手付金につきまして

[NNKK]

初めまして。

２００５年１１月にマンションを契約した者です。
神奈川県内、みなとみらい地区。

物件価格３６００万。
手付金として４００万支払い済みです。

しかし、キャンセルを検討しております。
（母が無くなり、一緒に住む予定であったものがいなくなった為）

この場合、手付金は諦めるしかないのでしょうか？？

４００万は私にとっては捨てがたく、
悩んでおります。

[51: 匿名さん]

不動産は、買ってから売却すると、
その流通経費だけで価格の１０％くらいはかかります。

移転登記費用、固定資産評価額の１％
（本則では２％で時限立法の軽減税率です）

新築の保存登記費用は０．４％です。

抵当権設定費用は、債権額の０．４％が本則。
（新築で現在は０．１％に来年３月までの時限立法で軽減。継続する公算は大です。）

不動産屋に支払う媒介での手数料は売買金額の３％強ですが、これは片道。
相手側が購入時にも支払いますから、実質で６％強となります。

これだけのハンディがあるのに、引渡しを受けてすぐに売却しても、
手間賃だけで４００万円は軽く超えてしまいます。

買っても自分の希望値で売れなきゃ、
ローン負担も嵩みますよ。
大体、購入する際に、ローンの事務手数料や保証料を払うでしょう。
保証料は返済すれば割戻しもありますが、かなり引かれますよ。

現金買いなら、先ほどの諸経費も手数料と登記費用のみで済みますが、
そうではないんですよね。

くだらないことを考えてないで、さっさと解約してしまいなさいよ。

[52: ５１]

流通経費で追加がありました。
不動産取得税です。

専有部分が５０平米以上だと建物の評価額から１２００万円を控除出来ます。
課税対象価格の３％が課税されます。

土地の方も原則３％ですが、軽減処置もあります。

[53: 匿名さん]

>28
>それとも次回の住宅ローン控除権利を失う？
これどういう事でしょうか？

[54: 匿名さん]

>>53
３０００万円までの譲渡所得があっても、
居住用資産を新たに取得した場合は、
譲渡所得がかからない租税特別処置法の適用を受けた場合のことです。

その場合は、住宅ローン控除を受けることが出来ません。

[55: 匿名さん]

みなさん、みなとみらいのあのマンションをご存知なのでしょうか？

あのあたりは今建築されている物件が最後で、その後はマンションの計画はありません。市の都市計画でそうなっているそうです。

スレ主さんが購入されたのは、地所か東建の物件だと思われますが、今後需給関係は売り手に有利なはずです。

私が当事者だったとしたら、最初デベに相談して手附の返還をお願いしてみて、もし100万くらいの損害で済むなら解約します。
もしデベが手全額没収を強硬に主張した場合は、買った上で頃合いを見て売却します。割安物件や希少価値ある物件は、昨今の土地価格上昇を考慮すると期待出来る気がします。

それだけのリスクをとる価値ある物件だと思われます。

[56: 匿名さん]

>>55
君は幻の購入者亡霊に、取り付かれているよ。
マネーゲームがそんなに好きかい。
そして、それを第三者に勧めるわけだね。

高々４００万円に吊られて、
マネーゲームでの成功を期待するのかい。

[57: 匿名さん]

リスクをとるのがそんなに悪いことなのか。

私は株取引や為替証拠金取引をやっているが、５６さんの言うマネーゲームに加担していることになるのか？それは忌み嫌うべきこと？

400万を捨てるくらいなら、損をしない可能性がある方に賭けるのもありでは？
あくまでも、当事者の判断だが。

もちろん、予想される損失額との兼ね合いを見ながら。

[58: 匿名さん]

「とやかく言う」＝なんのかの。いろいろ。あれやこれや。　（大辞林）

①手附放棄しないと、酷い目にあうよ。
②助平根性は捨てることだな。
③仲介手数料は３％強だが、買った値段ですぐ売れると思うの？
④中古と新築では税制も違うから、１割くらいはすでに違う。
⑤さらに需給関係だ。
⑥自分で売却に自信があるならやってみな。

いろいろとアドバイスされているように見えるんですが・・。

[59: 匿名さん]

>>57
株式などの取引だと金額にもよりますが
往復で１％から５％くらいの手数料で済みます。

不動産は、そんなものではありません。

また、不動産は個別の条件が色々ありますので
いくら人気の地域だとはいえ、
意外と苦戦する場合が多いんです。

[60: 匿名さん]

そういえば、シノノメに２、３年前に建った地所のタワーは、買値から２割増しくらいで取引されているようですよ。

[61: 匿名さん]

>>60
不動産は、
商品取引では標準品取引（物に多少の格差がある場合は個別商品で差額精算する）
株式の単一品取引（数だけで格差無し）
と異なり、
個別物件毎の値決めになります。

