【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[222: 匿名さん]

>221さん

ありがとうございます。
ちなみにまだ実行はされていないんです。全額30年固定で本申込済み（結果待ち）の状態です。
その場合は、金消契約前に、30年固定＋2年固定のミックスに変更できるのかと思いまして。
やっぱりNGでしょうか？ 特に30年固定一本で申し込んでる場合、期間終了＝返済済みなので、
変更は不可能ということでしょうか？

[223: 匿名さん]

>221
220は借りる前の話じゃないんですか？

[224: 223]

入れ違いで本人の説明が入りましたね・・・。

[225: 匿名さん]

>224さん

ありがとうございます^^

[226: 匿名さん]

＞217
オレもなんだか頭がこんがらがってきたので自信なしだが、
88氏の計算を検算すると確かにあってる。
保証料の支払いは一括の方が得だと思っていたのだが。。。

なんとなくの思いつきなのだが、住信の一括保証料が
融資金額に対して幾らになってるか、計算してみた。
　２５年・・・融資金額の1.8％くらい
　３０年・・・2.0％くらい
　３５年・・・2.2％くらい

融資期間によって一括と後払いの有利不利が変わるのかもしれないね。

[227: 匿名さん]

>218
住信社員の内情はすでに19で指摘されてますね。誰もつっこんでないけど。
実際2chの政治経済\金融板には住信スレが乱立してます。（悪い内容で）

[228: 匿名さん]

>221さん
条件変更は再審査が必要になるので、本申し込み前の変更連絡はお早めに。
ちょっと嫌がられますけど、対応してもらえると思いますよ:-)

[229: 匿名さん]

>228さん

ありがとうございます。
本申込“後”の場合はどうでしょうか？...

[230: 匿名さん]

>229さん
本申込“後”も変更可能ではあります。
しかし、大きく条件が変わるのは担当者の方も困るでしょうね。
超長期固定１本からミックス２本になった場合は団信は新たに申し込む必要があります（それぞれ団信に入ります）
返済比率の変化も気になります。

本申込後にどうしても変更が必要となってしまったら
１日も早く担当の方に相談してみてください。

何十年も続くローンなので考えすぎて優柔不断になってしまうものですが
金利があがり始めたらいつでも長期に変更できるという理由から、
優柔不断な私は変動金利を選択していました。
変動金利は優柔不断な人にぴったりです？

[231: 匿名さん]

>230
12月実行なんですけど
毎年、12月って金利があまさがらない傾向にあるので、
優遇税制うけるために、12月一ヶ月だけ変動金利に入れて
1月にさがったら長期固定に入れるのってありですか？
その場合、長期固定の２．０７％優遇って受けられるのだろうか・・・

[232: 217]

>>226
>>88の場合、一体幾ら融資が必要なのか？ってのがポイントだと思うのさ。

１．35年（30年固定10月金利）の試算で
（１）は３０００万借りてるよね。でも、（２）では２９３５万しか借りてない。←足りるのか？

俺の考え方だと、３０００万借りて　６０万の保証料がかかる（１）と、
　　　　　　　　３０００万借りて　　　保証料０円　でも金利＋０．２％
で比較しないといけないから、（２）で６４万を３０００万から引いてるから
計算が合わないと思うんだけど、どうよ？

はっきり言っておくが、違ってからスレ汚し　ごめん。。

[233: 匿名さん]

>>218
>>住信て固定期間終了時でも繰り上げ返済手数料がかかるのですか？
>>銀行によっては無料のところもありますよね。
>>自由返済繰上げ手数料無料期間が終了したら、どんな風にしたってかかって
>>しまうのでしょうか？

最後の完済の際に、
手続き料的に「(一部繰上ではなく)全額返済の手数料」が必要になるはずです。
普通だと思いますよ。

[234: 匿名さん]

>>208
>>いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。

>>209
>>私もそんな感じでしたよ。

お察しします。
家＋住宅ローンは、一番大きな買物ですから、出来れば「謙虚に長く
お付き合いさせて頂きたい」と思える担当者様と巡り合いたいですよねー。

①自己資本率(BIS基準)ダントツながら知名度が差ほど高く無い。
②投資信託に強い性質上「お金持ちのお年寄りとのお付き合いが多く」丁寧。

この文化背景によって住友信託さんは常々「顧客満足度」では超上位に
ランクされることが多い様です。が、(当たり外れまで言わなくとも)相性は
あるでしょうねー。　でも2人目→3人目と続けて相性が悪い可能性は極めて
低いと思います。　総合案内をなさってる御年配の行員の方に
上手にご相談なさったら配慮して下さる。と思いますよ。

