【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[2: 匿名さん]

最初は、フラット35にしようと思っていましたが、団信が別で必要だとわかり早々と銀行に絞り込みました。
ここの自動返済+保証料外枠で決定しようと思っています。
自動返済の場合は、保証料外枠方式になると聞きました。
とてもいい商品だと思います。

[3: 匿名さん]

自動返済は保証料金利込み方式しかできません。自由返済は保証料前払方式でも金利込み方式でもできるはずです。

[4: 匿名]

我が家の場合は、当初、フラットにするつもりでしたが、住信にしました。
自由返済の無料期間が19年5月で終わってしまうのは、かなり痛いですが・・
でもそれまでにこまめに返して、期間短縮！！
11月実行なので今は金利が気になります。

[5: 匿名さん]

私も住信の予定ですが（3月実行）無料期間が19年5月だと、1年2ヶ月しかないです。
嬉しいんだか、微妙ですよね…
とりあえず、無料期間はチマチマと返済したいと思っています。

[6: 匿名さん]

保証料前払いにして金利を低くするか、0.2％金利に組み込んで自動返済できるようにするか悩みます。
3000万円を35年で借り入れする場合、1500万を保証料込み、残り1500万を金利上乗せ方式って感じにはできるのでしょうか？

[7: 匿名さん]

我が家は半分を長期、半分を短期にします。その際、片方を保証料込み、もう一方を金利上乗せ方式
にする予定です。（昨日、相談会に行ってできることは確認済みです。）

[8: 匿名さん]

06です。我が家も07さんと同じ方式にしようと思ってたので、出来ると聞いて安心しました。
レスありがとうございます。
長期と短期どちらを保証料込みにしましたか？

[9: 匿名さん]

07さん、その場合はローン契約1本ですか、2本ですか？
1本でできるなら私も真似したいです。
2本になると手数料、抵当権登記費用等で10万円くらい余分に掛かっちゃいますからね。

[10: 匿名さん]

ローン契約は、２本になるそうです。
印紙代が×２になりますね。
ただし、保証取扱手数料は２本目が半額、
抵当権登記費用等も・司法書士報酬の二つは×２にはならないようです。

私も０７さんと同様の方式にしました。
３３００万円を３０年固定と２年固定で。
今は振り分けに悩んでいます・・・

[11: 匿名さん]

09さん、私は07さんではありませんが、私も相談しに行って２本構成（？）の可否について確認しました。
契約は２本だそうで、おっしゃるように費用等は一本契約よりも上乗せになるそうです。

[12: 匿名さん]

自動返済の手数料無料期間、短すぎですよね！
わが家も来年１月実行。使用できるのは一年ちょい・・・
やっぱり、保証料一括方式にするかぁ。。。

[13: 匿名さん]

10月現在
三井住友の超長期固定の30年2.75（優遇有りで2.72）と
住友信託の固定特約特約30年2.58で、12月実施で、
どちらが低くなるでしょうか？

[14: 匿名さん]

契約された方にお聞きしたいのですが、保証料事務手数料、司法書士報酬代、抵当権設定費用、
印紙代等おいくらでしたか？

後、保証料金利上乗せ払いの場合、保証料事務手数料って必要でしょうか？

[15: 匿名さん]

>14さん
以下のサイトで試算できます、諸費用も出ますよ
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html

[16: 匿名さん]

年収３４０万ほどなんですけどやっぱし審査は通りませんかね？

[17: 匿名さん]

1000万くらいなら通るんじゃない

[18: 匿名さん]

> 半分を長期、半分を短期
って、どちらも当初期間優遇型じゃないとダメなんですよね？
全期間優遇と当初期間優遇を組み合わせは無理ですよね？

[19: 匿名さん]

住信、商品は魅力的だけど2chでものすごい不満のスレが立ってるのが不安ですね。潰れないでしょうか・・・？
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1119184678/
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1126537808/
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1127107937/
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1123749883/
心配です。

[20: 匿名さん]

的外れな質問は重々承知していますが、皆さんどの様状況でローン相談会に参加しているのでしょうか？

私の場合、デベ提携は、三井住友・東京三菱・りそな・中央三井信託です。
（住友信託はデベ提携外です）
現在、フラット（SBI）とりそなで仮承認済みで、近々借入金額割合の変更を依頼しようと
思っていた矢先、住友信託の特別金利キャンペーンとても魅力を感じてしまいました。

