ジオ高槻ミューズスイート (旧称：（仮称）JR「高槻」駅直結 最終プロジェクトってどうですか？）

[匿名さん]

ジオ高槻ミューズスイートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府高槻市白梅町1308、1309番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩5分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：56.13平米～82.30平米
売主・事業主：阪急不動産

施工会社：株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。　管理担当 2013.6.10】

[162: 匿名さん]

だんだんこの物件を見る目が、冷ややかな物になってきました。
たしかに立地はいいですが、それ以外が納得いかないのです。
止めときます。

[163: 匿名さん]

老人施設側が阪急に対して違約金を払っているのでは？

[164: 匿名さん]

阪急が介護事業に手を広げようをしていると思ってました

[165: 匿名さん]

むしろ、介護施設側にも違約金を払っているかも。引き渡しの債務不履行だった可能性が。

[166: 匿名さん]

みなさんよみが深いですね

それだけこの物件に対する期待度が高かったということでしょう

[167: 匿名さん]

介護施設事業者側が諸事情で撤退しています。

[168: 匿名さん]

介護施設側は採算に合うとしていたものの、行政からの許可が下りなかったもよう。根拠規制法令は不明。阪急の初歩的ミスにはかわりなし。おそまつ。

[169: 購入経験者さん]

竹中は阪急北千里でのコンク打設不足以降、初受注ってわけではないよね？
ほったらかしだった基礎は大丈夫なの？せめて養生しておけばよかったのに。いかにもケチがついたままの再開だよね。強気すぎて、手も抜きすぎだよね。
どんな気分で購入するのだろう？

[170: 購入検討中さん [男性]]

>>169
養生してないなんて！さすがに阪急と竹中がそんなことをけちって大きな風評リスク背負うとも思えん。
もっとも基礎工事段階なんてどこでも雨ざらし。
大差ないと信じたい。
ケチついてるとしても買う人は買う。値段下げて欲しいけど抽選倍率上がっても困る。

[171: 匿名さん]

これは基礎をほったらかしたことになりますか？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131029-9090.html

[172: 匿名さん]

本来からすると、長期に渡って、風雨と熱にさらされるべきところではないでしょう。
打ちっぱなしは、膨張収縮でクラック起点で水分が浸透しやすい環境にあると言えるでしょう。多少の酸性雨も促進要因です。いわゆる中性化ですね。
すべて兼ね備えている状況にみえます。

[173: 匿名さん]

教えてください。
30年ほど経過し、所有者が高齢で亡くなった際、大規模修繕や建て直しに反対する場合には、管理組合が買い取ることになるのでしょうか？
年齢層が高めで、住宅は余る一方ですのでゴーストタウン化が心配です。

[174: 匿名さん]

30年ほどの経過で、建て直しは考えられませんね。

管理組合が買い取る？そんなことがあるのですか？

[175: 匿名さん]

駅前がゴーストタウン化？

[176: 購入検討中さん]

たしかに所有者が減って、そのひとたちだけで建て直しとなると、20から30億円の負担 。どうなってしまうたのでしょう？
2/3？の同意でよくなったとか聞きますけど、容積率も上限なので、追加販売できるわけでもなく。そもそも、高層建築の安価な解体技術はまだないようなので。
住み潰す、という考え方でしょうか？そうなると、まともな維持修繕もしなくていいか、となってしまいそうで、それまた怖いですし。

[177: 匿名さん]

所有者が減る？管理組合が買う？
高齢者がもし先立たれたとしたらご遺族が相続して、自分が住むか、人に貸すかになるんじゃないんですか？

[178: 匿名さん]

将来、管理組合が機能するのか？というのを気にする話題が出ることは間違っていませんが、前の方の書いている通り、何かと理解不足ですし、どこのマンションにも言えることなので、この物件のスレッドですることではありませんね。

[179: 匿名さん]

ジオやローレルのように立地条件に優れているマンションに
も何かの問題は生じるでしょうが、
他のマンションよりはまだましでは？

[180: 購入検討中さん]

なるほど、資産価値がゼロにならない限り、みはさん相続して、大規模修繕や建て直しに賛同されるのが普通なのですね。
建て壊し＆建て直しの際には、約３年間？の仮住まいのコストも考慮すべきということに気づきました。
みなさん、ありがとうございます。

[181: 購入経験者さん]

基礎の件にもどりますが、やはり劣化が進んでいるとみるべきなのですね。なるほど。
明るみにでる頃には、瑕疵ではなく、劣化と言われてしまうと。売ったもの勝ちか。

[182: 匿名さん]

