2重住宅ローンについて

[ユーリ]

勇気を出して質問させて頂きます。質問版と迷ったのですが・・・
この度、新築マンションを契約したのですが、今になってとても不安になっている事があります。

今回の新築は主人だけの名義でローン審査（銀行ローン）も通り、契約にふみきったのですが、
実は、住宅金融公庫で残債があと1000万と少しある、マンションAがあるのです。
このマンションAは事情があって私達は住めない為、売却を考えていましたが買い手がつかず、
1年前から賃貸で貸していて、家賃収入でローン返済にあてております。

今は賃貸マンション在住で、この度すごくいい条件の新築マンションに出会い、
ダメもとでローン審査を受けると通りました。
主人は、ローン審査が通ったのだから買えるということだ、という考えで、
私も新築の魅力や今の家賃とほぼ変わらないし、という浮かれ気分で契約に踏み切りました。

今になってとても不安なのですが、2重住宅ローンは可能なのでしょうか。
ローン審査は通らないものと思っていたのですが、マンションAが罹災公庫だったため、
個人信用情報に載ってこなかったのだと思います。（知人に聞いたことがあります）
今回の新築マンションの方には、マンションAの事は話しておりません。

軽率な考えで契約に踏み切ったことに反省と後悔の日々です。
新築マンションの契約解除も考えております。
長々と申し訳ありませんでした。

・このような2重住宅ローンは、よくあることなのでしょうか？
・もし契約解除する場合、新築の方にマンションAの事を話して、
　ローンが組めないということで「契約白紙」にはならないのでしょうか？
　（手付け100万は戻ってこないでしょうか？）
・マンションAの事を隠していたということで、違約金が発生するのでしょうか？

いろいろ不安はあるのですが、上記3点が1番気になります。
どうぞよろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

>このような2重住宅ローンは、よくあることなのでしょうか？
2重住宅ローン云々よりも罹災公庫を使いながら
公庫に無断で賃貸していることが問題です。
どういう理由で賃貸に出されたのですか？
さらに新築マンションを購入したとなれば言い訳はできないでしょう。
公庫にばれたら大変です。

＞・もし契約解除する場合、新築の方にマンションAの事を話して、
＞ローンが組めないということで「契約白紙」にはならないのでしょうか？
＞（手付け100万は戻ってこないでしょうか？）
＞・マンションAの事を隠していたということで、違約金が発生するのでしょうか？
相手方が契約の履行に着手していなければ手付け流しで解約できます。
あなたのマンション購入のタイミングがわからないので何とも言えませんが
違約金を請求されたり、オプションや設計変更をしていれば原状回復費用を請求される
場合があります。
まぁ解約するならば自己都合です。

[3: 匿名さん]

＞01さん
手付はあきらめて早いとこ解約するしかないですね。
いつ公庫や現デベにバレるかとヒヤヒヤしながら生活するなんて・・犯罪者の気分ですね。（ていうか犯罪か・・・）
ていうか公庫ローンだと住んでいないと違法って知ってて貸してるんですよね？

色々ご事情がありそうですし、頑張ってください。。

[4: 匿名さん]

手付けを流せとか、皆さん簡単に書かれてますが、現実、１００万も流す必要があるのでしょうか？
ローンを借りれないのは、事実だし、業者だって金が回収できなければ意味無いので、
後ろ向きの客にかまっているより、早く物件をフリーにして次の客に売りたいでしょう。
私がデベに勤務していたときも、客の嘘でローンが組めなかったとき、オプションや設計変更なければ、
返金してました。大手は、ほとんどそうでしょう。中小でも、私の弟が、わがままで注文建築を解約したいと、
言ったとき、その会社に行って、交渉して、半分戻してもらいました。半年もプラン打ち合わせして
気の毒でしたが、ねばれば取り戻せます。誠意を持って、嘘をついたことを謝り、自分の都合で申し訳ないが、
１００万は個人にとっては大金なので、戻してほしいと言えば、全額取る鬼はいないと思いますが。
一度断られても、引き下がらないこと、相手が返金に応じるまでは、契約の解消に応じないことです。
デベだって、売りたいんですから、客に物件を塩漬けされると困るんです。