そこで、若干気になるのが以下3点です。
①デベ提携外で相談しに行くのに、デベ連絡はするものでしょうか？
②仮に住友信託の審査を受けた場合、既に仮承認済みのフラット（SBI）とりそなに
　情報がまわるものなのでしょうか？（信用調査で分かりますよね？）
③金利状況をみて、最終的にフラット（SBI）とりそなにする場合には、
　提携外の住友信託で審査を受けた事により仮承認取消しなんてことはあるのでしょうか？

[21: 匿名さん]

>>20
①デベに連絡すればデベ経由でやり取りしてもらうことも可能。自分でやり取りする場合でも
　状況の説明はしておけば（簡単にMailででも）混乱が少なくなる。
②そういう話を良く聞くので、私は各金融機関に他の状況も必ず説明している。
③ない、心配なら早めに全てで本審査を取っておくのが吉

[22: 匿名さん]

>>18さん

私は、全期間優遇と当初期間優遇を組み合わせましたよ。
OKとのことです。

[23: 匿名さん]

>>22
全期間の方って 1.1% 優遇ですか？
勤務会社の提携ローンのチラシには、全期間優遇（1.1%）と当初期間優遇（30 年 2.58%）は
組み合わせできない、って書いてあるんですけど。

[24: 匿名さん]

30年2.58って当初期間優遇なの？35年で組めるのですか？？

[25: 匿名さん]

>24
それはよいはずです。

[26: 匿名さん]

おお！じゃぁ住信で決まりだ。33年で組んでおくけど、繰り上げで20年以内で返済予定。

[27: 匿名さん]

>26
だったら20年固定2.53を35年で組んだほうが良いですよ。
15年固定だったら2.35だし、そんなに繰り上げる予定なら、中期固定金利で35年で組んでみれば？
あえて30年固定選ばなくても良いのでは？

[28: 匿名さん]

>>27
なるほど、確かにそうですね。でも、万が一20年を超えてしまった場合の保険がほしかったり・・・。

[29: 匿名さん]

>>28
そうですね。すごく大きな安心を買うなら30年固定でしょうが、
元金が大きいときに、低い金利という特典を得るなら私なら15年固定2.35で35年組みますね。
何千万もある中で15年間もの間、0.2％も金利が低いのはかなり繰り上げにも関係してくると思います。
15年たって、まだ残ってたとしても、数百万なら、やはり15年固定の方が一歩リードかなぁ。

[30: 匿名さん]

＞27
同意見です。
20年あれば繰上げ返済をこまめにしていけば残っていても数百万。
それからは2年固定の0.8%優遇で少々金利があがっていても乗り切れるのでは。
15年固定は少し怖いです。

[31: 匿名さん]

住信で組みたいよ〜

[32: 匿名さん]

20年固定だと終了後の0.8優遇は無いはず。

[33: 匿名さん]

>32
そうそう。
優遇後の0.8優遇は2年〜15年固定までしかないのです。
だから15年が良いかと

[34: 匿名さん]

20年固定だとその後は何%優遇なんですか？

[35: 匿名さん]

>34
なしです。
20年、30年固定はその期間終了後は優遇なしです。
その後０．８優遇は15年までです。

[36: 匿名さん]

てことは7割15年固定、3割3年固定ぐらいが最強？

[37: 匿名さん]

奇遇にも前に書き込まれた方と同じく、我が家も3300万のローンです。
>>36さんの提案通り組んだとします。
2300万が15年、1000万が3年とした場合、両方共33年で組んだ場合
もちろん繰り上げ返済はしますが、1000万を33年で組むは非常に無駄でしょうか？
また繰り上げ返済をする場合は、短期固定をどんどん返してしまったほうがいいですよね？
すみません、住宅ローンを組むのは初めてなのでものすごく悩んでいます。
よろしければアドバイスをお願いいたします。

[38: 匿名さん]

住友信託の場合ですと繰り上げした分だけ元本が減っていくので、長期で組んだからといって
繰上げ返済をどんどんしていけば払う金額は変わらないのでは？
本当に万が一のことを考えて（旦那さんの長期病気、リストラ等）月々の支払いを少なくしておく
ためにも私は長期で組みますよ。

[39: 20]

