【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[201: 匿名さん]

>>172＝174です。続けます。

そろそろヨソでやれよなー。これ以上は板の私物化ちゃうかー？

個別で板立てて、結果だけ書きに来いやー。

[202: 匿名さん]

>201
いいんじゃないですか？見てて参考になるし。

>198の▲1.2は期間限定でしょ？

[203: 匿名さん]

>>201
結果だけ書かれても参考にならんだろ？

「３０年　３０００年万の場合、自動返済が５３万円お得」とか書かれて
「ハイそうですか」ってなるか？

[204: 匿名さん]

２０３
私もそう思います。
結論はもちろん重要なのだが、中間式が残ってないと検証のしようがないですからね。
書込み相手を１００％信頼するなら、結論だけでもちろん良いですがね。

[205: 匿名さん]

住信の１１月の金利ってでましたか？
グッドはあがっているらしいが・・・

[206: 匿名さん]

住信のはとても気になりますよね・・・
２．７以下で攻めてくる気がしますが・・・どうなんでしょ！

[207: 匿名さん]

攻めるでしょ。
住宅ローン一人勝ちのために。
年内、頑張れ、住信

[208: 匿名さん]

支店に　わざわざ　出向きましたが、プロの視点からのアドバイスも何もなく、なんだか気が抜けてしまいました。
いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。交通費が無駄になりました。(ＴＴ)
金利安いけどなぁ・・・　どうしようかなぁ・・・
グチってすみません。

[209: 匿名さん]

>208
私もそんな感じでしたよ。
ちょっと腹立たしかったですけど、
でも、自分たちに何が一番有利か考えると、金利が良いことなので
私は住信に決めようと思います。
30年固定がどこまであがるかって感じですけど・・・。

[210: 匿名さん]

２年固定〜３０年固定まですべて↑0.1％
想定の範囲内だけど・・・悔しいものは悔しい！！
でも、他の都市銀も0.1％以上のＵＰなのでココの優位性は変わらず。

[211: 匿名さん]

30年2.68ってことですよね？
くぅー、これ以上上がらないで・・・と強く願う3月実行の弱者より。

[212: 匿名さん]

私も３月実行なんですよ。　もう気が気じゃないってのが本音です。

物件も契約済みだし、まな板の上の鯉になりたい気分なんですが、自分の知らないところで負債が増える可能性があるってのは嫌なものです。
なんとか住信さんに頑張ってもらって、３月時点で２．７８！お願いします！

[213: 匿名さん]

＞208
私も窓口まで行きましたが、
「親切ではあるが強く利点を説明してくれない」
という印象でした。
このスレで研究されているようなことをもっとＰＲしてもいいように思います。
（利用者にこれだけ手間かけて研究させるなんておかしくない？）
それとも、今の金利だと、あんまり利用者が増えてもかえって困るのかなあ？
（儲けが少なくて）

[214: 匿名さん]

>213　それとも、今の金利だと、あんまり利用者が増えてもかえって困るのかなあ？

んな〜こたぁない！　と思いたいけど私もそんな対応された一人です。
担当者がたまたまだったと思ったらみんな同じなんですね。
他の銀行さんのほうが全然丁寧で感じよかったな。
旦那は怒ってもうあそこじゃ借りん！って言ってますけど金利安いし…説得中です。
　

[215: 匿名さん]

>210
それって決定ですか？
12月はどうなるんでしょ。
ちょっとでもさがってほしいわん

[216: 匿名さん]

>214ほか皆様

そうですか・・・私はデベ連携で借りたんですが、ほかの銀行より一番担当者の対応がよかったですよ。
三井住友なんてすっごい対応悪かったし（しかも仮審査の金額間違えやがった、おかげで審査ＮＧ）
他も丁寧じゃなかったなぁ。
店舗によるのかな。
それともこのローン騒動で急に客が増えててんぱってるのか（笑）

[217: 匿名さん]

保証料一括と上乗せのメリットの比較をしている>>88だけど、
この式おかしくない？？
ちょっと誰か頭白紙で検算してれない？

[218: 匿名さん]

>それともこのローン騒動で急に客が増えててんぱってるのか（笑）

確かに・・・「今込み合っているので事前審査に10日ぐらいかかります」と言われたし。
上の人たちは喜んでいても、対応に追われている現場の人たちは悲鳴上げているのかも。

住信て固定期間終了時でも繰り上げ返済手数料がかかるのですか？
銀行によっては無料のところもありますよね。
自由返済繰上げ手数料無料期間が終了したら、どんな風にしたってかかってしまうのでしょうか？

[219: 匿名さん]

>218
私の予想では、SBIと18年春にネット銀行を設立ということなので
自由返済手数料無料期間が終わる18年5月頃には
今のグッドローン（SBI)や、
ソニー銀行のようなシステムが整っていると思います。
っということは・・・

おそらく、18年5月に今の手数料無料が終了しても
ネット経由であれば繰上げ無料か、格安手数料で可能となるでしょう。

[220: 匿名さん]

突然すみません。

全額30年固定から、30年固定＋2年固定のミックスにしようと思った場合、
いつの時点まで変えられるんですか？ 本申込前？ 金消契約前？
また、その際にはまた審査が必要なんでしょうか？

[221: 匿名さん]

>220
いつでも変更できるのは変動金利を選択されている方ですね。
固定２年〜選択されている人は、その期間が経過するまで変更できません。
固定期間中にどうしても他のプラン（１本→２本なども含む）に変更する場合は、住友信託銀行以外の他の銀行に借り換えるしかありません。

[222: 匿名さん]

>221さん

ありがとうございます。
ちなみにまだ実行はされていないんです。全額30年固定で本申込済み（結果待ち）の状態です。
その場合は、金消契約前に、30年固定＋2年固定のミックスに変更できるのかと思いまして。
やっぱりNGでしょうか？ 特に30年固定一本で申し込んでる場合、期間終了＝返済済みなので、
変更は不可能ということでしょうか？

[223: 匿名さん]

>221
220は借りる前の話じゃないんですか？

[224: 223]

入れ違いで本人の説明が入りましたね・・・。

[225: 匿名さん]

>224さん

ありがとうございます^^

[226: 匿名さん]

＞217
オレもなんだか頭がこんがらがってきたので自信なしだが、
88氏の計算を検算すると確かにあってる。
保証料の支払いは一括の方が得だと思っていたのだが。。。

なんとなくの思いつきなのだが、住信の一括保証料が
融資金額に対して幾らになってるか、計算してみた。
　２５年・・・融資金額の1.8％くらい
　３０年・・・2.0％くらい
　３５年・・・2.2％くらい

融資期間によって一括と後払いの有利不利が変わるのかもしれないね。

[227: 匿名さん]

>218
住信社員の内情はすでに19で指摘されてますね。誰もつっこんでないけど。
実際2chの政治経済\金融板には住信スレが乱立してます。（悪い内容で）

[228: 匿名さん]

>221さん
条件変更は再審査が必要になるので、本申し込み前の変更連絡はお早めに。
ちょっと嫌がられますけど、対応してもらえると思いますよ:-)

[229: 匿名さん]

>228さん

ありがとうございます。
本申込“後”の場合はどうでしょうか？...

