築20年を経過しているマンション今後の費用

[入居済み住民さん]

はじめまして。
現在、築24年目に突入しているマンション住んでいます。
平成18年に大規模修繕工事をしました。

そして、この先に費用がかかると思われる工事は何があるのでしょうか？
給水管だとか屋上の防水とか聞いていますが
多額の工事金が必要とのこと位しか聞いたことが無いのです。

ちなみに、7階建で約50戸のマンションです。
宜しくお願いします。

[1: 匿名さん]

次の大規模修繕、給排水管交換あたりでしょうね。
でも、修繕費計画がしっかりしてるところは、一時金とか取られないはず。
工事するたびに一時金がかかるなら、修繕費の金額が適正じゃないと思います。

[2: 匿名さん]

ドアやエレベータの取替えも金がかかるね。
あと、立体駐車場なんかも。

[3: 匿名さん]

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画は５年ごとに見直しをして、今後２５年間の計画を立てることが推奨されている。そういうのがきちんとされていないとしたら大規模修繕時に突然、一時金徴収とかありえるかも。現状の計画がどうなっているかを管理組合に確認するのが一番。

[4: 匿名]

>>1

付帯設備や過去の修繕履歴が不明では、ここでの回答はなかなか得られないと思います。

今の情報では、大規模修繕工事を築17年に実施、エレベーター１基くらいの想定ができる程度です。
延べ床面積や戸数、階数が同じでも建物の形は様々ですし、建物の立地や形状によっても工事の内容に違いが出ますので、建物と設備に見合った修繕計画を管理組合で立てておくべきです。
先ずは修繕計画があるかどうかを確認してみては？

[5: 購入経験者さん]

10年以内にエレベーター交換は一般的でしょうね。
一基につき約1000万が相場でしょうか。

[7: 匿名さん]

上の2人、何か日本語がかみ合っていないような・・・

10年以内が、築24年から10年以内なら、エレベータの交換か制御パネルの交換
はあってもおかしくない。

あとは外壁、内装、ゴミ置場、駐車場など、その建物で懸案になっていることなど。
そのあたりのことは管理員にでも頼んで理事会の議事録でも読んでみたら？

[8: 匿名さん]

>>6
きっと初めから読んでないのだと思いますが、スレ主さんのマンションは築24年目。No.5さんの10年以内というのは、築34年以内に一度はエレベーター交換するのが一般的という意味じゃないでしょうか？

[9: 匿名さん]

築３４年でエレベーター交換ですか、定期借地権付マンションなら
建て物自体すでに解体してますね。
何年住むつもりで修繕するんですかね。

[10: 匿名さん]

>>9
定期借地だと、50年が多くないですか？

＞10年以内
5さんが言われているのは、10年以内であって、
必ずしも、10年後の築34年目を指しているわけではないと思われますが…

[11: 匿名さん]

定期借地は３０年が多いのよ、５０年だと生きて無いし代変わりでめんどいのよ。
で、築５０年のマンション直しながら住むんですか？　
生きて無いでしょ。

[12: 匿名さん]

定期借地権で30年は短いでしょ。
うちの近くのマンションも50年ですよ。
人生80年の時代に30年で取り壊しじゃ老後どうすんですか？
まあ修繕は最低限しかしないように思いますけどね。

[13: 匿名さん]

３５年が多いね、５０年は土地の貸し手がいません。
一戸建ても同じですよ。
皆が１００歳以上生きれば別ですが。

[14: 匿名さん]

契約期間が50年以上の一般定期借地権、
同10年以上50年以下の事業用借地権、
そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権。

新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多い。


某HPでは、こんな感じのようですが？

[15: 匿名さん]

定期借地権は５０年以上が条件ですが、その様なマンションは少ないと思います。
平成に入ってから（平成４年）にできたシステムですので、取引が完了した例は有りません。
通常は、通常の借地権にてマンションを建てるのでしょうね。

定期借地権ですと、期間満了で更地返還が条件です、５０年後、誰がやってくれますかね。
地主は不安です、証書はあっても仲介業者は存続してますかね。

[16: 匿名]

いつの間にスレ主は借地のマンション大家になったの？
築24年目のマンションに住んでて、将来の修繕工事(修繕費用)を心配している区分所有者だと思えるのですが。

話が逸れ過ぎ。

[17: 匿名さん]

築２４年ですか、将来の解体費用を考えた方が良い、もうすぐスラム化ですよ。

[18: 匿名]

屋上の防水
タテ系統の給水管
個内の給排水管
個内の電気系統
耐用年数があります。
ネットで調べて見ると良いでしょう。

[19: 匿名]

現在、築16年の世帯数40の分譲マンションに住んでるけど、修繕積立金残高が500万位しかありません。かなりヤバイと思うのですが。2回目の大規模修繕の時には、1世帯あたり150万位負担ですよね？毎月の修繕積立金が1世帯あたり6800円ほどなので値上げする様、管理組合や管理会社に連絡してますがやる気なしです。

