東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[2: 借入予定者]

まだ先の借入ですので今は利用してませんが、窓口に行って、審査して
融資可能という返事はいただいています。
悩んでいるのであれば、HPから個別相談かセミナーの予約を入れれば
どうですか？その前に、資料の請求ですかね。

[3: ○]

ありがとうございます。
HPを見て、資料も届きました。こちらもHPから仮承諾をもらっています。
でも、実際には教育費等の出費で、スタート時点の預金高をキープできる自信がないので、あまりメリットが無いのかも、と。

もうひとつ、こちらも契約は来年の話なのですが、販売側からは、契約会当日は公庫を含む提携ローンしか立ち合わせない、と言われています。
02さんは、登記の関係でつなぎ融資発生の問題はありませんでしたか？

[4: 匿名さん]

スター銀行のその連動ローンは、諸費用とそもそも金利が少し高いというイメージがありますが、どうでしたか？
銀行ならふつうは金利に含まれている生命保険料が外枠だったような。
考えた末、「物件相当額ぐらいの現金を持っている人が、あえて現金で買わずにローンを組み、住宅ローン減税を受けたとき」にメリットがあると思いました。

[5: 匿名さん]

アレは、やはり最初から、相当額の現金を持っていて、ローン開始当初から利子を
下げられる人用でしょうね。
ローンって、最初の内は支払いに対する利子の比率が多いんだから、後から預金
がたまっても、元本がある程度減った状態では、最初から利子を少なくできたより
はメリットが少ないでしょうし。

まあ、説明してもらって、ご自分に取って条件がよくなるのなら、検討してみても
いいんじゃないでしょうか。

[6: 借入予定者]

私の場合はスター１本の借入予定です。夫婦共働きです。頭金に予定して
いた自己資金が借入額の半分弱ですので１本にしました。
ですので公庫のつなぎ融資関係は必要なかったのでわかりません。参考
にならないですいません。もっとも公庫ではなく財形融資かスターか斡旋
ローンのいずれかで考えてました。
諸費用が高いということでしたが、私の買ったマンションのデベの斡旋、提
携ローンを使うより手数料等は低いです。
生命保険は、金利３．５％でシミュレーションしてもメリットがあると判断しま
した。

[7: ○]

借入予定者さん、匿名さん、ありがとうございました。

やっぱり相当預金残高を維持できないとメリットが少なそうですね。

検討中の物件は大規模の新築マンションなのですが、
建物引渡時には公庫と提携ローンの銀行しか立ち合わせないと販売担当から言われ、
東京スター銀行の場合には事前実行はしないということなので、別口でつなぎ融資を受ける必要があります。
預金残高維持もだけど、つなぎ融資が結構ネックになっています・・・

とりあえず公庫を申し込んで、もう少しじっくり検討します。

[8: 匿名さん]

繰上げにまわせない貯金（いわゆる生活防衛資金）の分も貯金しておけば利子がかかならいので
その分、金利が高くてもお得かなとも思いましたが。
将来どこでお金がかかるかわからないので、貯金＝繰上げ　になるのはメリット大きいと思ってますが
どうでしょう？

[9: 借入予定者]

08さんのとおりだと思います。
収入すべてが何かの支払いに回るわけではないと思います。
賞与をローンとかの支払いにしなければその分貯金すれば、メリットがある
と思います。シミュレーションすれば効果がわかると思います。

[10: 検討中です。]

検討中です。情報おもちのかた。お願い致します。

[11: 借入予定者]

どの辺の情報ですか？

[12: 匿名さん]

ローン残高＜預金残高
になった時点で、
利息なしってことですよね？
あとは、元金のみ+団信
を払いつづける。

そうしたら、解約
（繰上完済してからですが）してもOKなんですよね？
団信　代金が　うく。

[13: 匿名さん]

>07
自分はO井不動産の新築マンションで東京スター銀行を検討していますが、
つなぎ融資は必要ありませんでしたよ。鍵引渡し日即融資実行でした。
どうしてかなあ？

[14: 匿名さん]

親からの資金援助でこの銀行に預金をしておくこと（１０年後に親に返却
するよていですが。）は贈与になるのでしょうか？

[15: 匿名さん]

資金援助って額にもよりますが、
14さんの考えは　賢いですね。
でも贈与って　バレるものなんですかね？
実際のところ、詳しいかた　おしえてください

[16: 07]

１３さん、こんにちは。

久しぶりにここが上がっていて読み返したら、そうだ０７は私でした。
我が家が購入を決めた物件は、○井ともう一社の協業で大規模物件なので、現場の混乱を避けるために鍵引渡し（だったと思う）当日は、公庫と提携ローンしか扱わない、という説明を受けたのです。事前実行してもらえなければ、個別対応もしない、とも。その後東京スター銀行からも「再度売主側と交渉してみて下さい」と℡が来ました・・・それがネックなんです。