[230: 匿名さん]

>229さん
本申込“後”も変更可能ではあります。
しかし、大きく条件が変わるのは担当者の方も困るでしょうね。
超長期固定１本からミックス２本になった場合は団信は新たに申し込む必要があります（それぞれ団信に入ります）
返済比率の変化も気になります。

本申込後にどうしても変更が必要となってしまったら
１日も早く担当の方に相談してみてください。

何十年も続くローンなので考えすぎて優柔不断になってしまうものですが
金利があがり始めたらいつでも長期に変更できるという理由から、
優柔不断な私は変動金利を選択していました。
変動金利は優柔不断な人にぴったりです？

[231: 匿名さん]

>230
12月実行なんですけど
毎年、12月って金利があまさがらない傾向にあるので、
優遇税制うけるために、12月一ヶ月だけ変動金利に入れて
1月にさがったら長期固定に入れるのってありですか？
その場合、長期固定の２．０７％優遇って受けられるのだろうか・・・

[232: 217]

>>226
>>88の場合、一体幾ら融資が必要なのか？ってのがポイントだと思うのさ。

１．35年（30年固定10月金利）の試算で
（１）は３０００万借りてるよね。でも、（２）では２９３５万しか借りてない。←足りるのか？

俺の考え方だと、３０００万借りて　６０万の保証料がかかる（１）と、
　　　　　　　　３０００万借りて　　　保証料０円　でも金利＋０．２％
で比較しないといけないから、（２）で６４万を３０００万から引いてるから
計算が合わないと思うんだけど、どうよ？

はっきり言っておくが、違ってからスレ汚し　ごめん。。

[233: 匿名さん]

>>218
>>住信て固定期間終了時でも繰り上げ返済手数料がかかるのですか？
>>銀行によっては無料のところもありますよね。
>>自由返済繰上げ手数料無料期間が終了したら、どんな風にしたってかかって
>>しまうのでしょうか？

最後の完済の際に、
手続き料的に「(一部繰上ではなく)全額返済の手数料」が必要になるはずです。
普通だと思いますよ。

[234: 匿名さん]

>>208
>>いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。

>>209
>>私もそんな感じでしたよ。

お察しします。
家＋住宅ローンは、一番大きな買物ですから、出来れば「謙虚に長く
お付き合いさせて頂きたい」と思える担当者様と巡り合いたいですよねー。

①自己資本率(BIS基準)ダントツながら知名度が差ほど高く無い。
②投資信託に強い性質上「お金持ちのお年寄りとのお付き合いが多く」丁寧。

この文化背景によって住友信託さんは常々「顧客満足度」では超上位に
ランクされることが多い様です。が、(当たり外れまで言わなくとも)相性は
あるでしょうねー。　でも2人目→3人目と続けて相性が悪い可能性は極めて
低いと思います。　総合案内をなさってる御年配の行員の方に
上手にご相談なさったら配慮して下さる。と思いますよ。

私の場合はExcellent!の一言でした。

こことなら謙虚なお付き合いが出来そうに思え、それが最後の決め手にもなりました。

[235: 匿名さん]

>>233
自由返済の手数料無料期間終了後の手数料って幾らですか？
21000円って話と、保証会社への手数料込みで25000円位って話の２つの話があるようですが。。

[236: 218]

>>233
最後の完済時のことではないんです。
無料期間終了後も、期間短縮のための繰上げ返済をしたいと考えいます。
中央三井は固定期間終了時なら無料でできるのですよ。
住信はだめなのでしょうか？
繰り上げ返済手数料は21000円と聞いています。

[237: 匿名さん]

固定期間終了時に変動に切り替え、総ローン借り入れ期間が7年以上あれば確か繰り上げ返済無料だったと思います

[238: 匿名さん]

速報。11月店頭金利0.1UPとの連絡ありました。

[239: 匿名さん]

>>238

210さんが昨日カキコ済

[240: 匿名さん]

>217=232

いいんじゃないの？ 88で
88は3000万円の借入額の中から保証料を払う心積もりの人の試算ってことになるはず。
（保証料代を含めて借りてもいいはずだよね。住信。パンフみたけど「使いみち」のとこにも書いてある。）

保証料は借入れ額の外だし（自分で用意するつもり）なら、必要額のみの借入れってことで
(1)(2)も3000万円の借り入れなんだろうけど、保証料が(２)には反映されるが（１）の計算上は
出てこない。諸費用分でとっといた保証料相当額（６０数万）は余裕資金にかわるってことになります。

比較をするなら同じ（ような）条件で比較する88のままでいいと思います。

[241: 匿名さん]

>>239
ご指摘ありがと。昨日チェックするの忘れてた・・・

[242: 匿名さん]

↑
なんか間違ってる！ってことに自分できづいた！！（恥）

[243: 240]

>217=232

再度検証します。

88では
3000万円借り入れて60万の保証料を手持ち資金から支払った。
ということは、手元に（少なくとも）60万円の住宅ローン諸費用のための資金がある。

売主の支払には3000万円必要だとすると、2940万円(保証料込みで)の借入れがあれば手元の60万円と足して
3000万円の支払ができる。

だからいいんじゃないの（かなぁ・・・・）と思ってみる。間違ってたら言っておくれ。

[244: 匿名さん]

ここまで説明せんとあかんとは

[245: 匿名さん]

>235

233ではないが、保証料一括払いの場合、銀行に対する手数料が21000円、保証会社に対する手数料が5150円かかります。
（平成19年5月までは保証会社への手数料5150円も無料←住信確認済）
なお、保証会社に対する保証料は、繰り上げ返済の金額に応じて戻し入れ（要は返してもらえる）が発生します（理論上はね。）。
ので、その戻入額（返してもらえる額）が5150円以下なら戻入ナシでちゃら。戻入額が5150円を超えるなら戻入額から5150円を差し引いた額が戻ってくる（と思われる）。
住友信託で確認したのか別の銀行で確認したのかちょっと記憶があいまいだが、保証会社の保証料返戻方法の取り扱いはたいていどこの保証会社でも同じだといわれたよ。
。

イヴでもないが保証料金利込みの場合は保証会社からの返戻もないし、繰上げ返済にともなう手数料支払いもない。

[246: 235]

>>245
ありがとう。
しかし、そう考えると住信の繰上って高くつくね。

[247: 匿名さん]

＞＞246
そう思うならますます自動返済がいいんじゃない？

[248: 匿名さん]

住信のローンセンターに相談に行きましたが、他の銀行と比べ人の出入りの多いこと。
この状況を他の銀行が指をくわえてみてるはずがない・・・・と信じたい。
（がんばれ！東○三菱、み○ほ！・・・本審査OK済）
やっぱ、住信の手数料は高いからね〜。

[249: 84]

>>243
それで合っていると思います。
もともと3000万借りようと思っていたのですが、保証料一括だと約60万を現金で払う必要があります。
だったらその60万を差し引いて、2940万の借り入れで保証料を金利上乗せにしたらどっちが得になるの？
というのが最初の疑問でした。
自動返済の柔軟性を考えると、やはり保証料は金利上乗せで行こうと思っています。
いろいろと勉強になりました。ありがとうございました。

[250: 匿名さん]

>>248

本審査２行で通してるの？そうかぁ　いいのかぁ…
本審査ってその銀行で決心ついたってときにしかやっちゃいけないと思ってた。
そんな俺がお人好しだったのね。今、①住信　②東京三菱　という序列で検討してて①事前審査OK　②相談だけ
です。両方とも本審査まで持っていっちゃおうっと。

ところで②の相談したときに合併記念で目玉の住宅ローン商品でる可能性ありって担当者が言ってましたよ。
商品が出ることが決まって案内できるようになったら案内するからとりあえず審査すすめてみては？って執拗に（失礼な言い方でスマン）お勧めされました。
12月中までの超長期の商品なみだったら検討の余地ありと思ってます。（うちは3月引渡し物件）なんで、住信を凌駕するものだったら即東京三菱にして、そうでなければ住信に、と思ってます。

っていう下地があったところで、今日の残業中、東京三菱は合併記念でビックリするようなローン商品を出すっていうような頭取（だったかな？）のコメントをどこかのサイトで見つけたのだが、urlがわかんなくなっちゃったよ。トホホ

[251: 匿名さん]

>>250

１月実行には間に合わないよなあ、トホホ

[252: 248]

>250
本審査をあまりたくさんやると、銀行から問題ありとみなされる場合があるとも聞きますが、
３行ぐらいまでなら大丈夫のようです。
みんな、複数行で審査受けてるのでは？

今は、３行目を住信にするかどうか迷っているところです。

[253: 匿名さん]

私も住信・三菱・三井住友の３行で検討しています。
フラットは３月には期待できないかなぁ・・・と検討対象から外しちゃいました。

[254: 匿名さん]

金利動向が読み難い時期です。
本審査を通していて「いざ実行！」というときになって
その銀行の店頭金利が上がったり(優遇が悪くなったり)と積もりが変わる場合も
有り得ます。　万全を期すには「第2候補ですが・・」ときちんとお断りを入れて
本審査を複数通して備えておく作戦も「やりたくはないですが致し方無い方法か」
と思いもします。「いざ実行！」の直前にうろたえるのも嫌ですしね。

[255: 匿名さん]

>>「第2候補ですが・・」ときちんとお断りを入れて

こんな必要ってあるのですか？

[256: 匿名はん]

ほんと、銀行ごときに弱腰になるなんて信じられません・・・
こっちは上得意の顧客（候補）ですよ

[257: 匿名さん]

