【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[302: 匿名さん]

>>298
我が家はそれでもボーナス分をわずかですが組み込む予定です。
ボーナスが優先的に返済されるデメリットって何でしょうか？

[303: 匿名さん]

繰上げ返済のボーナス優先、私も気になります。
住信使いたいけど、ボーナス併用しないと厳しいし。
調べてみたのですが、利息軽減額の有利さでいえばボーナスにあてるのは不利のようです。。
ボーナスの不安定さを考えれば、返済不安の解消という点では優先もいいのかもしれませんが。

[304: 302です]

ボーナス併用予定ですが、おそらく我が家で計画している繰り上げ返済で、3回もしないうちに終わってしまう額です。
それだったら、ボーナス無しにしようか・・・でも、月の出費は極力減らしたいし・・・悩みます。

[305: 匿名さん]

３０２さん２９８です。ボーナス部分のみ先に返済されると、普通は全体の額はボーナス部分より、月々の部分の方が多いですよね。ボーナス部分優先ということは繰上げ時に金利の軽減の仕方が、ボーナスと月々と均等に払えた場合より少ないので同じ金額の繰上げをしても、総返済額が均等に繰り上げ出来るシステムより多くなるので、損と思い月々均等にしました。私は１９年の５月の手数料無料時期まで月１０万くらいは自由返済してその後は自動返済にしようと思っているのでそこまでより多くの元金を減らす方法を考えてそうしました。金利を払うのは＊＊臭いし、かといって短期の金利を選ぶのも心配なので。。。

[306: 匿名さん]

＞304さん

だったらボーナス無しにして早めに繰上返済すれば、
月々の返済義務額はどんどん減っていくのだから、
それでいいんじゃないですか？

[307: 匿名さん]

296
団信は一人で大丈夫ですが、共有者は全員連帯保証人になるのが基本です。

[308: 294]

>300
属性は、数ヶ月です。300さんより属性は小さいです。
年収も、そんなに多いというわけではなく、
日本人の平均年収くらいです。
職種は確かに、技術系？といえば技術系になるかもしれません。
ステップアップ転職だったので、毎月のお給料×１２
が前年の年収と同等くらいでした。

住信さんの話によると、住信は他の都銀と比べると属性は重要視してないとききました。
ただ、転職後の月収は「基本給」が多いと有利だそうです。
同じ40万でも、基本給40万と基本給25万＋残業や手当て15万は
かなり違うみたいですよ。
参考になれば幸いです。

[309: 匿名さん]

＞308
300です。
ありがとうございます。
基本給ですか…うちは給料の半分が手当てですので（残業・営業手当・皆勤手当等）それがだめだったの
ですかね？
確かに基本給×12の計算では返済率的に無理があります。
属性を多くして、残業手当等も見てもらえるまでなるまで頭金ためてがんばります。

[310: 匿名さん]

私も先日、説明会に行ってきまして今仮審査中です。
属性はステップアップ転職で１０ヶ月です。
職種は前職から技術系ですが、今年の見込み年収を見せたら残業代無しで
前職より年収は多いのですねって言ってましたので、やはり308さんの言ってることは
重視してるじゃないでしょうか。まだ審査通ってないんでなんとも言えませんが。
300さんが落ちたのは仮審査ですか？本審査ですか？
仮で落ちて本審査で落ちた方っていらっしゃるんですかねぇ？？

[311: 匿名さん]

>308
普通、銀行が求めるのは２年分の源泉徴収票でしょ。
基本給とか、残業とかは関係ないんじゃないの？
第一、給料明細みないと、そんなことは分かんないし。

[312: 308]

>311
普通は、源泉ですよ、もちろん。
でも、転職組は、今の会社の源泉がないわけですから、
数か月分の給料明細を出す必要があります。
そこで、基本給など、判断されるのですよ。

[313: 296]

307さんレスありがとうございます。
私も人づてに確認しました。
通常の銀行はそのようなので、「失業したり逃げなければいいよ」と
妻にも言われました。orz
最近は保証人にしなくてもいいはず、と不動産の担当者は言ってましたけれど。

[314: 匿名さん]

