繕積立金を除いて月々の家賃として計算します。
・12万円を家賃に割り当て残額は貯蓄になるとします。
・年５００万貯金⇒３年で１５００万円貯金するとします。
・預金連動型には団信料も込みで計算し預金から引き落とします。
・預金連動型は預金による利息の相殺分も次月度の預金になるとして計算します。
・スタートとして預金2000万あるとします。
・固定３年後は１０年間金利は変わらないと計算します。
・住宅ローン控除をフルでもらうものとし、１０年後に全額繰上げ返済した際の総支出と預金を出します。


【当銀行】
総支出：3584万円
残預金：1230万円
ローン控除受取額：253万円（８年目で3000万わっちゃいました）

【他銀行】
総支出：3888万円
残預金：1065万円
ローン控除受取額：249万円

※３年目で全額返済できるため残りの利息を考え全額返済し、同じペースで預金した場合
総支出：3619万円
ローン控除：90万円
10年後預金：1300万円

以上のようになりました。１０年後の結果だけを見ると200万ほどの預金差が出ました。
これは３年後に利息０になり、相殺分が加味されたため預金ペースが上がったためです。
総支出も300万ほど変わりました。これも利息０の影響です。

[176: びびでばびでぶう]

＞続き
ちなみに預金０からスタートした場合は総支出で６００万以上の差が出ました。（繰上げ返済なし）

これらから考えるに
・住宅ローン控除自体はどちらでも受け取れる。
・固定期間後の金利によってはがらっと変わる可能性もある。
・利息０はやはり魅力。だが全返済するまで貯金を使う事は出来ない。⇒出来るが利息がかかる。
・預金＝残高までが勝負。金利が上がるとアウト。預金できなくてもアウト。

３０００万の物件を買って、３０００万の貯金をして、それを使ったら利息がかかるから
頑張って３０００万返す。って計６０００万の収入が必要って・・・。
貯金のペースといい、現実的じゃない気がするんですが。ならば低金利の長期固定で繰り上げ返済手数料なしの
銀行がベストってことになるんですが・・・あそこか・・・。

>>174さん
やっぱり頭金あっても預金０円は厳しいと思います。
ただ預金のペースも人それぞれですし、金利も上がるかどうかもわかりませんし。
私は長期固定で余裕を持って繰り上げ返済したいと思います。預金連動型は魅力だと思いますが、
せめて上乗せ金利がなければ・・・。

つか、この考え方は合ってるのでしょうか？（笑）

[177: 170]

びびでばびでぶうさん、174の疑問に明確にご回答いただきましてありがとうございました。
預金のペースは健康でさえあれば、それなりには貯金できるかと思ったのですが、健康である保証はないわけで。
びびでばびでぶうさんのおかげで、はっきりとわからずにもやもやとしていたものがクリアになりました。

こちらの商品のメリットは、遺産のある方や共働きで貯金をかなりの額できる方にとっては大きいですね。
うちのような普通の家庭には預金連動型の魅力を活かしきれないのかも。
魅力を感じる商品ではあるので、かなり残念です。

[178: 匿名さん]

東京スターに決めてしまったのですが・・・。

一応シミュレーションでは東京スターが有利と出たのですが、困ったことがありまして、
有利とは言えなくなってしまいました。

税制改正で地方への財源移譲が挙げられており、所得税を減税し住民税をその分増やす案
が出ています。これが実現すると、住宅ローン減税の減税額が減ってしまうわけで・・・。
まだ案の段階ですから、どうなるか判りませんが、住宅ローン減税額=所得税額程度なの
で、私にとっては影響が大きそうです。

[179: 借り換え経験者]