今日相談会に行ってきました。
事前に確認したのとは違う書類が必要だと言われ、仮審査は後日になってしまいました。
他の方が書かれている通り、あちらから情報や提案はくれませんでした。
こちらが一方的に相談して終わりです。
何となく対応は良くないような気もするのですが、金利が魅力的なのでかなり本命です。
（＝魅力は金利だけ？？）

[258: 匿名さん]

＞257
そうそう。窓口で相談するより、このスレ読んでる方がよほどためになるよね！

[259: 匿名さん]

＞255
同意
何の意味があるのでしょうか？
どっちにしろ金消の時には1行に絞るんだから
実行時には選択の余地なしだと思います
ましては第2候補と言ったから
自分だけ特別金利になるわけでもないし

＞256
上得意ではないでしょう・・・
囲い込める顧客が一人増えただけ
いわばビデオ会員が一人増えたと一緒だよ

[260: 匿名さん]

＞257
まあ対応悪いのはあきらめましょう。
金利が安いからと割り切って利用しましょう。
自分でいろいろ勉強してがんばりましょう！

[261: 匿名さん]

たしかに対応した人（＝銀行員）の質は違うだろうけど
それ以上に対応された人（＝申込者）によって印象が変わると思う
要は住宅ローンの仕組などを事前に調べている人
資金計画などをEXCELで詳細に試算している人は
有意義な相談となると思います
一方、自分で調べもせず、頭の中が手ぶらの状態で
相談会に行くと、話が迷走して意味の無い時間となり
相談者の頭の中は迷走中　そして　銀行の対応が悪い　と
なるのではないでしょうか？

大金が絡む場合
相手の事情に入り込んだ意見を言うのはご法度です
ましては個人信用情報を閲覧する前では
提案なんてもってのほか
後々　責任問題となりますから
たとえば「お客様の収入なら3,000万大丈夫」なんてはっきりしたこと言ったら
審査がＮＧだった時や将来返済ができなくなった時
「あの時大丈夫　っていったじゃねーか！」となります

[262: 匿名さん]

>261
たしかに、それはあるかもしれませんね。
住信、いろいろここの掲示板でもいいので調べてから行って質問すると
教えてくれますよ。
大金のローンですもん、基本的なところはチェックして
何を質問したいのかはっきりさせていくといいかもしれません。

ま、それでも、住信さんはドライでしたが（笑）

[263: 匿名さん]

>261
私も住信さんに限らず、何行か相談会回って、そう思いました。
どこも、肝心のローンの構成等に関しては、ネットで収集した情報や自分でしたEXCELでのシミュレーションほどの提案も情報もいただけませんでした。
まぁ、そんなもんなのかなと。(^^;;;

[264: 匿名さん]

>255

断った方が紳士的なのかもしれませんが、銀行さんも、そこだけに本審査出しているとは思ってないので、断らなくても問題ないと思いますよ。
何も言わなくても本審査通過後に「うちを使っていただけるなら」みたいな事を銀行の方も言われますし。(^o^)

[265: 匿名さん]

>261
そちら関係にお勤めの方ですか？

[266: 匿名さん]

本審査の時には、銀行は審査に当たり信用調査機関を利用します。
その際、融資申し込み者の情報も記録されるので、他の銀行が
同様に調査機関に照会すると、同じ人が複数の銀行に申し込んでいることも
分かってしまいます。

あまりたくさん申し込むとまずいというのは、他の銀行で相手にされなかった、
もしくは、相手にされない事情があると銀行が考えるからです。

結論は、特に銀行に話す必要はないでしょう。
（話しなくても、銀行はそれ位の情報は持っていますよ）

[267: 匿名さん]

住信で月曜日にローン申し込みを行おうと思っていますが実行は11月の予定。デベ担当者は「10月申し込みなので10月の金利で押してみますと話してくれましたが、こういったことは可能なのでしょうか？
また、5年固定と10年固定をそれぞれ50%にしようと考えていますが無謀でしょうか？みなさんは期間の長い固定期間の比率を高くされているようなので少々不安です^^

[268: 匿名さん]

>267
通常、銀行は全店での金利（ホームページとかに公表されているもの）とは別に、
それぞれの支店ごとに別枠を持っています。
その支店（又は担当者）にとって有利な顧客には、一般客よりもさらに優遇をします。
あなたは、それに該当したのかもしれません。

また、固定期間の件は、借り入れ金額、返済期間等が分からないので細かいことは言えませんが、
繰上げとかして、長くても１０年前後で返し終わる予定であれば、問題ないのではないでしょうか。

ちなみに、私の場合は、2000万円を７年程度で返そうと思っているので、とりあえず２年固定と変動
にしておき、0.5％程度の金利上昇がみられたあたりで、変動を５年固定にしようと思ってます。
でも、早くも金利上昇の気配があるのでぎりぎりまで考えさせられそうです。
が

[269: 匿名さん]

はじめまして。

取り急ぎアドバイスお願いします。
1250万を全額30年固定で12月実行を予定しています。
住信のHPのシミュレーションで保証料（内・外）について試してみました。

【保証料外枠（一括）】
借入額 ：\12,500,000
総返済額：\18,490,065
保証料 ：\249,403

【保証料内枠（自動返済可）】
借入額 ：\12,250,000（\12,500,000 - \249,403）
総返済額：\18,592,529

上記のように、内枠の方が、10万円程度高くなりますが、自動返済・自由返済が、
両方使える「自由度」と言う意味で、内訳方式の方が良いでしょうか？
繰り上げ返済の仕方などによっても変わってくるとは思いますが、みなさんの
アドバイスお願いします。

[270: 匿名さん]

上記追伸

金利に関しては、外枠時2.80%、内枠時は3.00%（2.80+0.20）です。

[271: 匿名さん]

>269
外枠の場合は、最後に保証料を足してね

[272: 匿名さん]

＞271さん

あっ、そうですね^^;
すると逆に内枠の方が10万程度安くなる、かつ繰り上げ返済の「自由度」がある。
と思って問題ないでしょうか？

[273: 匿名さん]

急がず整理してから書こうね>272

[274: 匿名さん]

>>272

88と243をみるべし

[275: 匿名さん]

30年固定の11月実行金利が決定しますた。
10月の2.58％から0.1％UPの2.68％だす。
30固定以外の金利は未確認だす。スンマソン！

[276: 匿名さん]

変動以外、全部0.1％UPですよ。

[277: 匿名さん]

え？今HP見たけど
11月適用金利、何も変わってませんよ？
ちゃんと11月って書いてありますが、HPどうなってるんでしょ？
30年2.58のままです。
その下には、確かに17年11月適用金利とあります。

[278: 匿名さん]

あ、いま適用金利、変わりました。
でも確かに、11月適用金利と書いてあったんだけどな。
そうはうまくいかんか。

[279: 匿名さん]

11月全体的にググッとＵＰだけど、住信さんは8月レベルで借りられる。
これって9月実行組より実質ラッキーだよね。
住信さんの10月の金利は良かったけど発表と同月に借りれた人は少ないでしょう。
12月はキープか微妙に上がりそうな気配。そんな私は来年１月（泣ける）

[280: 匿名さん]

>>279

私も来年一月。
そうですよね、発表と同時に借りられる人なんてごくごく少数のはず。
住信の作戦にはまったか（笑）
12月は上がりそうですね。
1月は早めにわかるのかな、年末年始をはさむし、クリスマスあるし（笑）

[281: 匿名さん]

金利上がったのに、ちょっぴりうらやましい＞11月実行
まぁ腹はくくってますが。

[282: びびでばびでぶう]

3000万の保証金外内での試算ですが、単純に+-0.2%で計算するのは間違っています。
>196さんの
>>「第2回は返済額が72円軽減されて126,557円になるので、繰上返済は72円増やして20,072円にできます。
という考え方は合っていると思います。数式を提示するのは出来ませんが(計算式を算出するのはめんどくさいので)
シミューレションソフトは自作してますので、何年後何ヶ月後にいくら違うかは算出できますよ。
スター銀行のシミュレーションの時に作成したもんですが。
①借入れ金：
②保証金：
③実行予想金利：
④自動返済の通帳にプールする額：
⑤自動返済する額：（注：残金-④＜⑤の場合はその値が自動返済されます）
また長期短期で分けて支払う場合も算出可能です。
皆さんのはお答えできませんが、計算して欲しい方いらっしゃればできますよん。
ただ、長期短期と分けて計算する場合はどちらの金利に対して自動返済にあてがわれるのかわからないのですが、
ご存知の方います？？