私の場合はExcellent!の一言でした。

こことなら謙虚なお付き合いが出来そうに思え、それが最後の決め手にもなりました。

[235: 匿名さん]

>>233
自由返済の手数料無料期間終了後の手数料って幾らですか？
21000円って話と、保証会社への手数料込みで25000円位って話の２つの話があるようですが。。

[236: 218]

>>233
最後の完済時のことではないんです。
無料期間終了後も、期間短縮のための繰上げ返済をしたいと考えいます。
中央三井は固定期間終了時なら無料でできるのですよ。
住信はだめなのでしょうか？
繰り上げ返済手数料は21000円と聞いています。

[237: 匿名さん]

固定期間終了時に変動に切り替え、総ローン借り入れ期間が7年以上あれば確か繰り上げ返済無料だったと思います

[238: 匿名さん]

速報。11月店頭金利0.1UPとの連絡ありました。

[239: 匿名さん]

>>238

210さんが昨日カキコ済

[240: 匿名さん]

>217=232

いいんじゃないの？ 88で
88は3000万円の借入額の中から保証料を払う心積もりの人の試算ってことになるはず。
（保証料代を含めて借りてもいいはずだよね。住信。パンフみたけど「使いみち」のとこにも書いてある。）

保証料は借入れ額の外だし（自分で用意するつもり）なら、必要額のみの借入れってことで
(1)(2)も3000万円の借り入れなんだろうけど、保証料が(２)には反映されるが（１）の計算上は
出てこない。諸費用分でとっといた保証料相当額（６０数万）は余裕資金にかわるってことになります。

比較をするなら同じ（ような）条件で比較する88のままでいいと思います。

[241: 匿名さん]

>>239
ご指摘ありがと。昨日チェックするの忘れてた・・・

[242: 匿名さん]

↑
なんか間違ってる！ってことに自分できづいた！！（恥）

[243: 240]

>217=232

再度検証します。

88では
3000万円借り入れて60万の保証料を手持ち資金から支払った。
ということは、手元に（少なくとも）60万円の住宅ローン諸費用のための資金がある。

売主の支払には3000万円必要だとすると、2940万円(保証料込みで)の借入れがあれば手元の60万円と足して
3000万円の支払ができる。

だからいいんじゃないの（かなぁ・・・・）と思ってみる。間違ってたら言っておくれ。

[244: 匿名さん]

ここまで説明せんとあかんとは

[245: 匿名さん]

>235

233ではないが、保証料一括払いの場合、銀行に対する手数料が21000円、保証会社に対する手数料が5150円かかります。
（平成19年5月までは保証会社への手数料5150円も無料←住信確認済）
なお、保証会社に対する保証料は、繰り上げ返済の金額に応じて戻し入れ（要は返してもらえる）が発生します（理論上はね。）。
ので、その戻入額（返してもらえる額）が5150円以下なら戻入ナシでちゃら。戻入額が5150円を超えるなら戻入額から5150円を差し引いた額が戻ってくる（と思われる）。
住友信託で確認したのか別の銀行で確認したのかちょっと記憶があいまいだが、保証会社の保証料返戻方法の取り扱いはたいていどこの保証会社でも同じだといわれたよ。
。

イヴでもないが保証料金利込みの場合は保証会社からの返戻もないし、繰上げ返済にともなう手数料支払いもない。

[246: 235]

>>245
ありがとう。
しかし、そう考えると住信の繰上って高くつくね。

[247: 匿名さん]

＞＞246
そう思うならますます自動返済がいいんじゃない？

[248: 匿名さん]

住信のローンセンターに相談に行きましたが、他の銀行と比べ人の出入りの多いこと。
この状況を他の銀行が指をくわえてみてるはずがない・・・・と信じたい。
（がんばれ！東○三菱、み○ほ！・・・本審査OK済）
やっぱ、住信の手数料は高いからね〜。

[249: 84]

