【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[282: びびでばびでぶう]

3000万の保証金外内での試算ですが、単純に+-0.2%で計算するのは間違っています。
>196さんの
>>「第2回は返済額が72円軽減されて126,557円になるので、繰上返済は72円増やして20,072円にできます。
という考え方は合っていると思います。数式を提示するのは出来ませんが(計算式を算出するのはめんどくさいので)
シミューレションソフトは自作してますので、何年後何ヶ月後にいくら違うかは算出できますよ。
スター銀行のシミュレーションの時に作成したもんですが。
①借入れ金：
②保証金：
③実行予想金利：
④自動返済の通帳にプールする額：
⑤自動返済する額：（注：残金-④＜⑤の場合はその値が自動返済されます）
また長期短期で分けて支払う場合も算出可能です。
皆さんのはお答えできませんが、計算して欲しい方いらっしゃればできますよん。
ただ、長期短期と分けて計算する場合はどちらの金利に対して自動返済にあてがわれるのかわからないのですが、
ご存知の方います？？

[283: 匿名さん]

>>279
>>11月全体的にググッとＵＰだけど、住信さんは8月レベルで借りられる。
>>これって9月実行組より実質ラッキーだよね。

？？

>>住信さんの10月の金利は良かったけど発表と同月に借りれた人は少ないでしょう。
>>12月はキープか微妙に上がりそうな気配。そんな私は来年１月（泣ける）

住友信託の中長期が強くなったのは、10月に入ってから。
それまで強かったのは3年固定まで。
それも一旦8月に終わり、9月は不毛期間。
そして10月から、短期に加えて、初めて中長期にも強力な商品をリリースしてきてます。
10月実行予定だった人達が、瞬時に他行から鞍替えして「申込→審査→金消」まで
やらないと「先月の金利」を拾えた『2〜3年固定"以外の人達"はいなかった』のでは？

本来短期固定のみ強かった住友信託が、10月から、強力な中長期商品も揃え出してきて、
それに巡り合えただけラッキーと取るべきかもしれません。(笑)

[284: 匿名さん]

私の場合は借換えですが、10月半ば仮審査申込→近々本申込み→11月下旬実行予定です。
やはりかなり混みあっていて、審査に時間がかかる模様。ですから、>>283さんが仰る通り、
10月実行金利を掴めたのはごく限られた人なのでしょう。（うらやましいですね）

[285: 匿名さん]

>>282
>>3000万の保証金外内での試算ですが、単純に+-0.2%で計算するのは間違っています。
すみません、ここを詳しく教えて頂けませんでしょうか。
まもなく本申込ですが迷ってます。

[286: 匿名さん]

＞285
一般論で説明するのは困難。
ご自分の希望する融資額、返済年数等を挙げてみてください。

[287: 匿名さん]

2600 - 30 年
1200 - 2 年

[288: 匿名さん]

>>278
特別金利キャンペーンは30年2.58%のままですね。
金利一覧から-2.07%すると、30年2.68%になりますけど。
紛らわしいので、毎月更新して貰いたいですね。そのうちされるのかな？

[289: びびでばびでぶう]

蛍の墓に見入ってしまった・・。
>258さん
いや・・・だから詳しくはその後の文章でも>>196も説いてると思いますが。
>>286さんの言うとおり、自由返済を行うという前提がある場合にはそのケースケースにおいて、
内容が変わるというものです。
285=287として計算しますと現在の金利では、
①30年固定=>2.68％
②2年固定=>1.00％（キャンペーンにもよりますが、ポピュラーそうなやつで算出します）
となっているため、月々、
①\105,181.-
②\32,164.-
計\137,345.-の返済になります。例えば、毎月引き落とし通帳に15万づつ入れていき、
差額分を自由返済に充てていくとします。
1ヶ月つまり１回目の返済では\12,655.-が残りますのでそのまま返済額軽減型に充当(30年固定金利に)させると、
①は2回目時に\105,150-になります。31円利息が減ることになります。コレは>>196さんの言ってることと同じですよね。

このように考えた場合には、確実に保証金外枠で自動返済を行った方がお得になりますよと言うことです。
ただ実質、月々の返済を15万としていると同じなのでギリギリで生活する場合には考慮に値しませんし、
その他管理費なども支払う必要があるのでどちらが現実的なのかはわかりませんので、単純に+-0.2％で
計算するのは違いますよという意見を述べたまでです。