[283: 匿名さん]

>>279
>>11月全体的にググッとＵＰだけど、住信さんは8月レベルで借りられる。
>>これって9月実行組より実質ラッキーだよね。

？？

>>住信さんの10月の金利は良かったけど発表と同月に借りれた人は少ないでしょう。
>>12月はキープか微妙に上がりそうな気配。そんな私は来年１月（泣ける）

住友信託の中長期が強くなったのは、10月に入ってから。
それまで強かったのは3年固定まで。
それも一旦8月に終わり、9月は不毛期間。
そして10月から、短期に加えて、初めて中長期にも強力な商品をリリースしてきてます。
10月実行予定だった人達が、瞬時に他行から鞍替えして「申込→審査→金消」まで
やらないと「先月の金利」を拾えた『2〜3年固定"以外の人達"はいなかった』のでは？

本来短期固定のみ強かった住友信託が、10月から、強力な中長期商品も揃え出してきて、
それに巡り合えただけラッキーと取るべきかもしれません。(笑)

[284: 匿名さん]

私の場合は借換えですが、10月半ば仮審査申込→近々本申込み→11月下旬実行予定です。
やはりかなり混みあっていて、審査に時間がかかる模様。ですから、>>283さんが仰る通り、
10月実行金利を掴めたのはごく限られた人なのでしょう。（うらやましいですね）

[285: 匿名さん]

>>282
>>3000万の保証金外内での試算ですが、単純に+-0.2%で計算するのは間違っています。
すみません、ここを詳しく教えて頂けませんでしょうか。
まもなく本申込ですが迷ってます。

[286: 匿名さん]

＞285
一般論で説明するのは困難。
ご自分の希望する融資額、返済年数等を挙げてみてください。

[287: 匿名さん]

2600 - 30 年
1200 - 2 年

[288: 匿名さん]

>>278
特別金利キャンペーンは30年2.58%のままですね。
金利一覧から-2.07%すると、30年2.68%になりますけど。
紛らわしいので、毎月更新して貰いたいですね。そのうちされるのかな？

[289: びびでばびでぶう]

蛍の墓に見入ってしまった・・。
>258さん
いや・・・だから詳しくはその後の文章でも>>196も説いてると思いますが。
>>286さんの言うとおり、自由返済を行うという前提がある場合にはそのケースケースにおいて、
内容が変わるというものです。
285=287として計算しますと現在の金利では、
①30年固定=>2.68％
②2年固定=>1.00％（キャンペーンにもよりますが、ポピュラーそうなやつで算出します）
となっているため、月々、
①\105,181.-
②\32,164.-
計\137,345.-の返済になります。例えば、毎月引き落とし通帳に15万づつ入れていき、
差額分を自由返済に充てていくとします。
1ヶ月つまり１回目の返済では\12,655.-が残りますのでそのまま返済額軽減型に充当(30年固定金利に)させると、
①は2回目時に\105,150-になります。31円利息が減ることになります。コレは>>196さんの言ってることと同じですよね。

このように考えた場合には、確実に保証金外枠で自動返済を行った方がお得になりますよと言うことです。
ただ実質、月々の返済を15万としていると同じなのでギリギリで生活する場合には考慮に値しませんし、
その他管理費なども支払う必要があるのでどちらが現実的なのかはわかりませんので、単純に+-0.2％で
計算するのは違いますよという意見を述べたまでです。

また保証金をそのまま借入額からマイナスとするのも計算上は正しいと思いますが、現実的にはどうなのかなと・・。
机上で計算するのはいくらでも出来ますが。

住信の方法は間違いなく、スター銀行の２番煎じ的発想だと思います。まだスターよりは良心的だとは思いますがｗ

しかし、蛍の墓を見てマンションの金利に一喜一憂する時代になるんだなぁとちょっと切なくなってしまった。
その日の晩御飯が白いご飯かどうかで一喜一憂してた時代が60年前には確実にあったのに・・。

[290: 匿名さん]

住友信託のオール電化住宅のローンの審査で落ちたんだけど、
（頭金が物件の13%までしか用意できなかったので。）
この特別金利キャンペーンって借りれたりしますかね？

[291: 匿名さん]

頭8％で通りましたよ・・・

[292: 匿名さん]

私も10パーセントでとおりましたけど…

[293: 匿名さん]

火災保険はどこを使います？

[294: 匿名さん]

うちも、特別金利キャンペーンは、頭金10％強で通りましたよ。
属性も少なかったし（同業種で、給料×１２が前年年収くらいありましたけど）

>293
火災保険って三井住友海上じゃなきゃいけないのでは？

[295: 匿名さん]

どこでもいいんですよ、火災保険
三井住友海上だと高そうなので（まだ見積もってもらったわけではないのですが）

[296: 匿名さん]

仮申請書の説明を受けたときに、共同名義で購入する場合は、
奥さんを連帯保証人にする必要がある、といわれたのですが、
普通はそうなんでしょうか？
夫一人の名義にはできないのでしょうか？
もしそうだとすると、団信は、二人とも必要？

[297: 匿名さん]

290です。

ってことは、違うキャンペーンであれば、一回落ちても大丈夫なんでしょうかね？

[298: 匿名さん]

自由返済（期間短縮の繰上げ返済）ってボーナス併用してたらボーナスの部分から返済され、ボーナス部分の返済が無くなったら月々の返済部分になるんですって、本審査の日に聞かされ今月々均等払いにすることにしましたが、変更届けの申請中です。
今まで、はどちらも均等に繰り上げ出来たので残念です。

[299: 匿名さん]

ボーナス併用 = ＊＊＊みの返済法

[300: 匿名さん]

>294
属性少ないってどれくらいですか？職種ってなんですか？
うちも属性10ヶ月なんですが審査落ちました。
一応同業種なんですけど飲食関係営業です。
銀行の方には同業種でも技術職・総合職だととおりやすいと言われました。
あと役職も関係あるのでしょうか？

[301: 匿名さん]

住信の特別を利用しようと思ってます。
私は頭金3パーセント弱です。
先日電話&FAXしたら、担当者の人が、「たぶん大丈夫」と言ってました。
指示されたいろんな書類等をもって銀行まで行くアポも取りました。
電話で約30分いろいろ聞かれたり説明を受けましたが、特別金利キャンペーンについては、審査落ちる落ちないは
頭金の多さではないような雰囲気でした。

[302: 匿名さん]

>>298
我が家はそれでもボーナス分をわずかですが組み込む予定です。
ボーナスが優先的に返済されるデメリットって何でしょうか？

[303: 匿名さん]

繰上げ返済のボーナス優先、私も気になります。
住信使いたいけど、ボーナス併用しないと厳しいし。
調べてみたのですが、利息軽減額の有利さでいえばボーナスにあてるのは不利のようです。。
ボーナスの不安定さを考えれば、返済不安の解消という点では優先もいいのかもしれませんが。

[304: 302です]

ボーナス併用予定ですが、おそらく我が家で計画している繰り上げ返済で、3回もしないうちに終わってしまう額です。
それだったら、ボーナス無しにしようか・・・でも、月の出費は極力減らしたいし・・・悩みます。

[305: 匿名さん]

３０２さん２９８です。ボーナス部分のみ先に返済されると、普通は全体の額はボーナス部分より、月々の部分の方が多いですよね。ボーナス部分優先ということは繰上げ時に金利の軽減の仕方が、ボーナスと月々と均等に払えた場合より少ないので同じ金額の繰上げをしても、総返済額が均等に繰り上げ出来るシステムより多くなるので、損と思い月々均等にしました。私は１９年の５月の手数料無料時期まで月１０万くらいは自由返済してその後は自動返済にしようと思っているのでそこまでより多くの元金を減らす方法を考えてそうしました。金利を払うのは＊＊臭いし、かといって短期の金利を選ぶのも心配なので。。。

[306: 匿名さん]

＞304さん

だったらボーナス無しにして早めに繰上返済すれば、
月々の返済義務額はどんどん減っていくのだから、
それでいいんじゃないですか？

[307: 匿名さん]

296
団信は一人で大丈夫ですが、共有者は全員連帯保証人になるのが基本です。

[308: 294]