>>243
それで合っていると思います。
もともと3000万借りようと思っていたのですが、保証料一括だと約60万を現金で払う必要があります。
だったらその60万を差し引いて、2940万の借り入れで保証料を金利上乗せにしたらどっちが得になるの？
というのが最初の疑問でした。
自動返済の柔軟性を考えると、やはり保証料は金利上乗せで行こうと思っています。
いろいろと勉強になりました。ありがとうございました。

[250: 匿名さん]

>>248

本審査２行で通してるの？そうかぁ　いいのかぁ…
本審査ってその銀行で決心ついたってときにしかやっちゃいけないと思ってた。
そんな俺がお人好しだったのね。今、①住信　②東京三菱　という序列で検討してて①事前審査OK　②相談だけ
です。両方とも本審査まで持っていっちゃおうっと。

ところで②の相談したときに合併記念で目玉の住宅ローン商品でる可能性ありって担当者が言ってましたよ。
商品が出ることが決まって案内できるようになったら案内するからとりあえず審査すすめてみては？って執拗に（失礼な言い方でスマン）お勧めされました。
12月中までの超長期の商品なみだったら検討の余地ありと思ってます。（うちは3月引渡し物件）なんで、住信を凌駕するものだったら即東京三菱にして、そうでなければ住信に、と思ってます。

っていう下地があったところで、今日の残業中、東京三菱は合併記念でビックリするようなローン商品を出すっていうような頭取（だったかな？）のコメントをどこかのサイトで見つけたのだが、urlがわかんなくなっちゃったよ。トホホ

[251: 匿名さん]

>>250

１月実行には間に合わないよなあ、トホホ

[252: 248]

>250
本審査をあまりたくさんやると、銀行から問題ありとみなされる場合があるとも聞きますが、
３行ぐらいまでなら大丈夫のようです。
みんな、複数行で審査受けてるのでは？

今は、３行目を住信にするかどうか迷っているところです。

[253: 匿名さん]

私も住信・三菱・三井住友の３行で検討しています。
フラットは３月には期待できないかなぁ・・・と検討対象から外しちゃいました。

[254: 匿名さん]

金利動向が読み難い時期です。
本審査を通していて「いざ実行！」というときになって
その銀行の店頭金利が上がったり(優遇が悪くなったり)と積もりが変わる場合も
有り得ます。　万全を期すには「第2候補ですが・・」ときちんとお断りを入れて
本審査を複数通して備えておく作戦も「やりたくはないですが致し方無い方法か」
と思いもします。「いざ実行！」の直前にうろたえるのも嫌ですしね。

[255: 匿名さん]

>>「第2候補ですが・・」ときちんとお断りを入れて

こんな必要ってあるのですか？

[256: 匿名はん]

ほんと、銀行ごときに弱腰になるなんて信じられません・・・
こっちは上得意の顧客（候補）ですよ

[257: 匿名さん]

今日相談会に行ってきました。
事前に確認したのとは違う書類が必要だと言われ、仮審査は後日になってしまいました。
他の方が書かれている通り、あちらから情報や提案はくれませんでした。
こちらが一方的に相談して終わりです。
何となく対応は良くないような気もするのですが、金利が魅力的なのでかなり本命です。
（＝魅力は金利だけ？？）

[258: 匿名さん]

＞257
そうそう。窓口で相談するより、このスレ読んでる方がよほどためになるよね！

[259: 匿名さん]

＞255
同意
何の意味があるのでしょうか？
どっちにしろ金消の時には1行に絞るんだから
実行時には選択の余地なしだと思います
ましては第2候補と言ったから
自分だけ特別金利になるわけでもないし

＞256
上得意ではないでしょう・・・
囲い込める顧客が一人増えただけ
いわばビデオ会員が一人増えたと一緒だよ

[260: 匿名さん]

＞257
まあ対応悪いのはあきらめましょう。
金利が安いからと割り切って利用しましょう。
自分でいろいろ勉強してがんばりましょう！

[261: 匿名さん]

たしかに対応した人（＝銀行員）の質は違うだろうけど
それ以上に対応された人（＝申込者）によって印象が変わると思う
要は住宅ローンの仕組などを事前に調べている人
資金計画などをEXCELで詳細に試算している人は
有意義な相談となると思います
一方、自分で調べもせず、頭の中が手ぶらの状態で
相談会に行くと、話が迷走して意味の無い時間となり
相談者の頭の中は迷走中　そして　銀行の対応が悪い　と
なるのではないでしょうか？

