ジオ高槻ミューズスイート (旧称：（仮称）JR「高槻」駅直結 最終プロジェクトってどうですか？）

[匿名さん]

ジオ高槻ミューズスイートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府高槻市白梅町1308、1309番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩5分
阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：56.13平米～82.30平米
売主・事業主：阪急不動産

施工会社：株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。　管理担当 2013.6.10】

[142: 周辺住民さん]

私が認識する改悪および懸念ポイント
・前回よりもバリアフリーコンセプトを下げた
・介護施設とのコラボかなくなった
・警備会社の拠点も入らなくなった
・契約者にコスト転嫁されるゲストルームやコンシェルジュが増えた
・機械式駐車場が増設され将来の修繕費が高額に
・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
・それらにみあわない価格設定
・ローン設定時の金利上昇懸念と市場の冷え込み

[143: 匿名さん]

バリアフリーを売りにしているのだから機械式駐車場だったら要らないよね
購入予定層がリタイア組の高齢層が多いみたいだからね

ゲストルームやコンシェルジュはマイナスにならないと思うよ
予定にあった介護施設ができないんだったら
コンシェルジュの人数を増やして仕事範囲を拡大してサービスを充実
してもらえるといいよね

希望者だけでもいいから各部屋への定期的な声がけ（電話でもいい）
荷物の移動に困ってる住人へのサービス
電球の取り換えや簡単な家具の移動を格安で頼むとやってくれるシステム
高齢者が参加しやすいサークルや参加しやすいメニュ－作成サポート

こういうことって
管理組合で取り組んでいくのでもいいけどコンシェルジュさんがいるんだっ
たら彼女たちの仕事の幅を設けてもらえるといいよね

クリーニングも（業者が直接でいいから）各部屋に届けてくれるのがありがたい

[144: ご近所]

上記のサービスは管理組合ではなく
コンシェルジュでもなく
個々で頼む業者が増えたらいいんだけどね。

全体でやると管理費まだあがるんかいって思う。
使う年代や内容もそれぞだし阪急ハウジングサポートさんに希望者と会費とOPメニューとでサービスの拡大あればいいですね。

見守りケータイなどで一日一回安否確認
クリーニングは名前忘れたけどドア前まで回収とお届けしてる業者があったはず。
日常の換気口清掃、高い収納の商品入れ替えとか
いろいろありますね。

[145: 周辺住民さん]

おふたかた、そのとおりですね。

入居者にとって、必要なものを議論し、手段を選択できるのが本来ありたい姿ですね。

しかし、現実は、管理会社の長期しばりや、今回のように購入層がばらばらになると非常に困難ですね。

ちょっとした変更でも合意形成ができず、例えば無計画な長期修繕計画が組まれたまま高額な一時金に頼る、というのがよくみられますね。

[146: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ここは、引き渡し後、価格２割ダウンした中古狙いが妥当でしょう。

背伸びして購入してしまうと、たいていのひとは、管理費と修繕費で回らなくなるかと。

そもそも、利回りで言えば、リートで十分なわけで、投資妙味はないかと。

[147: 匿名さん]

投資には向かないと思いますが、ミューズフロントもミューズガーデンも
中古の取引価格が販売価格を上回っていますので、間取りが選べる新築時に
購入したほうがよいのか、悩むところです。

[148: 匿名さん]

確かに投資ならリートで十分です、フロント販売時から、今までをとればリートはきっと３割は値上がりしたでしょう。
4棟目は、かなり変わったコンセプトでの建築です。誰にでも合うものではないでしょう。投資の人は見送り、本当にこのような物件を買いたい人だけが買うのがいいと思います。駅前でも中古相場はこれから下がるような気がします。上りがまさに投機的すぎましたからね

[149: 購入検討中さん]

フロントもガーデンも検討したうえで縁なく見送りましたが、スイート（？）は竹中の免震という評価材料はあるものの、眺望が期待できず購入層も年配に偏ることを考えると、今の想定価格では割高過ぎます。
他の検討中の方も引き気味の姿勢に終始し、強気の阪急の姿勢を打ち砕き価格を下げさせるべきだと思います。

[150: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>147
同感です。
投資の観点はわかりませんが、この後住む前提の人にとっては間取りやフロア、眺望を選べること自体に価値があると思います。価格が新築から2割やそこら下がるのは世の常ですし、どうせ購入時期により金利水準の運不運もあります。
分譲価格は阪急不動産の儲けがどうかだけで、引き渡し後は人気で値段が決まるのですから、考えたところで読みきれないです。まあ阪急もあまり強気でも売れ残りコストがかさむだけですがね。