また保証金をそのまま借入額からマイナスとするのも計算上は正しいと思いますが、現実的にはどうなのかなと・・。
机上で計算するのはいくらでも出来ますが。

住信の方法は間違いなく、スター銀行の２番煎じ的発想だと思います。まだスターよりは良心的だとは思いますがｗ

しかし、蛍の墓を見てマンションの金利に一喜一憂する時代になるんだなぁとちょっと切なくなってしまった。
その日の晩御飯が白いご飯かどうかで一喜一憂してた時代が60年前には確実にあったのに・・。

[290: 匿名さん]

住友信託のオール電化住宅のローンの審査で落ちたんだけど、
（頭金が物件の13%までしか用意できなかったので。）
この特別金利キャンペーンって借りれたりしますかね？

[291: 匿名さん]

頭8％で通りましたよ・・・

[292: 匿名さん]

私も10パーセントでとおりましたけど…

[293: 匿名さん]

火災保険はどこを使います？

[294: 匿名さん]

うちも、特別金利キャンペーンは、頭金10％強で通りましたよ。
属性も少なかったし（同業種で、給料×１２が前年年収くらいありましたけど）

>293
火災保険って三井住友海上じゃなきゃいけないのでは？

[295: 匿名さん]

どこでもいいんですよ、火災保険
三井住友海上だと高そうなので（まだ見積もってもらったわけではないのですが）

[296: 匿名さん]

仮申請書の説明を受けたときに、共同名義で購入する場合は、
奥さんを連帯保証人にする必要がある、といわれたのですが、
普通はそうなんでしょうか？
夫一人の名義にはできないのでしょうか？
もしそうだとすると、団信は、二人とも必要？

[297: 匿名さん]

290です。

ってことは、違うキャンペーンであれば、一回落ちても大丈夫なんでしょうかね？

[298: 匿名さん]

自由返済（期間短縮の繰上げ返済）ってボーナス併用してたらボーナスの部分から返済され、ボーナス部分の返済が無くなったら月々の返済部分になるんですって、本審査の日に聞かされ今月々均等払いにすることにしましたが、変更届けの申請中です。
今まで、はどちらも均等に繰り上げ出来たので残念です。

[299: 匿名さん]

ボーナス併用 = ＊＊＊みの返済法

[300: 匿名さん]

>294
属性少ないってどれくらいですか？職種ってなんですか？
うちも属性10ヶ月なんですが審査落ちました。
一応同業種なんですけど飲食関係営業です。
銀行の方には同業種でも技術職・総合職だととおりやすいと言われました。
あと役職も関係あるのでしょうか？

[301: 匿名さん]

住信の特別を利用しようと思ってます。
私は頭金3パーセント弱です。
先日電話&FAXしたら、担当者の人が、「たぶん大丈夫」と言ってました。
指示されたいろんな書類等をもって銀行まで行くアポも取りました。
電話で約30分いろいろ聞かれたり説明を受けましたが、特別金利キャンペーンについては、審査落ちる落ちないは
頭金の多さではないような雰囲気でした。

[302: 匿名さん]

>>298
我が家はそれでもボーナス分をわずかですが組み込む予定です。
ボーナスが優先的に返済されるデメリットって何でしょうか？

[303: 匿名さん]

繰上げ返済のボーナス優先、私も気になります。
住信使いたいけど、ボーナス併用しないと厳しいし。
調べてみたのですが、利息軽減額の有利さでいえばボーナスにあてるのは不利のようです。。
ボーナスの不安定さを考えれば、返済不安の解消という点では優先もいいのかもしれませんが。

[304: 302です]

ボーナス併用予定ですが、おそらく我が家で計画している繰り上げ返済で、3回もしないうちに終わってしまう額です。
それだったら、ボーナス無しにしようか・・・でも、月の出費は極力減らしたいし・・・悩みます。

[305: 匿名さん]

３０２さん２９８です。ボーナス部分のみ先に返済されると、普通は全体の額はボーナス部分より、月々の部分の方が多いですよね。ボーナス部分優先ということは繰上げ時に金利の軽減の仕方が、ボーナスと月々と均等に払えた場合より少ないので同じ金額の繰上げをしても、総返済額が均等に繰り上げ出来るシステムより多くなるので、損と思い月々均等にしました。私は１９年の５月の手数料無料時期まで月１０万くらいは自由返済してその後は自動返済にしようと思っているのでそこまでより多くの元金を減らす方法を考えてそうしました。金利を払うのは＊＊臭いし、かといって短期の金利を選ぶのも心配なので。。。

[306: 匿名さん]