私は、このスレッドを参考にローンの借り換えを行いました。
最初のローンは、６年半前　東京三菱で３１００万円の３０年、金利は変動で借りました。
２年半前に１５００万円繰上げを行い、今年の４月に１２００万円位残っていたところで、東京スター銀行で
全額借り替えました。
私は、平成１１年の住宅購入でしたので、減税は１５年間あります。
結果的には、変動金利は殆ど全期間２．１１５％、利子は、約３００万円程度払いましたが、減税で
１２０〜１３０万円程度は戻ってきました。
今回は、東京スター銀行に借り入れと同額の預金をしましたので、最初から金利０です。（２０年）
シュミレーションでは、東京三菱のままだと、ローン終了までに後３００万円程度の金利を払う
ことになります。（金利は、ずっと２．１１５％とだとして。但し金利が４％なると５００万円になります）
減税は、後７０万円位有りそうです。（0.75%、後４年。0.5%、後５年のトータル９年）
この計算で、保険料（トータルで３０万円位）を払っても充分、メリットがありました。
完済も４年早くなります。借り換えの諸費用も、２０万円位でしたが　ほぼ同額が東京三菱から保険料
の返却がありました。
今後は、東京スター銀行の口座はほっておき（２年に１回程度保険料を入金する）、毎月のローン返済金
は、他の銀行に貯金する積もりです。（当座は、年５０万円位。２０年後で、７５万円位）
もっと早く知っていれば、先に繰り上げした１５００万円も預金に使えたので、もっと減税分が増えた
のにと後悔しております。（５０万円位？）
色々なことを考えても（将来の金利等）、金利０のメリットは、大きいと思います。

[180: 匿名さん]

>３０００万の物件を買って、３０００万の貯金をして、それを使ったら利息がかかるから
>頑張って３０００万返す。って計６０００万の収入が必要って・・・。

さすがに、これは違うのでは？(^^:
3000万円徐々に返していくうちに、必要な貯金も3000万から減っていきますので、
返す分＋貯金する分のトータルが3000万円では？

[181: 匿名さん]

前にも書きましたが、このローンは住宅一次取得の若年層（３５歳未満）には向かないなあ。
そのぐらいの年齢だと、貯金額が少なすぎて、このローンのうま味もないです。

富裕層ということはなくとも、４０代の後半にもなれば、蓄えも増えるし、借り入れ初期の時点で
金利ゼロを狙えるし、金利上昇局面でのヘッジにこれほど有効なローンもない。（金利ゼロだから）

買換え層やローン借り替え層も、ほぼどうようなことが言えます。

このローンは頭金を物件価格半額以上入れて、ローン年数は１５年以内という、中高年層が
利用すると税制上有利な商品＝東京スター銀行は、比較的余裕のある中高年層を囲い込める
というところで利害が一致した商品です。

頭金比率が低く、３５年ローンを前提した人には向かない商品。
シミュレーションでも明らかですね。

[182: 匿名さん]

銀行の立場からみると、３５歳未満のサラリーマン層は、顧客として、美味しくない層です。
銀行に金を落とすのは、住宅ローンの利息や各種手数料とATM手数料くらいでしょう。
ただし、住宅ローンで囲い込むと将来銀行を通して、各種金融商品を使ってくれる層までに成長するかも
しれないという長期的かつ楽観的な目論見なのですが、これは甘いと思う。
理由は、将来、収入が増えた時点で、住宅ローンを借りたところを、優先して金融商品を運用するとは
思えないから。顧客はもっとドライですよ。その時、その時で有利な金融機関を選ぶだけでしょう。

ならば、はじめから若い層は切り捨てて、目の前の利益が期待できる中高年層にフォーカスした戦略を
組むのもひとつの考え方。東京スター銀行のこのローンもこの文脈なら理解できる。

[183: 匿名さん]

実際に借入れされてる方や検討されてる方はこれらの事をどのように考えておられるのでしょう。
※デメリットとして挙げるとスター銀行に迷惑がかかるかもしれないものは銀行側からのメリットとして列挙させて頂きます。

