ジオ高槻ミューズスイート (旧称：（仮称）JR「高槻」駅直結 最終プロジェクトってどうですか？）

[匿名さん]

ジオ高槻ミューズスイートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府高槻市白梅町1308、1309番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩5分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：56.13平米～82.30平米
売主・事業主：阪急不動産

施工会社：株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。　管理担当 2013.6.10】

[142: 周辺住民さん]

私が認識する改悪および懸念ポイント
・前回よりもバリアフリーコンセプトを下げた
・介護施設とのコラボかなくなった
・警備会社の拠点も入らなくなった
・契約者にコスト転嫁されるゲストルームやコンシェルジュが増えた
・機械式駐車場が増設され将来の修繕費が高額に
・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
・それらにみあわない価格設定
・ローン設定時の金利上昇懸念と市場の冷え込み

[143: 匿名さん]

バリアフリーを売りにしているのだから機械式駐車場だったら要らないよね
購入予定層がリタイア組の高齢層が多いみたいだからね

ゲストルームやコンシェルジュはマイナスにならないと思うよ
予定にあった介護施設ができないんだったら
コンシェルジュの人数を増やして仕事範囲を拡大してサービスを充実
してもらえるといいよね

希望者だけでもいいから各部屋への定期的な声がけ（電話でもいい）
荷物の移動に困ってる住人へのサービス
電球の取り換えや簡単な家具の移動を格安で頼むとやってくれるシステム
高齢者が参加しやすいサークルや参加しやすいメニュ－作成サポート

こういうことって
管理組合で取り組んでいくのでもいいけどコンシェルジュさんがいるんだっ
たら彼女たちの仕事の幅を設けてもらえるといいよね

クリーニングも（業者が直接でいいから）各部屋に届けてくれるのがありがたい

[144: ご近所]

上記のサービスは管理組合ではなく
コンシェルジュでもなく
個々で頼む業者が増えたらいいんだけどね。

全体でやると管理費まだあがるんかいって思う。
使う年代や内容もそれぞだし阪急ハウジングサポートさんに希望者と会費とOPメニューとでサービスの拡大あればいいですね。

見守りケータイなどで一日一回安否確認
クリーニングは名前忘れたけどドア前まで回収とお届けしてる業者があったはず。
日常の換気口清掃、高い収納の商品入れ替えとか
いろいろありますね。

[145: 周辺住民さん]

おふたかた、そのとおりですね。

入居者にとって、必要なものを議論し、手段を選択できるのが本来ありたい姿ですね。

しかし、現実は、管理会社の長期しばりや、今回のように購入層がばらばらになると非常に困難ですね。

ちょっとした変更でも合意形成ができず、例えば無計画な長期修繕計画が組まれたまま高額な一時金に頼る、というのがよくみられますね。

[146: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ここは、引き渡し後、価格２割ダウンした中古狙いが妥当でしょう。

背伸びして購入してしまうと、たいていのひとは、管理費と修繕費で回らなくなるかと。

そもそも、利回りで言えば、リートで十分なわけで、投資妙味はないかと。

[147: 匿名さん]

投資には向かないと思いますが、ミューズフロントもミューズガーデンも
中古の取引価格が販売価格を上回っていますので、間取りが選べる新築時に
購入したほうがよいのか、悩むところです。

[148: 匿名さん]

確かに投資ならリートで十分です、フロント販売時から、今までをとればリートはきっと３割は値上がりしたでしょう。
4棟目は、かなり変わったコンセプトでの建築です。誰にでも合うものではないでしょう。投資の人は見送り、本当にこのような物件を買いたい人だけが買うのがいいと思います。駅前でも中古相場はこれから下がるような気がします。上りがまさに投機的すぎましたからね

[149: 購入検討中さん]

フロントもガーデンも検討したうえで縁なく見送りましたが、スイート（？）は竹中の免震という評価材料はあるものの、眺望が期待できず購入層も年配に偏ることを考えると、今の想定価格では割高過ぎます。
他の検討中の方も引き気味の姿勢に終始し、強気の阪急の姿勢を打ち砕き価格を下げさせるべきだと思います。

