【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[142: 匿名さん]

はじめまして。ここのスレを見て去年８月、３.４７でフラット３５を借りていたのですが、借り替えようと思い先日仮審査が通り、本審査の準備中です。借りて５年以上が借り換えの条件になってましたが大丈夫でした。
　３０６０万円(諸費用込み）を１５年固定で２６年(去年３５年〜２６年へ。）保証料上乗せで計画してます。その他、多分１００万くらいは繰り上げ出来そうですが（はっきりしないので安全な金額で決めました）去年も繰り上げしていて、借り替えるだけで同じ返済額で５年縮まりました。
この金額なら、長期と短期を合わせた方が良いのでしょうか？アドバイスいただけたらと思います。宜しくお願いします。

[143: 匿名さん]

↑です。去年繰上げで２年半短縮されて更に一年経っていて今は後３１年半残っているのですが、借り換えだと２６年とほぼ同じ金額になるので２６年ローンにしました。

[144: 匿名さん]

>142
世帯年収や家族構成がわからないとみなさんアドバイスできないですよ。
繰上げ返済を年間どれだけできるかで変わりますから

[145: 匿名さん]

>142さん
私も借り換えを検討中ですが、住信のページを見ると借り換え金利は15年3.95%と表示
されています。フラットの3.47からの借り換えではメリットがなさそうですが、
キャンペーンの2.35%での借り換えが可能なのでしょうか？

[146: 匿名さん]

１４２です。
１４４さんありがとうございます。世帯年収は１２００万でしたが、私が働く事になり、１３００万くらいにはなると思います。
家族構成は３人家族夫＆妻３７歳子供２歳、繰上げは年１５０万くらいは出来ると思います。
平成１９年５月までは月１０万くらい期間短縮の自由返済で繰り上げて（私のこれからのパート代）１９年５月以降は手数料が発生するので、自動返済にしようと思っています。
１４５さんキャンペーンの２．３５％での借換えが可能です。

[147: 匿名さん]

東海地方の方、
東海ろうきんとどっちがお得でしょうか？
ttp://tokai.rokin.or.jp/loan/house.htm

[148: 匿名さん]

<img src="http://www.teacup.com/common/img/ja/menu_paso.gif">

[149: 匿名さん]

>>147
私も東海ろうきんの全期間固定2.73%（優遇後、保証料内枠）との比較で悩みました。

で、結局以下の点で東海ろうきんにしました。

a 申し込み時点で金利上限が2.73%に確定
b 期間短縮型繰上げ返済の手数料無料が確定

融資実行が年明けですので、aの理由が一番大きかったですね。

労働組合もない小さな会社なので審査が通るか不安でしたが、
無事本審査を通過してホッとしています。

もっと積極的にリスクのとれる方なら住信で良いと思いますが、
ようするに私はチキンなんですね。

[150: 147]

>149
そうですか。東海ろうきんにしましたか。
東海ろうきんってマンションでもいいのですよね？
私も、研究して、住信が一番良い！と主って住信の仮審査は通ったのですけれども
最近、東海ろうきんの長期間のすごい金利を発見。
この金利が上がり気流のなか、魅力を感じてしまいました。
ただ、私は、最近の低金利の恩恵も受けたいと思っているため、長期と短期を併用するには
住信の１５〜３０年長期固定のどれかと、２〜３年の短期固定のどれかを組み合わせたいため
やはり住信のほうが一歩リードかな？と思っています。
東海ろうきんって長期と短期のくみあわせはできましたか？

でも、長期だけなら東海ろうきんすばらしいですね！
東海地方在住者は悩んでしまいます。

[151: 149]

>>150
私も長短の組み合わせを考えていたので、確認しました。
OKとのことでした。

東海ろうきんは短期の金利にまったく魅力がないのが、
致命的ですよね。

最終的には、いろいろとシミュレーションした結果として
長期一本で行くと決めたので、aのメリットを優先して
東海ろうきんにしました。

来年１月以降は保証料が下がる（無料かもしれない）と言っていたので、
そうなると、ますますメリットが増幅されます。

ちなみに長短ミックスをやめたのは、
固定期間終了後の金利上昇リスクを回避できる自信がなかったからです。

つまり、

・強い意志を持って繰り上げ返済を必ず行う。
・固定期間中の間だけ月額返済合計額が膨らむのを許容する。
・資金運用などで金利上昇局面でのメリットを享受する。
・どこからかお金が降ってくるのを期待する。

なにせチキンな私には、上記いずれも選択できませんでした。

[152: 匿名さん]