方位や間取り、部屋の配置場所で、
値段が著しく異なります。

どういう基準で発言されているのですか？

[62: 匿名さん]

えっと。。。
みなさんなんか解決に向かっていないのでは？

常識的な考えで住宅ローンを組む人が投資目的でマンション購入するのはありえないです。
通常はローン抱えてる場合は精々賃貸にするとかですが、違約になるケースもあるので要注意。

まともに考えればキャンセルか購入のどちらかしかないですよ。
４４さんの話のとおり、明確な理由があるのでしたらデベに相談するのが妥当だと思います。

[63: aki]

スレ主さんいないようですが　その後どうしたのでしょうか？
書いていただければ嬉しいのですが。
（他人が議論どうこうしてもスレ主さんが書いてくださらない限り無意味なので）

[64: 匿名さん]

不動産取引と株取引を同列で考えているあたり、すでに考えが破綻してるね。

ま、どちらにせよこれだけレスがついてるんだから
スレ主が出てきて自分の意見を言ってもいいと思うけど。

売却する派も解約派もどちらも真剣に？考えてくれてることだし。

[65: 匿名さん]

＞意外と苦戦する場合が多いんです。

でも　今はいい時期だよね。値上がり期待するのは　おろかなことじゃない。
もちろん最初からマネーゲームのつもりで　新築マンションを買う人がいるなら止めるけど。

＞高々４００万円に吊られて

高々400万なんて　思えないから　ここで相談してるわけですよね？
一般人にとって　400万はすごい大金（100万だって大金だ）
損しない為に　骨を折る価値はある。

[66: 匿名さん]

>>65
購入すれば、売却するまでにはそれ以上の経費がかかる。
高々４００万円なんだよ。

それと、不動産は個別の物件をどう見るかで価値判断はさまざま。
基準地価が上がったといっても、行政の値付は後追い。
購入時点で上がっていれば、来年の引渡し以降が高いという保証は無い。

無駄に購入するより、本当に買いたい人にさっさと辞退して譲ってあげるのが、
まともな行動だよ。

４００万円なんて、安い授業料だよ。
無駄なローンを組んで、なかなか売れなきゃ大損だ。

[67: 匿名さん]

マンションの名前をださなきゃ、これ以上は
突っ込んだレスは無理じゃないか？

[68: 匿名さん]

スレ主さんそろそろご返答を

[69: 匿名さん]

マンション名を出したところで一緒でしょ。

今以上のことが知りたければ、61さんが言ってるように個別物件毎の値決めなんだから
部屋まで特定して話をしないと突っ込んで話できないよ。

でも、仮にそこまでの情報が出て「その物件なら絶対高値で売れるゼ！」みたいな話が出ても
所詮は匿名掲示板なんだから何の信憑性もないよね。

もし、スレ主が今の段階で売却に傾いてるのであれば
専門家の不動産屋にでも相談するのがベターでしょ。

あえてこんなところで自分の素性がバレるような情報を垂れ流さなくてもね。

ただ、その時はスレを立ち上げた責任上、結果は報告して欲しいけどね。
（専門家が高く売れると言ったとか、結局は売却の道を選んだとか）

[70: 匿名さん]

↑
６９をゲットした人は
なにげにセクシーをコメントに含めなければなりませんよ。

[71: NNKK]

皆様、ありがとうございます。

いろいろなご意見を聞くことができて幸いです。

不動産に相談してみたところ、
販売価格で売れるのではないか、
とのことでした。

また、初歩的な質問をさせていただきますが、
まず不動産に売買をお願いするとなると、
仲介手数料が必要だとうかがいました。
（売買価格の3パーセント＋6万円（税抜き））

実際には、私に所有権が移ってからでないと、
売買できないと思うのですが、いかがなのでしょうか？
その際に150万ほど（諸費等）かかるらしいのですが、
そこまで負担して、
さらに仲介手数料も支払うものなのですか？

文章が分かりにくくて、申し訳ありません・・・。

[72: 匿名さん]

そんな相談しちゃったの？

もし仮に本当にその金額かかるんだとしたら、売れない期間は税金の対象になるし、高めに売らないとワリにあわないと思うのですが。

少しでも手付けが戻るような形のお願いのほうがいいような気がする

[73: 匿名さん]

>スレ主さん

51さんがアドバイスしてくれているように、だいたい売買金額の10%ぐらいかかるものです。
買値で売れたとして、10%で360万円ですよ？
さらにはローン控除権利まで失うと言うじゃないですか。
そこまでするメリットはないんじゃないでしょうか？

デベに相談して多少なりとも返金してもらえるように交渉したほうが
まだ金額が返ってくる可能性はあるんじゃないですか？

[74: 匿名さん]