＞304さん

だったらボーナス無しにして早めに繰上返済すれば、
月々の返済義務額はどんどん減っていくのだから、
それでいいんじゃないですか？

[307: 匿名さん]

296
団信は一人で大丈夫ですが、共有者は全員連帯保証人になるのが基本です。

[308: 294]

>300
属性は、数ヶ月です。300さんより属性は小さいです。
年収も、そんなに多いというわけではなく、
日本人の平均年収くらいです。
職種は確かに、技術系？といえば技術系になるかもしれません。
ステップアップ転職だったので、毎月のお給料×１２
が前年の年収と同等くらいでした。

住信さんの話によると、住信は他の都銀と比べると属性は重要視してないとききました。
ただ、転職後の月収は「基本給」が多いと有利だそうです。
同じ40万でも、基本給40万と基本給25万＋残業や手当て15万は
かなり違うみたいですよ。
参考になれば幸いです。

[309: 匿名さん]

＞308
300です。
ありがとうございます。
基本給ですか…うちは給料の半分が手当てですので（残業・営業手当・皆勤手当等）それがだめだったの
ですかね？
確かに基本給×12の計算では返済率的に無理があります。
属性を多くして、残業手当等も見てもらえるまでなるまで頭金ためてがんばります。

[310: 匿名さん]

私も先日、説明会に行ってきまして今仮審査中です。
属性はステップアップ転職で１０ヶ月です。
職種は前職から技術系ですが、今年の見込み年収を見せたら残業代無しで
前職より年収は多いのですねって言ってましたので、やはり308さんの言ってることは
重視してるじゃないでしょうか。まだ審査通ってないんでなんとも言えませんが。
300さんが落ちたのは仮審査ですか？本審査ですか？
仮で落ちて本審査で落ちた方っていらっしゃるんですかねぇ？？

[311: 匿名さん]

>308
普通、銀行が求めるのは２年分の源泉徴収票でしょ。
基本給とか、残業とかは関係ないんじゃないの？
第一、給料明細みないと、そんなことは分かんないし。

[312: 308]

>311
普通は、源泉ですよ、もちろん。
でも、転職組は、今の会社の源泉がないわけですから、
数か月分の給料明細を出す必要があります。
そこで、基本給など、判断されるのですよ。

[313: 296]

307さんレスありがとうございます。
私も人づてに確認しました。
通常の銀行はそのようなので、「失業したり逃げなければいいよ」と
妻にも言われました。orz
最近は保証人にしなくてもいいはず、と不動産の担当者は言ってましたけれど。

[314: 匿名さん]

1日本審査通りました。
1,360万〜2.88%、30年固定を35年
1,000万〜1.10%、3年固定を35年
2月実行なので今の金利上昇がとても心臓に悪いですね。
そこで指摘して頂きたいのですが、
先日、預金連動型住宅ローンが売りの銀行さんでローンのシュミレーションしてもらったのですが
15年目でローン残債と預金がイーブンになりました。内容はこんな感じです。
借り入れ　　〜2,660万
購入後の貯蓄〜460万
年間貯蓄　　〜100万（共稼ぎなので年収900万くらい）
金利　　　　〜当初3年2.85%、その後4.0%を想定
ズバリ30年固定を15年にしちゃっても平気でしょうか？

[315: 匿名さん]

＞314
１３６０万なら１５年固定で大丈夫と思います。
１５年後はどれだけ残っているかは支払い方次第とは思いますが、元金が減るのでリスクは高くはないと思います。

[316: 匿名さん]

>>314
１５年間子供を作らないの？

[317: 匿名さん]

314です。
実は現在妻は産休中です。よって現在の年収は500万くらいです。
1年後に復帰予定なのでそれまでは有給休暇のよる給与と育児
休業給付金などが給付される予定です。
ちなみに昨年1年間で200万くらい貯蓄できたので産休中も年間100万
いかないまでも産後２人でカバーできると考えています。
マンションも妻の実家から5分くらいですし、妻の会社も30〜40分
の通勤圏内です。お互いサポートしていけば15年で平気かなと・・・

[318: 匿名さん]

15年で問題ないです。

[319: 匿名さん]

315さん、318さんご指摘ありがとうございます。
ちょっと15年固定ですすめていこうと思ってきました。
でも2月この金利、今の30年固定くらいになりそうな予感・・・

[320: 匿名さん]

318です。

319さん。10年固定でも十分問題ないです。

[321: 匿名さん]