【メリット】
（１）当初からの預金０のメリットを目論む方への融資は「借し出し＝預金」となるため実質銀行の負担も０となる。
（２）負担は０だが、「諸費用経費＋ATMの手数料＋まとまったお金が必要な場合に預金を引き出した際の（残積−預金）の利息」が得られる。
（３）ローン控除という名目があるため全面的に押し出す事でかなりの宣伝効果になる上、税制改革が行われても当行の責任には及ばない。
（４）「預金連動の仕組み」が適用されるのは60歳まで。60歳までに完済できる返済期間であること。
それ以上の期間を設定すれば、60歳で繰上げ完済が必要になる。
（５）上記(4)により、金利０(ローン必要なし)で貸していたにも関わらず(2)に加え、繰上げ返済手数料も追加される。
※(4)は下記サイトに掲載されていたものを抜粋しました。
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=202

[184: 183]

>>182
35歳未満の層も美味しいと思っているはずです。
理由は上のサイトを見ればわかると思いますが、長期展望なんてのはないでしょう、おそらく。
預金をすれば金利が下がると言いますが、年間３００も５００も預金できる人がどれだけいるのでしょう？
１、２年ならまだしも５年も１０年もそんなペースで貯金して３０００万貯めるなんてできますか。
机上論だけならいけます。でも精神的にそんな生活は続かないでしょうね。
返済＝預金とすることで「借金」というマイナスイメージを「預金」というプラスイメージに転換させ、若年層に購買意欲を持たせているのでしょうが、実際に手元から出るお金は同じです。
預金の出来なくなった若年層から最初のうちに高金利の利息分を得ることが出来るのが美味しい層と言える所以です。
元利均等方式しか返済方法がないのはそのためでしょう。

預金は必要な時に使えるというメリットがある代わりに、実は使えば金利がかかっています。
それでも使わない部分も預金としてストックできるのでその分の相殺メリットがある代わりに、実は他行より高い金利に
設定してあるので低い金利で借り続けている方がいい場合があります。


外資系企業だけあって、戦略的には最高です。それ故しばりも他行に比べかなり多いのが実状です。

[185: 182]

＞35歳未満の層も美味しいと思っているはずです。
思っている人は思慮が足りません。

＞理由は上のサイトを見ればわかると思いますが、長期展望なんてのはないでしょう、おそらく。
＞預金をすれば金利が下がると言いますが、年間３００も５００も預金できる人がどれだけいるのでしょう？

いません。元々まとまった金額を保有するもの＝中高年者がこのローンに相応しい。
中高年者は、まとまった金があるのだが、年齢から長期ローンは組みにくい→
頭金を多く積み、ローン金額は少な目を志向する＝想定２０００万以下、年間150万返済、500万円預金、
100万円預金程度で、無理なくゼロ金利達成。
こういう人がターゲット。
またこういう層と取引することは東京スターとしてもおいしい。こういう層は東京三菱などのメガバンクが
メインバンクだろうから、マーケティングとしても有益だ。

１、２年ならまだしも５年も１０年もそんなペースで貯金して３０００万貯めるなんてできますか。

[186: 匿名さん]

＝借り入れ金額想定２０００万円以下、初期預金額500万円、年間150万返済、
年間預金増額100万円預金で、6年目にはゼロ金利達成。
こういうシナリオを組める中高年層なら、ＯＫでしょう。金利上昇ヘッジになるしいい仕組みだと
思う。

手持ち流動性が低い30代は利用してはいけないローンですよ、グッドローンなどの固定金利型が
堅実でしょう。

[187: 匿名さん]

その中高年層とか３５歳未満とかの区切りっておかしいですよね。
あくまで資産と収入で区切らないと。
メリットがあるのは

頭金が物件価格の半分以上あって、５年くらいで返済できる収入がある人

ですね。ちなみに私は３０代前半です。

[188: 186]