>>71
＞不動産に相談してみたところ、
＞販売価格で売れるのではないか
それじゃ、不動産屋のカモですよ。
販売価格で売れたんじゃ、大損ですよ。

報酬（仲介手数料）は、実は新築マンション販売でも支払っている人がいるんですよ。
売主が、通常の成約報酬の２倍を、販売代理の会社に支払うんです。
（自らが自分の独力で売る場合は、支払いません。）

報酬額は、法律でその上限が決められていて、
１００万円までが５％（税別）、
２００万円までが４％（税別）、
それ以上は３％（税別）です。
俗に３％＋６万円というのは、
２００万円以上の場合が、この計算だとそのようになるからです。

それ以外に不動産取得税、
所有権保存登記の登録免許税と司法書士手数料、
修繕積立基金の全額（通常数十万円くらい）、
引渡しを受けてから売却までの固定資産税、
同じ期間の管理費・修繕積立金。
これは全て持ち出しです。

全額自己資金で無ければ
住宅ローンを組まなければ引渡しは受けられませんね。
ローン事務手数料、ローン保証料、
抵当権設定登記の登録免許税と司法書士手数料、
売却後には、抵当権設定解除の登録免許税と司法書士手数料が必要です。

また、売却する際に、抵当権が付いているので、
先に抵当権を抹消するためには、つなぎ融資を受ける必要があります。
この辺りは、買主やローンを組む金融機関と事前に調整する必要があります。

同額売却するくらいなら、４００万円の手附を放棄した方が得策です。

[75: 匿名さん]

不動産屋に支払う手数料ですが、３％＋６万というのは法定手数料ではないですよ。
上にも書かれていますが、あくまでも「上限」です。

ある公的関係の集まりに出た際に大手不動産仲介のおじさんが言っていましたが「不動産取引の手数料ですが、お客さんに3％＋６万というと、法定手数料と思われているのか、そのまま支払ってもらえることが多いんですよ」と笑ってました。

[76: 匿名さん]

スレ主さんへ、
>>71さんも書かれていますが、それ以前にも購入後に売却するとしたら、
手付け以外に、費用や手間がかかることは何度も書かれているじゃないですか。
所有権を一度移すという事は、購入して住んだも同然なんですよ。
仮に住まなかったとしても、新品でも中古売却するようなものです。
販売価格で売れても、手付け以上の費用をかけて、売りに出す事になるんですよ。
>>49にも同様のことを書きましたが、他の方もおっしゃられているように、
まずはデベに、幾らかでも返金してもらえないか相談するべきです。
母親と一緒に住むつもりで契約したけど、そのお母様が他界されたことを伝えれば、
デベだって鬼じゃないですから、考えてくれると思いますよ。
再度、デベ？の>>44さんの書き込みを是非読み直して見て下さい。

[77: 匿名さん]

76です。
＞>>71さんも書かれていますが、
は
すみません、>>71さんではなく>>74さんの間違いでした。

[78: ７４]

>>75
特別の事情が無い限り、キッチリ上限金額を取られます。

>>71
相談する相手が違うだろう。
自治体などでやっている土地家屋の法律相談あたりに行くならわかるが、
不動産屋に相談しても、売買させた方が得だから、
「この辺りは人気高いから、この程度の物件ならうまくいけば２割増し、
堅く見積もっても同額くらいで売却出来ますよ。」
って、セールストーク。

法律相談に行った後に、アドバイスを受けてから、
売主に事情を話してまけてもらう作戦が、いいですよ。
あまり、手附返しをまけてもらえる期待は持たない方がいいとは思いますが。

[79: 匿名さん]

不動産屋さん回るにしても　大手を中心に最低3社は回って
（それでも　話を鵜呑みにしないでね）
よく　話を聞いてね。（自分でも　中古物件が　どれくらいの水準で売られてるか調べるべし）

売主が　手付け（一部）返還してくれなかったら
自分で　住むのが一番良い気がしてきた・・。

[80: 匿名さん]

横からですいませんが、一応参考までに書かせてもらいます。
スレ主さんもう気持ちが決まってるかもしれませんが。

うちは先日中古マンションを購入しました。しかし、契約後、マンション内でトラブルが
発生しているのが発覚し、結局手付け放棄で解約をしました。

最初手付け半分でも返却してもらえないかと思って売主に掛け合ってもらいましたが
結局駄目でした。
ついでに仲介手数料も取られました。
今でも詐欺だと思ってますけど、契約ってそんなものです。

スレ主さんは新築なので、うちとは状況が違うので何ともいえませんが、
購入してすぐに売却するのもかなりの労力が必要だと思います。
色々よく考えて決めてくださいね。
後悔のないようにお祈りしています。

[81: 匿名さん]

トラブルの種類によっては　売買契約無効になるんじゃないでしょうか？
第三者（弁護士とか　公的機関）に　相談はしましたか？

[82: 匿名さん]