1日本審査通りました。
1,360万〜2.88%、30年固定を35年
1,000万〜1.10%、3年固定を35年
2月実行なので今の金利上昇がとても心臓に悪いですね。
そこで指摘して頂きたいのですが、
先日、預金連動型住宅ローンが売りの銀行さんでローンのシュミレーションしてもらったのですが
15年目でローン残債と預金がイーブンになりました。内容はこんな感じです。
借り入れ　　〜2,660万
購入後の貯蓄〜460万
年間貯蓄　　〜100万（共稼ぎなので年収900万くらい）
金利　　　　〜当初3年2.85%、その後4.0%を想定
ズバリ30年固定を15年にしちゃっても平気でしょうか？

[315: 匿名さん]

＞314
１３６０万なら１５年固定で大丈夫と思います。
１５年後はどれだけ残っているかは支払い方次第とは思いますが、元金が減るのでリスクは高くはないと思います。

[316: 匿名さん]

>>314
１５年間子供を作らないの？

[317: 匿名さん]

314です。
実は現在妻は産休中です。よって現在の年収は500万くらいです。
1年後に復帰予定なのでそれまでは有給休暇のよる給与と育児
休業給付金などが給付される予定です。
ちなみに昨年1年間で200万くらい貯蓄できたので産休中も年間100万
いかないまでも産後２人でカバーできると考えています。
マンションも妻の実家から5分くらいですし、妻の会社も30〜40分
の通勤圏内です。お互いサポートしていけば15年で平気かなと・・・

[318: 匿名さん]

15年で問題ないです。

[319: 匿名さん]

315さん、318さんご指摘ありがとうございます。
ちょっと15年固定ですすめていこうと思ってきました。
でも2月この金利、今の30年固定くらいになりそうな予感・・・

[320: 匿名さん]

318です。

319さん。10年固定でも十分問題ないです。

[321: 匿名さん]

320さん本当ですか？
3年固定のリスクヘッジのための15年固定なんですが、
問題ない理由おしえてくれませんか？

[322: 匿名さん]

補足ですが2,360万をローン2本に分けてます。

[323: 匿名さん]

>314
１１月後半実行予定のものです。
　１５年固定３５年　２．４５％　　　　１４００万　保証料一括
　　２年固定１５年　０．６（０．８％）　７００万　保証料上乗
で申し込みました。
毎月１０万ほど返済口座に入れて、余剰分を２年固定に自動返済し、
２年に一度位　１５年固定に１００万ほど繰上返済する予定です。
ある程度繰上げの予定があれば、１０年固定でもいけると思いますよ、自分はビビリなので１５年にしましたが。

[324: 匿名さん]

>323
なんで短期を保証料上乗せにしたんですか？

[325: 323]

>>324
自動返済で、余剰分を返済に充てる為です。

[326: 匿名さん]

>>325
長期ではなくて？よろしければ、シミュレートした内容を教えてもらえないですか？

[327: こまった]

土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているのですが、地場の工務店で建てるために
現金を残しておく必要があるので土地3150万に対して2850万の借り入れ、建物2450万に対して
1150万の借り入れにて仮審査の申込をしたのですが、土地に2000万、建物に2000万にしてくれ
ないと審査が通らないと言われました。住宅ローンとして借り入れを行うのに、こういうこと
ってあるのですか？
ちなみに同条件で東三さんの仮審査は通っております。

[328: 323]

>>326
上でも話に出てますが、自動返済を正しくシュミレートすることって結構難しいのです。
なので、お見せするほどのシュミレーションはないのですが、自分の計画では
毎月の支払いが１０万以下に収まるようにして、１０万との差額を常に短期に自動返済で繰上げし、
短期の利息が上がった場合でも毎月の返済額が上がらないようにコントロールする。
長期は、２年おきに１００万ほどを繰上げ（手数料払って）する予定です。
毎月の余剰を短期に入れて、年間の余剰を長期に入れるイメージです。
何故、長期を金利上乗せしなかったと言えば、長期の方が借り入れが大きいから０．２％の影響が大きいからです。

[329: とおりすがり]