[150: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>147
同感です。
投資の観点はわかりませんが、この後住む前提の人にとっては間取りやフロア、眺望を選べること自体に価値があると思います。価格が新築から2割やそこら下がるのは世の常ですし、どうせ購入時期により金利水準の運不運もあります。
分譲価格は阪急不動産の儲けがどうかだけで、引き渡し後は人気で値段が決まるのですから、考えたところで読みきれないです。まあ阪急もあまり強気でも売れ残りコストがかさむだけですがね。

[151: 匿名さん]

安く提示しておいて高くはできませんが
高く提示して割引することは可能ですから

様子見で高く言ってるんでしょうか

正式な価格がどう出るか楽しみです

[152: 購入検討中さん]

投資目的ではなく、自宅として考えています。
ガーデンはオール電化のため見送り、前の段階から検討していたのですが、
諸事情があるにせよ、この高騰ぶりにはビックリしています。
立地はいいのですが、お世辞にも眺望がいいとは言えないので。

間取りや広さの希望がはっきりしているため、
147さんや150さんのように、早い段階だと選べるというメリットは大きいですね。
駅近物件は徒歩10分圏内入れても、広さや間取り、階数、特に価格など、
ここ２年近く、なかなか理想的な中古物件が出てこない。
東京オリンピックが終わったら、（東京の）マンション価格は下がる、とも言われてますが、
そうなると高値掴みになってしまうのも残念と、悩ましいところです。

物件自体の価格も高いですが、管理費がガーデンなどと比べると同じ広さでも高いです。
機械式よりエレベーターパーキングの方が将来的な修繕費は高くなると思うのですが、
こちらの管理費が高いのは個数が少ないからでしょうか。

142さんが書かれている、
　＞・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
　＞・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
ですが、免震ゴムは工事が止まっている間はフタ！？のようなカバーをつけていたのですが、
やはり劣化は免れないのでしょうか。
多くの部屋の色調変更ができないのは、モデルルームで聞かれたのでしょうか？
色調はともかく、基礎の部分は気になりますね。

ご近所に、こちらの物件のチラシがポスティングされていたようです。
やはり余りに高額になってしまい、検討が余り前向きでない方が多いのでしょうかね。
149さんが書かれているように、阪急さんの強気姿勢が少しでも崩れてくれたらいいのですが。

[153: 購入検討中さん]

老人施設の失敗か建築費の高騰かわかりませんが（+消費税）、高くなりましたね。３階部分の仕様の変更があって、３０００万代はあまり無いようです。購入するには予定より３ー4百万の追加が必要になりました。大阪市内のタワーマンションの方が安いです。買ってもそれなりの価値があるのかどうか判らないのが不安です。購入検討後退中。・・高槻（駅近で）で新規の物件の予定は無いですかね？。

[154: 匿名さん]

>>153
同意です。

ある程度の日当たりを望むなら
さらに高くなります。
ここの低層階は日当たりかなり悪い印象。

[155: 匿名さん]

皆さん、本当に真面目で冷静に分析されているので感心します。
何の根拠もないですが、高値掴みになりそうな気がします。
みんなの意見が、消極的ですから、本当に高槻は市内より高いのか
管理費は今後も上がるのか、眺望は期待できない、それでもこれまでの棟の中で
一番価格が張る。これは怖いです。

[156: 匿名さん]

価格、眺望、間取り、立地などの条件をすべて満たす物件はほとんどないはずです。
こちらは、立地重視の方が、それ以外の条件をある程度割り切って購入する物件では
ないでしょうか。

[157: 匿名さん]

話題がそれますが、
相談会のときにオープンなスペースで
会社や年収について話さないといけないのが納得できません。
担当の人もヒソヒソ話してくれるでもなく、むしろ声でかい。
個人情報についての考え方大丈夫なのかと疑ってしまいます。
年収がかなりあるなら別なのかもしれませんが。。

[158: 買い換え検討中]

おります。
ご多幸をお祈り申し上げます。
お先に失礼します。

[159: 物件比較中さん]

ローンの審査も始まりますので、価格見直しの可能性は低いのではないかと思います。
もちろん、勝算があっての超強気な価格設定をしてますからね。

[160: 匿名さん]

