手付金につきまして

[NNKK]

初めまして。

２００５年１１月にマンションを契約した者です。
神奈川県内、みなとみらい地区。

物件価格３６００万。
手付金として４００万支払い済みです。

しかし、キャンセルを検討しております。
（母が無くなり、一緒に住む予定であったものがいなくなった為）

この場合、手付金は諦めるしかないのでしょうか？？

４００万は私にとっては捨てがたく、
悩んでおります。

[2: NNKK]

すみません。
ちなみに、入居可能時期は、２００６年夏頃予定です。

[3: 匿名さん]

一方的なキャンセルなら手付金は戻ってこないでしょうね。
契約書に署名しませんでしたか？手付金について書かれていると
思うのでよく読んだ方がいいですよ。

[4: aki]

手付金は戻ってこないですが
みなとみらいでしたら売るか賃貸にしても充分だと思います。
今、みなとみらいのマンションならかなり人気ですので　購入してしまった方がいいと
私は思うのですが他の方はどう思いますでしょうか？

[5: 匿名さん]

>>04
最初から投資目的で購入していたなら良いかもしれませんが、
売るためにはローン完済しないとダメだし、
賃貸にするにしても公庫利用なら、同様に完済しないとダメだし。
仮に、そのマンションを賃貸に出来たとしても、
もし今、賃貸住まいなら、その分の利益も出せる賃貸料にしないと
割りに合いませんよね。
それに、何より、自分が住む予定で契約した物件を人に転売したり、
貸したりするのは、私だったらイヤだと思うと思います。

[6: 匿名さん]

自己都合キャンセルは、基本的には手付けは戻りません。

超裏技としては、（銀行ローン借入予定の場合であれば）団信で拒否されるようにもって行く、という手があります。

団信の「３年以内の通院歴」の告知事項に該当する病気で２週間以上の通院歴がある場合、団信ではねられる可能性が高くなります。そうすると、住宅ローン否認による契約不可能となり、手付けは戻ります。もちろん、契約書の該当部分をよく読んで、デベ側にとっての抜け道がないかを確認する必要がありますが。

ただし、、、
結構大きな病気ばかりなので、望んで病気になるのは難しいかと。
どんな病気が該当するかについては、このスレが詳しいです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29962/

ところで、鬱病での通院歴がある場合には問答無用にはねられるようですので、鬱病になったといって通院するとか。。。

うーん、あまり、というかぜんぜんお勧めできませんね。
失礼しました。

[7: 匿名さん]

契約や　ローンは　NNKKさん　お一人でしたか？
お母様と共同でしたら　契約者死亡ということで何とかなるかもしれませんが。

今回は　残念なタイミングでしたが
入居後すぐに　お母様が亡くなることになったかもしれません。
一応　デベに相談して見る価値はあるかもしれませんが
手付けを放棄するよりは　取得後に売るか（未入居なら　少しは値段が上がって　売買手数料分くらいでるかも）　そのまま　住むことを考えて見ては？

[8: NNKK]

皆さん、ありがとうございます。

契約は私一人です。

取得後に売る方向で検討した方がいいですかね？
手付け放棄は痛すぎて・・・

しかし、売却となると、仲介手数料等必要になるのですよね？

初心者で申し訳ございません。

[9: 匿名さん]

ローン条項で引っかかるのがいいと思います。契約書の金額以上を申し込むとか、年収の40％以上を年間総額にするかなど、あとは、わざと、クレジットの支払いを滞納するとか（セゾンカードは１回滞納しただけで。デベに相談しても手付金没収されるのが落ちです。入居可能が０６年夏って、過ぎてない？取得後に手放すのはお勧めしません。だって、一日でも住んだら、３割は価値が下がるからです。取得すれば、未入居とみなされません。未入居とは、売れ残りの物件だけです。なぜなら、もう登記してしまうからです。

[10: 匿名さん]

それは「ローン壊し」と言われる手段で、ローン特約にはなりません。

[11: 匿名さん]

