【４３才】 ３０００万円、２５年ローン無謀ですか？

[年金/ローン]

物件価格４２００万円の新築マンション。
ローンは、３０００万円、長期固定２５年、２．５０％
諸費用、頭金を支払うと手元に３００万円弱しか残りません。

上場企業勤務、４３才、独身、年収９００万円（税込）６０才定年
２５年完済時は、６８才ですので、最低でも、年間１００万円、期間繰り上げ返済予定です。

独身のため、現時点では、年間100〜200万円くらいなら、繰上げ返済は可能ですが、
結婚を予定しており、教育費、老後の資金等を考えると、貯蓄も必要と思い、
不安になってきました。

繰上げ返済、経験談、貯蓄計画、アドバイスがあれば宜しくお願い致します。

[41: 28]

>40
その職場の男性の姿はまさしく私そのものですね。
その上、定年退職を迎える頃にはまだローンが10年も残っていて、子供もまだ高校生。
その時の状況を想像するとかなり危険な状況なので、今から10年以内の全額繰上げ返済を
目標にしております。万一うまくいかなくても、売却または賃貸に出す手を残しています。

>スレ主さん
結婚後の落ち着いた頃に改めてマンション選びを夫婦二人で始めるに当たって、私が一番
重視したのはコストパフォーマンスと値下がりしにくい立地条件でした。
そして20件以上モデルルームを回って、私の意見と内装・間取りなどを重視する妻の意見が
唯一合致したのが今のマンションです。

私が独身時代に買った世田谷のデザイナーズマンションを、わずか２年で売却損を出してまで
手放す事に関しては私自身かなり抵抗がありました。でも、結果的に分譲当時の坪単価がほぼ
同じ価格で港区（山手線内側）のファミリーマンションを手に入れることが出来ましたから、
今となっては私を後押ししてくれた妻には感謝しています。

[42: 匿名さん]

>わずか２年で売却損を出してまで

売却損出るのが普通でしょう。
物件の選択が良かったとしても、時期が悪ければ収支トントンはあり得ないと思うけどね。

[43: 匿名さん]

↑
最近、新築マンションの物件価格、坪単価がジリジリと
上がってきているような気がしますが、今後はキャピタルゲインを
期待できるということなんでしょうか？
それとも諸費用を考えると、まだまだですかね。

金余りの個人資産の行き先がまた不動産投資に向かうことは
ないのでしょうか？

[44: 匿名さん]

４１さんは買い替えがうまくいったケースだけど。
できれば、独身時代のマンションを売り払って〜という
パターンは避けたいよね。
スレ主さんのところも、当面はそのマンションで生活する
ことができそうだね。
がんばって！

[45: 匿名さん]

私もにたようなものですが４３才、既婚、子（男）２人、年収９００万円（税込）６５才定年
で今度２件目のマンションを来年３０００万で（ローンもほぼ３０００万予定）買います。２０年固定２．８５％の銀行ローンです。
みなさん金利安くてうらやましいです。
１０年後から子供が大学なんで心配ですが、気楽に考えてます。
現在のマンションは一括返済した直後で資金はあまり余裕はないですが、簡単にリフォームして賃貸収入になるともくろんでるんですが、、。

[46: 匿名さん]

＞私もにたようなものですが

全然似てませんよ。
買い替えではないですから。
それこそ余裕では？

[47: 45]

今のマンション賃貸で貸してもリフォーム代１００万くらいをとりもどすのに１年くらいはかかるんです。消費者契約法以降敷金はほぼかえすそうですし，，，。長くすんでもらえればいいですけど。
これはおいといて，月１０万で貸せても，給料とあわせ収入手取りで５０万くらい。
ローン月１０万（ボーナス払い３５万２回。残るのはボーナス年１００万くらい）で２マンションの管理費駐車場代，固定資産税で月６万ほどを払い，手取り３４万で子供２人の塾代，将来の教育費を含め生活・貯金しないといけません，，。いろいろ考えると不安になってきました。
金のかかる趣味や海外旅行はだめかも，，，。

[48: 年金/ローン]

↑

今のマンションを賃貸で貸さずに、売却して、
ローン返済に回せば、実質ローンは１２００万〜１５００万くらいですか？

だとすれば、月々のローンは５万円くらいで、手取り３９万円。
更に年間１００万円のボーナス貯蓄。

ローン、管理費、駐車場、固定資産税、ぜーんぶ払って、まだ３９万円/月。
ローン総額は、自分の半額ということになれば、余裕？？？のような気もします。

確かに贅沢はできないのかも知れませんが、
この条件で、落ち込まれると、こちらが凹みます。（笑）

因みに、８月実行、短期とのミックスでローン完了しました。
繰上げ返済がんばります。

[49: 45]

