【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[22: 匿名さん]

>>18さん

私は、全期間優遇と当初期間優遇を組み合わせましたよ。
OKとのことです。

[23: 匿名さん]

>>22
全期間の方って 1.1% 優遇ですか？
勤務会社の提携ローンのチラシには、全期間優遇（1.1%）と当初期間優遇（30 年 2.58%）は
組み合わせできない、って書いてあるんですけど。

[24: 匿名さん]

30年2.58って当初期間優遇なの？35年で組めるのですか？？

[25: 匿名さん]

>24
それはよいはずです。

[26: 匿名さん]

おお！じゃぁ住信で決まりだ。33年で組んでおくけど、繰り上げで20年以内で返済予定。

[27: 匿名さん]

>26
だったら20年固定2.53を35年で組んだほうが良いですよ。
15年固定だったら2.35だし、そんなに繰り上げる予定なら、中期固定金利で35年で組んでみれば？
あえて30年固定選ばなくても良いのでは？

[28: 匿名さん]

>>27
なるほど、確かにそうですね。でも、万が一20年を超えてしまった場合の保険がほしかったり・・・。

[29: 匿名さん]

>>28
そうですね。すごく大きな安心を買うなら30年固定でしょうが、
元金が大きいときに、低い金利という特典を得るなら私なら15年固定2.35で35年組みますね。
何千万もある中で15年間もの間、0.2％も金利が低いのはかなり繰り上げにも関係してくると思います。
15年たって、まだ残ってたとしても、数百万なら、やはり15年固定の方が一歩リードかなぁ。

[30: 匿名さん]

＞27
同意見です。
20年あれば繰上げ返済をこまめにしていけば残っていても数百万。
それからは2年固定の0.8%優遇で少々金利があがっていても乗り切れるのでは。
15年固定は少し怖いです。

[31: 匿名さん]

住信で組みたいよ〜

[32: 匿名さん]

20年固定だと終了後の0.8優遇は無いはず。

[33: 匿名さん]

>32
そうそう。
優遇後の0.8優遇は2年〜15年固定までしかないのです。
だから15年が良いかと

[34: 匿名さん]

20年固定だとその後は何%優遇なんですか？

[35: 匿名さん]

>34
なしです。
20年、30年固定はその期間終了後は優遇なしです。
その後０．８優遇は15年までです。

[36: 匿名さん]

てことは7割15年固定、3割3年固定ぐらいが最強？

[37: 匿名さん]

奇遇にも前に書き込まれた方と同じく、我が家も3300万のローンです。
>>36さんの提案通り組んだとします。
2300万が15年、1000万が3年とした場合、両方共33年で組んだ場合
もちろん繰り上げ返済はしますが、1000万を33年で組むは非常に無駄でしょうか？
また繰り上げ返済をする場合は、短期固定をどんどん返してしまったほうがいいですよね？
すみません、住宅ローンを組むのは初めてなのでものすごく悩んでいます。
よろしければアドバイスをお願いいたします。

[38: 匿名さん]

住友信託の場合ですと繰り上げした分だけ元本が減っていくので、長期で組んだからといって
繰上げ返済をどんどんしていけば払う金額は変わらないのでは？
本当に万が一のことを考えて（旦那さんの長期病気、リストラ等）月々の支払いを少なくしておく
ためにも私は長期で組みますよ。

[39: 20]

21さんありがとうございました。
先にデベ提携を確定させてから、住友信託を申込することにしました。

[40: 匿名さん]

>>38
？？？長期一本だと月々の支払いは多くなりませんか？
支払額の確定はするかとおもいますが？？？

もし、私の勘違いなら教えてください。

[41: 匿名さん]

38 はそういうことを言っていない

[42: 匿名さん]

30年固定使用予定です。
確かに20年超はその後の優遇なしですが
繰上げ返済すれば20年以内で終わる予定なので・・・
38さんのようにリスクを考え、30年固定と2年固定の併用としました。

[43: 匿名さん]

>42
その場合ローン２本だてになるんですよね？
手数料や印紙代とかでいくらぐらいかかるのですか？
又、2本立ての場合は仮審査も2枚かかなくてはいけないのですか？

[44: 匿名さん]

>43

>10に書いてあるとおりです、ご参考までに

[45: 匿名さん]

>>41
だったらとういうことを言っている？
説明してくれ

[46: 匿名さん]

夫年収380万円、妻年収430万円（合算）でも審査だめでしょうか？？？

[47: 匿名さん]