21さんありがとうございました。
先にデベ提携を確定させてから、住友信託を申込することにしました。

[40: 匿名さん]

>>38
？？？長期一本だと月々の支払いは多くなりませんか？
支払額の確定はするかとおもいますが？？？

もし、私の勘違いなら教えてください。

[41: 匿名さん]

38 はそういうことを言っていない

[42: 匿名さん]

30年固定使用予定です。
確かに20年超はその後の優遇なしですが
繰上げ返済すれば20年以内で終わる予定なので・・・
38さんのようにリスクを考え、30年固定と2年固定の併用としました。

[43: 匿名さん]

>42
その場合ローン２本だてになるんですよね？
手数料や印紙代とかでいくらぐらいかかるのですか？
又、2本立ての場合は仮審査も2枚かかなくてはいけないのですか？

[44: 匿名さん]

>43

>10に書いてあるとおりです、ご参考までに

[45: 匿名さん]

>>41
だったらとういうことを言っている？
説明してくれ

[46: 匿名さん]

夫年収380万円、妻年収430万円（合算）でも審査だめでしょうか？？？

[47: 匿名さん]

46さんは幾らを何年で借りたいのかな？
多分５０００万くらいまで貸してはくれると思うよ。絶対返せないと思うけど。

[48: 匿名さん]

>43さん
仮審査時は1本でも、本審査申し込み時に２本にできましたよ。
また、本審査申し込み時に選択した金利を、融資確定時に変更することも可能だとのこと。

[49: 匿名さん]

>48さん

審査後に金利（つまり固定時期ってことですよね）の変更可能なんですか？
それはいい！１５年（最終まで優遇あり）か３０年（優遇なし）かまだ迷っているので。
よし、週明けに書類出すぞ！！

[50: 匿名さん]

>>49さん
15年か30年って悩みますね。後日変更可能は有り難い。

[51: 匿名さん]

>48
融資確定時とは、いつの時期になるのでしょう
3月実行ですが提携のために今月中に本審査をお願いします

[52: 匿名さん]

>51

　本審査の結果が出た後という意味です。(^^;;;
　本審査申し込み時には、ローンの金利、期間等を記入するのですが、本審査でオッケーとなった後でも金利は変更できるとのことでした。
　現在、本審査にかかる時間は１週間〜２週間とのこと。混んでいるようですよ。

[53: 匿名さん２]

固定金利特約30年2.58と5年1.35の二本建て30年間返済で考えています。

でも5年1.35は店頭金利表示より1.5%優遇とあり、
当初固定金利特約終了後0.8%金利優遇ですので
6年目からは現行の金利で推移したとすると2.05%となります。
いい感じですがでも変動なのでなんともいえません．．

変動か固定か悩ましいですね。

[54: 匿名さん]

>>53
6年目から2.05%じゃないと思いまつ。
変動金利になりますよね？調べてみて納得してくださいな。

[55: 匿名さん]

>>54
調べるのはお前のほうだよ、タコ助

[56: 匿名さん]

先日仮審査OKの連絡をもらい、来週にでも本契約を結びにいこうと思っています。
その前にもう一度、いろいろシミュレーションしてみようと思っているのですが。。。

私も変動と固定を併用予定です。
繰上げ返済を含め、どのように返済していけばいいのか・・・いろいろ考えているだけで、土曜日が終わってしまいました。
>53さん
本当に、悩ましいですねえ。

[57: 匿名さん]

基準金利が他行より割高なわけだが、、、、、
期間終了後に高利の悪寒

[58: 匿名さん]

>>55
もう少し頭使ってね。
損するのはあなただからさ、深くツッこまないけど。

[59: 匿名さん]

>>58

横レスだけど、きっちり突っ込めよ。
周りで見ているほうもいらいらすっからけりつけてくれ。

[60: 匿名さん]

現行の金利で推移したとすると

[61: 匿名さん２]

変動の基準金利（10月時点）は
変動プラン　(短期プライムレート基準) 2.375%　でした。
従って当初固定金利特約5年1.35%終了後0.8%金利優遇ですので
6年目からは現行の金利で推移したとすると1.575%となります。

＞基準金利が他行より割高なわけだが、、、、、
基準金利が他行より割高なのですか？

また住信はBigBankなので優遇金利が何らかの理由でホゴにされる可能性はほぼないと考えていますが
問題ないでしょうか？

[62: 匿名さん]