180さん、資産価値がゼロにならなくても、資産価値＝引っ越し＋仮住まい費用の時点で、手離すか考えるのもひとつですよ。
建物が大規模なほど、土地の持ち分は少なく、一方で仮住まいは長くなるので、
考慮が必要です。
みなさん、いかがお考えですか？子供世代が継げばオーケー、とはならないですよね？

[183: 匿名さん]

確かに、理にかなっていますね。安い資産を維持するために、高い費用を払いますか？と。自分の世代だけでなく、継ぐ世代まで考えられていますか？と 。賛成です。

[184: 購入検討中さん]

建て替えなんて数十年も先のことなんだから、地域や経済の状況だってどうなってるか分からない し、次の世代に遺したところで遺された人が気にいるかどうかも分からないし、そもそも次の世代は次の世代で資産を築けばいい訳で、どうだっていい気がするな。

[185: 匿名さん]

建物は長い目で見ると消耗品ですから、代々の相続などを考えるなら土地のある一戸建て
ということになりますね。
ただし、資産価値の減少を心配するなら、駅前などの好立地の土地か、すでに価格が低く
下がる余地の少ない人気のない土地を選ぶことになるのでは？
駅前のマンションに住むという意味は、便利で快適な生活であると考える人が、その価値に
ある程度の金額を支払うということのような気がします。

[186: 匿名さん]

>>185
おっしゃるとおり。
駅近のタワーマンションは、便利さにお金をだすかどうか。価値感は様々でしょう。土地そのものや建物に価値を置く考えと異なります。しかるに便利が維持される限り価値は残ると思います。

[187: 購入検討中さん]

たまに近くを通ったりしてますが、工事がストップしていた間は、
免振ゴム部分はきちんと養生されていたように思います。
また、工事再開してからも基礎部分（メンテなど！？）に時間をさいていたようで、
ぱっと見は工事が全然進んでいないように感じていました。
通常でも工事期間は野ざらし、雨ざらし状態なので、それに加えて工事が止まっていた期間が
どう影響するか、その点はちょっと不安です。
その点はモデルルームで質問したら教えていただけるのでしょうか。

今、築４０年近くのマンションに住んでますが、住民による管理組合がきちんと機能していて、
震災による崩壊などもなかったようですので、30年で立て替えはないと思っています。
マンションは管理が大切で、また、入居後に管理費や修繕積立金などの集金がきちんとされて行くか、
それも大切な要素になると思いますが、これは入居者が意識を高く持つしかないので、
今はまだ分からないですね。
管理費や修繕積立金も、管理組合が協議して安くしたりもできるようです（他物件に住む友人の話）
駅近で便利なので、コンシェルジュさんも余り至れり尽くせりでなくていいので、
その分管理費を抑えてほしいですね。

眺望も、今は良くても将来的にどうなるかは分からないことなので、我が家は利便性を重視しているので、
やはりこちらの物件に興味があります。
話が戻ったりしてすみません。

こちらの物件は電気は一括購入でしたでしょうか？
駐車場代などを聞かれた方はいらっしゃいますか？

[188: 匿名さん]

正式な価格表を手にされた方おられますか。

[189: 匿名さん]

正式価格はまだです。名前は正式に変更され、ミューズレジスとのこと。

[190: 購入検討中さん]

西向きを購入検討中です。価格はフロントより安く、EXよりは高いように思います。ガーデンと同じぐらいでしょうか。

[191: 購入検討中さん]

ガーデンと同じって、分譲時の価格と比べて？ それとも今の中古の価格との比較？

[192: 匿名さん]

みなさん価格情報があるんですね。

[193: 物件比較中さん [男性 40代]]

18階西向き、75平米5700万〜。ジオの中で一番悪い立地にもかかわらず、異常な価格。高槻駅前が高騰してるのでしょうが、これなら高槻で買う必要はないのでやめます。

[194: 匿名さん]

5700万ですか
都内並の価格ですね

購入を検討していましたが価格を知ってから足が遠のきました

[195: 匿名さん]

まあまあ要望書入ってるみたいですね

[196: 匿名さん]

フロントやガーデンを検討したことない人にとって
５７００万～でもそれほど驚く価格ではないのかな

[197: 購入検討中さん]

これから数年は不動産価格も上昇すると思うから、業者が強気になるのも分かるけど、いくらなんでも今の想定価格では、高値掴みになる可能性が極めて高いと思う。

[198: 匿名さん]

>>197
確かに
これから金利があがると分譲価格とともに中古マンション価格が下がり、
売るに売れない状況になるのは怖い

[199: 物件比較中さん]

