【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[162: 匿名さん]

それがとんとんなのよ。しかも短期や中期固定の場合、
金利の上昇でたった0.2でも大きく感じることもあるだろう。

なので、長期＋短期で検討している我が家は前払いにしました。

[163: 匿名さん]

過去ログを見るとわかると思いますが、
保証料のイニシャルコストを頭金に回し借り入れを
少なくするとメリットが生まれます。

[164: 匿名さん]

163です。
見事にかぶりました。

[165: 匿名さん]

>>161さん　>>163さんの場合、どこの金融機関でも保障料は上乗せ（＋０．２％）で考えられますか？？

[166: 匿名さん]

>165
でも、0.2上乗せした状態が大手都市銀行と同じ水準なんだから
保証料なしで、都銀の金利で借りられると思うんですけど、
ちがうかな？
なんでそんなに、こだわるの？
もちろん、どこの金融機関でも上乗せで考えられるわけじゃない。
だって、かりに東京三菱なら上乗せしたら、2.72+0.2=2.92
住信なら、2.58+0.2=2.78
同じ、上乗せでもベースがちがうと思うのだけど。おかしい？

[167: 匿名さん]

2.58は今月限りのような気がしてなりません・・・そうは思いたくないですけどね・・・

[168: 匿名さん]

仕方ないけど、２．７以下でなんとかキャンペーンを継続して欲しいものです。

[169: 匿名さん]

>167
そりゃ、11月はどこの金融機関もあがるもの。
2.58でキープは難しいと思います。
でも168さんも言われるように、2.7以下で継続して欲しいものです。

[170: 匿名さん]

住信とSBI資本提携するらしいが・・・

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051025AT2E2500L25102005.html

最強のコラボレーションは実現するか？

[171: 匿名さん]

>170
いま、NHKでニュースやってました。
でも本格的な提携はまだちょっと先ですね。

[172: 匿名さん]

159さん、
＞その自動返済分をある程度貯めて、手数料払ってでも自由返済すると
＞たいていそっちの方が得になりますよね。

これなんですけどね、何通りかエクセルでシミュレーションしてみたんだけど、
どうしてもおっしゃるとおりにはならないんですよ。
例えば６ヶ月にわたり１０万円の余資があるとしたら、
６ヵ月後に６０万円繰り上げるより毎月１０万円繰り上げた方が得な計算に
なってしまいます。どこが間違えているんだか見つけられません。
もしよかったらどんな前提で計算されているか、ご教授願えれば幸いです。

[173: 匿名さん]

>172
自動返済は、返済額低減型だからじゃないですか？

[174: 172]

＞173
その辺の条件設定の差ですかねぇ。。。
ただ、例えば年間に返す総額（当初予定+繰上）が同じなら、
少しでも早い回に繰上していく方が、
貯めておいて後からまとめて繰上するよりも、
確実に有利なシミュレーション結果になってしまいます。
159さんの結論はなかなか導き出せません。

[175: 173]

という私も、自動返済に魅力を感じている一人です。
おそらく、保証料は0.2上乗せで行きますよ。
そのほうが、良い。

[176: 匿名さん]

私も保証料込みで２．８以下でいけるのなら、保証料内枠で行きます。
頭金がいらないってのは大きいですよ。

[177: 匿名さん]

>>174
ニコニコ住宅購入　でググってみてください。
シュミレーションできるソフトがダウンロードできます。
住宅ローンの繰上返済で最も利息軽減効果が高いのは、借り入れ後５年以内の
期間短縮型繰上返済です。（他のサイトのＦＰの受け売りですが・・）
返済額低減型と期間短縮型では総利息軽減効果はかなりの差がありますよ。

[178: 匿名さん]

>174
住信のホームページのシミュレーションでやってみれば確実なのでは？
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
例えば借入金1000万で2.00%、10年で計算すると総返済額11,041,557円
月２万円自動返済すると、自動返済に使う金が2,362,726円で総返済額が10,917,967円なので123,590円の圧縮。
４年、８年に９６万づつ返済すると自由返済額が1,962,000円で総返済額が10478757円で565,800円の圧縮になります。
あってるかな・・・？

[179: 匿名さん]

12月まで、なんとかあまりあがらず持ちこたえてほしい

[180: 178=159です]

そういえば、保証料上乗せまで考えるとどうなるのですかね？
やってみて下さい。

[181: 159]