[151: 匿名さん]

安く提示しておいて高くはできませんが
高く提示して割引することは可能ですから

様子見で高く言ってるんでしょうか

正式な価格がどう出るか楽しみです

[152: 購入検討中さん]

投資目的ではなく、自宅として考えています。
ガーデンはオール電化のため見送り、前の段階から検討していたのですが、
諸事情があるにせよ、この高騰ぶりにはビックリしています。
立地はいいのですが、お世辞にも眺望がいいとは言えないので。

間取りや広さの希望がはっきりしているため、
147さんや150さんのように、早い段階だと選べるというメリットは大きいですね。
駅近物件は徒歩10分圏内入れても、広さや間取り、階数、特に価格など、
ここ２年近く、なかなか理想的な中古物件が出てこない。
東京オリンピックが終わったら、（東京の）マンション価格は下がる、とも言われてますが、
そうなると高値掴みになってしまうのも残念と、悩ましいところです。

物件自体の価格も高いですが、管理費がガーデンなどと比べると同じ広さでも高いです。
機械式よりエレベーターパーキングの方が将来的な修繕費は高くなると思うのですが、
こちらの管理費が高いのは個数が少ないからでしょうか。

142さんが書かれている、
　＞・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
　＞・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
ですが、免震ゴムは工事が止まっている間はフタ！？のようなカバーをつけていたのですが、
やはり劣化は免れないのでしょうか。
多くの部屋の色調変更ができないのは、モデルルームで聞かれたのでしょうか？
色調はともかく、基礎の部分は気になりますね。

ご近所に、こちらの物件のチラシがポスティングされていたようです。
やはり余りに高額になってしまい、検討が余り前向きでない方が多いのでしょうかね。
149さんが書かれているように、阪急さんの強気姿勢が少しでも崩れてくれたらいいのですが。

[153: 購入検討中さん]

老人施設の失敗か建築費の高騰かわかりませんが（+消費税）、高くなりましたね。３階部分の仕様の変更があって、３０００万代はあまり無いようです。購入するには予定より３ー4百万の追加が必要になりました。大阪市内のタワーマンションの方が安いです。買ってもそれなりの価値があるのかどうか判らないのが不安です。購入検討後退中。・・高槻（駅近で）で新規の物件の予定は無いですかね？。

[154: 匿名さん]

>>153
同意です。

ある程度の日当たりを望むなら
さらに高くなります。
ここの低層階は日当たりかなり悪い印象。

[155: 匿名さん]

皆さん、本当に真面目で冷静に分析されているので感心します。
何の根拠もないですが、高値掴みになりそうな気がします。
みんなの意見が、消極的ですから、本当に高槻は市内より高いのか
管理費は今後も上がるのか、眺望は期待できない、それでもこれまでの棟の中で
一番価格が張る。これは怖いです。

[156: 匿名さん]

価格、眺望、間取り、立地などの条件をすべて満たす物件はほとんどないはずです。
こちらは、立地重視の方が、それ以外の条件をある程度割り切って購入する物件では
ないでしょうか。

[157: 匿名さん]

話題がそれますが、
相談会のときにオープンなスペースで
会社や年収について話さないといけないのが納得できません。
担当の人もヒソヒソ話してくれるでもなく、むしろ声でかい。
個人情報についての考え方大丈夫なのかと疑ってしまいます。
年収がかなりあるなら別なのかもしれませんが。。

[158: 買い換え検討中]

おります。
ご多幸をお祈り申し上げます。
お先に失礼します。

[159: 物件比較中さん]

ローンの審査も始まりますので、価格見直しの可能性は低いのではないかと思います。
もちろん、勝算があっての超強気な価格設定をしてますからね。

[160: 匿名さん]

価格アップの要因は、これらもあるかも。
・再設計費…設計事務所外して竹中自社設計にするもCRは限定的むしろ図面購入費が高いのでは？
・再確認申請費…これくらいの規模ですと構造計算も含めかなりの額に
・竹中等の違約金…阪急のチカラで圧縮してるはずだが
・タワークレーン再設置など…ペンディング期間の費用だけでも
阪急不動産が２年前に特別損失上げてなければ、このプロジェクトにオンして回収。
そして、契約者がかぶる、というストーリー？？あくまでも想像ですよ。

[161: 匿名さん]

160さんのおっしゃるようなことは考えもしませんでした。

高値で強気という現実が事実である以上
売れ残りそうですね。