５００万円の３５年ローンについて[質問]

[匿名さん]

初めまして。書き込みさせていただきます。

私２５歳　年収４００万（職業：公務員）２，８００万のローンを既に組んでいます。
税込年収に占める年間元利金返済額の割合は２８％です。

このたび母（６０歳）が自宅を売却し、マンションを購入することになり、
私名義で５００万円のローンを組むことになりました。
物件価格は２，０００万円（諸経費込み）、頭金で１，５００万円入れます。
月々の返済は母がします。
また、私名義の５００万円借入により年間元利金返済額の割合は３３％になる予定です。

フラット３５若しくは３５年間変動金利の２つを検討しております。
５００万円という少額の借入ということで、３５年間変動金利でもいいのかな？という気持ちがありますが、母が一人でローンを返済していくことから、仮に２０年後・母８０歳の時に金利が上昇した場合、母の負担が大きくなってしまうのではないかとの不安があります。

皆様のご意見をお伺いしたいと思います。よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

実際には　お母様のローンだけど　スレ主さんが名義貸し、ってことですよね。
それが　そもそも間違ってると思います。
マンションだと　税金や管理費も高いですよね。お母様は　将来にわたって払えるのでしょうか？
もし　払えなかったり　万一途中でお亡くなりになると　スレ主さんが払うことになりますが　返済割合33％はつらいのでは？
お母様名義のローンは無理なのでしょうか？
私なら　500万くらいなので　なんとか金策できないか（保険解約とか　他の兄弟が贈与とか）考えて見ると思います。
答えになってなくてごめんなさい。

[3: スレ主]

ご返信ありがとうございます。

母は６０歳であることから、母名義での３５年ローンは厳しいと思います。
毎月の支払額はフラット３５の場合、管理費１５，０００円＋ローン２０，０００円＝３５，０００円になります。
ただ、修繕積立が上がりますので、２０年後・母８０歳の時は管理費３１，０００円＋ローン２０，０００円＝５１，０００円になる予定です。
年金受領額は月７０，０００円ですが、不動産収入が月５０，０００円（固定資産税控除後月割り）ありますので、母の老後は月１２０，０００円の収入が見込める状況です。
ですので、ローンを支払えなくなることは無いと思いまが、生活は厳しいものになるだろうと思います。

母が亡くなった場合は、所有権は私に承継されますので、賃貸物件に回すつもりです。
頭金で３／４支払いをすることから、賃料で余剰金が出てきますので、自身お金の面では助かることになろうかと思っています。

自分や兄弟に預金があれば、今回の頭金で援助してあげたいところです。
将来発生する修繕一時金は面倒みてあげることはできますが、
ローンの面で、なんとかできないものかなぁと思っていました。

[4: 匿名さん]

スレ主さん名義で　ローンを組むとなると　実際には共有名義などになさるのでしょうか？
そもそも　現在返済率28％で　+500万だと33％。
公務員さんだし若いので　大丈夫なのかもしれませんが　ローン通りましたか？

現在所有の不動産というのは　月額50000円とのことですが　ワンルームか何かでしょうか？
将来　空室になることも考えられますし　修繕費がかかってくることもあるのではないでしょうか？
駐車場などなら　上記の不安はないですが。

少しギリギリの資金計画のような気がします。
金融機関などに　相談なさって見てはどうでしょうか。

[5: 匿名さん]

いくら公務員とはいえ、400万の年収で2800万のローンはすごいですね。
さらに500万のローンが通るのでしょうか？
結局お母さまが全額支払いされるんですよね。
でも500万円分の名義はスレ主さんだから、事実上贈与にならないのですか？
税理士さんに相談された方がよいのではと思います。

[6: スレ主]

>>04・>>05様
共有名義になります。フラット３５の場合は年収４００万〜７００万の範囲は返済率３５％以下であれば問題無いそうです。都市銀行の変動でも、基準は３５％以下が多いです。
審査はまだ行っていません。最悪の場合は、職場の共済組合を利用する、若しくは、マンション購入を断念します。

現在所有の不動産は、築１年半の２ＤＫのマンションでして、１０万円で賃貸に出しており、ローン・管理費等を引いて、手取り５万円です。
贈与税に関しては、年間１１０万円までは非課税ですので、問題ないと考えています。