46さんは幾らを何年で借りたいのかな？
多分５０００万くらいまで貸してはくれると思うよ。絶対返せないと思うけど。

[48: 匿名さん]

>43さん
仮審査時は1本でも、本審査申し込み時に２本にできましたよ。
また、本審査申し込み時に選択した金利を、融資確定時に変更することも可能だとのこと。

[49: 匿名さん]

>48さん

審査後に金利（つまり固定時期ってことですよね）の変更可能なんですか？
それはいい！１５年（最終まで優遇あり）か３０年（優遇なし）かまだ迷っているので。
よし、週明けに書類出すぞ！！

[50: 匿名さん]

>>49さん
15年か30年って悩みますね。後日変更可能は有り難い。

[51: 匿名さん]

>48
融資確定時とは、いつの時期になるのでしょう
3月実行ですが提携のために今月中に本審査をお願いします

[52: 匿名さん]

>51

　本審査の結果が出た後という意味です。(^^;;;
　本審査申し込み時には、ローンの金利、期間等を記入するのですが、本審査でオッケーとなった後でも金利は変更できるとのことでした。
　現在、本審査にかかる時間は１週間〜２週間とのこと。混んでいるようですよ。

[53: 匿名さん２]

固定金利特約30年2.58と5年1.35の二本建て30年間返済で考えています。

でも5年1.35は店頭金利表示より1.5%優遇とあり、
当初固定金利特約終了後0.8%金利優遇ですので
6年目からは現行の金利で推移したとすると2.05%となります。
いい感じですがでも変動なのでなんともいえません．．

変動か固定か悩ましいですね。

[54: 匿名さん]

>>53
6年目から2.05%じゃないと思いまつ。
変動金利になりますよね？調べてみて納得してくださいな。

[55: 匿名さん]

>>54
調べるのはお前のほうだよ、タコ助

[56: 匿名さん]

先日仮審査OKの連絡をもらい、来週にでも本契約を結びにいこうと思っています。
その前にもう一度、いろいろシミュレーションしてみようと思っているのですが。。。

私も変動と固定を併用予定です。
繰上げ返済を含め、どのように返済していけばいいのか・・・いろいろ考えているだけで、土曜日が終わってしまいました。
>53さん
本当に、悩ましいですねえ。

[57: 匿名さん]

基準金利が他行より割高なわけだが、、、、、
期間終了後に高利の悪寒

[58: 匿名さん]

>>55
もう少し頭使ってね。
損するのはあなただからさ、深くツッこまないけど。

[59: 匿名さん]

>>58

横レスだけど、きっちり突っ込めよ。
周りで見ているほうもいらいらすっからけりつけてくれ。

[60: 匿名さん]

現行の金利で推移したとすると

[61: 匿名さん２]

変動の基準金利（10月時点）は
変動プラン　(短期プライムレート基準) 2.375%　でした。
従って当初固定金利特約5年1.35%終了後0.8%金利優遇ですので
6年目からは現行の金利で推移したとすると1.575%となります。

＞基準金利が他行より割高なわけだが、、、、、
基準金利が他行より割高なのですか？

また住信はBigBankなので優遇金利が何らかの理由でホゴにされる可能性はほぼないと考えていますが
問題ないでしょうか？

[62: 匿名さん]

１１月金利っていつ発表されるんですか？

[63: 匿名さん]

公には１１月１日だと思いますが、担当者が下旬に申込者に漏らす可能性は大いにありますので、それを待ちましょう。

[64: 58]

>>59
あまりにもなんで、説明するつもりは毛頭ありませんでした。
私は61さんのような優しい人ではないので。

困話休題
11月金利ソニーが0.15%UPらしいので、11月の方はその程度UPは計算に入れた方がいいかもしれませんね。
9月の三菱みたいに据え置きも考えられないことはないけど。

[65: 58]

ソニーの話は20年超の商品。
>>61
長期の場合ですね。若干相場より基準金利が高めです。
固定終了→長期固定は割高かになるかもしれません。

[66: 匿名さん]

5000万を分割しようと考えてます。
パターン①
・3000万を30年固定2.58％で35年契約・・・・保証料一括
・2000万を3年固定0.8％で35年契約、又は、2年固定0.5％で35年契約・・・・保証料0.2％上乗せ

パターン②
・3500万を30年固定2.58％で35年契約・・・・保証料一括
・1500万を3年固定0.8％で35年契約、又は、2年固定0.5％で35年契約・・・・保証料0.2％上乗せ

[67: 匿名さん]

