固定（短期と長期）どっちがいいか？

[匿名さん]

マンション購入申し込みを行い、ローンをどうするか決めなくてはいけません。

いろいろ掲示板を拝見させていただきましたが、どうも理解にあいまいな部分が
あり最終決定に至っておりません。
以下の私の選択における認識が的外れでないかご意見をいただけないでしょうか。

・35年ローン（2〜5年固定の低金利）を期間終了ごとにその都度選択していく
（条件32歳年収450万、妻無職、子1歳、車あり（ローンなし）2100万円の借り入れ）
　当初は長期固定の安心を選ぼうと考えていたので3〜4%でもなんとか無理の
　ない返済はできる借り入れだが、下記理由により、元本返済をより多く行える
　のではないかと考えた。

理由：
　35年ローンはフラット、または銀行の超長期があるが3.5%を超えつつあるので
　数年前（2.5%以下）ほどのメリットを感じない。
　短期固定（2〜5年）はまだ0.75%〜1.5%ほどで10年固定でも2.5%であり、
　その支払い期間中の利息分の差額（1.4%で5年間、3.5%で5年間の支払い利息の差）を
　繰り上げ返済に充てることができる。もしくは緊急の出費に備えることができる。
　また、金利は申し込み時が適用できる。

リスク：
　期間終了後の次に選択できる短期固定金利が軒並み5%を超えていた場合、
　全期間優遇型で-1.0%だとしても4%となってしまい、35年固定金利を選んでいた
　ほうが安く上がる可能性がある（ただし、こうなる可能性は低いと考えている）。　

[2: 匿名さん]

>>01
色々、細かい点までお考えのようですが、金利はここ暫くは上昇基調ですね。

新築マンションだと、契約してからローン実行まで相当期間あるようなら
申し込み時金利か、実行時金利かも、このような局面では重要です。

銀行ばかりに目がいくようですが、生命保険会社でも住宅ローンは扱っています。
生命保険会社のは長期プライムレートを基準に金利を決めている所が多いです。
銀行は短期プライムレートを基準に金利を決めている所が多いです。

短期固定は、スワップ取引で変動金利のリスクを貸出し側が回避した商品なので、
固定期間の長さそれぞれについて、今後は大きく金利が変わる可能性があります。

[3: 1]

すばやい回答ありがとうございます。

>短期固定は、スワップ取引で変動金利のリスクを貸出し側が回避した商品なので、
>固定期間の長さそれぞれについて、今後は大きく金利が変わる可能性があります。

このあたりがまさに理解に乏しいところなのです。
変動金利は、短期固定に比べ概ね高い設定をしているところが多く、
選ぶメリットをまったく感じていませんでした。
別途個別に調べたいと考えていますが、変動金利にも選ぶメリットがあると
いうことでしょうか。

[4: 匿名さん]

地域によって違いますがＪＡ（農協）も超長期と短期共に申し込み時金利でいけるところがあります。
貴方の地域のＪＡにも問い合わせしてみる価値はあるかと。

[5: 匿名さん]

2006年9月実行の方スレからの引用です。

No.193 by 匿名さん 06/08/22(火) 16:55
ここに来て、ソニー銀行0.9％優遇キャンペーン始まったので、慌てて仮審査申し込み中です。
９月実行金利も既に決まっているし、優遇後で、変動金利1.295％、全期間固定が3.147％。
「保証料無し＝保証料金利上乗せ」として見ると、いい感じの金利です。

変動金利で様子を見ながら、自分で決めている金利まで上がったら、
固定に切り替えるなんていうのも選択肢ですかね。

実際にはどのくらいの繰上げを見込んでいるかが勝負だと思います。
本当に３５年間ローンを払い続けるのであれば、短期固定、変動金利共に、
リスクを読みきるのは至難の業ですよね。

短期固定、変動金利を選択された方は、金利上昇時に、繰上げ返済が見込めるか、
貸し付け金利上昇に応じて、資産運用の金利上昇も見込める為、リスクが小さい方、
若しくは、デベと銀行のセールストークにはまってしまっただけの方ですかね。

長期固定　銀行　リスク大　→　金利高めにして、リスクヘッジ
　　　　　借主　リスク小　→　銀行のリスクヘッジ分の金利を余分に払う。

変動金利　銀行　リスク小　→　調達金利から一定の利ザヤを抜けるので、長期に比べ、金利低め
　　　　　借主　リスク大　→　金利変動のリスクを負う変わりに、余計な金利は払わない。

ミックスにすれば、金利上昇のドキドキ感と、固定金利の安心感と両方味わえていいのでは
良いのでしょうか？


個人的には、３％台前半の長期金利というのは、世界各国と比べても、日本での歴史を考えても、
未だ、超低金利だと思いますが。。。。。。

[6: 匿名さん]