みなさん、短期固定分に結構たくさん割り振ってますね。
私は、現在の情勢では、数年後に高金利（５％超）となる可能性もないことはないと考えてますので、
２６００万円中、２２００万円を３０年固定、４００万円を３年固定で１１月実行の予定です。
米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。
米国は住宅バブル（インフレ）の真っ只中で、日本とは状況が異なりますが、
日本も一部で外資流入によるミニバブルが生じてます（これまでの異常な量的緩和により、
行き場のないマネーが、投資先を探しています。最近の株価の急上昇もちょっと異常、近い
将来のインフレを先取りしているという話もあります）ので、日銀が量的緩和政策を解除
してしまうと、あっというまに金利を上げざるを得ない状況（＝インフレ）となることも
想定されます。
私は年間１００万しか繰上げ返済資金が確保できないので、いざというときに短期分を
完済できるよう、４００万円以上を３年固定へ割り振る勇気はありませんでした。
恐怖心をあおっているわけではなくて、家計を預かる身としては、最悪な事態を
常に想定しておくべきではないかと考えます。

[330: 匿名さん]

私も、短期＆長期で分割して借りることを検討したのですが、
短期金利が上がってしまいそうな状況となったとき、短期分を返済期間短縮で繰り上げ返済
しても、総返済額は分割しないときより減らないことがわかりました。
シュミレーションしてみればわかりますが、総返済額を減らすにはいかに完全に返済を
終了させるかにかかっているようです。

例えば
2000万　30年（5年固定）　1.5％
2000万　30年（30年固定）　3.0％
と分割した場合、5年後に短期金利が上がってしまったからと、
短期のローンを1000万繰り上げ返済した場合より、

4000万　30年（30年固定）　3.0%
と一本化したローンを5年後1000万繰り上げ返済した方が効果が大きいってこと。

当初の支払いを押さえるには分割は効果があるけど、恐らく数年でその効果は
吹き飛んでしまう可能性があります。

[331: 匿名さん]

私は短期分を小さくしました。

３１００万のうち２５００万を３０年固定、６００万を２年固定（ともに３５年）に分けました。
330 さんのようなシュミレーションもしてみて１本にしようかどうか悩んだのですが
短期分を完済することによる月々の支払額の減少に魅力を感じたため、２本にしました。
教育費がかかる頃に月々返済額が減っていると助かりますので。

[332: 匿名さん]

今更なんですが、>88を初めとする保証料の支払い方による計算ですが、

>１．35年（30年固定10月金利）
>（１）保証料一括払（2.58％）　31〜35年も2.58％とすると、
>借り入れ3000万円　返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
>（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
>借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額45,947,647円
>なので（２）が283,610円すくなーい。

となってますが、実際には（２）で借り入れ額を減らした分を頭金に回しているので
（２）の返済総額は45,947,647円＋644,982円＝46,592,629円となり、逆に（1）のほうが361,372円
総支払額が少なくなると思いますがどうでしょうか？
※（１）の場合の頭金が０円で全額ローン（保証料だけ現金払い＝結局（２）の頭金と同額）だと
考えれば分かりやすいと思います。

[333: 匿名さん]

＞332さん

同じ額（保証料の金額）でも、保証料として銀行（保証会社）に払うか、
頭金を増やす（元金を減らす）かの違いで、（２）の方が良いと思いますよ。
どーでしょ？

[334: 匿名さん]

＞333さん

そうですね。
そのあたりは、皆さんぞれぞれの考え方次第だと思うのでどちらがいいかというのは分かりません。
（自動返済を利用される方は金利上乗せしか選択肢がありませんし）
ただ、単純に総支払額を比較するのであれば、（２）に頭金を足さないと計算が合わないのでは？
と思った次第です。

（あくまでも＞88さんが設定された条件上ですが）一括支払いの分を頭金に回して借り入れ金額を減らしても
0.2％の金利上乗せのほうが負担額が大きくなってしまうと言うことを、念頭に入れてメリットのある方を
選択されればいいかと思います。

そういう私もいまだに悩み中ですが・・・(^^;)

[335: 332]

失礼しました。↑332でした。

[336: 匿名さん]

あのー
ローンの返済総額の比較なので88さんのでよろしいかと思います。
物件の支払総額なら332さんの意見も判りますが。
自動返済とか繰り上げ時の手数料損とか考慮するならば、上乗せの方がお得だと思います。
少なく借りる事に意味がありますので