短期固定の場合、保証料0.2%上乗せした方がお得なのでしょうか？

[68: 匿名さん]

金利の傾向からいって、今後上昇していくことを考えれば、
短期契約は繰上げ返済対象として期間短縮を考えます。
ので、一括で払ってしまうより上乗せを考えてます。

[69: 匿名さん]

詳しくは教えてくれませんでしたが、緩やかに上がってきてますね〜と言ってました。

[70: 匿名さん]

>>61

困話休題とはどういう意味でしょうか。
教えてください。

[71: 匿名さん]

>>68

繰上返済した場合、相当分の保障料は返却されないのでしょうか？
フラットの団信などは返却されるときいてたのですが。

[72: 匿名さん]

>70
閑話休題の間違いだろうね。

さて、知ってて突っ込むのはどうかと。

[73: 匿名さん]

住信の住宅ローンと同時申し込みする団信には
がん保険や所得保障の追加は出来ないのでしょうか？
相談会に行った時に聞き忘れました（＾＾；

[74: 匿名さん]

>>72

>>64の文章をみていたら思わず突っ込みたくなったんだよ。

[75: 匿名さん]

>>67-68
常に一括の方が（最初は大変だけど）お得だと思っておりました。
金利上乗せの方がお得になるというのはどういう場合なのでしょう？
教えてください。

[76: 匿名さん]

>75さん
繰り上げ返済を行って元金部分を減少させれば、上乗せ方式の方がお得になる場合もあります。
一括で払った保障料は戻ってこないのに対して、上乗せの場合は元金の残に対して0.2％かかるので。

[77: 匿名さん]

>>76
一括で払った保証料の繰上による戻し保証料は保証会社の繰上返済手数料分を差し引いて戻ってきます。

[78: 58]

>>73
団信にがん保険は掛けられないようです。

保証料は繰上げした場合は戻ってきますよ。
住信に確認しました。
自動返済を考慮しないならば、一括の方がお得だと思います。

[79: 76]

繰上げ返済で、保証料返ってくるんですね。勘違いしてました。
だとすると、繰上げを自由返済で行う想定なら一括の方がお得ですね。(^^;;

[80: 匿名さん]

>79
かえってくるといっても、仮に３０００万を３５年で組んで
繰上げして２０年で完済した場合、
６０万（３５年分保証）−４５万（２０年分保証料）−繰上げ時の保証会社への支払い＝数万
でしょ？
そう考えると、２０年未満で完済予定なら
金利に保証料内枠にしておいて、保証料の分を頭金に上乗せして
自由返済、自動返済を選べるようにしておいたほうが融通がきいてよくないですか？

[81: 匿名さん]

そう、１回の繰上げが 100 万ほどを考えているならば、
保証料はほとんど返ってこないと考えていたほうがよい

[82: 匿名さん]

>>80-81
そうすると、保証料上乗せの方が良さそうですね。

繰上げ返済した際の保証料はいつ返金されるのでしょうか？
①繰上げ返済時に返金、②完済時に返金

[83: 匿名さん]

① - だからちまちました繰上げでは毎回の手数料で返金がなくなってしまう

[84: 匿名さん]

3000万で保証料一括と、2940万で保証料上乗せ（共に３５年）だとトータルではあまり変わらない気がするんですが、
どっちが得なのでしょうか？？

[85: 匿名さん]

>>83
ありがとうございます。
ということは、保証料の返金は当てにせず保証料内枠で自動返済できるように
した方が良さそうですね。

[86: 匿名さん]

住友信託来月どのくらいになるのだろう？

[87: 匿名さん]

上がるのは、間違いないでしょうね・・・
来年実行の身としては、今の上昇気流が気になります。

[88: 匿名さん]

>84

１．35年（30年固定10月金利）

（１）保証料一括払（2.58％）　31〜35年も2.58％とすると、
借り入れ3000万円　返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額45,947,647円

なので（２）が283,610円すくなーい。

２．35年（10年固定10月金利）

（１）保証料一括払（2.00％）　11〜35年も2.00％とすると、
借り入れ3000万円　返済総額41,738,900円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計42,383,882円
（２）保証料金利込み（2.20％）、11〜35年も2.20％とすると、
借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額42,118,346円

なのでこれでも（２）が265,536円すくなーい。

[89: 匿名さん]

なるへそ。
保証料が浮いた分で借り入れを少なくして計算すると、
全てのパターンで得ですね。→まちがってないよね(^^;;
借り入れをその分少なくする所がポイントですね。
いいスレだ！