おっしゃるとおり、空き室の期間は不動産収入が無くなるので、不安材料の一つです。
ただ、老後でもできる在宅の自営（７５歳が限度？）をしており、その自営で年１５０万円ほど稼いでいます。多い年は３５０万円あったそうです。
働ける年齢のうちに、母には、しっかり貯蓄をしてもらうつもりです。

ただ、２０年後の８０歳の時には、仕事をすることが不可能です。
一人暮らしですので、もし、介護が必要になったときは、今回購入のマンションを賃貸にして、
自分または兄弟が面倒をみることになるかもしれません。

近日中に金融機関またはＦＰに相談してみることにします。
ご意見ありがとうございます。

[7: 匿名さん]

>>06
あなた、何も投資と自宅のローンについて理解されておりませんね。

あなたが現在借りているのはアパートローンですね。
これは自宅購入ローンを組む場合は、返済率うんぬんは無関係です。
当然、現在の財産で儲けが出ていれば、あなたは不動産所得の申告をしなければなりません。
そうしないと、自宅ローンの審査に影響します。
ちゃんと確定申告をしていますか？

今回購入する物件、共有名義にするのは問題無しですが、そしたら贈与は関係無いでしょう？
あなたが５００万円借りるんだから、３５年返済でもなんら問題ありません。
あなたの投稿自体に矛盾点があります。

あなたの賃貸にまわしている現在財産はどうなっているか、
これから購入する財産は具体的にどのような所有状態にするのか、
親はこれから購入する物件にどの程度返済可能なのかなどを、
もう少しわかるように、時系列を追って説明していただけませんか？

[8: スレ主]

母に確認したところ、１００％変動が希望みたいです。
働けるうちに繰越返済をしていくみたいです。

繰越返済をするにしろ、１００％変動でいいものなのか・・。悩むところです。
繰越返済をしたら、老後の資金の減りますし・・。

[9: ０７]

>>06
自分はアパートローンを４０００万円くらい抱えて、昨年自宅を購入しました。
借入金は７００万円。
アパートローン分の利子分は不動産所得上の費用に上がっていますので、
自宅購入の年間返済率には関係しないんですよ。
投資で借入れした分は、元を取るためのの費用で落ちるから、
それを自宅ローンのカウントにしたらおかしいことなのね。
少しはそういうことを考えな。
貸付担当者にそのことを言えば、普通は理解するよ。

[10: ０７]

>>08
あなたが借りるんだから、あなたの判断で決めるんだよ。
あなたの親は返すのが苦しいのが歴然としているじゃないか。

[11: ０７]

>>08
繰越返済はやめた方がいいですよ。
利息が嵩んで延滞利息まで取られるよ。

繰越返済　期限までに払えずに延滞して返済すること。

[12: スレ主]

>>7様
アパートローンではありません。賃貸にしている物件は、母が頭金1,000万円にて投資用で購入した物件です。投資をしているのは母です。私ではありません。
もちろん確定申告をするのも母です。毎年しています。
よって母が行っていることですので、今回購入のローンの審査には何ら影響がありません。
贈与に関してはNo05様への回答です。
投稿の趣旨は、上記の様な状況での、固定金利若しくは変動金利の選択についてのご意見をお伺いしたかったのです。矛盾はありません。

＞あなたの賃貸にまわしている現在財産はどうなっているか
上記のとおりです。

＞これから購入する財産は具体的にどのような所有状態にするのか
上記のとおり、母と私の共有名義です。母が一人で住みます。

＞親はこれから購入する物件にどの程度返済可能なのか
　母は６０歳です。現在自営をしており、年１５０万円の収入プラス不動産収入６０万円あります。
年金は年間８０万円程になる見込みです。
現在の年収は２１０万円（１５０万＋６０万）であり、年金が入る年齢になれば、もう少し増えます。
このような状況であれば、月々の返済は問題無く、私自身、何も心配していません。
心配しているのは、母が仕事を続けられなくなった７５歳〜８０歳以降であり、
不動産収入６０万円＋年金８０万円＝１４０万円のみになってしまいます。
不動産が空き室になってしまう事も考えられますので、１４０万円より減ることも十分考えられ母の負担が大きくなってしまいます。最悪の場合は、私や兄弟が援助し、ローンの返済を行っていく予定ですが、そのようにならぬように、金利だけでも安くしてあげたいと思っているのです。