＞81さん
弁護士にも相談しましたが、後は売主の気持ち次第という事でした。
結局再三お願いしましたが、無理でしたね。

[83: 匿名さん]

そうでしたか・・。
だとすると　82さん的にはともかく　一般的にはたいした（説明義務なし）トラブルじゃなかったのかもしれませんね。
残念でしたね。

[84: 82]

>83さん
そうですね。でも最初から管理会社と組合がもめてる物件の為に何千万もする
買い物をする気分になれなかったので、仕方ないです。
精神的にも参ってしまったので、今は解約して良かったのかなと思ってます。

スレ主さんも購入してから、色々後悔する事のないようにと願っています。

[85: 匿名さん]

説明義務無し程度なんだけど、人によってはソレを聞いたら手付け放棄してまで解約したい

ちなみに、どんなトラブルだったか
教えてもらえないでしょうか？

そのようなクチコミ情報が掲示板のよいところなんですが。

[86: 82]

>85さん
詳細は特定されてしまったらまずいので書けません
すいません。
しかし、84に書いた様な内容です。
本当こんな事（こんな人？）ってあるんだなと思いました。

[87: 匿名さん]

>詳細は特定されてしまったらまずいので書けません

了解しました。

ただ、そういうオフレコでないと書けない情報を
入手できるのも匿名掲示板の利点かと。
その情報で、今度は手付けを払う前に防げる人がでるかもしれませんし。

[88: 匿名さん]

説明義務に関してなんですが

説明しなくても無問題のことでも
こちらからの質問（組合と　管理会社の紛争など）に虚偽に回答していたとしたら
説明義務違反（虚偽説明）ってことになるんですよね？

82さんは　あらかじめ質問してなかったようなので　残念な結果になってしまいましたが
今後買う人は　そういうことにも注意して　なるべく文章で回答してもらうのが良いかもしれませんね。
なるべく　みんなで情報を共有して賢い消費者にならないとけないみたいですね。

[89: 匿名さん]

これだけレスがついてるのに、スレ主は全然出てこないね。
親切にアドバイスしてくれてる人がいるんだから、
どうしたか結果（経過）を言う責務があるんじゃないかな？

[90: 匿名さん]

引渡し日までにローン本契約が間にあわないと手付金は放棄となるのでしょうか？

[91: 匿名さん]

某デベロッパーに勤務している者ですが・・・

何か荒れているっぽいから顔だしにくいのではないでしょうか？

立場的なアドバイスとしては、正直に理由を話してみるのが一番ですね。売れ行きの良い物件なら、多少の返金には応じる可能性があります。ただ、それは世間体とか温情とかの理由ではありません。

「将来的にキャンセルになる可能性がある」

という状態を嫌うだけです。試しに「手付金の放棄だけで解約が出来るのはいつまでですか？」と聞いてみて下さい。何のオプションも依頼していなければ、引渡し数ヶ月前までは大丈夫なはずです。
「じゃあ、それまでゆっくり考えます」と言われると、デベは大変困ります。そんな状態をいつまでも引きずる訳にはいきませんし、引渡しを間近に控えた時点で新しいお客を探すのも面倒です。
そこで逆に「手付金を半分返してくれるなら、今キャンセルします」という交渉に持っていくのです。「新しい契約者が決まったら連絡下さい」という状態にすればＯＫです。

半分脅迫です。コレをやると、デベからはめちゃくちゃ嫌われます。部屋を人質に取られるようなものですから・・・積極的にはお勧めしませんが、参考になれば。

[92: 匿名さん]

>>91
＞試しに「手付金の放棄だけで解約が出来るのはいつまでですか？」
＞と聞いてみて下さい。
語るに落ちるぞ。

[93: 匿名さん]

>91
それは担当者次第でしょう。
その場合、強かな担当者だと利用されるだけだと思うが。
手付金戻り → 半分以下が決定するわけだし
前に書いてたデベの人の言うように相談という形のほうが、同じ半分でも後味がいいのでは？

[94: 匿名さん]

ローンの本審査を落ちれば問題なし。

[95: 匿名さん]

>94
こっちが手を出して落ちた場合には戻らない可能性もあり。
しかも、本審査で個信を見ない銀行もあり。

なので本審査落ちる方法をおせーて

[96: 匿名さん]

結局スレ主放置で終了か・・・

[97: by 匿名]

NO.75 さんへ
手数料を恫喝的に催促され支払いました「内容証明を送ることになる」とね。
不動産を入手するのに莫大な経費が掛かりすぎです。
サラリーマンがそうそう不動産をかえるものではないのに、、、
手付にしろ、手数料にしろ大きすぎるよるね。民主党はすべてを見直すとか、、
政府は法律を改定してほしいものですね。

[98: 匿名さん]

5年以上前の書き込みに返信しても…