価格アップの要因は、これらもあるかも。
・再設計費…設計事務所外して竹中自社設計にするもCRは限定的むしろ図面購入費が高いのでは？
・再確認申請費…これくらいの規模ですと構造計算も含めかなりの額に
・竹中等の違約金…阪急のチカラで圧縮してるはずだが
・タワークレーン再設置など…ペンディング期間の費用だけでも
阪急不動産が２年前に特別損失上げてなければ、このプロジェクトにオンして回収。
そして、契約者がかぶる、というストーリー？？あくまでも想像ですよ。

[161: 匿名さん]

160さんのおっしゃるようなことは考えもしませんでした。

高値で強気という現実が事実である以上
売れ残りそうですね。

[162: 匿名さん]

だんだんこの物件を見る目が、冷ややかな物になってきました。
たしかに立地はいいですが、それ以外が納得いかないのです。
止めときます。

[163: 匿名さん]

老人施設側が阪急に対して違約金を払っているのでは？

[164: 匿名さん]

阪急が介護事業に手を広げようをしていると思ってました

[165: 匿名さん]

むしろ、介護施設側にも違約金を払っているかも。引き渡しの債務不履行だった可能性が。

[166: 匿名さん]

みなさんよみが深いですね

それだけこの物件に対する期待度が高かったということでしょう

[167: 匿名さん]

介護施設事業者側が諸事情で撤退しています。

[168: 匿名さん]

介護施設側は採算に合うとしていたものの、行政からの許可が下りなかったもよう。根拠規制法令は不明。阪急の初歩的ミスにはかわりなし。おそまつ。

[169: 購入経験者さん]

竹中は阪急北千里でのコンク打設不足以降、初受注ってわけではないよね？
ほったらかしだった基礎は大丈夫なの？せめて養生しておけばよかったのに。いかにもケチがついたままの再開だよね。強気すぎて、手も抜きすぎだよね。
どんな気分で購入するのだろう？

[170: 購入検討中さん [男性]]

>>169
養生してないなんて！さすがに阪急と竹中がそんなことをけちって大きな風評リスク背負うとも思えん。
もっとも基礎工事段階なんてどこでも雨ざらし。
大差ないと信じたい。
ケチついてるとしても買う人は買う。値段下げて欲しいけど抽選倍率上がっても困る。

[171: 匿名さん]

これは基礎をほったらかしたことになりますか？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131029-9090.html

[172: 匿名さん]

本来からすると、長期に渡って、風雨と熱にさらされるべきところではないでしょう。
打ちっぱなしは、膨張収縮でクラック起点で水分が浸透しやすい環境にあると言えるでしょう。多少の酸性雨も促進要因です。いわゆる中性化ですね。
すべて兼ね備えている状況にみえます。

[173: 匿名さん]

教えてください。
30年ほど経過し、所有者が高齢で亡くなった際、大規模修繕や建て直しに反対する場合には、管理組合が買い取ることになるのでしょうか？
年齢層が高めで、住宅は余る一方ですのでゴーストタウン化が心配です。

[174: 匿名さん]

30年ほどの経過で、建て直しは考えられませんね。

管理組合が買い取る？そんなことがあるのですか？

[175: 匿名さん]

駅前がゴーストタウン化？

[176: 購入検討中さん]

たしかに所有者が減って、そのひとたちだけで建て直しとなると、20から30億円の負担 。どうなってしまうたのでしょう？
2/3？の同意でよくなったとか聞きますけど、容積率も上限なので、追加販売できるわけでもなく。そもそも、高層建築の安価な解体技術はまだないようなので。
住み潰す、という考え方でしょうか？そうなると、まともな維持修繕もしなくていいか、となってしまいそうで、それまた怖いですし。

[177: 匿名さん]

所有者が減る？管理組合が買う？
高齢者がもし先立たれたとしたらご遺族が相続して、自分が住むか、人に貸すかになるんじゃないんですか？

[178: 匿名さん]

将来、管理組合が機能するのか？というのを気にする話題が出ることは間違っていませんが、前の方の書いている通り、何かと理解不足ですし、どこのマンションにも言えることなので、この物件のスレッドですることではありませんね。

[179: 匿名さん]

