借り換えは無理でしょうか。。

[スレ主]

中古一戸建て。10年前に3,000万で購入しました。（築25年。。だと思います）
ローンはクレジットローンです。。変動で3.26%で30年です。（この時点で無謀ですよね、、）
これまで繰上返済はしていません。残2,200万（あと20年）です。

今年で10年目になり金利もあがってきている為借り換えを希望していて、
私が変わりに銀行などに査定申し込みしたりしているのですが土地面積、築年数が古い為
査定の時点で断られてしまっています。（既に2件の銀行には申し込みし断われています）

繰上返済して残を少なくするのが一番の解決方法でしょうか。
どうしたらいいのか分からなくなってしまっています、、、ご教授いただけると助かります。。

[2: 匿名さん]

無理かどうかは金融機関が判断することだと思います。
不動産の担保評価が低くても、スレ主さんの顧信と属性がよければ３００％まで融資可能です。
ところで、市街化調整区域とかのオチはないですよね？

[3: スレ主]

スレ主です。返信ありがとうございます！
市外化調整区域かはまだ確認していませんでした。。すぐに確認してもらいます。

＞スレ主さんの顧信と属性がよければ３００％まで融資可能です。
この相談は私ではなく私の親になります。
自営業なので、難しいとは思いますが他の銀行などにも相談してみようと思います！

[4: 匿名さん]

親の場合は、最終返済の年齢が一番問題でしょう。

それと自営業の場合、収入の過少申告の場合が多いです
普通自営業が融資を受けようと思うときは、過去3年分くらい
ちゃんと申告（過剰の場合もある）して、無理して借りる場合も
ありますが、融資実行されると元の過少申告に戻ってしまう場合が
大半だと思います。
おかしな話だとは思いますが、零細企業のサラリーマンの方が
ローン上は、信用があったりします。
自営業で問題ありだと100万円の事業資金でも断ることもありますよ。

あとは、あなたもしくはご主人が連帯保証人になることかな。

複数の銀行で断られたのであれば、彼らは守秘義務があるので難しいですが
親本人に、断られた理由を銀行にやんわりと聞いてみて問題点を解決する方法も
あるでしょう。
土地の問題以外にも、過去のローン事故（滞納）税金の滞納とかの
問題の可能性もありますよ。

[5: 匿名さん]

>02
それは、銀行の方針にもよりますよ。
サラリーマンと自営の場合けっこう違います。
住宅ローンは制度融資ですが、
信用があれば一般の融資でチャレンジ出来るかも。

[6: スレ主]

皆様、ありがとうございます！

＞No.04
できれば私がかわりにローン肩代わりしてあげたいのは山々なのですが、
つい最近マンション購入したばかりなので支払い、連帯保証人には、、なれないかと。。
また最終返済年齢ですが72か73歳だったかと。。

＞土地の問題以外にも、過去のローン事故（滞納）税金の滞納とかの問題の可能性もありますよ。
ローン支払いで滞納は一度もないです。。が、他に何かあるかちょっと気になります・・。
それに確かに自営業というのもネックなのかもしれません。。
ちなみに複数といったのですが、査定してもらったのは2行です。。


＞No.05
借換でおすすめの銀行や信金などなどご存知ですか？

とりあえず、他の信金、信託、銀行などの資料を集めて査定してもらおうかと考えています。
査定の時点で断れるようであれば一度両親からやんわりと聞いてもらうかと思います！

[7: スレ主]

＞＞土地の問題以外にも、過去のローン事故（滞納）税金の滞納とかの問題の可能性もありますよ。
＞ローン支払いで滞納は一度もないです。。が、他に何かあるかちょっと気になります・・。
＞それに確かに自営業というのもネックなのかもしれません。。
＞ちなみに複数といったのですが、査定してもらったのは2行です。。

最初に2行って私言ってましたね、、すみません。。

[8: ０２]

＞０５
おいおい、０１のどこにも自営だとは書かれてないぞ！
「後だしじゃんけん」みたいな事すんなよ。

[9: 匿名さん]