320さん本当ですか？
3年固定のリスクヘッジのための15年固定なんですが、
問題ない理由おしえてくれませんか？

[322: 匿名さん]

補足ですが2,360万をローン2本に分けてます。

[323: 匿名さん]

>314
１１月後半実行予定のものです。
　１５年固定３５年　２．４５％　　　　１４００万　保証料一括
　　２年固定１５年　０．６（０．８％）　７００万　保証料上乗
で申し込みました。
毎月１０万ほど返済口座に入れて、余剰分を２年固定に自動返済し、
２年に一度位　１５年固定に１００万ほど繰上返済する予定です。
ある程度繰上げの予定があれば、１０年固定でもいけると思いますよ、自分はビビリなので１５年にしましたが。

[324: 匿名さん]

>323
なんで短期を保証料上乗せにしたんですか？

[325: 323]

>>324
自動返済で、余剰分を返済に充てる為です。

[326: 匿名さん]

>>325
長期ではなくて？よろしければ、シミュレートした内容を教えてもらえないですか？

[327: こまった]

土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているのですが、地場の工務店で建てるために
現金を残しておく必要があるので土地3150万に対して2850万の借り入れ、建物2450万に対して
1150万の借り入れにて仮審査の申込をしたのですが、土地に2000万、建物に2000万にしてくれ
ないと審査が通らないと言われました。住宅ローンとして借り入れを行うのに、こういうこと
ってあるのですか？
ちなみに同条件で東三さんの仮審査は通っております。

[328: 323]

>>326
上でも話に出てますが、自動返済を正しくシュミレートすることって結構難しいのです。
なので、お見せするほどのシュミレーションはないのですが、自分の計画では
毎月の支払いが１０万以下に収まるようにして、１０万との差額を常に短期に自動返済で繰上げし、
短期の利息が上がった場合でも毎月の返済額が上がらないようにコントロールする。
長期は、２年おきに１００万ほどを繰上げ（手数料払って）する予定です。
毎月の余剰を短期に入れて、年間の余剰を長期に入れるイメージです。
何故、長期を金利上乗せしなかったと言えば、長期の方が借り入れが大きいから０．２％の影響が大きいからです。

[329: とおりすがり]

みなさん、短期固定分に結構たくさん割り振ってますね。
私は、現在の情勢では、数年後に高金利（５％超）となる可能性もないことはないと考えてますので、
２６００万円中、２２００万円を３０年固定、４００万円を３年固定で１１月実行の予定です。
米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。
米国は住宅バブル（インフレ）の真っ只中で、日本とは状況が異なりますが、
日本も一部で外資流入によるミニバブルが生じてます（これまでの異常な量的緩和により、
行き場のないマネーが、投資先を探しています。最近の株価の急上昇もちょっと異常、近い
将来のインフレを先取りしているという話もあります）ので、日銀が量的緩和政策を解除
してしまうと、あっというまに金利を上げざるを得ない状況（＝インフレ）となることも
想定されます。
私は年間１００万しか繰上げ返済資金が確保できないので、いざというときに短期分を
完済できるよう、４００万円以上を３年固定へ割り振る勇気はありませんでした。
恐怖心をあおっているわけではなくて、家計を預かる身としては、最悪な事態を
常に想定しておくべきではないかと考えます。

[330: 匿名さん]

私も、短期＆長期で分割して借りることを検討したのですが、
短期金利が上がってしまいそうな状況となったとき、短期分を返済期間短縮で繰り上げ返済
しても、総返済額は分割しないときより減らないことがわかりました。
シュミレーションしてみればわかりますが、総返済額を減らすにはいかに完全に返済を
終了させるかにかかっているようです。

例えば
2000万　30年（5年固定）　1.5％
2000万　30年（30年固定）　3.0％
と分割した場合、5年後に短期金利が上がってしまったからと、
短期のローンを1000万繰り上げ返済した場合より、

4000万　30年（30年固定）　3.0%
と一本化したローンを5年後1000万繰り上げ返済した方が効果が大きいってこと。

当初の支払いを押さえるには分割は効果があるけど、恐らく数年でその効果は
吹き飛んでしまう可能性があります。

[331: 匿名さん]

私は短期分を小さくしました。

３１００万のうち２５００万を３０年固定、６００万を２年固定（ともに３５年）に分けました。
330 さんのようなシュミレーションもしてみて１本にしようかどうか悩んだのですが
短期分を完済することによる月々の支払額の減少に魅力を感じたため、２本にしました。
教育費がかかる頃に月々返済額が減っていると助かりますので。