ジオやローレルのように立地条件に優れているマンションに
も何かの問題は生じるでしょうが、
他のマンションよりはまだましでは？

[180: 購入検討中さん]

なるほど、資産価値がゼロにならない限り、みはさん相続して、大規模修繕や建て直しに賛同されるのが普通なのですね。
建て壊し＆建て直しの際には、約３年間？の仮住まいのコストも考慮すべきということに気づきました。
みなさん、ありがとうございます。

[181: 購入経験者さん]

基礎の件にもどりますが、やはり劣化が進んでいるとみるべきなのですね。なるほど。
明るみにでる頃には、瑕疵ではなく、劣化と言われてしまうと。売ったもの勝ちか。

[182: 匿名さん]

180さん、資産価値がゼロにならなくても、資産価値＝引っ越し＋仮住まい費用の時点で、手離すか考えるのもひとつですよ。
建物が大規模なほど、土地の持ち分は少なく、一方で仮住まいは長くなるので、
考慮が必要です。
みなさん、いかがお考えですか？子供世代が継げばオーケー、とはならないですよね？

[183: 匿名さん]

確かに、理にかなっていますね。安い資産を維持するために、高い費用を払いますか？と。自分の世代だけでなく、継ぐ世代まで考えられていますか？と 。賛成です。

[184: 購入検討中さん]

建て替えなんて数十年も先のことなんだから、地域や経済の状況だってどうなってるか分からない し、次の世代に遺したところで遺された人が気にいるかどうかも分からないし、そもそも次の世代は次の世代で資産を築けばいい訳で、どうだっていい気がするな。

[185: 匿名さん]

建物は長い目で見ると消耗品ですから、代々の相続などを考えるなら土地のある一戸建て
ということになりますね。
ただし、資産価値の減少を心配するなら、駅前などの好立地の土地か、すでに価格が低く
下がる余地の少ない人気のない土地を選ぶことになるのでは？
駅前のマンションに住むという意味は、便利で快適な生活であると考える人が、その価値に
ある程度の金額を支払うということのような気がします。

[186: 匿名さん]

>>185
おっしゃるとおり。
駅近のタワーマンションは、便利さにお金をだすかどうか。価値感は様々でしょう。土地そのものや建物に価値を置く考えと異なります。しかるに便利が維持される限り価値は残ると思います。

[187: 購入検討中さん]

たまに近くを通ったりしてますが、工事がストップしていた間は、
免振ゴム部分はきちんと養生されていたように思います。
また、工事再開してからも基礎部分（メンテなど！？）に時間をさいていたようで、
ぱっと見は工事が全然進んでいないように感じていました。
通常でも工事期間は野ざらし、雨ざらし状態なので、それに加えて工事が止まっていた期間が
どう影響するか、その点はちょっと不安です。
その点はモデルルームで質問したら教えていただけるのでしょうか。

今、築４０年近くのマンションに住んでますが、住民による管理組合がきちんと機能していて、
震災による崩壊などもなかったようですので、30年で立て替えはないと思っています。
マンションは管理が大切で、また、入居後に管理費や修繕積立金などの集金がきちんとされて行くか、
それも大切な要素になると思いますが、これは入居者が意識を高く持つしかないので、
今はまだ分からないですね。
管理費や修繕積立金も、管理組合が協議して安くしたりもできるようです（他物件に住む友人の話）
駅近で便利なので、コンシェルジュさんも余り至れり尽くせりでなくていいので、
その分管理費を抑えてほしいですね。

眺望も、今は良くても将来的にどうなるかは分からないことなので、我が家は利便性を重視しているので、
やはりこちらの物件に興味があります。
話が戻ったりしてすみません。

こちらの物件は電気は一括購入でしたでしょうか？
駐車場代などを聞かれた方はいらっしゃいますか？

[188: 匿名さん]

正式な価格表を手にされた方おられますか。

[189: 匿名さん]

正式価格はまだです。名前は正式に変更され、ミューズレジスとのこと。

[190: 購入検討中さん]

西向きを購入検討中です。価格はフロントより安く、EXよりは高いように思います。ガーデンと同じぐらいでしょうか。

[191: 購入検討中さん]

ガーデンと同じって、分譲時の価格と比べて？ それとも今の中古の価格との比較？