来年３月に短期固定期間が終了します。
契約書によると、特約期間終了後、再度、その時点の当社所定の固定金利選択利率により特約期間を設定することができます。特約期間終了に際して固定金利特約期間再設定のお申し出がない場合には、変動金利（返済額5年毎見直し方式）に切り替えとなります。固定期間終了の前々月支払日まで申し出ること。とありますが・・・
全期間優遇は−０．７、他行へ借り換えした場合の諸費用は約１００万
このまま変動で優遇金利を受けるか、１００万払ってでも他行への借り換えかで悩んでいます。
固定期間終了された方、その後どうされましたか？
[スレ作成日時]2006-07-23 11:37:00
注文住宅のオンライン相談
短期期間終了後、どうされましたか？
| No.2 |
by 匿名さん 2006-07-23 13:55:00
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固定期間終了後は自己破産しますた
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| No.3 |
諸費用110万ほど出して2段階の全期間固定へ借換したところです。110万で安心を買いました。
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| No.4 |
お金をどぶに捨てましたね。
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| No.5 |
スレ主さんとほぼ類似条件で、来年頭に短期固定終わるけれども、
短期固定で引き続き刻む予定。 元本充当率を見ると、今の程度だと、新金利でも下手な長期借り換えが あほらしくなる。 ただまあ、繰上げで残元本の圧縮にはつとめるよ… |
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| No.6 |
▲０．７％なら３年固定でも２％超えますね。
今月短プラ引き上げたら、変動でも優遇後２％弱ですか。 早くて１２月にもと予想されている次の追加利上げでもまだ大丈夫ですが その後あと１回でも追加利上げがあればもう３％近く・・・ 優遇が０．７％ってのがちょっと弱いかなぁ 悩みどころですね |
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| No.7 |
●今までの常識で住宅ローンを組んではいけない
頭金については、今までの常識が通用しなくなるかもしれません。 たとえば１年間に１００万円くらい頭金を増やしたとしても、 金利の上昇に貯めた頭金が呑み込まれてしまう可能性が高いからです。 頭金の少ないご家庭に、積極的にマイホーム購入を勧めても大丈夫なのか、 といった問題はありますが、マイホームを持つことを決めているご家庭では、 頭金にこだわらずに早めに購入したほうが、 総返済額を少なく出来る可能性も高いのです。 これが、金利上昇時代のコワイところです。 いずれにしても住宅ローン金利が上昇すると、 「住宅ローンの組み方の常識」は変化します。 過去の住宅ローン記事などを読んで返済プランを決めるのはキケンなので、 金利上昇時代という新しい時代が現実のものになった場合には、 低金利時代の住宅ローンの常識は捨て去った上で、 住宅ローンの組み方を考える必要があるでしょう。 あるFPのコメントの引用です。 頭金＝繰上げ返済準備金と読めば、あてはまるかも。 つまり、金利が上がりきらない今のうちに、長期固定に切替ってことですか？ 残債にもよりますが、どうしても、短期固定の低金利の恩恵を受けたいのであれば、他銀行で、優遇つきの短期固定と、超長期固定の組み合わせで考えるのも手では？ 総支払額を計算すれば、100万円なんて、コンマ数％の金利上昇で、飲み込まれてしまいますよ。 |
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| No.8 |
近く短期固定明けだが、全額返済の予定。
２年前の購入時も株式を売却すれば全額現金で買えたのだが、 熟慮の末、株式は温存して短期固定でローンを借りた。 その後株式は上昇。今年前半までにすべて売り払った。 その資金で全額返済する。 |
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| No.9 |
>>07
いろんなところに同じ文章でってのは、いい加減うざいのだが |
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| No.10 |
スレ主です。
皆様の様々なご意見参考になります。 お恥ずかしい話ですが我が家には諸費用ローンもあるのです。 家の住み替えをしたのが４年前、デフレ資産を売却する為に預貯金を全て使い切り、新居購入資金が不足したのです。 ここに来て変動金利も上昇傾向になり、このまま同行で優遇を受け再度短期固定で組むか、諸費用払ってでも他行借り換えか悩みます。 ７月残は諸費用ローンが２６８万、住宅ローンが４１５２万、残り期間２８年を短縮することも検討しています。 まずは来月の支払日に１５０万の一部繰上返済をし、金利の高い諸費用ローンを先に返す予定です。 このような情況の我が家です ご教授下されば幸いです。 |