>>08
手附放棄しないと、酷い目にあうよ。
助平根性は捨てることだな。

仲介手数料は３％強だが、買った値段ですぐ売れると思うの？
中古と新築では税制も違うから、１割くらいはすでに違う。
さらに需給関係だ。
自分で売却に自信があるならやってみな。
選択の自由だからとやかくは言わないよ。

[12: 匿名さん]

でも、みなとみらいのあの物件なら、需給関係は良好でしょ。
今後は建たないし、近くに日産の本社も出来るし。

私も、楕円形の左棟を真剣に検討したことがあります。

[13: 匿名さん]

>>11
とやかく言っている様に見えますが？

[14: １１]

>>13
根拠を示せ。

[15: NNKK]

皆様、ありがとうございます。

入居可能時期は、２００７年夏頃です。
実際、まだ建設中です。

混同させてしまい、申し訳ございません。

[16: 匿名さん]

とりあえず　不動産屋さんに　取得後に売却したらいくらくらいになるのかとかを相談して見ては？
（ただし　鵜呑みにしては駄目ですが）

場合によっては　今から買い手を見つけておくことも可能なのでは？
私の意見だと最低でも　新築価格と同額では売れるのでは？と思います（場所とか間取りによる）
もし　同額で売れれば　手数料などいれても　400万よりは損は小さくなるのでは？と思うのですが　どうでしょうか？
ただし　デベに相談すれば　400万の一部は返還してもらえるかもしれません。
まずは　相談して見ることをお勧めします。

[17: 匿名さん]

はい、キャンセル物件１つ出ました。
没収した手附分をおまけします。

[18: 匿名さん]

過去スレで「審査落ちたいスレ」を参考までに
読んでみましょう。

[19: 匿名さん]

私も諸事情で手付放棄でキャンセルしました。
最初購入してすぐに売却も考えましたが、やはり仲介手数料、自分の引越し代などを
計算したら、放棄した方が良いという判断でやめました。

スレ主さんとは状況が違うかもしれませんが、色々経費をふまえた上でご決断された方が
良いかと思います。

[20: 匿名さん]

「住宅ローン審査で落ちたい」スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31692/

最後の方は荒れてるが、まぁー参考にどうぞ

[21: aki]

みなとみらい地区のマンション落ちまくってどうしよう（３次とかまで）　という人
マンション板に数人います。
実際はここに書いてる人意外にも落ちている人は何十世帯もいるはず。
そういう人の為に不動産に支払う手数料上乗せしても売れるのではないでしょうか？
住んでいない新築売却ですから全然いけると思います。

[22: 匿名さん]

400万ったら、手取り年収分に近い人も多いだろうから
もったいないよなー

なんとかならないか、あの手この手を尽くす価値は十分あるね。

[23: 匿名さん]

買う権利を
ヤフーオークションに出品をお勧めします。

抽選で落ちてる人が多数いるなら、需要あるかも
法的にどうなるか知らんけど。

[24: 匿名さん]

スレ主さんへ、
05です。
>>11さんの書き込みは少し乱暴にも聞こえますが、
スレ主さんのこと考えての意見だと思いますよ。
手付け放棄は確かに惜しいと思いますが、第三者が、
取得後売れば？なんて、そんなに簡単に言えることでもないと思います。

分譲価格と同額で売れるか誰にも分からないことだし、
未入居で転売したとしても、値引きを要求されるかもしれないからです。
誰にとっても、それだけ大きな（高額な）買い物だということを頭に入れ、
慎重に検討された方がいいと思います。

それと、下の２点は住宅相談室からのコピペですが、売却するとなると
下記のようなことが発生することも、念頭に入れておいた方がいいですよ。

【ローン中の物件を売却できるのでしょうか？】
ローンがついている物件を売却するには原則としてローンを返済する必要があります。
２０００万円の物件で、１０００万円のローンが残っている場合には、売買時に代金から１０００万円を返済して、同時に抵当権を抹消してもらうことで売買が可能です。
ローンの残額の方が不動産価格より多い場合には、貯金などで不足額を弁済するか、不足分について買い換えの融資を受けないと抵当権が抹消できないので事実上売買はできません。
（法律的には、いくらローンがついていても、物件の売買は可能です。ただし、買い主は抵当権付きの物件しか取得できないので普通は買い手がつきません）
実際には、いくらぐらいで買い手がつくのかがわかれば、ローンのついている銀行と清算の話をすることになります。