[5: 匿名さん]

ついでに、書くと”公庫にばれたら大変です。”が、ばれたところで、
公庫は、やめてくださいというだけで、現実、はがきが来るくらいで何もしてきません。
私の知っている人は、公庫の返済を１年溜めてますが、競売にもかけられていません。
銀行なら、もう、立ち退きさせられてるでしょう。公庫は親方日の丸なので、こういうときは
ありがたいのです。

[6: 匿名さん]

実に素朴な疑問ではありますが、要するに「住宅ローン2件分」抱えるわけですよね？
現在の公庫融資物件は賃貸家賃をローン返済に回されているとの事ですが、借り手だって
未来永劫そのままという事はなく、どこかで家賃収入が途切れる事はあるはず。
よく地主向けの賃貸物件建設を手掛けてるデベロッパーみたいな家賃保証制度があるわけ
ではないでしょうから、そうなった場合は即行き詰ると思いますが。
契約解除やら違約金やらを心配するより、もっと基本的な部分のリスキーさを考えるべき
では…？と思います。

[7: 匿名さん]

友人で６ヶ月の滞納で競売にかけられた人がいますよ。

地域によって違うんでしょうか？

[8: 匿名さん]

まあ、まじめな方からみれば「単なる違法！手付けはあきらめろ！」と言われるだけ。
でも、あなたの立場で考えれ深刻な悩みですね。

はっきり言って問題ないでしょう。
ただ、延滞や不動産価格の下落が激しくなると現地調査をすることになりますので
注意してください。また、いつ抜き打ちの現地調査が来るか分りませんので
借主には、表札を出さないようにしてもらえば完璧です。
（現地調査は、外から写真を撮っていくだけです。）

万が一、ばれて一括返済をせまられた時は賃貸の物件を売却すれば良いと思います。
しかしここで、問題が発生します。あなたは、賃貸物件を売却すれば罹災公庫は全額返済できますか？

できなければ、ちょっとリスクが大きい賭けになるかも。
罹災公庫分は売却で全額返済できるなら「やっちゃっても大丈夫かも。」って感じですかね。

まあ、よく考えて先々にどんなリスクがあるかよく把握して今後のことを決めましょう。

[9: ユーリ]

レスしてくださった皆様、ありがとうございます。
本当に、もっとよく考えればよかったと毎日後悔、反省、自分の甘さに本当にうなだれる日々で・・・
でも考えていても仕方ないと思って、スレを建てました。

公庫の事は、最初私はよく分かってなくて・・・・
でも、違法なんですよね。自住のための住宅金融公庫ですものね（犯罪と言われても仕方ないですね）
今マンションAに住んでる方は、あと２〜３年住んでくれるということで、
家賃収入の方がトータルでプラスなので、どうにかなるだろう、という主人の考えで・・・。
06さんのおっしゃるとおり、目先のことよりもっと根本的な事を考えねば、と、
解約する方向で、考えております。

そうなると、やはり100万が惜しいわけで・・・
お恥ずかしいですが、心のどこかで、戻ってくる方法はないかな？と、思ってしまいます。
04さんのお話は、すごく心強いです。

そこで、新たな疑問が出てくるのです。
・やはり現デベにはこの事実は告げない方がいいのかとか、
・もしかすると、現実的にローンを組むのが不可能ということで、ローン特約による解約ということで
手付けが戻ってくるのか・・・
・違約金が発生するのであれば、他の理由で、自己都合ということで100万をあきらめるべきなのか。

オプションの締め切りは過ぎていますが、物件は来年入居で、工事はまだ基礎工事中です。
恥を捨てて質問させて頂きます。よろしくお願いします。

[10: 匿名さん]