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| No.11 |
今後の繰上返済の目処にもよるでしょうね。
実質の返済期間がどれくらいになるかによっては このままでも良いようにも思いますが。 いや〜、でも慎重に。 |
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| No.12 |
短期固定期間が終了する人は、変動移行、短期継続又は長期借り換えの
いずれにしろ毎月の返済額のＵＰは避けられない状況ですね。 スレ主さんは１５０万の繰上げをされるように、 返済余力の実績があるのでどれを選んでも大丈夫と思います。 損か得かで悩むのはまだ良いですね。 返せるか返せないかで悩んでいる人もいるのでしょうね。 |
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| No.13 |
スレ主です。
スレ立てしてから何度か夫婦で話し合ったのですが結論がでません。 夫・・・このまま変動へ移行。理由は他行で借り換えなんて面倒だし諸費用がもったいない。 妻（私）・・・同行で金利交渉をしてみてダメなら他行へ借り換えする。 問題は夫が動いてくれないと他行への借り換えができないことです。 期間短縮も検討しているのですが、こちらは夫単独名義の現在の契約のままでは返済比率が引っかかります。 もし期間短縮した場合は再契約ですよね？ 源泉や確定申告の提出も必要になり、再審査もされるのでしょうか？ 質問ばかりで申し訳ありませんが、ご存知の方教えてください。 |
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| No.14 |
時間がなく皆様へのお返事遅くなり失礼しました。
０５さんご指摘の長期固定の利率がアホらしいに同意致します。 それが悩みの元！ ０６さんご指摘の優遇金利ですが−０．７％はたしかに弱いですよね・・・ 当時はそれでも最高の条件だと信じて契約したのですが、後からどんどんよい商品が出てきて 同行の借り換えキャンペーンでは全期間−１．４％と大盤振る舞いです！ さすがにここまでは無理でも−１％くらいは優遇して欲しいのが本音です。 １１さんご指摘の期間終了後の返済額アップが最大の不満です。 シュミレーションをいくらしてみても支払額に納得できないのです。 期間満了まで安心を買うつもりなら最初から長期固定を選択していたわけで 短期借入金固定を選択したからには、やはり低金利の恩恵を受けたいのです。 なんだか、考える方向が間違っているのか、優柔不断なのかわからなくなってきました。 支離滅裂でごめんなさい。 |
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| No.15 |
同行で全期間△１．４％までやっているのであれば
交渉次第で優遇幅をアップさせられると思いますよ。 まずは今の銀行に行って、 「他行で借り換えしたいのでこちらで必要な手続きについて教えてほしい」と 相談をもちかけたらどうでしょうか？ 今後の金利上昇が不安なので他行のもっと有利な商品に・・・って言えば きっと優遇幅をアップしますって言ってくると思いますよ。 これなら奥様だけでもまず動けるでしょうし。 それからです |
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| No.16 |
来年３月に変動に移行しても、返済額が５年間も固定されるのはどうなんでしょう？
目先は一番楽でしょうが、 その間に変動の利率がドンドン上昇すると毎月の返済額が金利分に足りなくなって、 ５年後に元本が増えている可能性もありますしね。 その場合ガンガン繰上げ返済しないといけませんが、 年収が大幅に増える見込みがないと苦しいですね。 |
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| No.17 |
とりあえず変動に移行して金利の動向を見るしか無いですね。
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| No.18 |
私の知人も、そのとき借りてた銀行に借り換えをすると言ったら
全期間優遇を０．４から１．２にしてもらったと言ってました 結果借り換えせずにそのままです |
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| No.19 |
>>18
嘘ばっか言ってる。 |
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| No.20 |
１８みたいな人はもう書き込まないでください！
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| No.21 |
