【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[182: 159]

連続レスでごめんなさい。
自動返済の方も後半は支払額が減っているので貯められるのは同じですね。
やっぱり自動返済がお得のような気がしてきました。
もっと賢い人、解説お願いします。(-.-)Ｚｚzzz・・・・

[183: 159]

たびたびすみません。
借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
やっと寝れます。(^^;)

[184: 匿名さん]

159さんがやった通り、期間が長いほど利率が高いほど期間短縮量が多くなり、自由返済が有利となります。
30年長のローンを組む人は自動返済のメリットはないんじゃないかな？
「毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済」の例は現実的でわかりやすいですね。

[185: 184]

ん？よく見ると毎月２万円自動返済の間違えですね。長期ローンならそれでも自由返済が勝つと思いますが・・・

[186: 匿名さん]

30 年 2.58 と、通期 1.1% 優遇は併用できる？

[187: 匿名さん]

>186
通期１．１％優遇なんて住信ありましたっけ？
中央三井信託の間違いでは？

[188: 匿名さん]

ありますよ。ＨＰには乗っていないので直接問い合わせてね。

[189: 58]

>>187
全期間優遇で1.1%は提携だとありますよ。
当初1.4%、その後0.9%優遇なんてのもあります。
細かすぎ住信さん。

[190: 匿名さん]

我が家は提携です。3200万のローンを

2000万30年
1200万▲1.4　終了後▲0.9

で考えています。▲1.1のほうがいいかな・・・悩みます。

[191: 187]

>189
うちも提携なんですが、なんかあまり説明していただけなくって。。銀行の方、あまり親切じゃないかも。
でも、金利安いから住信にしますけど。
聞けば教えてくれないのかなぁ・・・。
もちょっと説明がほしい。

私たちも提携扱いなんで、その優遇は受けられるってことですよね？
ところで、▲1.4　後▲0.9は
2年、3年とかどれでも使えますか？

あと、全期間▲1.1%は変動でもよいのですか？

[192: 58]

>>191
全ての固定商品で組み合わせられるはずです。
変動はまた別だったような気がしますよ。

[193: 191]

>192
回答ありがとうございます。
提携優遇を考えると、長期と短期を5:4くらいの組み合わせを考えてるんですがなんですが、
長期は、20年か30年固定▲2.07優遇（HP通り）
短期は、2年固定▲1.4 その後▲0.9(提携優遇）
のほうが良い気がしてきました。

[194: 匿名さん]

>>183
>> たびたびすみません。
>> 借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に
>> ９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
>> 期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
>> やっと寝れます。(^^;)


ちょっと興味湧いたんで、簡易的にExcel計算やってみました。
真面目にPMT関数使わなかったんで、
①〜③共に微妙に(払い過ぎる方向に)誤差が出ますが。
各々支払い総額を比較すると。

①4年毎に96万円を自由返済　⇒　\50,881,297円(29年目)。
②毎月　 2万円を自動返済　⇒　\50,811,655円(28年目)。
③、②において保証料分(\752,498円)を差引いて借金した場合
　　　　　　　　　　　　 ⇒　\49,190,044円(28年目)。

自由返済の一部繰上手数料(\21,000円×7回)は含めて計算しましたが、
全額繰上手数料だけは省略しました。

へー、
20年を越えても自動返済(保証料0.2%金利上乗せ)の方が得になるんだー。

②と③の部分は、Excel計算を更に簡略化するため、毎月2万円ではなく
毎年24万円に代替計算してます。その都合上、総利息は微妙に増えてるはずです。

◆考察
①②の差は誤差範囲。自分に合ったスタイルを選ぶべき？
③は②に比べて「保証料＋保証料の利息(\1,621,611円)」分だけ下がる。
　2.78%を28年間複利計算すると、2倍以上(2.155倍)に膨れ上がる。
　やぱ長期固定の場合は特に、頭金と繰上返済は大切なんだなー。

＃計算結果の保証はしませんので。＾＾

[195: 匿名さん]

どうも、172＝174です。
みなさん色々教えてくれてありがとうございます。
自動返済と自由返済の比較についてなんですが、
「毎月2万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済」
だと、前者は返済額軽減型だから、
毎月の総返済額(繰上含む)がどんどん減っていきますよね。
これだと正確な比較にならないのでは？
ここでの議論は、毎月の返済額を減らしたいのではなく、
繰上の損得を考えよう！が一大テーマのようですから、
比較の仕方としては、
「[当初支払額+2万円]を自動返済vs4年毎に96万円自由返済」
とすべきではないでしょうか？

[196: 匿名さん]

172＝174です。続けます。
例えば、3500万円30年固定2.58％35年返済保証料前払だと、
当初支払額は自動返済も自由返済も126,629円。
第1回目は126,629＋20,000＝146,629円を返済。
（注：本当は自動返済は第2回からとなってますがここでは無視）
すると、第2回は返済額が72円軽減されて126,557円になるので、
繰上返済は72円増やして20,072円にできます。計算を続けて、
第48回では支払額が122,775円、繰上返済が23,854円になります。
本当はこれを10年、20年と続けて計算すればいいんでしょうが、
関数なんかを活用して自動計算する方法が思いつきません。。。
このため、とりあえず48回終了時点で比較させてください。
（自由返済の方は４８回目で９６万円繰上返済としました）