>>187
年齢よりも、資産と収入で区切るのが正確です。
条件はもっとゆるくてもいいと思いますがね、
頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５くらいで返済できる収入がある人。
（５〜６年目くらいに金利ゼロ状態になり、十分メリットあり、金利上昇リスク回避もOK）

[189: 匿名さん]

頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５年くらいで返済できる収入がある人。
という状態になるのには、３０代前半だと難しいと思うよということ。

[190: 匿名さん]

メリットある人は、
「頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５年くらいで返済できる収入がある人。」
ですよね？べつに３０代前半でも上記条件に当てはまれば問題ないですよね？
ちなみに私は、上記条件に当てはまりますし、私の周りには該当者はたくさんいます。

必要条件と十分条件の違いを理解した方がいいと思いますね。

[191: 190]

>>190
お前に言われなくても必要条件と十分条件の違いぐらいわかる。年下のやつに
失礼なことを言われると頭にくる。バカのくせに。

[192: 匿名さん]

>>190
お前の買うマンションなんか購入価格が安いマンションだろ。
それなら若造でもOKだ。8000万円以上のマンション買ってからもいえ。

[193: 匿名さん]

>>190は脳内高収入者　ふふふ。

[194: 匿名さん]

まあまあそう熱くならずに。
>190の文脈見れば中高生レベルのレスじゃないですか。
このような発言しかできない人がそれだけの年収や貯蓄があるとも思えないですし。

自分にメリットがあると思えば借りればいいし、ないと思えばよそで借りればいい。
得をするのも損をするのも破綻するのも数年先じゃないとわからないですから。

[195: 194です。]

見え方がおかしいですね。すいません。
意味のわかる人だけわかればいいので訂正もしません。

[196: 190]

>>194

年甲斐もなくあつくなり恥ずかしいです。
バカは相手にしないほうがよいですね。

[197: 匿名さん]

191〜194さん
今時、珍しいほど露骨な切れ方ですね。中高生でもそこまで見事な切れっプリを見せる子はいません（爆
しかも、190のどこに「高収入」や「資産持ち」との発言があるんだろう？
私には、「頭金が物件価格の半分以上あって、１０年〜１５年くらいで返済できる収入がある人。」
としか見えませんが。気のせいですか？？？

[198: 匿名さん]

>>197
わかった。購入物件２０００万円の中古マンションで、借り入れ１０００万円ということですか。
１９０にはお似合いですな。

[199: 匿名さん]

>>197
つい、購入価格７０００万円以上を前提で考えてしまったので、高収入が
前提になってしまいました申し訳ない。

[200: 匿名さん]

>>197
こういう面白い人はある意味貴重な存在ですので、スレッドの名物として愛称でもつけて可愛がってあげるのがよいでしょう。
あんまりいじめすぎるといなくなっちゃうので要注意。

東京スター銀行、いちおう真面目に検討してたのに、初のカキコがこんな内容か…。

[201: 匿名さん]

>>200
うるせーばか。いなくなるよ。＊＊

[202: 匿名さん]

だいたい貧乏人が頭ひねっても、いい銀行ローンなんかねえよ。このくず。

[203: 匿名さん]

期待して見にきたのにがっかり

[204: 匿名さん]

妬みって怖いね。
くわばらくわばら。

[205: 借り換え経験者]

詰まらぬとは言いませんが、終わってしまいましたね。
残念です。どちらの話も良しとせず、また機会があれば

[206: 匿名さん]

スレは荒れているが、ここのローンは利用する予定。ゼロ金利がなによりも魅力。

[207: 匿名さん]

当初から無金利？
おれはあと3カ月で無金利。

[208: 匿名さん]

オレも最初から無金利で控除目的だと伝えておいたが、
結構誠実に応対してくれた。
外部調査機関使って物件調査したらしいが、
そんな経費使ってまで儲かるのかねぇ、無利子で。

[209: 匿名さん]