[17: うらら]

１４さんへ親の口座から子の口座に預金が移れば、当然贈与になりますよ。私も考えましたからその方法。
住宅購入する際は、その資金をどのように調達した調査されます（登記の関係から判明します）。贈与税の控除枠は今かなり大きいので、特別枠の3,500万円を含めて利用することを考えてみては？？

[18: 匿名さん]

うららさんへ
１４さんは親にお金返すから贈与にならないのでは？
ちゃんと契約書作るべきじゃないでしょうか。

[19: うらら]

１８さん。おっしゃるとおりですね。恥ずかしい・・・。
金銭消費貸借契約証書を作成し、適正な金利を設定し、しっかりと金利を
払う必要がありますね（東三の期間10年固定の金利くらい？？）。
元利金の支払いは親名義の口座を作ってそれを自由に使わせてもらえば
金利なしになりますし・・・。振込みが面倒であれば、年1回の元利払にすれ
ば１０回で済みます。ってこれじゃ駄目でしょうか？？専門家助けてください。

[20: 匿名さん]

19
金利って、銀行の金利？それとも消費者金融？それとも、本件東京スター銀行の金利分？を親にはらうの？

[21: 匿名さん]

例えば・・・自己資金は全額自分の貯金から。とし、
東京スター銀行の口座へと
配偶者から300万、親から200万
10年間かりる場合
贈与税はかかりますか？？

[22: うらら]

２０さんへ。
親からの分です。
２１さんへ
金利を支払っていなければ贈与とみなされれます（もちろん詳細は専門家に確認してくださいね）。ただし、２１さんが上げられている例であれば特別枠で贈与税のかからない範囲ですので・・・。また年１１０万円の通常の贈与税控除枠を利用し、３年に分けて贈与を受ければ特別枠を利用することなく贈与が受けられますよ。

[23: 匿名さん]

う。俺も親に借りようと思ってたのに。。。めんどくさいな。
「金銭消費貸借契約証書」って自分で作ってよいの？
それともなんかきっちりしたもんなのか？専門家〜〜〜〜

[24: 匿名さん]

17
親から子供へ預金の移動をしても、住宅の資金にしなければよいのでは。
あくまで、預金の移動で、住宅取得には使用してはいないので、以下のような
ことが言えます。
例えば、頭金５００万円を自分の口座からだして、残り４５００万円を東京スター銀行で
借用すれば、資金の調達は見た目上、銀行から調達したことになると思います。
よって、税務所は何も問題ないと思います。
ちなみに、契約書に、東京スター銀行は、預金が増えると金利が減る、システム
は、契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる、とうたっています。
これには注意しましょう。

[25: うらら]

２４さんへ。
住宅の資金にしなくても、住宅購入した場合、資金移動をチェックされると思いますけど。
なので、親口座から子口座の資金移動は贈与税のターゲットになるんでは？？
２３さんへ。
金消の雛形は営業に言えばくれますよ。あとは自分で手書きでもいいからそのとおり書いておけばＯ．Ｋ
　

[26: 匿名さん]

24さんにお聞きしたいのですが、
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」という部分につい
てですが、これはスター銀行と契約をする時点で分かることですか？
契約前（例えば審査中とか）に教えてくれないのですか？
年内に契約を考えていたのに引っかかってます。

[27: 匿名さん]

私も26さんに同感です。
これから、書類そろえて審査お願いするところですが、
何もいってくれませんよ？
いまのところ。

[28: 匿名さん]

契約書の裏をみてください。
のっていますよ。

[29: 匿名さん]

契約してないから見ることできません。
契約する前に聞くしかないのでしょうか？
スター銀行の場合、連動だから多少の高い金利が納得できるの
です。連動できませんと契約後に言われたら納得できないです。
違う金融機関に借りますね。

[30: 匿名さん]

見せてください、といえばみせてくれますよ。
自分はコピーをもらいました。

[31: 匿名さん]

30さんありがとうございます。
何らかの事情があれば、連動しないということですか？
なかなか窓口に行けないので教えてください。

[32: うーん]

>>31さんへ
世の中どうなるかわからないので、そういった商品の仕組みを維持できない事態が発生した時のために、そのような文言を入れていると思われます。外資ですし、そのへんは用意周到なのでしょう。私は金融機関に勤務していますが、契約書は我々サイドに有利なような文言を基本的には入れています（超優良企業からは文句がでるので、色々変更する場合もありますが・・・）。

[33: 匿名さん]

３１
例えば、政府の指導や税金をかける等で銀行に不利益になり、やっていけなくなる場合です。

それから、所得税減税は思っているほど（１％かえってこない）ではないそうです。
気をつけましょう！

[34: 匿名さん]