　自動返済　総支払額：7,038,192円、残元金：31,394,853円
　自由返済　総支払額：同じ（当たり前）、残元金：31,444,989円

となり、自動返済の方が約5万円得する計算となります。
（自由返済の繰上手数料は未考慮。96万円貯めるまでの運用利息も未考慮。）

自動返済の方が得する結果となったのは、
96万円貯まるまで毎月2万円積み立てても殆ど利息がつかないけど、
毎月2万円返していけば、2万円×2.58％÷12の利息が月々節約できることに
よるものだと思います。
もっとも、最終的には194さんの「自分のスタイルにあった方法を選ぶべき」
に全面的に賛成します。
計算結果の保証ができないことも右に習えです(笑）。
どなたか検算してくれると嬉しいのですが。
（こんな計算ができるシミュレーションソフトあります？）

[197: 匿名さん]

前払いだと、自動返済できないけど？

[198: 匿名さん]

住信だと、全期間1.2%優遇なんてのもあるようです。
それだとすごくいいですよね。他銀行ではないはず
ただデベロッパー提携なのかなぁ

[199: 匿名さん]

>197

それはそうなんだけど、保証料金利ＯＮにすると比較が難しくなっちゃうんで、
あえて外してみました。
保証料に関しては、前払いと金利ＯＮの損得はこれまでだいぶ議論されていますし。

[200: 匿名さん]

>198
全期間1.2%!??
私、提携ですけど1.1%じゃないんですか？
どうして1.2%なんですか？

[201: 匿名さん]

>>172＝174です。続けます。

そろそろヨソでやれよなー。これ以上は板の私物化ちゃうかー？

個別で板立てて、結果だけ書きに来いやー。

[202: 匿名さん]

>201
いいんじゃないですか？見てて参考になるし。

>198の▲1.2は期間限定でしょ？

[203: 匿名さん]

>>201
結果だけ書かれても参考にならんだろ？

「３０年　３０００年万の場合、自動返済が５３万円お得」とか書かれて
「ハイそうですか」ってなるか？

[204: 匿名さん]

２０３
私もそう思います。
結論はもちろん重要なのだが、中間式が残ってないと検証のしようがないですからね。
書込み相手を１００％信頼するなら、結論だけでもちろん良いですがね。

[205: 匿名さん]

住信の１１月の金利ってでましたか？
グッドはあがっているらしいが・・・

[206: 匿名さん]

住信のはとても気になりますよね・・・
２．７以下で攻めてくる気がしますが・・・どうなんでしょ！

[207: 匿名さん]

攻めるでしょ。
住宅ローン一人勝ちのために。
年内、頑張れ、住信

[208: 匿名さん]

支店に　わざわざ　出向きましたが、プロの視点からのアドバイスも何もなく、なんだか気が抜けてしまいました。
いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。交通費が無駄になりました。(ＴＴ)
金利安いけどなぁ・・・　どうしようかなぁ・・・
グチってすみません。

[209: 匿名さん]

>208
私もそんな感じでしたよ。
ちょっと腹立たしかったですけど、
でも、自分たちに何が一番有利か考えると、金利が良いことなので
私は住信に決めようと思います。
30年固定がどこまであがるかって感じですけど・・・。

[210: 匿名さん]

２年固定〜３０年固定まですべて↑0.1％
想定の範囲内だけど・・・悔しいものは悔しい！！
でも、他の都市銀も0.1％以上のＵＰなのでココの優位性は変わらず。

[211: 匿名さん]

30年2.68ってことですよね？
くぅー、これ以上上がらないで・・・と強く願う3月実行の弱者より。

[212: 匿名さん]

私も３月実行なんですよ。　もう気が気じゃないってのが本音です。

物件も契約済みだし、まな板の上の鯉になりたい気分なんですが、自分の知らないところで負債が増える可能性があるってのは嫌なものです。
なんとか住信さんに頑張ってもらって、３月時点で２．７８！お願いします！

[213: 匿名さん]

＞208
私も窓口まで行きましたが、
「親切ではあるが強く利点を説明してくれない」
という印象でした。
このスレで研究されているようなことをもっとＰＲしてもいいように思います。
（利用者にこれだけ手間かけて研究させるなんておかしくない？）
それとも、今の金利だと、あんまり利用者が増えてもかえって困るのかなあ？
（儲けが少なくて）

[214: 匿名さん]

>213　それとも、今の金利だと、あんまり利用者が増えてもかえって困るのかなあ？

んな〜こたぁない！　と思いたいけど私もそんな対応された一人です。
担当者がたまたまだったと思ったらみんな同じなんですね。
他の銀行さんのほうが全然丁寧で感じよかったな。
旦那は怒ってもうあそこじゃ借りん！って言ってますけど金利安いし…説得中です。
　