>300
属性は、数ヶ月です。300さんより属性は小さいです。
年収も、そんなに多いというわけではなく、
日本人の平均年収くらいです。
職種は確かに、技術系？といえば技術系になるかもしれません。
ステップアップ転職だったので、毎月のお給料×１２
が前年の年収と同等くらいでした。

住信さんの話によると、住信は他の都銀と比べると属性は重要視してないとききました。
ただ、転職後の月収は「基本給」が多いと有利だそうです。
同じ40万でも、基本給40万と基本給25万＋残業や手当て15万は
かなり違うみたいですよ。
参考になれば幸いです。

[309: 匿名さん]

＞308
300です。
ありがとうございます。
基本給ですか…うちは給料の半分が手当てですので（残業・営業手当・皆勤手当等）それがだめだったの
ですかね？
確かに基本給×12の計算では返済率的に無理があります。
属性を多くして、残業手当等も見てもらえるまでなるまで頭金ためてがんばります。

[310: 匿名さん]

私も先日、説明会に行ってきまして今仮審査中です。
属性はステップアップ転職で１０ヶ月です。
職種は前職から技術系ですが、今年の見込み年収を見せたら残業代無しで
前職より年収は多いのですねって言ってましたので、やはり308さんの言ってることは
重視してるじゃないでしょうか。まだ審査通ってないんでなんとも言えませんが。
300さんが落ちたのは仮審査ですか？本審査ですか？
仮で落ちて本審査で落ちた方っていらっしゃるんですかねぇ？？

[311: 匿名さん]

>308
普通、銀行が求めるのは２年分の源泉徴収票でしょ。
基本給とか、残業とかは関係ないんじゃないの？
第一、給料明細みないと、そんなことは分かんないし。

[312: 308]

>311
普通は、源泉ですよ、もちろん。
でも、転職組は、今の会社の源泉がないわけですから、
数か月分の給料明細を出す必要があります。
そこで、基本給など、判断されるのですよ。

[313: 296]

307さんレスありがとうございます。
私も人づてに確認しました。
通常の銀行はそのようなので、「失業したり逃げなければいいよ」と
妻にも言われました。orz
最近は保証人にしなくてもいいはず、と不動産の担当者は言ってましたけれど。

[314: 匿名さん]

1日本審査通りました。
1,360万〜2.88%、30年固定を35年
1,000万〜1.10%、3年固定を35年
2月実行なので今の金利上昇がとても心臓に悪いですね。
そこで指摘して頂きたいのですが、
先日、預金連動型住宅ローンが売りの銀行さんでローンのシュミレーションしてもらったのですが
15年目でローン残債と預金がイーブンになりました。内容はこんな感じです。
借り入れ　　〜2,660万
購入後の貯蓄〜460万
年間貯蓄　　〜100万（共稼ぎなので年収900万くらい）
金利　　　　〜当初3年2.85%、その後4.0%を想定
ズバリ30年固定を15年にしちゃっても平気でしょうか？

[315: 匿名さん]

＞314
１３６０万なら１５年固定で大丈夫と思います。
１５年後はどれだけ残っているかは支払い方次第とは思いますが、元金が減るのでリスクは高くはないと思います。

[316: 匿名さん]

>>314
１５年間子供を作らないの？

[317: 匿名さん]

314です。
実は現在妻は産休中です。よって現在の年収は500万くらいです。
1年後に復帰予定なのでそれまでは有給休暇のよる給与と育児
休業給付金などが給付される予定です。
ちなみに昨年1年間で200万くらい貯蓄できたので産休中も年間100万
いかないまでも産後２人でカバーできると考えています。
マンションも妻の実家から5分くらいですし、妻の会社も30〜40分
の通勤圏内です。お互いサポートしていけば15年で平気かなと・・・

[318: 匿名さん]

15年で問題ないです。

[319: 匿名さん]

315さん、318さんご指摘ありがとうございます。
ちょっと15年固定ですすめていこうと思ってきました。
でも2月この金利、今の30年固定くらいになりそうな予感・・・

[320: 匿名さん]

318です。

319さん。10年固定でも十分問題ないです。

[321: 匿名さん]

320さん本当ですか？
3年固定のリスクヘッジのための15年固定なんですが、
問題ない理由おしえてくれませんか？

[322: 匿名さん]

補足ですが2,360万をローン2本に分けてます。

[323: 匿名さん]

>314
１１月後半実行予定のものです。
　１５年固定３５年　２．４５％　　　　１４００万　保証料一括
　　２年固定１５年　０．６（０．８％）　７００万　保証料上乗
で申し込みました。
毎月１０万ほど返済口座に入れて、余剰分を２年固定に自動返済し、
２年に一度位　１５年固定に１００万ほど繰上返済する予定です。
ある程度繰上げの予定があれば、１０年固定でもいけると思いますよ、自分はビビリなので１５年にしましたが。

[324: 匿名さん]

>323
なんで短期を保証料上乗せにしたんですか？

[325: 323]

>>324
自動返済で、余剰分を返済に充てる為です。

[326: 匿名さん]

>>325
長期ではなくて？よろしければ、シミュレートした内容を教えてもらえないですか？

[327: こまった]

土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているのですが、地場の工務店で建てるために
現金を残しておく必要があるので土地3150万に対して2850万の借り入れ、建物2450万に対して
1150万の借り入れにて仮審査の申込をしたのですが、土地に2000万、建物に2000万にしてくれ
ないと審査が通らないと言われました。住宅ローンとして借り入れを行うのに、こういうこと
ってあるのですか？
ちなみに同条件で東三さんの仮審査は通っております。

[328: 323]

>>326
上でも話に出てますが、自動返済を正しくシュミレートすることって結構難しいのです。
なので、お見せするほどのシュミレーションはないのですが、自分の計画では
毎月の支払いが１０万以下に収まるようにして、１０万との差額を常に短期に自動返済で繰上げし、
短期の利息が上がった場合でも毎月の返済額が上がらないようにコントロールする。
長期は、２年おきに１００万ほどを繰上げ（手数料払って）する予定です。
毎月の余剰を短期に入れて、年間の余剰を長期に入れるイメージです。
何故、長期を金利上乗せしなかったと言えば、長期の方が借り入れが大きいから０．２％の影響が大きいからです。

[329: とおりすがり]

みなさん、短期固定分に結構たくさん割り振ってますね。
私は、現在の情勢では、数年後に高金利（５％超）となる可能性もないことはないと考えてますので、
２６００万円中、２２００万円を３０年固定、４００万円を３年固定で１１月実行の予定です。
米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。
米国は住宅バブル（インフレ）の真っ只中で、日本とは状況が異なりますが、
日本も一部で外資流入によるミニバブルが生じてます（これまでの異常な量的緩和により、
行き場のないマネーが、投資先を探しています。最近の株価の急上昇もちょっと異常、近い
将来のインフレを先取りしているという話もあります）ので、日銀が量的緩和政策を解除
してしまうと、あっというまに金利を上げざるを得ない状況（＝インフレ）となることも
想定されます。
私は年間１００万しか繰上げ返済資金が確保できないので、いざというときに短期分を
完済できるよう、４００万円以上を３年固定へ割り振る勇気はありませんでした。
恐怖心をあおっているわけではなくて、家計を預かる身としては、最悪な事態を
常に想定しておくべきではないかと考えます。

[330: 匿名さん]

私も、短期＆長期で分割して借りることを検討したのですが、
短期金利が上がってしまいそうな状況となったとき、短期分を返済期間短縮で繰り上げ返済
しても、総返済額は分割しないときより減らないことがわかりました。
シュミレーションしてみればわかりますが、総返済額を減らすにはいかに完全に返済を
終了させるかにかかっているようです。

例えば
2000万　30年（5年固定）　1.5％
2000万　30年（30年固定）　3.0％
と分割した場合、5年後に短期金利が上がってしまったからと、
短期のローンを1000万繰り上げ返済した場合より、

4000万　30年（30年固定）　3.0%
と一本化したローンを5年後1000万繰り上げ返済した方が効果が大きいってこと。

当初の支払いを押さえるには分割は効果があるけど、恐らく数年でその効果は
吹き飛んでしまう可能性があります。

[331: 匿名さん]

私は短期分を小さくしました。

３１００万のうち２５００万を３０年固定、６００万を２年固定（ともに３５年）に分けました。
330 さんのようなシュミレーションもしてみて１本にしようかどうか悩んだのですが
短期分を完済することによる月々の支払額の減少に魅力を感じたため、２本にしました。
教育費がかかる頃に月々返済額が減っていると助かりますので。