[13: ０７]

>>12
＞アパートローンではありません。
＞賃貸にしている物件は、母が頭金1,000万円にて投資用で購入した物件です。
＞投資をしているのは母です。
わけのわからん投稿では混乱します。
最初から順番に、いつだれが何の目的で何を購入して、
どういうローンを組んだかを説明してください。

０１投稿
＞２，８００万のローンを既に組んでいます。
これはだれが組んだローン？
あなたでしょう。
その使途は賃貸住宅購入のためでしょう？
アパートローンでしょうが。

まず。これからお答えください。

[14: スレ主]

＞07
解りにくい投稿で申し訳ありません。

＞２，８００万のローンを既に組んでいます。
これは私自身の住居のためのローンです。私・妻・子の3人で住んでいます。

[15: スレ主]

＞２，８００万のローンを既に組んでいます。
言葉足らずでした。ローンを組んだのは私です。

[16: 匿名さん]

>>スレ主さん
お母様が賃貸物件と自宅の２つの不動産を現在お持ち(ローンなし)で、
自宅のみ売ってマンションに住み替えたいが500万足りない。
お母様だと35年ローンが組めないので、
スレ主さんが代わりにローンを組み、返済はお母様がする。
スレ主さんは既に自分のご自宅のローンが2800万ある。
ってことでしょうか？

[17: スレ主]

＞16様
そのとおりです。

母が賃貸物件と自宅の２件を所有しています。

母の賃貸物件は、１年半に購入した分譲マンションであり、800万円のローンを母の名義で借りています。

[18: 匿名さん]

07の人、せっかく教えてあげるんだから
もうちーっと言い方に気をつけては。
なんか引っかかるんだよね。

[19: 匿名さん]

お母さんの賃貸マンションも売れば安全と思います。
よほど利回りが良いものでなければ、いいと思います。
ただ、ギリギリの資産運用が好きなのであれば、チャレンジも良いと思います。
私は不動産投資であまり儲かっていませんから、こんな感じです。

[20: 匿名さん]

あるいは　お母さまが　その賃貸マンション？に住めば良いのでは？
不動産投資なんて　ギリギリでやるもんでもないと思うけど。
今　1500万あるなら　1500万で買える物件にするか　500万ためてから買えば良いのでは？

結論から言うと　変動でも固定でも　ギリギリなのでどっちでも良いんじゃ？

[21: スレ主]

>>19・>>20さま
レスありがとうございます。

万一の時は、母所有の賃貸を売却に出すつもりです。
母所有の賃貸マンションは東京にあり、今回購入のマンションは地方ですので、母が自分所有の賃貸に住むことは考えておりません。

金利について、昨晩ずっと考えていました。私と兄弟が資金援助をし繰越返済をして7〜8年以内に500万円を返済することとしました。
そのため、当面は金利が安いと思われる500万円100％変動でいきたいと思います。
りそな銀行（全期間1％優遇）にしようと考えていますが、もっと勉強して金融機関を選択したいと考えています。

[22: 匿名さん]

勝手な思い込みでアパートローンって騒いでたやつはどこいった？

すれ主さんへ
変動金利って決めたなら、他のスレを参考にしてみたら。
7-8年で返済できるならば、何も問題ないと思う。

[23: 匿名さん]

7-8年で完済できるなら　35年とかって言い出さなければ良いのに、って思った。
なんか　やっかいな親子だなあ、っていう印象でした。

[24: ０７]

>>21
自分に都合のいい投稿にのみ答えるあなたの神経にはあきれるな。
繰越返済って、延滞する返済のことだけど。
ずっと、繰越返済続けると、ローンは期間の利益を放棄することになる。（一括返済を迫られる。）

ずっと、最初から読んでみると、次のようになる。

まず、いつ借りたかはわからんが、
あなたはどこだかの場所に２８００万円の自宅用ローンを組んだ。
年収４００万円の公務員２５歳で、
毎年１３２万円（月１１万円）返済している。

親は６０歳だが事業収入が１５０万円。
ただし実際いくら事業所得になっているかはわからん。
１年半前にアパートローン組んで、
東京で賃貸住宅経営をして多少の利益が出ている。
それ以外に地方都市かどうかはわからんが自宅を持っていて、
今回これを売却し１５００万円を手にする。
新たに２０００万円の自宅用物件を地方都市に購入し、
不足する５００万円をスレ主名義でローンして、
支出割合に応じた共有持分で登記する。