昨年の年収が３８０万円でした。借り入れは２０００万円です。みずほのフラットは審査通っています。
「年収４００万」は絶対なのでしょうか？

[153: 匿名さん]

住宅ローンを利用している方に聞きます：

購入物件での所有権保存・抵当権設定以前に、
事前の融資実行が可能ですか？

[154: 匿名さん]

2000万を
1200万　15年固定2.35％　25年、保障料一括
800万　2年固定0.5％　　20年、保障料一括
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　で組みます
自動返済にして0.2％UPならば、
自由返済＆通常の繰上で200〜300万　まとめて払います
自動返済のメリットがよく解らないけど、金額軽減ってそんなに魅力ある？

[155: 匿名さん]

>152
住信の優遇に書いてある”年収４００万以上”のことですか？
仮審査、出してみてはいかがですか？
属性など、何年以上って書いてあっても、転職の理由によっては審査が通ることもあるように、
４００万円未満であっても、職種などによっては通る可能性はあると思います。
何はともあれ、相談コーナーに行かれてみてはどうですか？

[156: 匿名さん]

自動返済と自由返済ってどちらかを最初に決めないといけないのですか？

[157: 匿名さん]

>156
決めなきゃいけないということはない。
ただ、保証料一括の人は自由返済のみしか使用できないが、
保証料上乗せの人は、自由返済と自動返済を選びながら返済できるというものです。

[158: 匿名さん]

自動返済じゃなくても、返済額変更は繰り上げ返済でもできるし。

[159: 匿名さん]

自動返済のメリットは手数料０で超小額から返せることでしょうね。
でも、その自動返済分をある程度貯めて、手数料払ってでも自由返済するとたいていそっちの方が得になりますよね。
まあ、選択肢が増えるだけなので、デメリットはないですね。

[160: 匿名さん]

>>159
いや　デメリットは　０．２％のＵＰ金利ですね。
安い金利で目だっておいて、自動返済のメリットをちらつかせて
０．２％上乗せさせるのが住信の狙いだと思います。

最初から０．２％ＵＰした額でも、住信を使うだろうか？　って考えてみてください。

[161: 匿名さん]

＞160
使いますよ。
過去スレ見てみればわかりますけど保障料の何十万がなくなるわけですから。
その分頭金に回して計算してみてください。

[162: 匿名さん]

それがとんとんなのよ。しかも短期や中期固定の場合、
金利の上昇でたった0.2でも大きく感じることもあるだろう。

なので、長期＋短期で検討している我が家は前払いにしました。

[163: 匿名さん]

過去ログを見るとわかると思いますが、
保証料のイニシャルコストを頭金に回し借り入れを
少なくするとメリットが生まれます。

[164: 匿名さん]

163です。
見事にかぶりました。

[165: 匿名さん]

>>161さん　>>163さんの場合、どこの金融機関でも保障料は上乗せ（＋０．２％）で考えられますか？？

[166: 匿名さん]

>165
でも、0.2上乗せした状態が大手都市銀行と同じ水準なんだから
保証料なしで、都銀の金利で借りられると思うんですけど、
ちがうかな？
なんでそんなに、こだわるの？
もちろん、どこの金融機関でも上乗せで考えられるわけじゃない。
だって、かりに東京三菱なら上乗せしたら、2.72+0.2=2.92
住信なら、2.58+0.2=2.78
同じ、上乗せでもベースがちがうと思うのだけど。おかしい？

[167: 匿名さん]

2.58は今月限りのような気がしてなりません・・・そうは思いたくないですけどね・・・

[168: 匿名さん]

仕方ないけど、２．７以下でなんとかキャンペーンを継続して欲しいものです。

[169: 匿名さん]

>167
そりゃ、11月はどこの金融機関もあがるもの。
2.58でキープは難しいと思います。
でも168さんも言われるように、2.7以下で継続して欲しいものです。

[170: 匿名さん]

住信とSBI資本提携するらしいが・・・

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051025AT2E2500L25102005.html

最強のコラボレーションは実現するか？

[171: 匿名さん]

>170
いま、NHKでニュースやってました。
でも本格的な提携はまだちょっと先ですね。

[172: 匿名さん]

159さん、
＞その自動返済分をある程度貯めて、手数料払ってでも自由返済すると
＞たいていそっちの方が得になりますよね。

これなんですけどね、何通りかエクセルでシミュレーションしてみたんだけど、
どうしてもおっしゃるとおりにはならないんですよ。
例えば６ヶ月にわたり１０万円の余資があるとしたら、
６ヵ月後に６０万円繰り上げるより毎月１０万円繰り上げた方が得な計算に
なってしまいます。どこが間違えているんだか見つけられません。
もしよかったらどんな前提で計算されているか、ご教授願えれば幸いです。