あ、ごめんなさいウソついたみたい。
４年、８年に９６万づつ返済すると自由返済額が1,962,000円で総返済額が10938567円で102,990円の圧縮でした。
ただし、９年目１０年目であと４８万円貯められる上に、１年と１０ヶ月分くらい期間短縮されているので、月９万×２２ヶ月＝１９２万くらいさらに上乗せで差が開くので、結果的に逆転するということでしょうか？
すみません。自分でわけがわからなくなってきました。orz

[182: 159]

連続レスでごめんなさい。
自動返済の方も後半は支払額が減っているので貯められるのは同じですね。
やっぱり自動返済がお得のような気がしてきました。
もっと賢い人、解説お願いします。(-.-)Ｚｚzzz・・・・

[183: 159]

たびたびすみません。
借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
やっと寝れます。(^^;)

[184: 匿名さん]

159さんがやった通り、期間が長いほど利率が高いほど期間短縮量が多くなり、自由返済が有利となります。
30年長のローンを組む人は自動返済のメリットはないんじゃないかな？
「毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済」の例は現実的でわかりやすいですね。

[185: 184]

ん？よく見ると毎月２万円自動返済の間違えですね。長期ローンならそれでも自由返済が勝つと思いますが・・・

[186: 匿名さん]

30 年 2.58 と、通期 1.1% 優遇は併用できる？

[187: 匿名さん]

>186
通期１．１％優遇なんて住信ありましたっけ？
中央三井信託の間違いでは？

[188: 匿名さん]

ありますよ。ＨＰには乗っていないので直接問い合わせてね。

[189: 58]

>>187
全期間優遇で1.1%は提携だとありますよ。
当初1.4%、その後0.9%優遇なんてのもあります。
細かすぎ住信さん。

[190: 匿名さん]

我が家は提携です。3200万のローンを

2000万30年
1200万▲1.4　終了後▲0.9

で考えています。▲1.1のほうがいいかな・・・悩みます。

[191: 187]

>189
うちも提携なんですが、なんかあまり説明していただけなくって。。銀行の方、あまり親切じゃないかも。
でも、金利安いから住信にしますけど。
聞けば教えてくれないのかなぁ・・・。
もちょっと説明がほしい。

私たちも提携扱いなんで、その優遇は受けられるってことですよね？
ところで、▲1.4　後▲0.9は
2年、3年とかどれでも使えますか？

あと、全期間▲1.1%は変動でもよいのですか？

[192: 58]

>>191
全ての固定商品で組み合わせられるはずです。
変動はまた別だったような気がしますよ。

[193: 191]

>192
回答ありがとうございます。
提携優遇を考えると、長期と短期を5:4くらいの組み合わせを考えてるんですがなんですが、
長期は、20年か30年固定▲2.07優遇（HP通り）
短期は、2年固定▲1.4 その後▲0.9(提携優遇）
のほうが良い気がしてきました。

[194: 匿名さん]

>>183
>> たびたびすみません。
>> 借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に
>> ９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
>> 期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
>> やっと寝れます。(^^;)


ちょっと興味湧いたんで、簡易的にExcel計算やってみました。
真面目にPMT関数使わなかったんで、
①〜③共に微妙に(払い過ぎる方向に)誤差が出ますが。
各々支払い総額を比較すると。

①4年毎に96万円を自由返済　⇒　\50,881,297円(29年目)。
②毎月　 2万円を自動返済　⇒　\50,811,655円(28年目)。
③、②において保証料分(\752,498円)を差引いて借金した場合
　　　　　　　　　　　　 ⇒　\49,190,044円(28年目)。

自由返済の一部繰上手数料(\21,000円×7回)は含めて計算しましたが、
全額繰上手数料だけは省略しました。

へー、
20年を越えても自動返済(保証料0.2%金利上乗せ)の方が得になるんだー。

②と③の部分は、Excel計算を更に簡略化するため、毎月2万円ではなく
毎年24万円に代替計算してます。その都合上、総利息は微妙に増えてるはずです。

◆考察
①②の差は誤差範囲。自分に合ったスタイルを選ぶべき？
③は②に比べて「保証料＋保証料の利息(\1,621,611円)」分だけ下がる。
　2.78%を28年間複利計算すると、2倍以上(2.155倍)に膨れ上がる。
　やぱ長期固定の場合は特に、頭金と繰上返済は大切なんだなー。

＃計算結果の保証はしませんので。＾＾

[195: 匿名さん]

どうも、172＝174です。
みなさん色々教えてくれてありがとうございます。
自動返済と自由返済の比較についてなんですが、
「毎月2万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済」
だと、前者は返済額軽減型だから、
毎月の総返済額(繰上含む)がどんどん減っていきますよね。
これだと正確な比較にならないのでは？
ここでの議論は、毎月の返済額を減らしたいのではなく、
繰上の損得を考えよう！が一大テーマのようですから、
比較の仕方としては、
「[当初支払額+2万円]を自動返済vs4年毎に96万円自由返済」
とすべきではないでしょうか？