>>08
03に自営と書いてありますよ・・・

[10: スレ主]

＞No.08
すみません、No.09さんがおっしゃったとおり後から付け加える形になりました。。
混乱させてごめんなさい。。

[11: ０２]

＞０９
おいおい。私は２に書いたきりだぞ。
投稿日時もわからんのか。

暑さのせいか？

[12: 匿名さん]

>>05は>>02を読んだ上でのレスやろ？アンカーあるし・・・
>>09はレスを順番にちゃんと読むように！

[13: 匿名さん]

失礼
>>05は>>03を読んだ上で・・・に訂正します

[14: 匿名さん]

知恵もないのに、つまらないプアーな書き込みはやめましょう。
スレ主さんに、何もアドバイスできないのかな・・・・

[15: ０２]

はいはい、真面目にレスしましょう。

肝心なことを聞くが、父上はいくつでいくらの申告をしているのか？
推測するに５２．３だとは思うが、最低限の情報として、確定申告額と年齢くらいは１に書いてくれ。

銀行からみればその土地が狭かろうと家が古かろうと関係ない、支払いが滞った場合いくらで売れるかそれだけ。
担保物権の実勢価格の確認くらいはしたよな？
簡単だよ、不動産屋で査定させればいい。
土地に問題があれば教えてくれる。
キツイ言い方になるが、取引銀行で断れたなら他は無理かもナ。
ノンバンクで借りてるぐらいだから、１０年前も断られていたんじゃないのかな？
１０年間で業績がアップしたなら、取引銀行が融資するはずだよ。

お節介ついでにもうひとつ。
金融機関は個人情報を共有しているから、３回目の申し込みは慎重にするべし。
どこの金融機関にいつ申し込んだか、結果かがどうかは知られているよ。
短期間にいくつも断られて、うちにも来たと思われる。
この場合審査もロクにされない可能性大。
情報は半年で消えるから、すでに３回目を申し込んだ後ならしばらく待つのもいい。

[16: ０２]

＞１４
じゃ、後は任せたぞ！

[17: スレ主]

>No.15
情報ありがとうございます！
父は推測の通り52歳です。確定申告の額は580万円とのことです。
（必要な情報でしたね、、抜けていてすみません。。）
10年前に購入した当初の確定申告額は700〜800万円だったらしいのでかなり下がってます、、。
こういうのも関係しているのでしょうか？

＞担保物権の実勢価格の確認くらいはしたよな？
2年ほど前に土地と建物で1,500万円といわれたと言っていましたが、
不動産で査定してもらったのかは不明です。
近くの不動産に近いうちに査定してもらってみます。

＞ノンバンクで借りてるぐらいだから、１０年前も断られていたんじゃないのかな？
その通りです。自営業を始めたばかりでの購入だった為銀行に断れられた結果ノンバングで
借りることになりました。
業績は、、、年収下がってるので。。。

＞金融機関は個人情報を共有しているから、３回目の申し込みは慎重にするべし。
貴重は情報ありがとうございます！
申し込みはまだしていないので、査定を先にしてみます。

尚、市外化調整区域の確認しました。
市外化調整区域ではありませんでした！

[18: 匿名さん]

14が引き継ぎましょう

残債2200万円で、個人事業で年収580万円なら、金利どうこう言うレベルではないのでは
仮に1％下がっても年間22万円の差額、繰り上げ返済に注力した方がいいですよ。
1％下げるために保証料その他で数十万円の出費ですよ。
サラリーマンではなく、変動で1％以上金利が下がると思いますか？

スレ主さんの新規情報で、悲観的な問題なのは
流通価格で土地と建物1500万円なら、すでに担保割れですから他の金融機関は
いい顔をしないと予想するのは当然ですよ、相手が厳しければ追加担保を要求されても
仕方ないくらいだと思いませんか？
普通は担保価の70％〜80％ですから、実際の不動産の担保力としては
多めに考えても1200万円までとなります。
貸し手側としてみれば、既に約1000万円程度の信用貸し部分が発生している訳ですよ、
つまり悪い言葉で言えば、リスキーな貸付先です。

