東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

[匿名さん]

新築マンション購入で、ローン検討中です。全期固定に惹かれてグッドローンに決めるつもりでしたが、昨日初めて東京スター銀行の預金連動型を知ったので、また悩み始めました。実際に利用されている方のお話伺えますか？

[142: 匿名さん]

一括（と言っても親ローン）での購入予定者（契約済）です。
親ローンではローン減税受けられないので全額ここに預けて借りようかと思うのですが
ペイオフ絡みで１０００万に留めた方がよいのでしょうか。

[143: 匿名さん]

>>142
大丈夫ですよ。契約の中に、破綻の場合も預金とローンを相殺してくれる旨、書かれています。
だから、ローン控除の４０００万円（１０年後のことを考えれば４５００万円くらいかな）
をフル活用するのが一番良いですね。

[144: 142]

>>143
ありがとうございます。
早速資料取り寄せてみようと思います。

[145: 匿名さん]

祝金利０達成！
でも支払額が毎月高くなっていくのはなんとなく気分的にやだな。

[146: 匿名さん]

東京スター銀行のローンは、頭金準備の少ない若年層には不向きだと思う。
若い人＝頭金が少ないが、返済期間を長くできる人は、グッドローンのような長期固定型が有利。
私のようなおじさんで、＝頭金が多いが、返済期間が短い人は、東京スター銀行がいいかんじですね。

預金が多い人、金利上昇リスクを回避できるのが、東京スター銀行なのですが、
預金が少ないと、金利上昇リスクをまともに受けるので、固定金利を狙うのが定石でしょう。
東京スター銀行のは、はやい時期にゼロ金利を達成できる人向けです。

[147: 匿名さん]

東京スター銀行にローンの相談をしたのですが、銀行の目論見として、
住宅ローンの金利を目的にしているのではなくて、こういうローン商品をトリガー
にして、高所得者層を囲いこむのが目的だそうです。
確かに金融資産に余裕がある層なら、ゼロ金利は魅力的なので、東京スター銀行と付き合いを始める
銀行側も貸し出したローン分預金を確保できるし、更に余裕資金の運用のセールスもかけられる。
ということらしい。
資金余裕が少ない若年層だと、ローンをたくさん借りてもらっても、銀行の見返りは、
ローンの金利収入だけで、繰上げ返済ばかりだと、銀行のうまみもないということでしょう。
ソフトバンクのグッドローンなどは、儲け口が少ない薄利商売なので、将来大丈夫なのかなあ
という気もします。

[148: 匿名さん]

>>147
そうですよ。
私も、借入額と同じだけの預金があったのでここで実行しました。
そのとき、ちゃっかり外貨預金を奨められましたよ。
相殺預金は、外貨でも良いとのことで奨められましたがその時は断っておきました。

まあ、その辺りが狙いなんでしょうね。

[149: 匿名さん]

融資受けました。１０年間の住宅控除期間が終わったら全額繰上返済予定で、
返済後は銀行口座もすぐに解約する予定です。
口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。
担当者の印象も悪く不手際等もあったりとあまり印象良くないです。
（長い付き合いになるかと思い敢えてクレーム等はだしませんでした）
住宅ローンはメリットがたくさん感じられますが、それ以外は・・。

[150: 111]

>口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。

低コストオペレーションが徹底していますね。あるいみ良いかも。

[151: 匿名さん]

諸事情あり頭金無し、諸費用ギリギリ出せる程度の手持ち。
グッドローンで8割借りて、スターワンで2割借りようと思ってます。
自分はそれで考えていて、今日か明日にでも話を聞いてこようと思っています。
世帯収入は1400万、子供ができれば1000万に減ってしまいます。
年間貯蓄の想定は200〜400万、当分は物いりなので1年後には200万ほどスター銀行に預金しようと思ってます。
この計画だとあまり旨味はないですかね？

[152: 匿名さん]

>>151
借り入れ金額総額によると思いますが、100％ローンはリスクが大きいと思います。
借り入れ比率が購入物件の60％を超えると、東京スターの場合、金利が割増されるので
旨みは全くないです。

[153: 匿名さん]