[196: 匿名さん]

172＝174です。続けます。
例えば、3500万円30年固定2.58％35年返済保証料前払だと、
当初支払額は自動返済も自由返済も126,629円。
第1回目は126,629＋20,000＝146,629円を返済。
（注：本当は自動返済は第2回からとなってますがここでは無視）
すると、第2回は返済額が72円軽減されて126,557円になるので、
繰上返済は72円増やして20,072円にできます。計算を続けて、
第48回では支払額が122,775円、繰上返済が23,854円になります。
本当はこれを10年、20年と続けて計算すればいいんでしょうが、
関数なんかを活用して自動計算する方法が思いつきません。。。
このため、とりあえず48回終了時点で比較させてください。
（自由返済の方は４８回目で９６万円繰上返済としました）

　自動返済　総支払額：7,038,192円、残元金：31,394,853円
　自由返済　総支払額：同じ（当たり前）、残元金：31,444,989円

となり、自動返済の方が約5万円得する計算となります。
（自由返済の繰上手数料は未考慮。96万円貯めるまでの運用利息も未考慮。）

自動返済の方が得する結果となったのは、
96万円貯まるまで毎月2万円積み立てても殆ど利息がつかないけど、
毎月2万円返していけば、2万円×2.58％÷12の利息が月々節約できることに
よるものだと思います。
もっとも、最終的には194さんの「自分のスタイルにあった方法を選ぶべき」
に全面的に賛成します。
計算結果の保証ができないことも右に習えです(笑）。
どなたか検算してくれると嬉しいのですが。
（こんな計算ができるシミュレーションソフトあります？）

[197: 匿名さん]

前払いだと、自動返済できないけど？

[198: 匿名さん]

住信だと、全期間1.2%優遇なんてのもあるようです。
それだとすごくいいですよね。他銀行ではないはず
ただデベロッパー提携なのかなぁ

[199: 匿名さん]

>197

それはそうなんだけど、保証料金利ＯＮにすると比較が難しくなっちゃうんで、
あえて外してみました。
保証料に関しては、前払いと金利ＯＮの損得はこれまでだいぶ議論されていますし。

[200: 匿名さん]

>198
全期間1.2%!??
私、提携ですけど1.1%じゃないんですか？
どうして1.2%なんですか？

[201: 匿名さん]

>>172＝174です。続けます。

そろそろヨソでやれよなー。これ以上は板の私物化ちゃうかー？

個別で板立てて、結果だけ書きに来いやー。

[202: 匿名さん]

>201
いいんじゃないですか？見てて参考になるし。

>198の▲1.2は期間限定でしょ？

[203: 匿名さん]

>>201
結果だけ書かれても参考にならんだろ？

「３０年　３０００年万の場合、自動返済が５３万円お得」とか書かれて
「ハイそうですか」ってなるか？

[204: 匿名さん]

２０３
私もそう思います。
結論はもちろん重要なのだが、中間式が残ってないと検証のしようがないですからね。
書込み相手を１００％信頼するなら、結論だけでもちろん良いですがね。

[205: 匿名さん]

住信の１１月の金利ってでましたか？
グッドはあがっているらしいが・・・

[206: 匿名さん]

住信のはとても気になりますよね・・・
２．７以下で攻めてくる気がしますが・・・どうなんでしょ！

[207: 匿名さん]

攻めるでしょ。
住宅ローン一人勝ちのために。
年内、頑張れ、住信

[208: 匿名さん]

支店に　わざわざ　出向きましたが、プロの視点からのアドバイスも何もなく、なんだか気が抜けてしまいました。
いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。交通費が無駄になりました。(ＴＴ)
金利安いけどなぁ・・・　どうしようかなぁ・・・
グチってすみません。

[209: 匿名さん]

>208
私もそんな感じでしたよ。
ちょっと腹立たしかったですけど、
でも、自分たちに何が一番有利か考えると、金利が良いことなので
私は住信に決めようと思います。
30年固定がどこまであがるかって感じですけど・・・。

[210: 匿名さん]

２年固定〜３０年固定まですべて↑0.1％
想定の範囲内だけど・・・悔しいものは悔しい！！
でも、他の都市銀も0.1％以上のＵＰなのでココの優位性は変わらず。

[211: 匿名さん]

30年2.68ってことですよね？
くぅー、これ以上上がらないで・・・と強く願う3月実行の弱者より。