返済開始後10年間短期変動が4.5%を超えないと思うなら短期変動がいい。
ただし、最低子息差プラスαを繰り上げ返済に回せる事が条件。

話変わるが。
本日発表された消費者物価指数から見るに今の所年内利上げはなさそうだな。

[7: ０２]

>>06
＞本日発表された消費者物価指数から見るに今の所年内利上げはなさそうだな。
６月対比で−０．１％（１７年基準　生鮮食料品を除く総合指数）
現状維持だが、どうしてそう思うの？

>>03
銀行の変動金利は短期プライムレート　＋　１．０％が標準金利だね。
短期固定は、金融機関が決められた期間分の資金調達を、
スワップ取引で行って、
これをローンの顧客に貸付する方法で行っているもの。
市場での調達は短期金利と中期金利の合間をぬって行うから、
金融情勢によって、期間当たりの金利が変わってくる。
今のように、変動金利の方が高くて、短期固定の方が低いという状況が
いつまでも続くとは思えない。
変動金利が高いのは、短期プライムレートに１％上乗せしていることからくるもの。
長期プライムレートでのローンもあるよ。

[8: 匿名さん]

>>07
市場の反応が物語っている。
今日の為替相場は消費者物価指数が予想より弱かった事を受けて
日本の年内利上げは無いとの思惑から円売りが先行。1ドル117円台まで
下落。

[9: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060825-00000123-mai-bus_all

↑ね

[10: ０２]

８月はもっと生鮮食料品が下がるから、どうなるのかな？
１２年度と１７年度で基準の商品が変わっているから、
実態と全然あっていない消費者物価指数です。

[11: 匿名さん]

生鮮品は抜いてるんじゃ？

基準商品が入れ替わる事でより実態に近づくはずですけど？
ていうかそのための入れ替えだし。

小泉政権でデフレ宣言出来るのですかね？

[12: 1]

みなさま、詳しい説明ありがとうございます。

現在は以下の案で検討しています。
・35年固定3%、2年固定0.75%のミックス。50:50の割合とする。
　短期固定は終了時に最も安い金利を選択していく。ただし、支払方法は
　どちらも元金均等とする。

理由：
　短期固定100%にするリスクがぬぐい切れなかったため、将来的に4%を
　超えたときの安心を確保したい。
　繰り上げ返済の事務手数料も無駄に感じるため、元金均等を選択。
　将来的に変動金利を選択することになっても未払い利息が発生するような
　残高状態を回避する目的もある。

[13: 匿名さん]

0.75%いいですね。羨ましい。
ところで、優遇前は、何％ですか？

[14: 匿名さん]

2年固定0.75%は優遇期間が終わったらいくつの優遇が残るのですか?
3年後から優遇幅縮小は客寄せパンダで、世の中の金利が上がらなくても自分だけ金利上昇となる恐ろしい現象がおこります。
お子さんにお金のかかる時期のローン月額を下げるために
当初10年間で繰り上げ返済できる金額の7-8割程度を短期固定で繋いでみてはいかがでしょう。
10年後短期部分を完済して残り長期をゆっくり返せばいいんです。
金利は上がると言っても地方経済の回復が見られない今現在は急上昇前夜ではありませんので
短期で繋ぐのもありですが、年収からすると元金返済がそれほど繰り上げで出来るようではないと
思います。いずれ2年固定のような低金利超短期そのものがなくなると考えなくてはならないので、
その時点での5年ものの金利がどのようになっているかと考えれば、借金の7割を今の内に長期固定で
確定しておくのがよいようですね。

いつまでも　つづくとおもうな　2年固定

変動か　5年固定が　最低金利

あのころは　よかったよかった　ゼロ金利

[15: 匿名さん]

住宅ローン　金利上げるな　福井さん　（笑）

[16: 匿名さん]

バブル期に　2年固定は　あったっけ?

[17: 匿名さん]

フラットで　35年　定年後

[18: 匿名さん]

フラットで　35年後　ふらふらに

[19: 1]

回答ありがとうございます。
全期間優遇で1.0%つきます。当初優遇も1.0%ですね。

まさに14さんの言うような10年での短期借り入れ分の完済を考えています。
元金均等で行けば10年後にはおおよそ800万：700万になります。
（ただし、2年固定0.75%が8年続く可能性は低いですが）
そこで10年間に最低500万ほど貯めて、そのときの金利状況もありますが
短期に繰り上げすれば負担が減るだろう、という狙いです。

指摘のように7:3でいくとすると多少金利が上がっても短期完済が
狙えそうですね。
元利返済のメリットとともにもうちょっと考えてみる必要がありますね。