[215: 匿名さん]

>210
それって決定ですか？
12月はどうなるんでしょ。
ちょっとでもさがってほしいわん

[216: 匿名さん]

>214ほか皆様

そうですか・・・私はデベ連携で借りたんですが、ほかの銀行より一番担当者の対応がよかったですよ。
三井住友なんてすっごい対応悪かったし（しかも仮審査の金額間違えやがった、おかげで審査ＮＧ）
他も丁寧じゃなかったなぁ。
店舗によるのかな。
それともこのローン騒動で急に客が増えててんぱってるのか（笑）

[217: 匿名さん]

保証料一括と上乗せのメリットの比較をしている>>88だけど、
この式おかしくない？？
ちょっと誰か頭白紙で検算してれない？

[218: 匿名さん]

>それともこのローン騒動で急に客が増えててんぱってるのか（笑）

確かに・・・「今込み合っているので事前審査に10日ぐらいかかります」と言われたし。
上の人たちは喜んでいても、対応に追われている現場の人たちは悲鳴上げているのかも。

住信て固定期間終了時でも繰り上げ返済手数料がかかるのですか？
銀行によっては無料のところもありますよね。
自由返済繰上げ手数料無料期間が終了したら、どんな風にしたってかかってしまうのでしょうか？

[219: 匿名さん]

>218
私の予想では、SBIと18年春にネット銀行を設立ということなので
自由返済手数料無料期間が終わる18年5月頃には
今のグッドローン（SBI)や、
ソニー銀行のようなシステムが整っていると思います。
っということは・・・

おそらく、18年5月に今の手数料無料が終了しても
ネット経由であれば繰上げ無料か、格安手数料で可能となるでしょう。

[220: 匿名さん]

突然すみません。

全額30年固定から、30年固定＋2年固定のミックスにしようと思った場合、
いつの時点まで変えられるんですか？ 本申込前？ 金消契約前？
また、その際にはまた審査が必要なんでしょうか？

[221: 匿名さん]

>220
いつでも変更できるのは変動金利を選択されている方ですね。
固定２年〜選択されている人は、その期間が経過するまで変更できません。
固定期間中にどうしても他のプラン（１本→２本なども含む）に変更する場合は、住友信託銀行以外の他の銀行に借り換えるしかありません。

[222: 匿名さん]

>221さん

ありがとうございます。
ちなみにまだ実行はされていないんです。全額30年固定で本申込済み（結果待ち）の状態です。
その場合は、金消契約前に、30年固定＋2年固定のミックスに変更できるのかと思いまして。
やっぱりNGでしょうか？ 特に30年固定一本で申し込んでる場合、期間終了＝返済済みなので、
変更は不可能ということでしょうか？

[223: 匿名さん]

>221
220は借りる前の話じゃないんですか？

[224: 223]

入れ違いで本人の説明が入りましたね・・・。

[225: 匿名さん]

>224さん

ありがとうございます^^

[226: 匿名さん]

＞217
オレもなんだか頭がこんがらがってきたので自信なしだが、
88氏の計算を検算すると確かにあってる。
保証料の支払いは一括の方が得だと思っていたのだが。。。

なんとなくの思いつきなのだが、住信の一括保証料が
融資金額に対して幾らになってるか、計算してみた。
　２５年・・・融資金額の1.8％くらい
　３０年・・・2.0％くらい
　３５年・・・2.2％くらい

融資期間によって一括と後払いの有利不利が変わるのかもしれないね。

[227: 匿名さん]

>218
住信社員の内情はすでに19で指摘されてますね。誰もつっこんでないけど。
実際2chの政治経済\金融板には住信スレが乱立してます。（悪い内容で）

[228: 匿名さん]

>221さん
条件変更は再審査が必要になるので、本申し込み前の変更連絡はお早めに。
ちょっと嫌がられますけど、対応してもらえると思いますよ:-)

[229: 匿名さん]

>228さん

ありがとうございます。
本申込“後”の場合はどうでしょうか？...

[230: 匿名さん]

>229さん
本申込“後”も変更可能ではあります。
しかし、大きく条件が変わるのは担当者の方も困るでしょうね。
超長期固定１本からミックス２本になった場合は団信は新たに申し込む必要があります（それぞれ団信に入ります）
返済比率の変化も気になります。

本申込後にどうしても変更が必要となってしまったら
１日も早く担当の方に相談してみてください。

何十年も続くローンなので考えすぎて優柔不断になってしまうものですが
金利があがり始めたらいつでも長期に変更できるという理由から、
優柔不断な私は変動金利を選択していました。
変動金利は優柔不断な人にぴったりです？

[231: 匿名さん]

>230
12月実行なんですけど
毎年、12月って金利があまさがらない傾向にあるので、
優遇税制うけるために、12月一ヶ月だけ変動金利に入れて
1月にさがったら長期固定に入れるのってありですか？
その場合、長期固定の２．０７％優遇って受けられるのだろうか・・・