１１月金利っていつ発表されるんですか？

[63: 匿名さん]

公には１１月１日だと思いますが、担当者が下旬に申込者に漏らす可能性は大いにありますので、それを待ちましょう。

[64: 58]

>>59
あまりにもなんで、説明するつもりは毛頭ありませんでした。
私は61さんのような優しい人ではないので。

困話休題
11月金利ソニーが0.15%UPらしいので、11月の方はその程度UPは計算に入れた方がいいかもしれませんね。
9月の三菱みたいに据え置きも考えられないことはないけど。

[65: 58]

ソニーの話は20年超の商品。
>>61
長期の場合ですね。若干相場より基準金利が高めです。
固定終了→長期固定は割高かになるかもしれません。

[66: 匿名さん]

5000万を分割しようと考えてます。
パターン①
・3000万を30年固定2.58％で35年契約・・・・保証料一括
・2000万を3年固定0.8％で35年契約、又は、2年固定0.5％で35年契約・・・・保証料0.2％上乗せ

パターン②
・3500万を30年固定2.58％で35年契約・・・・保証料一括
・1500万を3年固定0.8％で35年契約、又は、2年固定0.5％で35年契約・・・・保証料0.2％上乗せ

[67: 匿名さん]

短期固定の場合、保証料0.2%上乗せした方がお得なのでしょうか？

[68: 匿名さん]

金利の傾向からいって、今後上昇していくことを考えれば、
短期契約は繰上げ返済対象として期間短縮を考えます。
ので、一括で払ってしまうより上乗せを考えてます。

[69: 匿名さん]

詳しくは教えてくれませんでしたが、緩やかに上がってきてますね〜と言ってました。

[70: 匿名さん]

>>61

困話休題とはどういう意味でしょうか。
教えてください。

[71: 匿名さん]

>>68

繰上返済した場合、相当分の保障料は返却されないのでしょうか？
フラットの団信などは返却されるときいてたのですが。

[72: 匿名さん]

>70
閑話休題の間違いだろうね。

さて、知ってて突っ込むのはどうかと。

[73: 匿名さん]

住信の住宅ローンと同時申し込みする団信には
がん保険や所得保障の追加は出来ないのでしょうか？
相談会に行った時に聞き忘れました（＾＾；

[74: 匿名さん]

>>72

>>64の文章をみていたら思わず突っ込みたくなったんだよ。

[75: 匿名さん]

>>67-68
常に一括の方が（最初は大変だけど）お得だと思っておりました。
金利上乗せの方がお得になるというのはどういう場合なのでしょう？
教えてください。

[76: 匿名さん]

>75さん
繰り上げ返済を行って元金部分を減少させれば、上乗せ方式の方がお得になる場合もあります。
一括で払った保障料は戻ってこないのに対して、上乗せの場合は元金の残に対して0.2％かかるので。

[77: 匿名さん]

>>76
一括で払った保証料の繰上による戻し保証料は保証会社の繰上返済手数料分を差し引いて戻ってきます。

[78: 58]

>>73
団信にがん保険は掛けられないようです。

保証料は繰上げした場合は戻ってきますよ。
住信に確認しました。
自動返済を考慮しないならば、一括の方がお得だと思います。

[79: 76]

繰上げ返済で、保証料返ってくるんですね。勘違いしてました。
だとすると、繰上げを自由返済で行う想定なら一括の方がお得ですね。(^^;;

[80: 匿名さん]

>79
かえってくるといっても、仮に３０００万を３５年で組んで
繰上げして２０年で完済した場合、
６０万（３５年分保証）−４５万（２０年分保証料）−繰上げ時の保証会社への支払い＝数万
でしょ？
そう考えると、２０年未満で完済予定なら
金利に保証料内枠にしておいて、保証料の分を頭金に上乗せして
自由返済、自動返済を選べるようにしておいたほうが融通がきいてよくないですか？

[81: 匿名さん]

そう、１回の繰上げが 100 万ほどを考えているならば、
保証料はほとんど返ってこないと考えていたほうがよい

[82: 匿名さん]

>>80-81
そうすると、保証料上乗せの方が良さそうですね。

繰上げ返済した際の保証料はいつ返金されるのでしょうか？
①繰上げ返済時に返金、②完済時に返金

[83: 匿名さん]