[20: 匿名さん]

>>19
無理、ローン残有っても何とか売り飛ばして転居しなさい。
小規模マンションでその状態は危険度マックス、済み続けるのは不可。

[21: 匿名]

>>19
残高ではなく資産額はどうですか？
あと、第１回目の大規模修繕はいつ終えて、どの程度の範囲を修繕したのか。
また、その時の工事に幾ら使ったのか。

国土交通省ガイドラインを参考にするなら、現状で月額9000円程度にしておきたいところですが。

更に機械式駐車場でもあるなら、全く追い付かないので、早急に修繕計画を整備しなくてはいけませんね。

[22: 匿名さん]

４０世帯で管理組合自体がやる気無しでは一人で頑張っても無駄骨でしょう。
自身、自由にならないのもマンションの弱点、早々に手仕舞いするのが最良と思います。

[23: 匿名]

大規模修繕1回目は、4年前に行われました。修繕にかかった費用がどの位だったかは私にも分からないので早急に調べたいと思います。機械式駐車場(8台駐車)もあります。住宅ローン残高が1800万あるので簡単には引越出来ないです。

[24: 匿名]

>>23は>>19の方ですか？

月額平均として6800×40世帯×12ヶ月×4年で500万円？

あり得ないかと

[25: 匿名さん]

４０戸の小規模マンションなら、２回目の大規模修繕前に多くの部屋が売却されますね。
特に新築から居住の方は多いと思います、積立金の値上げ出来ますか？　半数の議決でOK
無理でしたら一時金負担するか、売却しか手はないですね。

大規模修繕、２回目は費用も高額。

[26: 匿名]

>>24
計算しなくても良かったのに。4年前に大規模修繕1回目やってるという事ですから、築12年目に大規模修繕1回目やって修繕積立金の残高が500万がしかないという事ですよ。いくらかけてやったのかが、謎ですね。修繕積立金を上げたとしても、大規模修繕2回目は、一時金負担決定ですね。

[27: 匿名]

>>26
12年目に積立金を使いきったとして、その後4年で500万円しか残ってないのはあり得ないでしょ。

>>24の計算通りなら差額800万円くらいを別の用途で使ってしまってるか、一回目の借入で返済したかってことになる。
けど、初年度からの月額積立金が今と同じだとすれば、戸当たり90万円くらいの大規模修繕を一回目に行ってる可能性はあるから、使いきってるかもしれないが、借入は考えにくい。

[28: 匿名さん]

月6,800円×40世帯×12か月×4年=13,056,000円

それが…残高500万円？

4年ピッタリとは限りませんが、それにして計算が合わないよー

最初の修繕は、新築販売時に修繕積立一時金での徴収が行われているので、
毎月の積立金が同額で、最初の修繕時に使い切っていると不足するのは明らか。

それにしても計算が合わなさ過ぎるので、まずはご確認を。

預金を守るために、複数の銀行に口座を分けていませんか？

[29: 匿名]

最近、築年数関係なく毎月の修繕積立金少ないマンション多いね。タワマンは、例外だけど。タワマンなみに支払わないとゴースト化しそう。

[31: 匿名さん]

　スレを見ていると、間違いなく、ゴースト化しますね。　自主管理していれば、自分のこととして考えられますが、　管理会社が入っている場合は、たぶんゴースト化するでしょう。

[32: 通りがかりさん]

>築33年位経って、三階建ての9世帯のマンションです。一昨年大修繕行いました。管理費や修繕費会わして、毎月約二万円払って、高いと思いますが、どう思いますか？

[33: 匿名さん]

４０年目以降だと思うけど機械式駐車場、エレベータ、竪配水管の交換が控えている。これれは新築時に売主が作成している長期修繕計画には含まれていないので、その後管理組合が計画をきちんと見直していないと見落としている可能性もある。

あと、住戸内の配管は各住戸の住民がメンテナンスすることに規約上はなっているんだけど、住民任せにすると維持をきちんとしない人が出てきて水漏れ事故って可能性もあるんで実家のマンションでは、管理組合でまとめて実施していた。実家のマンションは積立金に余裕があったのでできたんだけど、そうでなかったらアウト。

[34: 匿名さん]

築４０年マンションの修繕委員です。
３回目の大規模修繕の検討を始めたばかりですが、修繕積立金の残りが少なく、どのように検討を進めたものか、悩んでいます。
管理組合ローンを目一杯借りても工事費には遠く、不足分を一時金で集めるとしたら約１００万円、現実的に集まるかどうか。
修繕積立金が貯まるまで大規模修繕を見送る以外に、検討の余地はないものでしょうか。
アドバイスよろしくお願いします。

[35: 匿名さん]