【ローン返済中のマンションを売却する方法】
抵当権が付いていて、借り入れのある不動産でも売却は可能です。
基本的に、売買するときに、抵当権をはずさないと買い手がいませんから、売買代金の決済時に、抵当権者に一括支払いして、抵当権をはずす書類を交付してもらい、名義移転の登記と同時に処理するのが普通です。
ということで、売買価格が、借入額より高ければ、売却は簡単ですが、最近は借入残高が多い場合もあります。そういう場合には、差額を何とか調達しないと売却ができないということになります。

[25: 匿名さん]

>>24の続きです。
４００万円と言えば大金ですものね。
もし、どうしても諦められないのであれば、難しいとは思いますが、
お母様が亡くなった事を伝え情に訴え、ダメ元で売主に幾らか返金してもらえないか、
交渉してみてはどうでしょう？
それには、ＯＰで何か仕様など変更したりしていないことも大事だと思います。
前後しますが、まずは>>03さんと同じで、契約書を読み直すことをお勧めします。

[26: 匿名さん]

購入してから後で売るというのは、かなりリスクがありますよね。
（売れるかどうかもわからないし、売値がどれぐらい下がるかもわからないし）

24(25)さんの言うように、売主の方に素直に相談されてはいかがでしょうか？
2007年夏ごろの引渡しであれば、キャンセル住戸として売り出してもまだ全然売れるでしょうし。
次の買い手が見つかれば、売主さんも手付けを返してくれるかもしれませんよ？
（実際、知り合いの方は３００万手付けで払ってましたが、次の買い手が見つかったので２００万返ってきました。
　１００万はどうしても返ってきませんでしたが・・・）

あまり下手に策を講じない方が、あとあとのことを考えると良いと思います。

[27: 匿名さん]

私は　400万は絶対もったいない。って思います。
あきらめるにしても　手を尽くしてからで良いのでは？と思いますね。

ただ　デベに相談して　100万-200万程度なら　手付け放棄であきらめるべきかも、って思います。

場所によるんでしょうが　2年位前に契約して最近入居した友人のマンションは
1000万ほど値上がりして売れる、と言われているそうです（3500万　→　4500万）
今の時期で　人気のある場所でいい間取　かつ　未入居なら　リスクはありますが
高く売れる可能性もあると思います。
色々リサーチしたり　手を尽くす価値はあると思いますよ！

[28: 匿名さん]

>>27
欲こき。

譲渡所得税をお支払い？
それとも次回の住宅ローン控除権利を失う？
（３０００万円の居住資産特例適用の場合）

新築と中古の違いを理解しないと、
いけませんね。

新築だと保存登記費用は安く済みます。
中古だと、保存ではなくて移転登記の費用がずっと高くなります。

売買手数料は、新築は「代理」が大半ですから、
デベが６％負担で、買主はゼロですが、
中古では「媒介」なら３％、「代理」だと６％負担。

４００万円もったいなくとも、
買ってから売ったら、手間賃は同じかそれ以上にかかるんだよ。

買う方は中古だと余計な金が元々かかるし、
売る方も結構な手間賃がかかる。
だから、新築から中古になったとたんに
値段が１割くらい下がっちゃうんだよ。

それに高く売れたとしても、
また似た場所に今までよりも小さい物件を買おうと思えば、
上がった割合以上に周りの新築は高くなっている。
どっちにしても、メリットは無い。

さっさと手附を放棄してしまえばいい。
事情を話して、多少返してもらえればラッキーだ。

[29: 匿名さん]