たとえば、何かあって借り入れを精算して不動産を売却しても、うまくいっても
2200万円-1500万円+100万円（諸費用）＝800万円　とローンが残りますよね。

この状況で、他の金融機関が新規融資（肩代わり）してくれる可能性は
高くないと思いますよ。
不動産価格が高騰して3000万円の評価にでもなれば別です。

[19: 匿名さん]

続き

年齢的に将来に不安があるのであれば、商売をがんばって繰り上げ返済をして
残債を、担保価イーブンの1200万円まで一生懸命返済することです。

そうしないと、お父さんに万一の時に残債が遺産（債務）として残りますよ。
冷たい言い方ですが、金融関係者はこんな見方をすると思いますよ。

[20: スレ主]

＞No.14
レスありがとうございます。
繰上返済したほうがいいですよね・・。

ですが父は繰上返済には反対なんです。。
もう歳というのもあるのか、
＊＊ば団信でローンはなくなる！俺は長生きはしないからこのままでいい！という人です。

稼ぎがよければいいのですが、帳簿をつけている母と私にしたらローンの支払い、今後
がとても心配です。
父とも一度よく話し合ってみます。。（かなり楽観的な人なので、、苦労しそうですが・・）

あと最悪は売って（ローンが残ったとしても）私のマンションにきてもらうというのも
最悪のケースとして念頭に入れています。

色々教えていただいて感謝します！

[21: 匿名さん]

>20
素直に感謝していただいて、書き込んだ甲斐がありました。

終の棲家として、生保で返済と元気なうちに話している人は
多いですが、実行した人は知りません。
お父様の財産ですから、自由にさせてあげればいいではないですか。

最後に書かれている、ローンが残っても売却は困難ですよ
貸し手にしてみれば、担保を勝手に売ってもらっては困りますし
担保もないのに残債は、無担保でよりリスキーになります。
（住んでいれば人間何とか無理しても支払いますが、そうでないと・・・）

現実問題として、抵当権が設定されているので貸し手の同意なしに売却はできません
バブルの後遺症で売るに売れない人は、こういう理由もあるんです。
リフォームして他人に貸すという手はありますし、貸し手の承諾も不要ですよ。

お父さんは52歳とのこと、まだお若いですし、楽観的な方は商売でも
大逆転の成功することもありますよ。
サラリーマンと違って、商売は大化けする可能性もありますから
楽観的に生きていくのも楽しいものですよ。

[22: スレ主]

＞ローンが残っても売却は困難ですよ
これ、知りませんでした・・・無知って恐ろしいもんです。。

父はお金の事は母と私に任せっきりなので、どういう状態か把握が全然出来ていないのです。。
もちろん、父の財産だから自由にさせてあげたいです！
今は何とか払っていけているし、今までだって何度も危機はあったけど乗り越えてきました。
どうにかなるだろう！という気持ちが父は大半をしめていて、母と私は現実的です。。
でも、何だかどうにかなるかな〜という気持ちに私もなってきてしまいました。。
売る事ができなければリフォームして他人に貸す手もありますもんね！

相談してよかったです♪はっきりと言っていただけたおかげですっきりしました！！
ありがとうございます！

＞お父さんは52歳とのこと、まだお若いですし、楽観的な方は商売でも
＞大逆転の成功することもありますよ。
父に言っておきます！大喜びするはずなので・・(笑)。

[23: 匿名さん]

>売る事ができなければリフォームして他人に貸す手もありますもんね！
これもだめだと思いますが

[24: 匿名さん]