[90: 匿名さん]

保証料上乗せ方式だと、繰上げ手数料の減免が受けられるのでしたっけ？

[91: 匿名さん]

我が家のパターンだと、上乗せのほうが17万安かったです。
でも、繰り上げ返済するし・・・と考えると、トントンでしょうか。

[92: 匿名さん]

そうそう。とんとんです。
でも、とんとんなら融通きくこと考えるとやはり
内枠方式で、保証料を頭金に上乗せでしょう。

[93: 匿名さん]

数千円毎月の支払いが多いから（元金返済分が多い）、総支払額ではとんとんになるんだけどね
この数千円が大きいと思うのなら外枠だってこと

[94: 匿名さん]

昨日、申し込みに行ってきました。30年固定（現在優遇後2.58）３月実行です。財形を新規で申し込むと
さらに0.05の優遇があります。住信がんばるね〜

[95: 匿名さん]

すみません、財形を新規で申し込むとはどういう意味でしょうか？

[96: 匿名さん]

>94
私もそれ気になります。
財形でさらに0.05の優遇ってどういうこと？
仮審査通ったので住信に決めたいので聞きたいです。

[97: 匿名さん]

審査にどれぐらいかかりますか？

[98: 匿名さん]

>97
仮審査は３日ででます

[99: 匿名さん]

>94
財形新規で0.05の情報を教えてください

[100: 匿名さん]

私も94さんと同じく３月実行なのですが、現在の上昇ぶりを考えると、
その時点での金利がどうしても気になってしまいます…。
どう考えても今より上がっちゃいますよね…。

おさえで申し込んだ公庫の金利より上がっちゃったら泣くに泣けない…、
ということで悩んでます。
せめて２％台でおさまってくれれば、と思うんですが、皆さんどうお考えですか？

[101: 匿名さん]

買うの決めたのは５月で１２月入居なんですけど
５月時点って、今までで一番金利が底だった時で
その時に考えていたよりもちょっと多くなってしまいました。
青田買いのこわいところってそこにありますよね。
提携銀行が金利高そうだったので、住信さがして住信に決定しようとしているところです。
１１月は金利上がりそうな感じなので、１２月もそれなりの覚悟はしています。
今買って再来年とかって人って心理的にすごく不安なことがいっぱいでしょうね。この金利上昇気流。。。

住信の金利は良心的だとは思いますが、
来年あけても緩やかに上昇すると思います。
でも、今３０年固定が2.58ですが、
私的には、来年３月であれば2.9%台にはおさまるのではないかと見ています。
11月にあがって、12月にちょっとさがり、1月、2月も微動して3月に突入するんじゃないでしょうか。
ただし、3月って入居者が多く、銀行も金利をあまり落とさない傾向があると思いますので
そこはちょっと注意が必要かもしれませんね。

[102: 匿名さん]

ここ、こういう条件ありますが、住友VISAゴールドカードの会員になって
１年でやめても良いのでしょうか。

■ 以下のどちらか1つに該当する方。
（1） 期間2年以上の定期預金・信託商品・投資信託（MMFを除く）・財形信託（定期型を含む）・国債いずれかに30万円以上お取引きがある方。
（2） 住信VISAゴールドカード会員の方。

[103: 匿名さん]

どっかのスレに１年でやめても住信にはわからない（調査しない）旨の書き込みがありましたよ。

[104: 匿名さん]

>102
でも、ここのゴールドって三井住友ゴールドと同じサービス受けられて
しかも住宅ローン契約者は会費が2600円くらいみたいだから
ゴールド持ってなければ、かなりお得ですよ。
他の持ってれば、仕方ないけど。

たぶん、1年でカードを解約してもわからない気がします。

[105: 102]

103さん、104さん
ありがとうございます。

＞しかも住宅ローン契約者は会費が2600円くらいみたいだから

そうなんですか？だったらそのまま持っててもよいかもしれませんね。
三井住友の超長期で申込をしているんですが、今になって住友信託に
かたむいてきてるんです。１２月実行予定なので、動くなら早くせねば。。。
ですね

[106: 匿名さん]

ゴールドカードかっこいい！
それだけで満足（笑）

[107: 匿名さん]

これから本申し込みですが、カードのことやなんらかの預かり資産のお願いなど
特にいってなったです。口座開設の申込書だけもらいました。１００万預かり資産が
あるとATMや振込みが、月数回ただになるっておしゃってました。