[173: 匿名さん]

>172
自動返済は、返済額低減型だからじゃないですか？

[174: 172]

＞173
その辺の条件設定の差ですかねぇ。。。
ただ、例えば年間に返す総額（当初予定+繰上）が同じなら、
少しでも早い回に繰上していく方が、
貯めておいて後からまとめて繰上するよりも、
確実に有利なシミュレーション結果になってしまいます。
159さんの結論はなかなか導き出せません。

[175: 173]

という私も、自動返済に魅力を感じている一人です。
おそらく、保証料は0.2上乗せで行きますよ。
そのほうが、良い。

[176: 匿名さん]

私も保証料込みで２．８以下でいけるのなら、保証料内枠で行きます。
頭金がいらないってのは大きいですよ。

[177: 匿名さん]

>>174
ニコニコ住宅購入　でググってみてください。
シュミレーションできるソフトがダウンロードできます。
住宅ローンの繰上返済で最も利息軽減効果が高いのは、借り入れ後５年以内の
期間短縮型繰上返済です。（他のサイトのＦＰの受け売りですが・・）
返済額低減型と期間短縮型では総利息軽減効果はかなりの差がありますよ。

[178: 匿名さん]

>174
住信のホームページのシミュレーションでやってみれば確実なのでは？
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
例えば借入金1000万で2.00%、10年で計算すると総返済額11,041,557円
月２万円自動返済すると、自動返済に使う金が2,362,726円で総返済額が10,917,967円なので123,590円の圧縮。
４年、８年に９６万づつ返済すると自由返済額が1,962,000円で総返済額が10478757円で565,800円の圧縮になります。
あってるかな・・・？

[179: 匿名さん]

12月まで、なんとかあまりあがらず持ちこたえてほしい

[180: 178=159です]

そういえば、保証料上乗せまで考えるとどうなるのですかね？
やってみて下さい。

[181: 159]

あ、ごめんなさいウソついたみたい。
４年、８年に９６万づつ返済すると自由返済額が1,962,000円で総返済額が10938567円で102,990円の圧縮でした。
ただし、９年目１０年目であと４８万円貯められる上に、１年と１０ヶ月分くらい期間短縮されているので、月９万×２２ヶ月＝１９２万くらいさらに上乗せで差が開くので、結果的に逆転するということでしょうか？
すみません。自分でわけがわからなくなってきました。orz

[182: 159]

連続レスでごめんなさい。
自動返済の方も後半は支払額が減っているので貯められるのは同じですね。
やっぱり自動返済がお得のような気がしてきました。
もっと賢い人、解説お願いします。(-.-)Ｚｚzzz・・・・

[183: 159]

たびたびすみません。
借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
やっと寝れます。(^^;)

[184: 匿名さん]

159さんがやった通り、期間が長いほど利率が高いほど期間短縮量が多くなり、自由返済が有利となります。
30年長のローンを組む人は自動返済のメリットはないんじゃないかな？
「毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済」の例は現実的でわかりやすいですね。

[185: 184]

ん？よく見ると毎月２万円自動返済の間違えですね。長期ローンならそれでも自由返済が勝つと思いますが・・・

[186: 匿名さん]

30 年 2.58 と、通期 1.1% 優遇は併用できる？

[187: 匿名さん]

>186
通期１．１％優遇なんて住信ありましたっけ？
中央三井信託の間違いでは？

[188: 匿名さん]

ありますよ。ＨＰには乗っていないので直接問い合わせてね。

[189: 58]

>>187
全期間優遇で1.1%は提携だとありますよ。
当初1.4%、その後0.9%優遇なんてのもあります。
細かすぎ住信さん。

[190: 匿名さん]

我が家は提携です。3200万のローンを

2000万30年
1200万▲1.4　終了後▲0.9

で考えています。▲1.1のほうがいいかな・・・悩みます。

[191: 187]

>189
うちも提携なんですが、なんかあまり説明していただけなくって。。銀行の方、あまり親切じゃないかも。
でも、金利安いから住信にしますけど。
聞けば教えてくれないのかなぁ・・・。
もちょっと説明がほしい。

私たちも提携扱いなんで、その優遇は受けられるってことですよね？
ところで、▲1.4　後▲0.9は
2年、3年とかどれでも使えますか？

あと、全期間▲1.1%は変動でもよいのですか？