>208
だからバカだねぇ。金利ゼロを目論む客こそが一番の上客なんだよ。
銀行は金を貸してるようで貸してないんだから。
客が控除目的だとしてもその金の流れは銀行は関係ない。
１０００万の預金を入れて１０００万の金を貸しているって、要は銀行は金の動きはないんだよ。
儲けは「ちょっとでも金を引き出したときの差額利息」と「諸費用」。しかもノーリスクでね。

借りる奴のメリットはいつでも自分の金が引き出せるという「安心感」だけ。実際は引き出したら利息がかかるんだけどね。
例え控除適用が外されたとしても規約でそのリスクは銀行は払拭してるからね。銀行はメリットだらけだよ。

[210: 匿名さん]

たしかに東京スター銀行の手数料高いですから。
金融庁に住宅ローン控除をはずされたら意味ないけどね。

[211: 匿名さん]

東京スター銀行の手数料ってどのくらいですか？
銀行マン何人日程度の人件費に相当するのかな・・・

[212: 匿名さん]

東京スター銀行のＷＥＢにかいてあるよ。

[213: 匿名さん]

>209
満額入れられるやつはわざわざ引き出さないから、心配してくれなくていいよ。
手数料もたったの73,500円だし。

[214: 匿名さん]

>210 東京スター銀行の手数料高い
>213 手数料もたったの73,500円
他行はもっと安い、ってことですか？

[215: 匿名さん]

>214
それくらい調べろ。

[216: 匿名さん]

俺はもう金利０％だぞ。
保険料の支払いがあるから実質は０じゃないが、俺が死んでも貯金の金額そのまま残るからいいか。

[217: 匿名さん]

死なない自信があるなら、団信やめちゃってもいいね。
ただ、割のいい生命保険と考えればそれもお得。

[218: 匿名さん]

>>217
そうですよね。子供が小さいうちは多めに掛けたいと思っていたのでちょうど良かったです。

[219: 匿名]

安いマンションなので、初め全額現金で支払うつもりだったのですが、こちらのスレで東京スター銀行の存在を知り、今真剣に検討しています。ここで用意してる火災保険もなかなかよさそうだし、間違いなく利用しそうです。ただ団信に関してはまだ検討中で、「無・普通団信・癌団信」のいずれにしようか悩み中です。利用された方もしくは、これから利用されようとしてる方、団信はどうされましたか？

[220: 匿名さん]

ウチも購入直前に全額現金からここのローンに切り替えました。
団信は普通団信です。
控除額の総額がどの程度か、で決めるしかないでしょうね。
ウチの場合は２４年で控除満額の予定ですから、
保険料払ってもまだ大分得します。

[221: 匿名さん]

日本株の時価5200万。
流動性貯金　2400万。
ここのローンを使って、日本株から外貨へリスク分散。
ただ、MMFと違ってあまりに為替手数料が高いのと、利率が低い。

[222: 匿名さん]

団信をなくすには保証人が必要だよ。

[223: 匿名さん]

相続権者つまり配偶者を保証人にすればいいんだよね。
うちは共有だからはなから保証人になってるけど

[224: 219です]

219です。220さんコメントありがとうございます。
火災保険の内容をじっくり見てるのですが、色々な情報を集めていくと
銀行推薦の保険会社以外にもしっかり考慮したほうがいいのかと
思い始めました。220さんや他にこちらの銀行を選ばれた方は
どちらの保険を選ばれましたか？
222さんご注意ありがとうございます。うちは配偶者を共同債務者にして
住宅ローン控除を目一杯受け取ろうと思ってます(一人だけのローンだと
所得税が低く恩恵を最大限受け取れないので)ので保証人確保は大丈夫そうです！

[225: 匿名さん]

これから起こり得る最悪の状態は、国債暴落、金利上昇、株価暴落、円安。
トリプル安、その後の預金封鎖。
韓国でもアルゼンチンでも外資系銀行は預金封鎖の適用外だった。
ある意味、ここで借金して外貨預金（あまりに低い利率に問題はあるが）するのは、有価証券投資の
リスクヘッジになるのでは？