各年末のローン残高に対しての
1％では、ないのですか？

もちろん、年間所得により、
限界はあると思いますが。

「預金連動型」で相殺はないと理解しておりますが・・・。
いかがでしょう？

[35: 匿名さん]

例え、所得税、もしくは源泉徴収額が１００万円/年でも
１％は帰ってきません。年間所得とは違います。もちろん年間所得税がすくない場合は１％はもちろん帰ってきませんが、所得税が少ない人でも所得税丸々かえってこないそうです。
税務署に行って、源泉徴収表を持って、きくとよいです。

[36: 匿名さん]

雑な計算ですが、
0.2％は、帰ってこない。
最大　0.8％ってことじゃないですかね？

[37: 匿名さん]

そうです。

[38: 匿名さん]

シミュレーションしてみたのですが、
実質ローン控除が、（最大）0.8％としても、
団信　約0.3％　なので
東京スター銀行の場合　融資額が多いほど
各年末のローン残高が多いので
口座の金額を多く、融資額多くの方が
お得になったんですが、正解？？
例：実質融資　1700万とした場合、
融資　2000万　口座（手持ち）300万　（期間20年）より
融資　3000万　口座（手持ち）1300万　（期間30年）　がお得。

[39: 匿名さん]

そうです。自分もそうする予定です。
融資手数料が７．３万円でたかいですけど。
新生銀行は２．８万円でした。

[40: 匿名さん]

本腰いれて、検討します。

[41: 匿名さん]

繰上げ返済と同じ効果で
手元に預金を置き
ローン控除ももらいつつ
条件があう人には　最強なんですね

[42: え？？]

預金に金利がつかないから、短期金利上昇局面では最強とは言えないのでは？？ってローン金利より預金金利が上昇する可能性は低いかもしれないけど、オーバーナイトの金利が数％の時代があったんだから、ありえない話ではないと思う。

[43: 匿名さん]

預金が上回り
ローン控除まで10年待って
全額返済できれば
最強でしょうけどね。

[44: としゆき]

私は共働きなのですが、私の給与をスター銀行のローンと連動させ、
妻の給与で生活をしてた場合、110万を越える出費は贈与となるのでしょうか。
また、その辺りは税務署に見つかるものなのでしょうか？？？？

[45: らいららら]

としゆきへ
税務署は住宅購入時だけでしょう、注視するのは。ただ、スター銀行の商品は従来にない商品で、みなさん色々画策して金利を抑えようと考える人は多いので、税務署も注目している可能性は否定できませんね。

[46: 匿名さん]

この制度
「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」
のは、本当か否かＴＥＬで確認したところ
若い担当者は、「ご安心下さい」と。
いいかげんなのか？教育がなってないのか？事実なのか？

[47: 匿名さん]

教育で、担当者はそういっていると思います。
事態は常に最悪な事態を考えないと。
とにかく、ローンの契約書には書いてありますよ。
担当者はよっぽどのことがない限り、この制度をやめませんよ、安心してください、といっていると思います。
だって、お客さんを不安がらせることは絶対にいいませんよ。営業は。

[48: 匿名さん]

「契約後でも、銀行側からいつでもやめることができる」
どこのローンも似た注釈必ずついてますよね。
東京スターだけが特別怪しいわけじゃないと思います。
「すぐにつぶれそうだ。どこに手形売られるか判らん」とか思うなら使えませんが。
金融庁も一度ＯＫ出したらそう簡単にはダメ出せないだろうし。
総支払額で行けば新生の方が良いんでしょうが、
・死亡時貯金だけを嫁に残せる。
・ホントに返済に当てるわけじゃないので親にねだりやすい。
役に立たないプライドが新生より東京スターを選ばせます。（^^;

[49: 匿名さん]

48さんへ
・死亡時に貯金だけ残せるって、どういう意味でしょうか？？どこで借入れをしても、ローンと保険は相殺で、貯金だけ残るのは当たり前のような気がしてしまって・・・。

・親からって贈与になるのでは？？すみません。素人で。

・金融庁もそうですが、税制面でローン控除の対象外になる可能性はありますよね？？

[50: 匿名さん]

４９さんのおっしゃる通りですよ？
貯金が上回ればゆっくり返済して保険代さえ払っとけば。。。です。

うちの親から贈与税がかかるほどの金額はそもそも無理ですが(笑)
たとえ１円でももちろん贈与です。が、たとえば１００万借りて返済に当ててしまうと
先に死んじゃえば貸し倒れですが、スターなら貸借契約ちゃんとして、
「元本保証(ここ重要)で利回り＊％(ここは自分で親に返済)でどう？」なら交渉可能かな？と。

金融庁も国税庁もこの先どう出てくるかなんて私には判りませんし、掲示板で回答が出るわけもないですよね。
すぐに完済すれば総額は抑えられるでしょうし、ノートラブルなら新生でしょう。
どのリスクにいくらポイントを置くかは人それぞれですね。