いえいえ地方都市の築１６年マンション７０ｍ２弱なので売却はむずかしいと思います。せいぜいいいとこ８００万くらいでしょうか。仮に1000万で売れたとして，手取り給料４０万から
ローン２０００万２０年を月７万ボーナスで２６万２回（残るボーナスは１４０万ほど）返済で払いますからマンション１軒分の管理費駐車場代，固定資産税で月３万ほどを払い，手取り３０万ほどで子供２人の塾代，将来の教育費を含め生活・貯金しないといけません，，。
売却か賃貸かまようところです。

[50: 匿名さん]

４３歳、夫婦のみで５９００万ようやく払い終えました。年収①馬力で１５００万税込み。
しかしもう一軒欲しくなって、１２０００万を半分現金であとローンを組みました。
２０年、うち１５年固定、月々３８万支払いです。
苦しくなれば旧宅を売らねばとも考えています（現査定で５０００万）

[51: 匿名さん]

すいません現査定で４０００万の間違いです。定年６０才です。今後の給与上昇はあまり望めません。旧宅は２０万で賃貸に出す予定です。

[52: 匿名さん]

45さんと50さん、現在お住いのお家を賃貸に出して、もう一戸不動産購入を考えておられるようですが、賃貸収入にかかる所得税、固定資産税、諸経費等を差し引いた純利益ってどれくらいになりますか。苦しくなった時に、賃借人がいるのに売ることが出来るんでしょうか。お教えください。

[53: 28]

45さんや50さんのように、４０才代で二軒目のマンションを購入される方は、売却または
担保になる資産をお持ちと言う点で余裕があると思います。

でも、スレ主さんや私のように、時間・収入を全部自分のために使えるキリギリス生活を
２０年近く送った後で、結婚・ローン・子育てと環境が激変する中で時間・収入を家族の
ために使うアリさん生活を４０才代で始めるのはやはり大変です。

プレッシャーに負けないように頑張るしかないですね。
そして、（時間的・金銭的に）もう後がないだけに失敗が許される余裕がないですから、
４０才代で初めて買うマンション選びは慎重にならざるを得ません。

[54: 年金/ローン]

↑
>28さん

激しく同意。笑
やはり、この歳になると、買い増し、買い替えの方が
多くいらっしゃるんですね。

６０才まで１７年、残りの生涯収入は17,000万円(仮定)、実質手取りは13,600万円
そのうち、ローン返済に3,900万円で、老後資金に3,000万円貯蓄、残り6,700万円

つまり6700万円÷17年÷12ヶ月＝　月／33万円
これで、固定資産税、管理費、修繕積立/一時金に加え、
将来の子供の教育資金等、全てをまかなうと考えると、もう後がありません。

65歳まで定年延長されても、給与はさほど期待できないので、
貯蓄は無理と考え、敢えて上記計算から外しましたが、
計算すればするほど、後が無いので悩み深いです。
お金がかかれば、その分老後の資金が減っていくということに
なるんですよね、きっと。

いきなり金持ちの息子が産まれる？？？　わけないか。

>49さん

失礼いたしました。
実際にお子さんがいらっしゃると、塾代等、悩みも切実なんですね。
ところで、現在の物件。購入価格はわかりませんが、800万〜1000万の査定で、
月１０万円の家賃収入というのは、とても利回りがいいですね。。
そう考えると、確かに、賃貸の方が効率がいいのかもしれません。

[55: 46]

28さん、私も同じ〜！
笑えました。

[56: 45]

まだ賃貸貸ししてないので，税金（固定資産税は月６０００円ほど，所得税は？），管理費等（月２万），借主交代時のリフォーム代など差し引いた純利益があるのかどうかは素人なのでわかりません。トントンでいければ将来子供にあげてアパート代わりになるしとも思うので賃貸を考えてます。税金対策上はローン残ってたほうが言いそうですが，それでは新マンション買えないので，，。正直儲かることはほとんどないのではと思います。築１６年なのでリフォーム代１００万なら月１０万で貸せても管理費等ひいた８万ｘ１２月＝９６万で１年でやっととりもどせることになるし，そしてこれには税金は考えていません，，，。税金が怖いです，，。

[57: 45]

国税庁のHP
http://www.taxanser.nta.go.jp/shotoku.htm
にいろいろ書いてあるので勉強してきます。
インターネットの公的なHPは本当に参考になりますね。

[58: 45]

１）1000万で売れたらそれを運用か，ローン額減らすのに使う。
２）月１０万で貸せ空きないなら，家賃から必要経費（管理費，固定資産税，減価償却，修繕費（修繕６０万くらいまでならいいようです））引いたものに所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで，空きないならいいのかもしれませんね。

[59: 匿名さん]

今までキリギリスさんだった人が、
４０歳代でアリさん生活を始めるのは大変だけれど。

少なくともお嫁さんは、お金目当ての結婚ではないんだし。
これから二人でがんばって〜！

[60: 28]

実は私（夫）だけでなく、妻も１０年以上キリギリス生活を送って来たんですよね。
妻に対しても、結婚して始めるアリさん生活をいかにストレスとして感じさせないかが
夫の腕の見せ所ですね。