[226: 220]

>>224
ウチは銀行推薦でない火災保険にしました。
いろいろ見積もりとって、値段・補償内容から選びました。
具体的な社名は勘弁してください。
銀行担当者に個人特定されてしまいそうなので。

[227: 219・224です]

>>226
私も保険の内容も含めて保険会社も色々吟味してみます！

[228: 匿名さん]

外貨預金の借入金相殺部分には、普通の外貨預金には付与されるポイントが
付くのでしょうか？
分かる方は教えて下さい。

[229: 匿名さん]

付きますよ。
ちなみに、1万円分だけいれて、その後に30万円分入れると1ランク分(一か月分)お得です。
大した差にはならないですけど、ちょっとだけ得した気分になれます。
面倒な場合は、入金してすぐに1万円のドルだけ残してドル定期にしましょう。

[230: 匿名さん]

>>225
そんなリスクを考えるなら、１０年固定にしておくといいよ。
今のうちは両建てにしておいて、金利が５％を超えてきたら引き出して定期預金に切り替え。
もし金利が１０％になったら、黙っていても６％の利ざやが確保できる。

このローン、おいしすぎますね。

[231: 匿名さん]

国債暴落、つまり長期金利上昇時に円での定期預金は？？？
国債がデフォルトしたら円は対外通貨で全面安になる。

[232: 匿名さん]

>>231
金利上昇=国債デフォルトじゃないでしょ。
バブルの頃は、８％とかあったわけですし。
グローバルに金利上昇すれば、円安になるとも限らない。

[233: 匿名さん]

金利上昇=国債デフォルトではないが、
国債がデフォルトしたら、長期金利は跳ね上がる。
長期的には円安では？
過剰流動性が作り出した、土地、株高は長くは続かない。

[234: 匿名さん]

キャッシュで払わずに、
ここで借りて全額預金して金利０にしようと思ったが、
普通にフラット３５で借りて、借りた額でＲＥＩＴでも購入しようと思っているが
どうかな？

[235: 匿名さん]

REITの高配当が続くかは疑問。
外貨はリスク分散できるからいいのでは？
米の利上げがまだ続くので、米ドル普通預金で、所得税の還付が
最強。NZは市場が小さすぎる。

[236: 匿名さん]

ギャンブル好きだねえ。
オレは金利ゼロで還付があるだけで充分満足

[237: 匿名さん]

やっぱりこのローン良いねぇ、今のところ借り換え候補ナンバーワンかな
住宅ローン残高３５００万（４３８０万で購入）、返済期間残り２８年、手持ち現金資産５５００万
早い話が３５００万口座に入れとけばいいんだろ？で３５年で借り替えれば完璧じゃん。
まあ、そんなに俺も長生きしないと思うし…万が一早く＊＊ばそれだけお得ってことだよな？(笑)

[238: 匿名さん]

預金と連動するのは60歳までだけどな。
まあいいんじゃないの
5500万持ってるのに3500万も借りてるてのがちょっとわからんけど。
何％で借りてるの？

[239: 匿名さん]

流れ斬ってスマソ。
住宅ローン減税目的のみでトースター利用を考えてます。
単純に即金購入時と比較した場合、余計にかかる費用は
・トースターに払う手数料印紙代計10万弱
・司法書士は一括でデベだから、デベに支払う登録免許税4/1000及び報酬
・団信
・ローン全期間一括の火災保険
ってことでいいんだよね？

[240: 匿名さん]

>>239
税金は国に払ってください。
火災保険は全期間一括じゃなくていいとこがほとんどだけど、トースタは必須だっけ。

[241: 借り換え経験者]

火災保険の全期間一括は場合によりけりと思います。
私は、５年毎更新の住宅総合保険でOKでした。

>>239
OKと思います。