[332: 匿名さん]

今更なんですが、>88を初めとする保証料の支払い方による計算ですが、

>１．35年（30年固定10月金利）
>（１）保証料一括払（2.58％）　31〜35年も2.58％とすると、
>借り入れ3000万円　返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
>（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
>借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額45,947,647円
>なので（２）が283,610円すくなーい。

となってますが、実際には（２）で借り入れ額を減らした分を頭金に回しているので
（２）の返済総額は45,947,647円＋644,982円＝46,592,629円となり、逆に（1）のほうが361,372円
総支払額が少なくなると思いますがどうでしょうか？
※（１）の場合の頭金が０円で全額ローン（保証料だけ現金払い＝結局（２）の頭金と同額）だと
考えれば分かりやすいと思います。

[333: 匿名さん]

＞332さん

同じ額（保証料の金額）でも、保証料として銀行（保証会社）に払うか、
頭金を増やす（元金を減らす）かの違いで、（２）の方が良いと思いますよ。
どーでしょ？

[334: 匿名さん]

＞333さん

そうですね。
そのあたりは、皆さんぞれぞれの考え方次第だと思うのでどちらがいいかというのは分かりません。
（自動返済を利用される方は金利上乗せしか選択肢がありませんし）
ただ、単純に総支払額を比較するのであれば、（２）に頭金を足さないと計算が合わないのでは？
と思った次第です。

（あくまでも＞88さんが設定された条件上ですが）一括支払いの分を頭金に回して借り入れ金額を減らしても
0.2％の金利上乗せのほうが負担額が大きくなってしまうと言うことを、念頭に入れてメリットのある方を
選択されればいいかと思います。

そういう私もいまだに悩み中ですが・・・(^^;)

[335: 332]

失礼しました。↑332でした。

[336: 匿名さん]

あのー
ローンの返済総額の比較なので88さんのでよろしいかと思います。
物件の支払総額なら332さんの意見も判りますが。
自動返済とか繰り上げ時の手数料損とか考慮するならば、上乗せの方がお得だと思います。
少なく借りる事に意味がありますので

[337: 332]

＞336さん

いえ、ローンの返済総額ということであれば（１）の保証料一括支払いもローン外になると思うのですが、
どうでしょうか？
おっしゃる通り、判断基準は総支払額だけではなく手数料や返済計画によって人それぞれですので、
上乗せのほうがお得な方もいれば、そうじゃない方もいらっしゃると思います。
別に私は、一括のほうが正解だよと言いたいわけではなく、検討する比較の数字が間違っているのでは？
と思っただけですので、どちらを選ぶかは各個人の判断でよろしいかと思います。

[338: 匿名さん]

332さんの内容が理解できていないので申し訳ないのですが、
とりあえず簡素化した値です。

物件：4065万円
自己資金：1065万円
借入金：3000万円
全期間固定金利：3%

(1) 1000万円（頭金）+ 3000万円 * 3%（借入金） + 65万円
(2) 1065万円（頭金）+ (3000万円 - 65万円) * 3.2%（借入金）

3000万円 * 3% ＞ 2945万円 * 3.2%　ということではないでしょうか？

[339: 匿名さん]

>米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。

でも米国長期金利（＝長期住宅ローン金利のベース）は上がってないよね？

[340: 匿名さん]

[341: 匿名さん]

[342: 匿名さん]

[343: 匿名さん]

[344: 332]

＞338さん

えっとですね、条件をもっと単純にすると
物件：3000万円
自己資金：65万円
保証金：一括時→65万円、金利上乗せ時→＋0.2％
全期間固定金利：3.0%

総支払額は
(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 ＋ ローン3000万円 * 3.0%
(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 ＋ ローン2935万円 * 3.2%
で計算すると（１）＜（２）

ローンの総返済額は
(1) 3000万円 * 3%
(2) 2935万円 * 3.2%
で計算して（１）＜（２）
※結局のところ↑この部分の差額が単純に違いとなります。

となります。
で、これを前提として自動返済の必要性や自由返済時の手数料等、各自の支払い計画を加味して
判断されればよろしいかと思います。

[345: 332]

結局のところ、金利上乗せして不要となった事前支払い保証金を頭金に回して元金を減らしても、
＋0.2％の金利負担のほうが大きくなり、返済総額は増えてしまうと言うことです。
変動金利ではなく全期間固定金利で借りられる場合は、借入時に返済総額が確定しますので
元金を減らすことが重要かどうかは、その後の繰上返済計画しだいだと思います。

繰上返済の仕方によっては、金利上乗せのほうが最終的な返済総額は減るかもしれませんし
その辺は各自でシミュレーションされるしかないと思います。

ちなみに、344の条件で計算した時のローン返済総額は
保証金事前支払いが　3000万円×3.0％＝48,490,790円
金利上乗せが　　　　2936万円×3.2％＝48,843,389円
となります。
※返済期間35年、31年以降も同じ金利で計算、総支払額はそれぞれ約64万円上乗せ（頭金or保証金）

[346: 匿名さん]

>344,345
総支払額ということであれば、（１）の場合は、最初に払う６５万円を最後に足さないとおかしいのでは？

[347: 332]

＞346さん

↓足してますよ。
＞総支払額は
＞(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 ＋ ローン3000万円 * 3.0%
＞(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 ＋ ローン2935万円 * 3.2%
＞で計算すると（１）＜（２）

[348: 匿名さん]

30年と短期固定のミックスで、保証金無し（0.2上乗せ）にしようと思っている方いませんか？

[349: 匿名さん]

>348
うちはそうしましたよ。12月実行です

[350: 匿名さん]

３４８さん
私今月審査を出そうと思っていますが、
３０年と１５年で　２５００と９００くらいで計画しています。
３０年の方は保証料上乗せで　１５年の方は保証料一括払いにしようかと思っています。

[351: 349]

349です。
ちなみにうちは、1500万を30年固定で保証料上乗せ
1200万を2年固定で保証料上乗せです。
子なし夫婦、共働きなので、毎月10万くらいは繰上げにまわせそうですので、
自由返済無料が終わったら
自動返済で上限額と、口座残金を設定して
2年固定の方を10年未満で返す予定です。

[352: 匿名さん]

>>348

我が家もです。1800万短期と1500万３０年。
来年１月実行です。

[353: 匿名さん]

３５２さんの世帯収入は高いのでしょうか？
人事ではありますが、短期の比率が高いように思えます。

１０００万以上の収入があれば良いと思いますが。

[354: 匿名さん]

ここの人は固い人が多いですよね。
私は年収450万で2000万全部短期です！

[355: 匿名さん]

３５４さんは借り入れが２０００だから、そこそこ苦しいけど返済できるでしょ。
３０００くらいだったら、かなり苦しくなってくると思いますよ？

それにしても２０００全部短期はかなり勝負してきましたね。
来年度は１．６〜２％の間で長期金利が推移するそうですが、再来年以降はどうなるかわかりませんよ？

[356: 352です]

>353さん
そうなんです、実はちょっと迷っています。
世帯収入は７００万強です。最近の金利上昇にちょっとびびっており、組み合わせの変更を考えています。
担当の方に聞いたところ、金消前は金額割合の変更も可能とのこと。
短期1300
３０年2000に変更しようかなと思っているところです。

[357: 353]

>352=356さん
組み合わせの検討をされた方がよろしいかと思います。
もし５年くらいで、お子さんがお金のかかる時期にさしかかるのなら尚更です。

短期を１０〜１５年で返済されるならば、５〜７００が安全圏かと。
冒険するのなら１０００万程度じゃないでしょうか？

直近でまとまった額を繰り上げできるのであれば、作戦を変えても良いと思いますが。

[358: 匿名さん]

長期と短期のミックスの場合、繰り上げ返済の振り分け方が難しくないですか？
色々シミュレートすると1本のほうが簡単に期間も金額も短縮できそうな・・・あー、わからなくなってきた（涙）

そんな我が家は3270万の借り入れ予定。金利0.2％上乗せにします。例えば
2570万を30年固定
700万を2年固定のミックスにしたとします。

3270万を30年固定1本にすると、20年位で返済できそうなんですが、
ミックスにすると、どう振り分けてよいのか分からなくなってしまうのです。
2年固定を先に返済すると、長期はダラダラと残ってしまうし（意味わかりますかね）
どなたかよいアドバイスをいただけますと幸いです。
悩み過ぎて分からなくなってしまいました・・・助けてーです。