修繕費用も住民の承諾を得ないと得られないというところも悩みどころですね。
築40年もたっていれば、住民の年齢層自体もあがっているでしょうし、逆に高齢者が多くなっている場合は、修繕金を集めるということに対しても困難になりそうです。

あくまで、一つの案なのですが、大規模修繕をしない場合のデメリットや不備等を調査し、そのデータや集計を住民の方に知らせれば、修繕金をつのるということもできるのではないでしょうか。

やはり、大規模修繕のメリットやデメリットがはっきりしていないと、修繕金を集めるのは難しいかと思います

[36: 匿名さん]

ウチは１９９２年築のマンション、５年後程度に大規模修繕の予定はあるが
実は費用の目処が全く立っていない。

修繕計画を遅らせるか内容を縮小するか、難しい岐路に立たされていると感じる。

[37: 匿名さん]

まずは大規模修繕工事の項目のうち、優先度の高いものと低いものを分類して、優先度の低い方の時期を後ろ倒しにして、可能な限り工事費の圧縮に努めてはいかがでしょうか。
といっても、築４０年で３回目では、優先度の低い項目はあまり無いと思いますが・・・

次に、現行の毎月の金額を変えずに修繕積立金を貯めて大規模修繕工事を実施できる時期を示すとともに、毎月の修繕積立金を増額する案と大規模修繕工事の前倒しできる時期を提案してはいかがでしょうか。
具体的な劣化診断結果を拝見していないので断定はできませんが、築４０年で３回目となると、相当に傷みが進んでいると推察しますので、少しでも大規模修繕工事は早い方が良いでしょう。
その際、他の方が書かれているとおり、大規模修繕工事をしない場合のデメリットを示すのは、重要だと思います。

高齢の世帯や、中古住宅を買って転入した若い世帯が多い場合、十万円程度の一時金でも合意を得るのは難しいです。
管理組合内のコミュニケーションが良好で、事前にほとんどの区分所有者から一時金を出すことの感触を得られていない場合は避けた方が無難と思います。

[38: 匿名さん]

マンションが新築で建って入居したら直ぐに、管理会社と管理費の見直しをしないとダメだよね。
管理費圧縮して修繕費を上げ、居住者の総支払額はステイ。
これをしているマンションと、そうでないマンションとでは数十年後の長期修繕に雲泥の差が出る。

[39: 匿名さん]

>>37 の補足です。

管理組合向けのローンを目一杯借りる案も検討したとのことですが、おそらくは金利が最も低い住宅金融支援機構で最長の１０年間のプランでないかと推察します。

参考情報として受け取ってもらえればと思います。
先月の説明会に来ていた住宅金融支援機構のオオタという人が、管理組合向けローンを現在の１０年から伸ばして２０年でも組めるようになると話していました。
今日の時点で住宅金融支援機構ホームページの商品案内では１０年のままでしたが、２０年になれば支払回数が倍に増えるので、ローンを組める金額も増えるはずです。
もし、２０年のローンを組めば一時金を集めること無しに今回の大規模修繕工事を実施できるならば、一つの方法になるかもしれません。

個人的には、２０年間の返済のうちに通常一度は大規模修繕工事なり設備更新工事なりが発生しますので、計画的に毎月の修繕積立金を増額しておかないと、その時に追加のローンが必要になってしまいますので、１０年の返済までに収めるべきと考えますが。

[40: 匿名さん]

34です。
アドバイスくださった方、書き込みが遅くなりすみません。
マンションの劣化の状態を考えると、特に防水工事は待ったなしなので、工事の項目に優劣をつけて、工事費を少しでも圧縮して早期に実施する方向で検討を進めたいと思いますし、加えて、毎月の修繕積立金の増額も併せて一緒に検討したいと思います。
その際、組合員へ大規模修繕工事が遅れる又はしない場合のデメリットを示すことで、提案の説得力を高めたいと思います。
みなさん、どうもありがとうございました。

ところで、住宅金融支援機構の２０年の管理組合ローンは、一見すると便利な新商品のように思えますが、２０年の返済中に大規模修繕を実施しなければいけない場合、追加でローンを組まなければいけないし、組めない場合は大規模修繕を当然実施できません。
ローン返済中ですから、当然修繕積立金が貯まるはずもありませんので。
考えなしに借りてしまうと、管理組合の運営を危うしてしまいますね。

[41: 匿名さん]

　大規模修繕工事は、傷みがひどくなると建物本体の強度等にかかわりますから、足場が必要な工事は先行して出おも実施した方がいいです。　足場がいらない工事は、厳選して中修繕や小修繕を繰り返せば、多くの費用が掛からずに済みます。
　住宅金融支援機構のローンは、担保となるすまいる債の積み立てがないとできません。　今は低金利で積立には不利ですから、取り崩すこともいいのですが、高金利時に積み立てていた分があれば、解約せず、低金利分を担保にして、借り入れもありかなと思います。
　間違っても、担保なしで融資を受けては、「借金地獄」に陥りますよ。