① - だからちまちました繰上げでは毎回の手数料で返金がなくなってしまう

[84: 匿名さん]

3000万で保証料一括と、2940万で保証料上乗せ（共に３５年）だとトータルではあまり変わらない気がするんですが、
どっちが得なのでしょうか？？

[85: 匿名さん]

>>83
ありがとうございます。
ということは、保証料の返金は当てにせず保証料内枠で自動返済できるように
した方が良さそうですね。

[86: 匿名さん]

住友信託来月どのくらいになるのだろう？

[87: 匿名さん]

上がるのは、間違いないでしょうね・・・
来年実行の身としては、今の上昇気流が気になります。

[88: 匿名さん]

>84

１．35年（30年固定10月金利）

（１）保証料一括払（2.58％）　31〜35年も2.58％とすると、
借り入れ3000万円　返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額45,947,647円

なので（２）が283,610円すくなーい。

２．35年（10年固定10月金利）

（１）保証料一括払（2.00％）　11〜35年も2.00％とすると、
借り入れ3000万円　返済総額41,738,900円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計42,383,882円
（２）保証料金利込み（2.20％）、11〜35年も2.20％とすると、
借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額42,118,346円

なのでこれでも（２）が265,536円すくなーい。

[89: 匿名さん]

なるへそ。
保証料が浮いた分で借り入れを少なくして計算すると、
全てのパターンで得ですね。→まちがってないよね(^^;;
借り入れをその分少なくする所がポイントですね。
いいスレだ！

[90: 匿名さん]

保証料上乗せ方式だと、繰上げ手数料の減免が受けられるのでしたっけ？

[91: 匿名さん]

我が家のパターンだと、上乗せのほうが17万安かったです。
でも、繰り上げ返済するし・・・と考えると、トントンでしょうか。

[92: 匿名さん]

そうそう。とんとんです。
でも、とんとんなら融通きくこと考えるとやはり
内枠方式で、保証料を頭金に上乗せでしょう。

[93: 匿名さん]

数千円毎月の支払いが多いから（元金返済分が多い）、総支払額ではとんとんになるんだけどね
この数千円が大きいと思うのなら外枠だってこと

[94: 匿名さん]

昨日、申し込みに行ってきました。30年固定（現在優遇後2.58）３月実行です。財形を新規で申し込むと
さらに0.05の優遇があります。住信がんばるね〜

[95: 匿名さん]

すみません、財形を新規で申し込むとはどういう意味でしょうか？

[96: 匿名さん]

>94
私もそれ気になります。
財形でさらに0.05の優遇ってどういうこと？
仮審査通ったので住信に決めたいので聞きたいです。

[97: 匿名さん]

審査にどれぐらいかかりますか？

[98: 匿名さん]

>97
仮審査は３日ででます

[99: 匿名さん]

>94
財形新規で0.05の情報を教えてください

[100: 匿名さん]

私も94さんと同じく３月実行なのですが、現在の上昇ぶりを考えると、
その時点での金利がどうしても気になってしまいます…。
どう考えても今より上がっちゃいますよね…。

おさえで申し込んだ公庫の金利より上がっちゃったら泣くに泣けない…、
ということで悩んでます。
せめて２％台でおさまってくれれば、と思うんですが、皆さんどうお考えですか？

[101: 匿名さん]

買うの決めたのは５月で１２月入居なんですけど
５月時点って、今までで一番金利が底だった時で
その時に考えていたよりもちょっと多くなってしまいました。
青田買いのこわいところってそこにありますよね。
提携銀行が金利高そうだったので、住信さがして住信に決定しようとしているところです。
１１月は金利上がりそうな感じなので、１２月もそれなりの覚悟はしています。
今買って再来年とかって人って心理的にすごく不安なことがいっぱいでしょうね。この金利上昇気流。。。

住信の金利は良心的だとは思いますが、
来年あけても緩やかに上昇すると思います。
でも、今３０年固定が2.58ですが、
私的には、来年３月であれば2.9%台にはおさまるのではないかと見ています。
11月にあがって、12月にちょっとさがり、1月、2月も微動して3月に突入するんじゃないでしょうか。
ただし、3月って入居者が多く、銀行も金利をあまり落とさない傾向があると思いますので
そこはちょっと注意が必要かもしれませんね。