[359: 匿名さん]

金利がより高いほうを繰り上げ返済したらよいかと思います。
つまり短期の金利が2年先に長期金利を超えてしまった場合、短期を繰り上げ返済
したらいいのではないでしょうか。またそのときまだ長期金利を超えてない低い金利でしたら
長期を繰り上げ返済することで総額が30年1本より少なくなるのではないでしょうか。

[360: 匿名さん]

[361: 匿名さん]

[362: 匿名さん]

[363: 匿名さん]

2本立てで実行します。
3年固定と30年固定です。
　年間100万ぐらいを繰上げ返済予定です。
　1年目は、3年固定から繰上げします。　金利が↑しているため。
　2年目は、金利状況を見て決めます。
　　金利が→の場合は、50％：50％で、繰上げします。
　　金利が↑の場合は、短期を繰上げします。
　　金利が↓の場合は、長期を繰上げします。
　3年目は、短期の返済金額残金額で考えたいと思います。
　　短期は、元本均等にしました。
　もうすぐ実行予定です。

[364: 352です]

>>357さん
アドバイスありがとうございます。
金額割合は12月初旬までに決めて欲しいとのことなので、来月の金利動向を見ながら決めたいと思います。
繰上げは年50万程度の予定です。やっぱり短期はもう少し減らしたほうが安全でしょうか・・・
悩んでいるうちに、こんな時間になってしまいました。どうしたもんか（苦笑）

[365: 匿名さん]

住信にて借り換えを検討中です。（仮審査済）
残債が2500万で年数が29年程になり、
30年の固定が使えないとの事でした。

そこで相談なのですが、15年固定＋その後0.8優遇と
20年固定＋のちの優遇なしならどちらを選びますか？

繰上げは３年で１００万位のペースを考えています。
ご意見お願いします。

[366: 匿名さん]

365さんの場合収入が不明ですが、（仮に６００万として）
２０年固定を選択されると良いと思います。
理由としては、１５年後に見直しするとしたら、金利は今より３％以上上がっていると考えられるからです。
つまり、０．８％の優遇分は消し飛んでしまうでしょう。

２０年固定でも同じ状況（金利上昇）ですが、こちらが前者と違うのは残債がかなり減っているということです。
おそらく３〜５００万になっていますから、金利が４，５％になっていても苦しいですが、破綻することはないでしょう。

年収が６００万なら、私は２０年固定を選択します。

[367: 匿名さん]

借り換えようと思って支店へ行き聞いたら、５年ルールでだめだと言われた。
142さんは、大丈夫だったとのことだが。

[368: 匿名さん]

住信で、3月実行15年固定3000万の新規ローンを検討しています。
年収700万、専業主婦の妻と子供2歳ひとり（追加予定なし）の3人家族です。
キャンペーンの期間中1.6％優遇（終了後0.8％優遇）を適用するのと
デベ提携ローンで全期1.1％優遇を適用するのと
どっちを選ぶかは15年で繰り上げ返済できるなら前者、
できないなら後者を選ぶ、という単純な考え方でいいですか？
リスクとか、損益分岐点みたいなものをどうやって計算したらよいか
詳しい方のアドバイスいただきたいです。

[369: 匿名さん]

１５年までにいくら繰上げできるかを検討してみてください。
（お子さんが２人いるだけに、どれだけ精度のある見積もりが出来るか不明ですが）

安全に倒したいのなら仰るように後者です。

[370: 匿名さん]

>>368さん
▲1.4終了後▲0.9もありますよ。

[371: 匿名さん]

審査をお願いしましたが、いろいろと条件が付いたのでなんだかどうでもよくなってしまいました。
他の銀行や公庫ではすんなり通ったのですが、住信は審査基準が厳しいのでしょうか？
クリアできない条件ではないのですが、担当さんの対応は悪いし、支店が近くにあるというわけでもないし、なんだかなあ・・・。
確かに金利は安いのですがね。

[372: 匿名さん]

>367さん
１４２です。本審査も通り１６日に正式な契約となりました。
私たちが借りたのは２００４年８月実行ですので１年前です。
１番初めに伺った時から「本当は５年以上の方が対象ですが、大丈夫と思います」と言われ特に問題なく借り替えが出来ました。

やはり地方によって対応が違うのでしょうか？
１５年固定（保証料上乗せ）の２６年払いをボーナスなしで３０６０万の借り入れになりました。

[373: 匿名さん]

>368さんに似ているのですが、
住信で、3月実行30年2700万の新規ローンを検討しています。
購入マンションは、オール電化住宅で、またビジネスアドバンテージも利用できます。
そこで住信のＨＰ上ではオール電化住宅は１％優遇（固定・変動・上限）に適用されると記載されていますが、
キャンペーンとはと併用はできないのでしょうか？またビジネスアドバンテージの優遇併用できるのでしょうか？
もし、併用できるとしたらどんなパターンがあるのでしょうか？
固定30年ものと短期5年・10年の固定の分割のパターンでしょうか？
誰か知っている方教えて下さい。よろしくお願いします。

[374: 匿名さん]

本審査の書類に目を通していて気になったことがあります。
例えばご主人と奥さまでマンションを共有される場合留意点があることに気付きました。
銀行さんにも確認済みです。

共有者である配偶者が現在も仕事を持っている場合はいいとして、現在は専業主婦だとします。
住友信託さんでは、物上保証のみならず共有者が連帯保証者とならなければならないようです。
他候補の都銀さんは物上保証のみです。
皆さんはこのリスクどう思われますか? 専業主婦で共有者というのは余りいらっしゃらないのでしょうか?

[375: 匿名さん]

>>373
ご自分で直接、住信にお聞きになれば早いでしょ。！
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/service/loan/lc.html

[376: 匿名さん]

>374
私もこの前、住信で夫単独でローンを組むけれど、頭金の分くらいは持分を共有にしようと思ったら
住信では、共有名義にすると、奥さんは必ず連帯保証人にならなければいけないと言われました。
なので、共有名義はやめました。

また、婚約中というのはだめみたいで、結婚した後じゃないとだめっぽかったです。

[377: 匿名さん]

>376さん
有り難うございます。我が家は２分の1ずつの共有はもう決定事項なので、やはり他行さんの方がいいかなと
思っています。 今このリスクに気付いてよかったです。

[378: 匿名さん]

わたしは父親を保証人にしようとおもっておりましたが、
”保証人いりませんよ”と言われました。
保証人なしで契約です。

[379: 匿名さん]

妻が連帯保証人になるリスクって何ですか？

[380: 匿名さん]

>378
その保証人とちがうと思いますよ。
保証人は、今は保証会社がいるので、いりませんからね。

ここで問題となっているのは、連帯保証人ですね。

[381: 匿名さん]

私も妻が連帯保証人になるリスクについて知りたいです。
どなたかご存知の方いらっしゃいましたら教えていただければ幸いです。
ローン契約は夫のみで契約しますが，妻が親から受け取った贈与の関係で，
共有名義にしなければなりません。
そうなると，連帯保証人にならなければならず，なんとなく不安です。
他に，りそな，中央三井信託銀行，ＪＡ等が共有名義だと妻が連帯保証人にならなければならないようです。

[382: 匿名さん]

>378
マンションの名義が一人で、ローンもお一人で組まれる場合なんですよね。
それともお父様が共有されるマンションなのですか?