話を聞いてきたら、グッドローンとスターワンの併用はできないそうです。鬱
たんに取り次ぎ業務だけとかで。さて・・

[154: びびでばびでぶう]

初の投稿です。
有識者の方にお聞きしたいのですが。

こちらのローンシミュレーションしてみました。
３５年３０００万スタートです。
当初この預金連動型ローンをかなり魅力に感じ、月５万／ボーナス時６０万の預金で行ったところ
１４年目で金利０％になり、２０年目くらいで余裕で完済でした。

しかし他のローンと比べあまりにもおいしすぎるのと、この銀行のメリット(利益)を気にされてた方も
いらっしゃったように私も気になり資料も取り寄せ色々調べた結果ある大きな間違いに気付きました。

シミュレーションを再度行ったところ、金利０％は２２年目、完済は余裕を持つなら３０年目という結果が
出ました。他の銀行のローンと比べてもあまりメリットも見られず、逆に繰上げ返済しなければ他の銀行より
余過剰な利息を払う結果となりました。
・元利均等返済
・他の銀行と比べてもかなり高い金利
・利息相殺の計算方法
という点が大きなミソであるという認識は正しいでしょうか？

もしかしたら間違った計算や考え方をしているかもと思ったので。
当銀行も貯蓄をしながらローン返済できると謳っていたので、そのつもりでココにするつもりだったのですが・・・。

[155: 匿名さん]

ここの銀行は、頭金が物件価格の半分以上なければ、メリットないですよ。
銀行の狙いは、富裕層。
「頭金３０００万円くらい持っていて２０００万円くらいのローンを借りたい人」
がターゲット。

このような人は、頭金３０００万円をためることができる人であり、将来的にも
上客となることを狙っているんでしょう。

頭金が、物件の２割くらいならあまりメリットはないでしょう。

[156: 匿名さん]

155さんの仰る通りです。
我が家は、東京スター銀行を第一候補として考えています。
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
頭金を支払った後の貯金額は、外貨預金2000万円ほどがあります。

今の貯金ペースでいくと、3年後借り入れの金利は０％達成可能という計算となっています。

[157: １５６]

＞外貨預金2000万円ほどがあります

ドル建て預金で、円換算額2000万円ほどがあります。

[158: びびでばびでぶう]

156さんへ
ちなみに何年返済でしょう？
ちょうど６割の借り入れで金利はいくらほどですか？

[159: 匿名さん]

変動金利：2.15%
固定３年：2.25%
固定５年：2.7%
固定１０年：3.4%
です。
６〜８割の場合は+0.3%、８割を超えると+0.6%上乗せです。

ローン金額を物件の６割以内に抑えないと、お徳ではありません。
155さんのおっしゃるように、物件の半額程度の頭金がある人がターゲットです。

[160: 匿名さん]

資料をもらって読み込んでいたら、普通預金以外に外貨普通預金を組み合わせると外貨預金の利息は相殺
されずもらえるというのをみつけました。

外貨預金といっても、取り扱いがあるのは、米ドルとユーロだけなので大した利率ではありませんが
塩漬けの外貨預金のある人は、外貨で送金してあずけとけば、結構お得だと思います。

為替リスクはありますが、おもしろいんじゃないでしょうか。

[161: びびでばびでぶう]

159さんへ
申し訳ございませんが、当銀行のローン金利は知っています。資料も取り寄せましたし。
私が聞きたかったのは、156さんが考えていらっしゃる返済期間と借り入れ金利です。

私も当初ここで借り入れようと考えていましたが、色々調べていくうちに庶民層はもちろん富裕層にも
あまりメリットはないんじゃないかという結論に達しました。単純に銀行側の『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
と思っています。

一つは挙げた３つのポイントの２つ目、他の銀行の金利がかなり低いので当銀行の高い金利を払ってまで預金連動型に
しているメリットが少ない。
当金利と他の銀行の金利で156さんの借入れを考えてみると(勝手に引用してしまってすいません)、

【当銀行】 【現在の最低金利】http://www.eloan.co.jp/home/?from=allabout：参照
変動金利：2.15% 1.066%
固定３年：2.25% 0.780%
固定５年：2.7% 1.200%
固定１０年：3.4% 2.000%