ゴールドカードで２６００円は安い。けど航空会社とのマイレージ連携とかはないん
ですよね。

[108: 匿名さん]

本審査申し込み時に、口座開設したんですが、普通口座に30万円入れといてくれって言われましたよ。
（開設時は1000円のみ入金しましたが(^^;;;）
定期や投信は、口座開設後に送られてくるキャッシュカード等一式でネットで取引できるようになるけど、
それではローンの審査に間に合わないので、取引する用意があるっていう意思表示のためだそうです。

[109: 匿名さん]

先日本審査の申し込みしましたが、何も言われませんでした・・・
口座の開設も、「ローン返済用」だから¥０だったし。
カードの話もまったく出ませんでした。

あれ・・・？
なんだか不安になってきました。
銀行に確認してみます。

[110: 102]

カードの件も、口座取引の件も、本当は何の制約もないのが
一番良いと思うんですけどね・・・
取引支店やデベ提携かとか、そういうことで対応が違うんで
しょうかね
ともかく、まだ何もしていないので間に合うかも疑問です。

[111: 匿名さん]

私は何の制約もありませんでしたよ。直接住信へお話をうかがいに行きましたが、購入物件を言ったら、無条件でOKと言われました。デベによって対応が違いますね。

[112: 58]

>>110
提携だと縛り（失礼）は無いようです。
不動産屋に問い合わせるとハッピーになれるかもしれません。

[113: 108]

確かに、σ(・_・)の場合は提携ではないですね。
いわゆる、一見さんってやつです。(^^;;

[114: 匿名さん]

私もデベ経由だったので、制約なしでした。

>>94の財形優遇の件って、なにも聞いてないけど。。。
条件があるのかな？

[115: 匿名さん]

>94です。ビジネスアドバンテージ会員になると0.05の金利優遇がうけられます。財形を申し込むと
会員になるそうです。金利優遇以外にもＡＴＭ手数料キャッシュバック、ゴールドカード年会費3年間
無料などがあります。

[116: 匿名さん]

頭金無しで買うのもアリかも知れないけど
３５００万円は高すぎる、破綻予備軍になるよ。
せいぜい３０００万円弱にしときな。

[117: 匿名さん]

>116
スレ違いでは？？
ここではそんな話してないですよ。

もとい、住信ゴールドの件ですが、ANAのマイルなら提携してないです？

デベ経由だと制限ないんですね。
でも、ゴールド会員、お得だから、入っておいてもいいですよね。
２６００円程度なら、普通のクレジットと変わらないではないか！
年一回海外旅行するなら旅行保険も５０００万のがついてて安心

[118: 匿名さん]

ホームページ内を「ビジネスアドバンテージ」検索すると、
これってって住友信託の取引企業の従業員向けのサービス？！
のようです。
「他行・郵貯ATM利用手数料キャッシュバック」
「住信VISA・ゴールドカード年会費無料」
「住宅ローン・カードローン金利優遇」とかあるらしい。
サラリーマンだがうちの会社は住友信託との取引企業ではない（たぶん）ので私は会員にはなれないということなのか・・・

0.05だが94がうらやましい

[119: 匿名さん]

>>117
>住信ゴールドの件ですが、ANAのマイルなら提携してないです？

してません。
ANAカードが提携してるのは三井住友VISAです。

住信VISAは提携してませんし、住宅ローンの条件の住信VISAは(提携カードでは
なく)純正の住信VISAになります。一見三井住友VISAそっくりの絵柄に、ださく
住信カードって書いてあります。使えんなー。笑ろたわー。(ぷ
ゴールド、何枚も持ってんで2,600円がもったいないわー。

[120: 祇園さん]

金利は確かに低くて魅力的ですけど、自動返済が支払額軽減ってはどうなんでしょうね？
ある程度の繰上返済を毎年する場合、
自動返済で繰上返済する事によって支払額が下がる→支払額が下がるとまた繰上返済できる額が増える→
増えた額をまた繰上返済するとまた支払額が減る→減った分をまた繰上返済に・・・
となると思うのですが、やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
で、期間短縮で返すには２１０００円かかるとなると、少々の金利の差ならば繰上手数料無料のフラットの方が
いいのかなぁと思ったりします。
２０００万を３０年で借りて毎年１００万程度の繰上を予定しているのですけどね。
この考え方って　間違ってますか？

[121: 匿名さん]

繰り上げ返済費用の無料期間を随時延ばしていくとの説明を受けました。確定ではないですが他行の
動きを見ながら・・・とあいまいな感じでした。