>>26
＞あまり下手に策を講じない方が、あとあとのことを考えると良いと思います。
私もそう思います。

何て諺だったか直ぐに思い出せませんが、小に拘って大を失うみたいなことにならないよう。
４００万に拘ったがために、それ以上の出費、損益が発生することも考えられますから、
住む気がないなら、デベに幾らかでも返金交渉をし契約解除した方がいいと思います。
逆に、少しでも住む気があるなら、住んだ後売却してもいいと思いますが、
その時幾らで売れるか分からないので、高く売れれば儲けものくらいに考えていた方が
いいかもしれませんよね。
高く売れるかもしれないとか高を括って契約してしまったら、更に後悔することになりかね
ませんものね。

[30: ２８]

>>29
＞契約してしまったら、
契約は既に終わっているの。
「契約通りに実行する」とか「引渡しを受ける」だろう。

ただ、いつまでも引きずっていると、手附放棄では済まなくなります。
損害賠償額の予定が、おそらく売買金額の２０％となっていると思いますが、
今度はそちらが適用されます。
まだ、引渡しが来年ですから、手附放棄は今のうちです。
オプションを入れているなら、
購入済か、設置済かで、手附とは別の復元予算が変わります。
いずれにしても早く申し出るのが肝要です。

[31: 匿名さん]

>>28
>>29

なに言ってんだか？
一般論を偉そうにたれても、そんなのは上のほうにもかいてあるだろ。

そろそろ、人気抜群の「みなとみらい地区」にある物件にかぎって　かいてあげなきゃ。
ここまでレスがついた今、一般論なんか意味無いぞ

[32: 匿名さん]

スレ主さん

もし、まじめに、本当に、レスがほしいなら
マンションの名前を明らかにすれば、一般論じゃなく
具体的に検討・分析されたレスがつくかもしれませんよ。

[33: 匿名さん]

購入後に売却にはもちろんリスクがあるが
手付け放棄を手放しで勧めるのだって　所詮人事だからですよね。
400万って　普通に考えて　大金ですよ。

購入・売却の場合をシミュレートして熟考してからでも　全然遅くない。
みなとみらいのマンションは　人気あると思いますよ。
すれ主さん、お母さん亡くした後で　大変だろうけど
がんばれ！

[34: 匿名さん]

抽選モレ多発の人気地区　みなとみらいのマンション

スレ主さんに活路はあるように思えるが、マンション名がわからなきゃ
また、みなとみらい地区のマンションについての「一般論」しか
レスできないね。

[35: 匿名さん]

手付けの４００万は確かにもったいない。

だからって、人気抜群のマンションだから？高く売れるかもしれない？
そんな無責任なことよく言えますよね。
売るのに時間かかったら？売れなかったら？
新築でも新中古みたいなもんだよ。もっと安くならないって言われたら？

解約したいと思っている物件に、これから残金や諸費用払って住民票移して、
引越代払って、ローン払って管理費払って、売れるまで住んで待つの？
売る時また同じような手続き踏んで、しかも、住宅ローン控除の権利失って。

もっともスレ主さんが決めることだけど。

スレ主さん、ここでなく、不動産関係の良心的な人に相談した方が良いのでは？
売却のリスクや手続きを知らない人達にいくら相談しても時間の無駄かと？

[36: 26]

>抽選モレ多発の人気地区　みなとみらいのマンション

だからこそデベに相談して、キャンセル待ちの客に売り渡せば良いと思います。
そうして、少しでも金額を返金してもらえるよう交渉する方が安全策ではないですか？

いくら人気の「みなとみらいのマンション」とは言え、もともとの金額（3600万円）から大きく値上がりして売れるとは思えません。
良くて同等の金額ぐらいで売れれば万々歳なんじゃないですか？

この物件を買う際の手数料（相場から200万程度）や次に売る際の手数料（仮に売値の3％としても100万程度）を考えると、
値下がりするリスクを背負ってまでやる価値はないように思います。

[37: 匿名さん]

>人気抜群のマンションだから？高く売れるかもしれない？
>そんな無責任なことよく言えますよね。

何度も一般論を振りかざしてもしかたない、といってるだけなんですけど？
最初のほうノレスにあった一回でいいですよ、一般論なんて。

それより局所局地のその地域に照らした意見を、そろそろ
といってるだけなんですけど？

[38: 匿名さん]