>07友人で６ヶ月の滞納で競売にかけられた人がいますよ。
公庫でですか？ありえないと思いますが？銀行ローンでしょう？

[11: 匿名さん]

いや、解約する必要は無い、と思うけど。
犯罪(刑法)でも無いと思うけど。
08 さんと同じで問題ないでしょう。

どうしても気になるなら、そのマンションAを担保に銀行から借りて、公庫を弁済したら。
多少、金利は高くなるでしょうけど。
現デベに相談するのも手です。
#ここには、他人の不幸を喜ぶ住人がいるようです

[12: 匿名さん]

うむ、契約違反なので民事裁判ですが、刑法違反ではないですね。
民事で訴えられることはありえますが、負けても前科は付かない。

さて、マンションＡのローンを銀行ローンで借り換えしてしまって、
公庫の返済を完了してしまうのが、最も適当と思います。
※金利、手数料で多少損が出ても、この際あきらめるべきでしょう。
でも、担保に金を借りるよりは金利では有利でしょう。
銀行も自己所有を前提にしているとは思いますが、相談次第かと。

で、銀行ローンが成立したら、与信情報も表に出ますので、
新しいところのローン審査がどうなるか・・？
ダメなら、無事？ローンが下りないということで。
ただ、別に負債が有ることを隠していたわけで、デベから信義違反だ
と言われても仕方ないので、デベがどう出ますかね。
銀行ローンの借り換えが成立するとわかったところで、事情をデベに
話して善後策を協議という流れでしょうか。
なお、担保に金を借りても与信情報が表に出るのは同じですね。

ちょっと不思議なのは、ローン審査の際に収入を申告したと思いますが、
家賃収入については隠していたのですか？
もしかして、家賃収入は脱・・・

[13: 匿名さん]

・既存の住宅ローンの残高は物件評価額を上回っているか？

これに尽きると思いますよ。
これが満たされていれば、たとえ見つかっても売却して一括返済するか
それとも、その時点で銀行ローンに乗り換えるかを考えればいいです。
あらかじめ、乗り換える必要なんてないと思いますが。。。

物件評価がローン残高以下だったらやめときなさい。

[14: 匿名さん]

家賃収入は脱税しているのだとしたら大問題ですね。
どうなんですか>>1

[15: 匿名さん]

>14家賃収入は脱税しているのだとしたら大問題ですね。
大問題ですか（笑）実際は、ローン払って固定資産税も払って、大変だということは
税務署だってわかってますから、過去３年くらいさかのぼった収入に課税して終わりでしょう。
税務署とやり取りしたことの無いような人が多いので、＞1さんは本気できかないように。
私も、５年黙ってましたが、ばれても上のような結果です。本当に大変ですといえば、
税務署だって、鬼ではありません。もっと悪いやつがわんさかいますから、すなおに謝れば
大丈夫です。

[16: 匿名さん]

そうですよ〜ばれなきゃ何したっていいんです

[17: 匿名さん]

まあ家賃収入って言っても、固定資産税＋支払利息＋管理費などの費用を払ったら所得はほとんどありませんよね。
課税対象は、収入ではなく所得です。大問題なんて、ほどのことではないです。

[18: マンション×2のオーナーより]

頭金が20％程度、築浅物件は減価償却＋金利で税法上ほとんど赤字です。
キャッシュフローで黒字でも関係ない。

脱税どころか、確定申告すれば税の還付が受けられるでしょう。

[19: 匿名さん]

類似ケースでいろいろ不動産屋と相談していますが、自分のケースは、結論から行くとあまり心配しないでよいのでは・・・と思っています。ちなみに、１０００万公庫、物件価値１０００万ぐらい、１０万で、賃貸し中。新規に自分で住むために中古住宅で２５００万のローンを検討中。