[383: 匿名さん]

382です。 すみません。間違ってキーを押してしまいました。 382は無視してください。

私が考えられるリスクのひとつは、妻が専業主婦の場合で連帯保証人になってしまうケースです。
団信でカバーされない事由で夫が支払いが困難となった場合、物上保証のみですとマンションを売却すれば
仮に残債>マンションの売値 であってもそれで良しとされます。
連帯保証人に妻がなってしまうと、残債分は遡求?されると思います。
まあ新築マンションの場合、残債>マンションの売値 ということはないと思ったのですが、仮に地震などが
おこりマンションの価値がほとんどなくなってしまった場合の事を考えると気をつけなくてはならないと
思います。
地震保険のことは考慮していません。地震保険でどれくらいカバーされるのかも気をつけねばならないですね。

[384: 匿名さん]

続きです。
私の担当者もこのような事をおっしゃってみえましたが、各人やはり担当者に確認された上で
判断された方がいいですよね。

それと離婚の時には面倒になりそうな気がするんですが、どなたか法律に詳しい方にフォローして
もらえれば有り難いですね。

[385: 匿名さん]

381です。
383番さん，ありがとうございました。参考になりました。地震のことは考えていませんでした。

[386: 匿名さん]

専業主婦のものです。
結婚前の貯金で頭金を私が負担し、ローンは主人が組みます。
マンション名義は主人でいいものと無知ゆえに進めておりましたが、
少しでも資金を出すと贈与税がかかるので、出した分での名義分配をしなくてはいけないと聞き、
慌てて共有名義を担当者に伝えて、3月実行予定ですが今のところ住信さんで考えております。
ですが382さんのお話を聞いて大変恐くなりました。。
単独名義にすれば何の心配もないのかと思いますが、私の頭金を入れないと買うことができませんので、
共有名義で連帯保証人となるしか道はないのでしょうか。。
他にこのような専業主婦の方はいらっしゃいませんか？
せめて物上保証人というのも、数少ない感じですね。
381さんを拝見すると大手では三井住友、東京三菱ＵＦＪあたりしかないということでしょうか。。
ちなみにソニーバンクも共有名義＝連帯保証人でした。

[387: 匿名さん]

来春実行で住信か某地銀で迷っています。
当初は私（妻、専業主婦）の貯金700万も頭金に入れ、共有名義にする予定でしたが、
某地銀でも担保提供者として連帯保証人にならないといけないといわれました。
何かあったときには借金を背負わないといけないと考えると気が重い上、主人の親が共有名義に
いい顔をしなかったため結局借入れを700万多くすることにしました。
その分利息も諸費用もアップですが仕方がないですよね・・・。
いまさらながら勉強不足だったと反省しています。

[388: 386です]

387さん
ありがとうございます。驚きました、実は私も700万なんです。
贈与税を曖昧にする額でもなく・・困っています。
387さんは借入れを増やしたとのこと、すごいですね！
お恥ずかしい話、我が家はこの700万を頭金にいれても、
低金利の住信でさえいっぱいいっぱいの状態ですので、借入れをこれ以上増やすなんて
到底無理で、購入自体を考える最悪の事態になってしまいます。。
387さんは余力があったのですか？失礼な質問ですみません。
その700万、すぐ繰り上げ返済で使いますか？
ご主人様の親御さんがいい顔をしなかったのは決心、ききますね。

[389: 匿名さん]

382です。私も今は専業主婦です。　長く働いていて貯金も増やすことが出来たので、マンションは自分の
資産として主人と2分の1の共有をしたいと思ってきました。自分の貯金も出しているのに主人一人の名義と
するとだと主人に何かありマンションを相続する際に相続税がかかる（その時の税制によると思いますが）
のも避けたかったですし。
共有について私ももっと色々勉強しなくてはいけなかったと反省です。

[390: 匿名さん]

連帯保証人ってそんなにリスクありますか？
私はなっています。
旦那さんがもし亡くなっても団信に入っていればローンは下りますよね。
自分に降りかかってくることといったらローン名義の旦那さんが蒸発したときぐらいでは
ないのでしょうか？
病気で働けなくなってもローンの支払いの責任は保障人にはこないはずでは？
連帯債務者なら別ですけど。
夫婦で購入する以上連帯保証人ぐらいはよいかと思いますけど。
自分だけリスク0%っていうのもどうかなと。

[391: 匿名さん]

連帯保証人は，夫が病気で働けなくなった場合，支払いの義務が生じるのではないでしょうか。

以下は，住宅ローン用語集（インターネット）からの引用です。
【連帯保証人】
『保証人には「普通の（通常の）保証人」と「連帯保証人」があります。
このうち、住宅ローンなどの保証人としては連帯保証人とされている場合が殆どです。
普通の保証人は「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」という二つの権利を有します。
債権者から返済を要求されても「先に債務者に請求せよ」「先に債務者の財産の差し押さえをせよ」
と言うことができます。つまり債務者が返済できないときに支払えばいいことになります。
ところが、連帯保証人の場合には、このどちらの権利もありません。
債権者は債務者に請求せず、先に連帯保証人に請求することもできるのです。
このように連帯保証人は、事実上は債務者とほぼ同等の義務を負うことになります
→このＵＲＬからの引用です。http://www.nomu.com/loan/dictionary/yougo_gojyuon.html#h02

どなたかもっと詳しい方がいらっしゃいましたら，コメント頂ければ助かります。

[392: 匿名さん]

390さん
自分だけリスク０％に固執するわけではなく、他の都銀さんで妻が連帯保証人にならずとも借り入れできる
選択肢があるわけなので、住友信託さんの魅力的なローン利率と他の都銀の利率、自由返済・自動返済の
魅力、すべてを考慮にいれ各家庭が自分達で一番よしとする方法を模索したいだけなんです・・・

うちはローン利率の差もそれほど大きくはないので、すんなり他の都銀さんに決めようかと・・

[393: 387]

主人は今はサラリーマンですが、今の仕事（設計）で独立する可能性があります。
事業をすると自宅を担保にして借金をするかもしれません。
持分があれば担保提供者として私も事業の借金の連帯保証人になる必要がありますよね。
ずっとサラリーマンって確約があれば共有名義にしたと思います。
あと完済まで絶対に離婚しないのなら（笑）
当初の借入れは1000万の予定でしたが、あてにしていた550万までの親からの贈与の特例が使えないこと
結局700万+αで2200万円の借入れになりました。
返済比率25％ギリギリで某地銀の本審査を通過しています。
住信はまだ審査していないのでこの金額は借りれないかも。

[394: 匿名さん]

共有名義にすることで、専業主婦の妻が連帯保証人になっているというケースで、ちょっとお聞きしたいのですが、
ローンの名義人である夫が死亡した場合は、勿論団信でカバーされますよね？

[395: 匿名さん]

>394
もちろんされますよ。

[396: 匿名さん]

395さんどうもありがとうございます。

[397: 匿名さん]

連帯保証人はやはり結果連帯債務者と同じ意味合いになるようですね。
旦那さんが蒸発まではないとしても、病気やリストラなどで返済が滞った場合
連帯保証人となっている妻は専業主婦だろうがなんだろうが返済を迫られる。
絶対される訳ではないが、同等に督促をする権利があるそうです。
390さんの仰る、リスク0％についてですが、
夫婦で購入したからとはいえ、子を持つ専業主婦に多額の借金が容赦なくふりかかるというのは
旦那さんと同じリスクで考えるのは無理があると思います。

[398: 匿名さん]

392さん
ちなみにどちらの都銀さんと悩まれていらっしゃいますか？
私も全てがひっくり返り、大変困惑しております。
参考までにお教えいただけたら幸いです。

[399: 匿名さん]

392です。 うちは三井住友です。
10年だと断然住友信託さんが魅力的で頑張って15年返済当初10年固定、
でいこうと思っていたのですが、連帯保証人の件が気になり・・・

三井住友さんではもともと20年でお願いしているのでそれでいこうかなあと思っています。
三井住友さんは10年とても高いので・・・
20年は2.72% vs 2。63% で住友信託さんと対して違わないですものね。
こうなったら0.09%は目をつぶります。
今思うと東京三菱さんにも審査お願いすればよかった。 東京三菱さんは10年もの金利低いですものね。
20年固定しか当初頭になかったので、自己責任、仕方ないです・・・

[400: 匿名さん]

397、398です。
392さん、教えていただいてありがとうございました。
やはり三井住友さんですか。ありがとうございます。私も初心に戻るとそうなります。
住信さんに比べると金利もアップしますので、併用でなんとかならないか、初心に戻り
ちょうど思考錯誤しておりました。。
ということは三井住友、東京三菱は物上保証人ということですよね。
住信さんの魅力は金利もさることながら15年固定、20年固定などが同じく低金利であることです。
私は30年ローンなので、三井住友さんにするとなると超長期の30年になります。
繰り上げ返済で定年までにと考え、実質20年ちょっとで完済しようと思っておりますので、
住信さんの固定20年というのが良いと思ったのですが。。
やはり力のない主婦としてはお恥ずかしい話なのかもしれませんが連帯保証人というのが気になります。
東京三菱さんの金利低めの固定10年ですが、後優遇が−0.4%と少ないので
ご選択されたものでよかったと思いますよ。