スレ主です。
１５さん、なるほどダメ元で交渉してみます。 あれからネットサーフィンしてて分かったのですが、同行で再度短期固定特約を組む人は金利交渉されているんですね。 夫と同じ借換え手続きが面倒な人も多いんですね（笑） 他行の借換えプランを提示すると効果的だそうで、私が出来る範囲で集めてみます。 少しでも印象を良くする為に今月予定していた繰上を来月に延期して２００万入れてみます。 １７さん、８月金利が決定しましたね。借りている銀行の変動は変わらず、２年と３年固定がわずかにアップ。 逆に１０年固定はダウンしていました。 年末まで変動の金利が２％台なら、このまま変動で勝負（！？）してみたいと思います。 １８さん、ホントですか？ もしよろしければ、交渉の経過や仕方などご教授下さい。 新しい条件（お付き合い）の追加などがあれば、それもお願いします。 |
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| No.22 |
昨日路線化が発表になりましたね。
自宅前の道路を検索してみると３年前よりアップしてました。 他行借換えなら評価アップ！？ 甘いかな。 |
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| No.23 |
来年1月で短期固定が終了だったので、期間を半年残した現在、
諸費用30万ほど出して2段階全期間固定へ借換えました。 金利条件は上がってしまいましたが、月支払額の上昇を300円程 度に抑えてまずは10年間。その間に通常支払を続けた場合は11年 目以降、月支払額が6000円程上昇してしまいますので、当初10年 間のうちに繰上返済を実施して上昇額を2000円程度に抑える計画 をたてています。 先に借りていた銀行での全期間優遇が全く無く、交渉の余地もな かった(借入れ当初から優遇を断られていた)のでこのような手段 を取りました。 借換には多大なる時間と労力が要ります。交渉出来るのであれば 借換せずに済ませる方法を取った方がいいのかもしれませんね。 |
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| No.24 |
結果的に金利が低い時期に超長期にしておけばよかったのでは？
金利はこれ以上下がらない。 後はいつ上がるか？ というところの読みだけだったのではないでしょうか。 私の場合、妻は短期の低金利を強く希望しましたが、勝手に超長期で申し込みました。 結果的に、リーズナブルな金利で超長期を組むことができたと、今になって妻も感謝しています。 目先の利益に走り過ぎないことが肝要です。 借り換えも目先の利益に走らないことですね。 冷静にマクロ状況とミクロ状況を検討してみてください。 消費税は数年後には確実に上がっていますよ。 年収は上がるかどうかわかりませんよ。 |
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| No.25 |
年収に対して、手取り収入は確実にダウンするのでしょうね。
それをカバーするには、給料を上げて年収をＵＰするしかないですね。 |
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| No.26 |
２年物短期固定1.00%が８月に切れたので、
１年物短期固定に接続しました。結果は1.05%. まあこんなもんだな。 |
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| No.27 |
２３さん、借り入れ銀行に交渉の余地がなかったのですか？期待していただけにショックです。このまま同行で金利優遇が引き出せたら嬉しいのですが・・・。
２４さん、住み替えの損金が多額に発生していたので預貯金がなくなり支払い額を抑えている間に預金しよう企んでいました。過去の金利は参考にならないのですが、以前の家も変動で返済してきたので甘く考えていました。今の低金利が異常なのは承知してますが、金利差２％のアップダウンを経験してきた自信がアダとなり目先の低金利を選ばせました。 ２５さん、来年はトリプルパンチで家計が圧迫されそうです。損失控除の繰越が今年度で終わります。次に固定資産税の新築特例期間が終わります。最後に借換えできない場合はローン支払額がアップします。節税方法を色々考えています。 ２６さん、１％台とは羨ましいです。−０．７のままではすぐに２％超えは確実です。９５年に半年で１．１％上昇したことがありました。支払い予定書の利息額が一気に増えました。 |
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| No.28 |
ガーン！
利用銀行の９月変動金利が上がりました。 ９月引き落とし日に１５０万の繰上返済決行します。 残念ながら金利交渉はアウトでした。 来年早々に再度繰上します。 |
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