ミューズの中でも最高値、茨木西中条と比べてどうかだと思います。JR京都線、阪急京都線に住みたい自分にとっては他に比較対象がなく、かなり悩みどころです。
一番広い6000万後半の間取りから要望書が埋まって行ってるようて驚きです。
でもやはり茨木徒歩2分が高いかな、長谷工と竹中の違いはありますが。

[200: 匿名さん]

完全に二極化してしまっています。
阪急は苦戦が始まっています。
分散させようにも客は動かず。

強気すぎ価格とコンセプトがぶれたことが要因。
あの間取りはどの層狙い？
おじいちゃんおばあちゃんに混じって？

[201: 匿名さん]

ロフト付きの部屋は人気なのかな

[202: 購入検討中さん]

山の手の大きな戸建らの住み替えとなると、90㎡越える間取りがないので、広い部屋希望だと希望か集中するのかもしれないですね。
とは言え、人気のある部屋とない部屋が極端に分かれてるのは、ちょっと心配です。
…。
南西角部屋がリビングの窓が広くて採光や開放感が高そうです。
本来一番人気の南側は、右にフロント、左にガーデンありますが、採光や陽当たりはどうなんでしょうか?
フロントやガーデンの板を読むとJRの音が…、とあります。
角部屋でなく、東向きオンリーの部屋があれば良かったのですが。
ロフト付きは天井高が増してリビングは開放感ありそうでかな。

しかし、本当に高いですよね～。
何とかもう少し安くならないかしら。

[203: 匿名さん]

こちらの間取、特に角部屋がやはりいいですね。
今までのマンションをベースにさらに便利で安全にかんがえられてるような気がします。
トイレやお風呂の両方引き戸のマンションて希少です。
玄関ベンチもいいですね。
間口も広くなり車イスの移動もし易く
あやゆる年齢層にいいと思います。

子供は指つめ注意ですが。

近隣住人ですが吊り下げスライドドアでもガラガラゴーと夜は聞こえます。
こちらはスライドドアばかりですが対策など
どうなんでしょう。

[204: 匿名さん]

どのマンションも角部屋がやはり人気ですね。
特にコーナーサッシであれば開放感があり
高層なら、角でない南向きよりも北側でも角部屋の方が
断然お勧めです。
部屋の引き戸も家具が置きやすくいいですね。

[205: 匿名さん]

修繕積立金聞いて、驚きました。
小さなマンション借りれちゃうし！
免震や意匠が割高な原因なのですね。

[206: 匿名さん]

>>205
そんな高いんでしたっけ？
管理費がかなり高かったと思います

[207: 購入検討中さん [男性]]

固定資産税も高いです。
60平米前後で２７万円（減額無し、５年後からの金額？）と聞きました。
＋管理料等で月額５万程度必要ですね。
駐車場料金は未定？。

賃貸物件が借りられます。

建物もバブルだし、考え物です。

[208: 匿名さん]

このエリアに住むことが目的なら、フロントやガーデンの賃貸に住みながら
ゆっくり中古がでるのを待つのもいいかもしれませんね。

[209: 購入検討中さん]

>>207さん、208さん
60平米で毎月のランニングコストが約5万円!!ですか。

あと、ローン、電気代、ガス代、水道代、電話などの通信費、車あれば駐車場代など毎月かなりかかりますね。
駐車場代はいくらか分かりませんが、管理費の高さから考えたら、これも高いかな。
年金受給も年々厳しくなっていってるので、毎月の負担が余り大きいと、せっかく購入しても後々手放さらざるをえなくなるかもとも。

ゆっくり待ったら、中古は出てくるでしょうか。
今が一番高い時期にも感じられます。
高い買い物なので悩みます。

[210: 匿名さん]

駅前に阪急は２０００戸近いマンションを供給しましたね、もし将来ポツポツと中古が出てきたとき
下げは止まらないと思います。今高値でできたばかりのマンションを転売している人は、癪ですが
中々の投機家です（笑い）。それでも人間の考え方は色々ですから、買いたいと思う人は、いくら高くても
手に入れようとするでしょう。私は少し待ちかな、フロントかガーデンの中古が下がればいいのですが。

[211: 物件比較中さん]

都心ではない２３区内の駅近広さ７０㎡弱のマンションに住んでいました。

都心ではなくても、ランニングコストは築１０年を過ぎてからは、月１０万円を超えます。

固定資産税を月割りした額＋管理費＋修繕費＋駐車場代としてランニングコストとして計算しています。

高槻は都心と比較すると固定資産税が安く、駐車場代が半額以下。

レジスは高槻にしては高値ですが、マンションの一般的ランニングコストはこんなもんじゃないですか。

継続的な出費に不安があるなら、購入検討を諦めたほうがいいと思いますよ。