こういうことをいいたいんだろう？
最初からそのように書け。

[25: ０７]

>>21
母親のアパートローンは、今回の借入れでは考慮する必要無し。
事業収入が１５０万円と言っているが事業所得がいくらかはわからん。
仮に所得が事業所得１５０万円、不動産所得５０万円なら、
単独で５００万円返済１５年で借りられる。
利率年３％だと、毎月３４５００円の支払いで年間４１万円の支払いだ。
６５歳からは国民年金（基礎年金）がもらえる。
８０万円と言っているから、４０年間の満額ですね。
なにもあなたがローンの名義貸しに協力する必要は無い。
ローン名義者と実際の支払い者が異なると贈与税の認定を受けることがある。

鍵になるのは、母親の申告所得だ。

[26: 匿名さん]

>>24

偉そうに「こういうことをいいたいんだろう？」

とか言ってるが、全然要約されてない様に見えるけど。

[27: ０７]

２４投稿の訂正

あなたが返済している毎年の金額は１３２万円ではなくて１１２万円でした。

[28: ０７]

>>26
自分の意見をわかるように投稿しましょう。

これはスレ主にも言えることです。
最初から全体像を示さないと、皆が回り道をすることになります。
ところで繰越返済とは何ぞや。

[29: 匿名さん]

リスク
・母親の事業収入150万は　母親が病気になったりすると入らなくなる種類のものらしい
（60歳なら　明日病気になるということも大いに考えられる）
・母親の不動産所得　60万も空き部屋リスクあり（修繕費UPなど含む）
・子どもであるスレ主及び兄弟には　経済的余裕はない。

＜母親の年間収入＞
65歳までは　150万　+　60万　=　210万（手取り？）
65歳以降　150万　+　60万　+　80万　=　290万（ただし事業収入は減少するかも）

結局のとこ　ローン自体はスレ主名義で組むとのことなので
スレ主が　月の返済2万（+管理費　←共有名義なので）　の支払いに耐えられるならフラット35
変動の場合　とりあえず4％くらいの金利で計算して見て耐えられそうなら　変動
どっちも無理なら　（実質の）名義貸しはやめとく
ってところが結論じゃないでしょうか？
どうもスレ主は　整理して物事が考えられないようですが。

田舎の人って　不動産にこだわるなあっていうのが　印象に残りました。

[30: スレ主]

皆様が混乱するような文章を記載してしまい申し訳ありませんでした。

by ０７様
×繰越返済→○繰上返済でした。用語を勘違いしていました。
母の申告所得は、年によってバラツキがありますが、平均して２００万円強です。
まだ時間がありますので、名義貸しをしない事を視野にいれながら検討します。
ご意見ありがとうございます。

>>29様
＞スレ主が月の返済2万（+管理費　←共有名義なので）の支払いに耐えられるならフラット35
＞変動の場合とりあえず4％くらいの金利で計算して見て耐えられそうなら変動
＞どっちも無理なら（実質の）名義貸しはやめとく
母親が万一の場合に備え、自分や兄弟のローン支払能力をしっかり把握したいと思います。

[31: ０７]

>>30
きちっと話せばローンは１５年で通ると思うよ。
銀行は出来るだけ安全牌を取ろうとするけど、
ちゃんと親の状況を話せばいいと思う。

兄弟のバックアップは考えとく必要があるが、
今は親が単独でも返せることを主張して、
とりあえずのローンは通すことを考えた方がいいですよ。

[32: スレ主]

by ０７様
そうですね。15年ローンで組んだ場合、
年間210万の所得で月々50,000円（ローン34,500円込み）の支払いであれば、
厳しいでしょうけど母一人で生活は成り立つでしょうし、75歳の時にはローンを完済できることになりますね。
とても参考になります。

[33: ０７]

>>32
ローンが成立した後、親の支払いが苦しくなるようなら、
ローン以外の支払いを援助してあげるんですよ。
事業所得の成行き次第でしょうね。

[34: スレ主]

by ０７様
援助なしでは確実に苦しいでしょうから、兄弟で援助していきたいと思います。
事業所得については祈るばかりです。