[337: 332]

＞336さん

いえ、ローンの返済総額ということであれば（１）の保証料一括支払いもローン外になると思うのですが、
どうでしょうか？
おっしゃる通り、判断基準は総支払額だけではなく手数料や返済計画によって人それぞれですので、
上乗せのほうがお得な方もいれば、そうじゃない方もいらっしゃると思います。
別に私は、一括のほうが正解だよと言いたいわけではなく、検討する比較の数字が間違っているのでは？
と思っただけですので、どちらを選ぶかは各個人の判断でよろしいかと思います。

[338: 匿名さん]

332さんの内容が理解できていないので申し訳ないのですが、
とりあえず簡素化した値です。

物件：4065万円
自己資金：1065万円
借入金：3000万円
全期間固定金利：3%

(1) 1000万円（頭金）+ 3000万円 * 3%（借入金） + 65万円
(2) 1065万円（頭金）+ (3000万円 - 65万円) * 3.2%（借入金）

3000万円 * 3% ＞ 2945万円 * 3.2%　ということではないでしょうか？

[339: 匿名さん]

>米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。

でも米国長期金利（＝長期住宅ローン金利のベース）は上がってないよね？

[340: 匿名さん]

[341: 匿名さん]

[342: 匿名さん]

[343: 匿名さん]

[344: 332]

＞338さん

えっとですね、条件をもっと単純にすると
物件：3000万円
自己資金：65万円
保証金：一括時→65万円、金利上乗せ時→＋0.2％
全期間固定金利：3.0%

総支払額は
(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 ＋ ローン3000万円 * 3.0%
(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 ＋ ローン2935万円 * 3.2%
で計算すると（１）＜（２）

ローンの総返済額は
(1) 3000万円 * 3%
(2) 2935万円 * 3.2%
で計算して（１）＜（２）
※結局のところ↑この部分の差額が単純に違いとなります。

となります。
で、これを前提として自動返済の必要性や自由返済時の手数料等、各自の支払い計画を加味して
判断されればよろしいかと思います。

[345: 332]

結局のところ、金利上乗せして不要となった事前支払い保証金を頭金に回して元金を減らしても、
＋0.2％の金利負担のほうが大きくなり、返済総額は増えてしまうと言うことです。
変動金利ではなく全期間固定金利で借りられる場合は、借入時に返済総額が確定しますので
元金を減らすことが重要かどうかは、その後の繰上返済計画しだいだと思います。

繰上返済の仕方によっては、金利上乗せのほうが最終的な返済総額は減るかもしれませんし
その辺は各自でシミュレーションされるしかないと思います。

ちなみに、344の条件で計算した時のローン返済総額は
保証金事前支払いが　3000万円×3.0％＝48,490,790円
金利上乗せが　　　　2936万円×3.2％＝48,843,389円
となります。
※返済期間35年、31年以降も同じ金利で計算、総支払額はそれぞれ約64万円上乗せ（頭金or保証金）

[346: 匿名さん]

>344,345
総支払額ということであれば、（１）の場合は、最初に払う６５万円を最後に足さないとおかしいのでは？

[347: 332]

＞346さん

↓足してますよ。
＞総支払額は
＞(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 ＋ ローン3000万円 * 3.0%
＞(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 ＋ ローン2935万円 * 3.2%
＞で計算すると（１）＜（２）

[348: 匿名さん]

30年と短期固定のミックスで、保証金無し（0.2上乗せ）にしようと思っている方いませんか？

[349: 匿名さん]

>348
うちはそうしましたよ。12月実行です

[350: 匿名さん]

３４８さん
私今月審査を出そうと思っていますが、
３０年と１５年で　２５００と９００くらいで計画しています。
３０年の方は保証料上乗せで　１５年の方は保証料一括払いにしようかと思っています。

[351: 349]

349です。
ちなみにうちは、1500万を30年固定で保証料上乗せ
1200万を2年固定で保証料上乗せです。
子なし夫婦、共働きなので、毎月10万くらいは繰上げにまわせそうですので、
自由返済無料が終わったら
自動返済で上限額と、口座残金を設定して
2年固定の方を10年未満で返す予定です。