＞それより局所局地のその地域に照らした意見

意見？
ここで素人が何言っても一般論にしかなりませんよ。
デベに相談してみるのが一番の早道だと思いますが。

[39: 匿名さん]

>>38

??
掲示板だからいいんじゃない？
意味無いとおもったら貴方が来なければいいんだし

[40: 匿名さん]

ここに意見を求めてきたってことは、それは一般論を聞きにきたんじゃないの？
個別の意見を聞きたければ、専門家に相談するしかないでしょ。

匿名の掲示板で素性も明らかにできず、どのマンションの何号室を指しているのかも
わからない状況では一般論以外に言いようがない。

一般論として「みなとみらいのマンションは人気」ということでしょ？
でも、皆さんが慎重になった方が良いと言ってるのは、
「人気地区だから高く売れるかもしれない」の「かもしれない」に
賭けるにはリスクが大きすぎると言ってるんじゃないの？

[41: 匿名さん]

一般論は何度もいらない
といってるだけなんだけど？

「何度も」がポイントで「一般論」はいらない
と言ってないけど？

ここまで言わせる？

[42: 匿名さん]

>人気抜群のマンションだから？高く売れるかもしれない？
>そんな無責任なことよく言えますよね。

でも　「かもしれない」なのだから　無責任なわけじゃないのでは？
絶対に　売却すべき、とは誰も言ってないと思いますよ。
高く売れる「可能性もある」かもしれないといってるだけ。

手付け放棄って　簡単に言うけど
もし　売却した場合損が少なくて住む可能性があるのに
手付け放棄を安易に勧めるのも　無責任だと思いますね。

[43: 匿名さん]

>41さん
ごめん、スレ主さんだった？
一般論でスレを汚してごめんね。

>42さん
手付け放棄であれば、最大で400万円の損失ですむ。（現時点で復元費用がなければ）
また、交渉次第では返ってくることも考えられる。
ただ、購入してからの売却だと得をする可能性も残されるが、
損をした場合は想像を超えて損をする可能性がある。

手付け放棄を「安易に」勧めているのではなく、
売却するにはリスクが大きすぎるのでお勧めできないということ。

[44: 匿名さん]

あ〜〜どうでもいいが。。。

大手のデベロッパーなら多分事情話せば戻ってくると思う。
最近はここらへんの問題に対してイメージがあるからウチは殆どのケースで返してます。
人気物件であればなおのことですね。
ローン特約条項を外れた場合のキャンセルでも手付け回収は余程のことがないとしていないです。
ましてや４００万は徴収しないですね。
あっても数十万かな。あくまでウチの場合はですけど。
同居予定者が亡くなったのであれば恩情的にも返すかな。
下手な工作するよりは確率は高いと思う。

[45: 匿名さん]

＞売却するにはリスクが大きすぎるのでお勧めできないということ

であっても　不動産屋さんに売った場合いくらくらいで売れるのか聞いて見る価値はあるとおもうなあ。
不動産やさんの言うことを　鵜呑みにはできないけど　大手で2-3社査定とって　同じような金額出るなら　その価格より大幅に下がる可能性は　大きくはないと思うけど・・。
ただし　絶対じゃないので　最終的に決めるのは　本人ですが
最悪　買った後　すごく安くしか売れなければ　自分で住むと言うリスク回避の方法もあると思います（ローン的には問題なさそうなので）

デベが数十万で手を売ってくれるなら　そっちの方が楽だし　いいとも思いますけどね。　

[46: 匿名さん]

>>40
＞＞でも、皆さんが慎重になった方が良いと言ってるのは、
＞＞「人気地区だから高く売れるかもしれない」の「かもしれない」に
＞＞賭けるにはリスクが大きすぎると言ってるんじゃないの？