万が一の時は、団信があるから住宅ローンは「ちゃら」になります。
クレジット会社が貸り手（お父様）に万が一のことを想定して保険を掛けています
保険金の受取人は貸し手（クレジット会社）になり、残債は保険で一括返済されて負債はなくなります。
これが団体信用保険と呼ばれるもので詳しくはこちら
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20040316/index.htm
完済するわけですから抵当権も抹消されます。
お父様名義の負債（住宅ローン）はなくなるというわけです。
その後、売るのも貸すのも相続人の自由です。
お母様がひとりで住むのもよし、売るのもよし、他人に貸すのもよし
売っても貸してもお母様の老後資金にプラスになりますから、ご心配なく。
重ねて言いますが、ローン返済中にお父様がお亡くなりになったら団信でローンは完済され
法定相続人であるお母様や子供達に住宅ローンの負債は残りません（他の負債は別です）

＞そうしないと、お父さんに万一の時に残債が遺産（債務）として残りますよ
大嘘です。

＞生保で返済と元気なうちに話している人は
多いですが、実行した人は知りません。
私は何名か知っています。
つい先月も同僚のご主人が４９歳という若さでガンでお亡くなりになられました。
不幸にもローン返済中にお亡くなりになられて、結果的に団信で返済された方は世の中に沢山いらっしゃいます。

[25: スレ主]

＞No.24
遅くなってすみません。
そういえばそうでしたね、、私もマンション購入の際団信に入っていたので、
気づくべきでした、、、＾＾；
＞売る事ができなければリフォームして他人に貸す手もありますもんね！
これは駄目なんですか？
てっきり貸すのはいいのかと・・思ってしまいました。
ただ、多分父は外にでて土（地面）のある生活が大好きなので住み続けると
思いますが。。

[26: 匿名さん]

[27: 匿名さん]

[28: 匿名さん]

＞万が一とは完全に志望することだけじゃないよ、寝たきり、入院でも
生保が降りるほど甘くないよ。

志望？？？
スレ主さんの契約内容がわからないから一般論書いたまでです。
ノンバンクでも契約内容は様々ですからね
続きは、スレ主さんにお父様の契約内容を確認してもらってからにしましょう。

２６、２７さんの投稿内容は問題ありそうなので、管理人さんにチェックしてもらいますね。

[29: スレ主]

＞No.28
契約内容ですが、調べるのは団信に入っているか否かという事でいいでしょうか？
であれば、父は団信に入っています。。これでいいでしょうか。。？
すみません、何を調べればいいのか分からなくて。。

[30: 匿名さん]

>スレ主さま
返済が苦しくなってきたときに他人に貸す事を考えているのであれば、
ローンを残して賃貸に出せる契約になっているかも、確認しておいた方が良いと思います。

銀行の住宅ローンは、本人（親族も可？）居住用としてしか認めない
（賃貸に出すならアパートローン等に借り換え）という契約になっていることが
多いように思います。
ノンバンク系のことは良くわかりませんが・・・。

[31: 匿名さん]

居住用としてしか認めないのは公庫で、銀行系はケースバイケースですね
基本は自己申告手なので、バレない限りＯＫ！
バレた場合ですが、返済が滞っているかどうかがで対応が違います。
どこも滞納３ヶ月がタイムリミットで、極端な話２ヶ月遅れて先々月分を払っていれば競売にかかることはないのです。
それでも返済が苦しい場合は、返済額軽減と返済期間延長の相談をされるのがベストです。
新規契約では完済年齢が７５か８０才までが上限ですが、期間延長の場合は１００歳超えもあります（レアなケース）これも団信という保険があるからなんですね。

＞団信に入っているか否かという
団信の契約内容とは、契約書の裏側に小さな字で契約内容が記載されています。
万が一にもいろいろあり、身障者になった場合など条件が個々違います。
ローン契約書とは別に団信契約書があるはずですから、裏側を熟読なさってください。

[32: スレ主]

＞No.30、No.31
丁寧な説明ありがとうございます！

＞ローンを残して賃貸に出せる契約になっているかも、確認しておいた方が良いと思います。
賃貸で出せるかもしれないという事ですよね、確認してみます！

＞ローン契約書とは別に団信契約書があるはずですから、裏側を熟読なさってください。
こちら確認してみます。


親もそうだし、私もそうなんですが契約書とか団信の裏側など、まったく読んでいませんでした。。
ちゃんと読んでおくべきなんですね。。当たり前ですが。。