＜既存借り入れ＞
これまでの物件は、ちゃんんと返済できている場合、以下の理由から、貸し出し物件のローンは利益でてるし、返さなくていけるなと言う判断をしました。

公庫：
＝＞居住用不動産のためのローンで、貸し出す場合、転勤などの条件があり、３年が限度だが、事実上、気にしなくてよい。自分の場合５年が過ぎたが、３年後に更新してくれと（更新は、制度上は無いはず）貸し出し申請の紙を送ってきた。
＝＞公庫としても、確実に利息が入るので、むしろ解約されると困るのではないか（私見）。（公庫融資が減ると、自らの存在理由が減っていくという官僚（？）の習性）
＝＞銀行の複数の相談でも、変換を迫られることは無いだろうという感触（もともと公庫は銀行経由なので、まあ、信用できるのでは）

＜新規借り入れ＞
新規借り入れの審査は、年収によりますが、年収の３５％とすると、審査は、公庫借り入れ＋新規借り入れがベースとなるので、年収が低ければ、はねられることはありますね。

参考までに、某都市銀行では、確定申告していない不動産収入がある場合、ローンは通らないと言われました。面倒で、たいした額でなかったので、確定申告していなかったのが問題になってきました（脱税といってる人もいますが・・・）。自分は、これに引っかかってるのですが、その都銀以外では、大丈夫とのことなので、進捗があれば、また、レスします。

まあ、すべて自己責任ですけどね。ちょっと楽天的すぎ？

[20: 匿名]

スレ主さん、その後どうなったかしりたいんですが・・・
差し支えない範囲で教えて頂けませんか？

[21: 匿名さん]

>>18
土地分の利息支払い分経費は、他の所得とは損益通算出来ません。

取得時の土地取得費と建物取得費を分離してから、
最初のローン金額を土地とｐ建物の取得費で比例按分して土地分を求め、
そこから元本返済分を引いた金額が現在の土地ローン分となります。

年間支払い利息から、
取得時の建物ローン金額と現在の土地ローン金額を比例按分して
土地分の利息金額を求めます。

[22: 匿名さん]

>>18
減価償却費なんか、たかが知れていますよ。
ＲＣやＳＲＣだと耐用年数は４７年、
４０００万円の物件で建物分が２０００万円だと、
２０００万円−２００万円＝１８００万円（減価償却基礎額）
賃貸にまわす期間は、４７年がそのまま適用（自宅だと１．５倍の耐用年数）で
年間３８万円強。
一番大きい管理費と修繕積立金が年間で多くても３０万円くらい。
固定資産税・都市計画税は微々たるものだから、
あとは違法な公庫融資の利息が３０万円くらいかな。

経費は年間１００万円くらいで、
そのうちの１５万円くらいは土地の利息分で他の所得と損益通算出来ない。

>>01
家賃がいくらかで、利益か損失かが決まる。
利益があるのに申告していないと、
７年間遡って追徴されます。
ペナルティは大きいですよ。
それと公庫融資は、ばれたら期限の利益を放棄して
全額、即刻返済となります。
「ばれなきゃいい」なんてたかをくくっていたら
酷い目にあいます。

公庫もまもなくなくなりますから、
チェックも厳しくなりますよ。

[23: 匿名様]

まず、新築購入予定の不動産屋を通して新規借入銀行に相談した方がいいです。
いずれも新規マンションの金消までに、正確に事情を伝え、手を打った方が
後々良いと思われます。
住宅公庫にこのようなケースが成立して、新規物件を購入しても、旧物件の
借入が継続可能かも含めて確認すべきでしょう。

私の場合、旧物件を処分しましたが、可能性としては①＆②です。

①収益用投資不動産となってしまったマンションＡの借換え可能性（公庫→借入銀行）
②マンションＡの売却（→購入不動産or借入銀行）と売却時負債額(？)の無担保ローン
継続して賃貸物件として購入してもらう条件が、現居住者とのトラブル回避になります。

①も②も、銀行もしくは不動産屋が大手で事業基盤がしっかりしてれば可能かと思います。
但し、②の場合の売値は足元見られますので、それは仕方ないと思ってください。
無担保となった分の適用金利は銀行によりけりかと思います。

参考になれば幸いです。