そう言っている人もいます。
でも、かもにしたって、こんな風↓に何度も似たようなこと言ってる人達もね。

＞手付けを放棄するよりは　取得後に売るか（未入居なら　少しは値段が上がって
＞売買手数料分くらいでるかも）

＞私の意見だと最低でも　新築価格と同額では売れるのでは？と思います

＞そういう人の為に不動産に支払う手数料上乗せしても売れるのではないでしょうか？
＞住んでいない新築売却ですから全然いけると思います。

＞今の時期で　人気のある場所でいい間取　かつ　未入居なら　リスクはありますが
＞高く売れる可能性もあると思います。

[47: 匿名さん]

>>42
＞絶対に　売却すべき、とは誰も言ってないと思いますよ。

そうですね。

＞高く売れる「可能性もある」かもしれないといってるだけ。

でも、その憶測↓を何度も口にするのはどうかと思いますよ。

＞手付けを放棄するよりは　取得後に売るか（未入居なら　少しは値段が上がって
＞売買手数料分くらいでるかも）

＞私の意見だと最低でも　新築価格と同額では売れるのでは？と思います

＞そういう人の為に不動産に支払う手数料上乗せしても売れるのではないでしょうか？
＞住んでいない新築売却ですから全然いけると思います。

＞今の時期で　人気のある場所でいい間取　かつ　未入居なら　リスクはありますが
＞高く売れる可能性もあると思います。

人間と言うのは、損得の話が混在している中、損な話より得な話に傾くものです。

＞取得後に売る方向で検討した方がいいですかね？
＞手付け放棄は痛すぎて・・・

現にスレ主さんは売る方向で↑・・・書いておられたこともあるし、
売ったら、売れば、可能性もあると簡単に言うべきではないと思いますが。

[48: 匿名さん]

っていうか　売るか売らないかは　スレ主が判断すれば良いことだし
どっちの意見も書く価値（スレ主にとっては　読む価値）が　あるのではー？
と思います。

別に　掲示板なんだし　うそを書いてるわけじゃなければ　簡単に書いても良いんでは？

[49: 匿名さん]

スレ主さんへ、
デベ？の>>44さんの話では、
大手デベなら手付けを丸々徴収することはしないだろう、と言うことです。
>>25にも書きましたが、まずは、デベに事情を話し交渉してみてはどうでしょう？
それでダメだったら、次の選択支として、>>36さんが言うように、
キャンセル待ちの人に売り渡せないか、少しでも返金してもらえるよう相談してみては？
それでもダメなら、手付けをどうしても諦められないなら、自分でしばらく住むか、
（それなりのリスクがあることも頭に入れ）将来売る方向で考えるしかないと思います。
まずは、優先順位を決めて一づつ行動に移していかれたらでどうでしょう？

[50: 匿名さん]

49さんの言うとおりだと思いますね。

ただ、どちらにせよ早めに行動に移した方が良いでしょうね。
もし基本間取りから変更されてる場合があれば、工事に着手されると
復元費用が発生しますからね。

[51: 匿名さん]

不動産は、買ってから売却すると、
その流通経費だけで価格の１０％くらいはかかります。

移転登記費用、固定資産評価額の１％
（本則では２％で時限立法の軽減税率です）

新築の保存登記費用は０．４％です。

抵当権設定費用は、債権額の０．４％が本則。
（新築で現在は０．１％に来年３月までの時限立法で軽減。継続する公算は大です。）

不動産屋に支払う媒介での手数料は売買金額の３％強ですが、これは片道。
相手側が購入時にも支払いますから、実質で６％強となります。

これだけのハンディがあるのに、引渡しを受けてすぐに売却しても、
手間賃だけで４００万円は軽く超えてしまいます。

買っても自分の希望値で売れなきゃ、
ローン負担も嵩みますよ。
大体、購入する際に、ローンの事務手数料や保証料を払うでしょう。
保証料は返済すれば割戻しもありますが、かなり引かれますよ。

現金買いなら、先ほどの諸経費も手数料と登記費用のみで済みますが、
そうではないんですよね。

くだらないことを考えてないで、さっさと解約してしまいなさいよ。