大金が絡む場合
相手の事情に入り込んだ意見を言うのはご法度です
ましては個人信用情報を閲覧する前では
提案なんてもってのほか
後々　責任問題となりますから
たとえば「お客様の収入なら3,000万大丈夫」なんてはっきりしたこと言ったら
審査がＮＧだった時や将来返済ができなくなった時
「あの時大丈夫　っていったじゃねーか！」となります

[262: 匿名さん]

>261
たしかに、それはあるかもしれませんね。
住信、いろいろここの掲示板でもいいので調べてから行って質問すると
教えてくれますよ。
大金のローンですもん、基本的なところはチェックして
何を質問したいのかはっきりさせていくといいかもしれません。

ま、それでも、住信さんはドライでしたが（笑）

[263: 匿名さん]

>261
私も住信さんに限らず、何行か相談会回って、そう思いました。
どこも、肝心のローンの構成等に関しては、ネットで収集した情報や自分でしたEXCELでのシミュレーションほどの提案も情報もいただけませんでした。
まぁ、そんなもんなのかなと。(^^;;;

[264: 匿名さん]

>255

断った方が紳士的なのかもしれませんが、銀行さんも、そこだけに本審査出しているとは思ってないので、断らなくても問題ないと思いますよ。
何も言わなくても本審査通過後に「うちを使っていただけるなら」みたいな事を銀行の方も言われますし。(^o^)

[265: 匿名さん]

>261
そちら関係にお勤めの方ですか？

[266: 匿名さん]

本審査の時には、銀行は審査に当たり信用調査機関を利用します。
その際、融資申し込み者の情報も記録されるので、他の銀行が
同様に調査機関に照会すると、同じ人が複数の銀行に申し込んでいることも
分かってしまいます。

あまりたくさん申し込むとまずいというのは、他の銀行で相手にされなかった、
もしくは、相手にされない事情があると銀行が考えるからです。

結論は、特に銀行に話す必要はないでしょう。
（話しなくても、銀行はそれ位の情報は持っていますよ）

[267: 匿名さん]

住信で月曜日にローン申し込みを行おうと思っていますが実行は11月の予定。デベ担当者は「10月申し込みなので10月の金利で押してみますと話してくれましたが、こういったことは可能なのでしょうか？
また、5年固定と10年固定をそれぞれ50%にしようと考えていますが無謀でしょうか？みなさんは期間の長い固定期間の比率を高くされているようなので少々不安です^^

[268: 匿名さん]

>267
通常、銀行は全店での金利（ホームページとかに公表されているもの）とは別に、
それぞれの支店ごとに別枠を持っています。
その支店（又は担当者）にとって有利な顧客には、一般客よりもさらに優遇をします。
あなたは、それに該当したのかもしれません。

また、固定期間の件は、借り入れ金額、返済期間等が分からないので細かいことは言えませんが、
繰上げとかして、長くても１０年前後で返し終わる予定であれば、問題ないのではないでしょうか。

ちなみに、私の場合は、2000万円を７年程度で返そうと思っているので、とりあえず２年固定と変動
にしておき、0.5％程度の金利上昇がみられたあたりで、変動を５年固定にしようと思ってます。
でも、早くも金利上昇の気配があるのでぎりぎりまで考えさせられそうです。
が

[269: 匿名さん]

はじめまして。

取り急ぎアドバイスお願いします。
1250万を全額30年固定で12月実行を予定しています。
住信のHPのシミュレーションで保証料（内・外）について試してみました。

【保証料外枠（一括）】
借入額 ：\12,500,000
総返済額：\18,490,065
保証料 ：\249,403

【保証料内枠（自動返済可）】
借入額 ：\12,250,000（\12,500,000 - \249,403）
総返済額：\18,592,529

上記のように、内枠の方が、10万円程度高くなりますが、自動返済・自由返済が、
両方使える「自由度」と言う意味で、内訳方式の方が良いでしょうか？
繰り上げ返済の仕方などによっても変わってくるとは思いますが、みなさんの
アドバイスお願いします。

[270: 匿名さん]

上記追伸

金利に関しては、外枠時2.80%、内枠時は3.00%（2.80+0.20）です。

[271: 匿名さん]

>269
外枠の場合は、最後に保証料を足してね