輪番制の理事は使いものにならない！

[匿名さん]

輪番制で押し付けられた理事は知識、意欲共になく使いものにならない。
その上、押し付けは受任の機会を奪っているので管理組合とは委任関係になっていない。
従って、輪番制の理事は知識、意欲がないことに加えて善管注意義務もない。

[851: 匿名さん]

コピペだけのカキコ、スルーで願います。

[852: 匿名さん]

最高裁判所の判決要旨
Xの上告を棄却し、本規約は有効なものであると判断した(最高裁平成2年 11 月26 日第2小法廷判決)。
法47条2項の管理組合法人(以下「管理組合」という。) が、その規約によって、代表権のある理事の外に複数の理事を定め、理事会を設 けた場合において、「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶 者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる。」と規定する規 約の条項(以下「本件条項」という。)は、法49条7項の規定により管理組合の理事 について準用される民法55条に違反するものではなく、他に本件条項を違法とす べき理由はないと解するのが相当である。

[853: 匿名さん]

８５２さん　当然の判決でしょうね。勉強になります。有難う御座います。

[854: 匿名さん]

所が組合によっては、規約に規定しないで総会と同じだろうくらいの感覚で理事会に女房族が代理出席しての理事会決議は無効であることに気がつくべきです。

[855: 匿名さん]

>854
民法第１０４条では、委任による代理（理事）は、本人（組合員全員）の
許諾を得た時、又はやむおえない理由がなければ復代理人を選任することは
できないとなっているんだよね。

しかし、民法の特別法である区分所有法第４９条第２項では、理事会又は集会の決議
によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる
となつているね。

規約で禁止されていなければ、配偶者が代理出席しても問題ないのでは。
民法より特別法の方が優先されるからね。

又、任意規定であれば、規約に記載したものは、区分所有法より優先されるけどね。
一番強いのは規約ということかな。

[856: 匿名さん]

何を言いたいのか分からないね。
要は理事会の決議の訴訟が無効になるかどうかの問題が理解できないようだね。

[857: 匿名]

>856

855の言っていることが理解できないなら黙っていた方がいいよ。代理が認められれば何も問題無い。

[858: 匿名さん]

>民法の特別法である区分所有法第４９条第２項では、理事会又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができるとなつているね。

間違い。條件なんかはありません、素直に読みましょう。

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

[859: 匿名さん]

法律や規約に別段の定めがなければ、過半数で決するんであれば、
又、代理人でもオーケーといっているので、訴訟は無効ということだね。

[860: 匿名さん]

じゃあ、何故専門家が裁判までおこしているの？

[861: 匿名さん]

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

？？？
（理事）
第四十九条 　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２ 　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

[862: 匿名さん]

法人に準ずる扱いがされているよね。

[863: 匿名さん]

要するに、集会は代理出席が可。
理事会については、問題があるということだよね。

[864: 匿名さん]

その通りです、やっと常識人が現れた。

[865: 匿名さん]

おばちゃん連が総会と間違えて理事会に出たがる。これを輪番の理事会は拒否する脳がない上にその結果の理事会議決は全て無効になるのも理解できていない。

[866: 匿名]

夫婦で共有なら奥さんが理事になるのは構わんが、区分所有の名義が旦那 だけだったら理事になる資格がないわけだ。
ただ現実的に理事が区分所有者であるかどうかの確認は口頭による自主申告以外は難しいかもしれない。

[867: 匿名さん]

＞ただ現実的に理事が区分所有者であるかどうかの確認は口頭による自主申告以外は難しいかもしれない。

貴方が知らないだけです。
理事長なら所有権登記の確認は簡単ですので勉強してください。

[868: 匿名さん]

「区分所有者の決定基準としては画一的で明確性のある登記簿上の記載によるべきである。」（神戸地裁Ｈ13.1.31判決）

[869: マンション住民さん]

>>867
べつに理事長じゃなくても誰でも他人の登記簿の閲覧は簡単にできる。
しかもネットで、但しクレジット決済による有料。
ただしマンションは家屋番号をしらないと調べられない。
でも家屋番号は自分の登記簿から分かるから大したことはないが。
「登記情報提供サービス」http://www1.touki.or.jp/

うちは理事長が宅建主任者だから、理事長自ら滞納者の登記簿閲覧して抵当権や差押の有無を確認し、滞納督促や法的措置の戦術を検討をしてるよ。

[870: 匿名さん]

アホ多数、オイラ１２年前に父親が亡くなり、登記も変更して無いが（事情で父のまま）
包括承継人として居住、のち組合に届け出、おいらが区分所有者なんだがな、
区分所有者には登記は無用、登記の有る無しは関係ないよ。

特定承継人が登記しなくても区分所有者なんだがな。

[871: 宅建主任住民さん]

第三者に権利を対抗しなければ登記は必要ない。
不動産売買の媒介をしていると、よくあるのが土地は登記されてるが建物が未登記の物件。戦後の建築基準法施行以前に家を建てた物件に非常に多い。もちろん現在では建築基準法に適合していないから「既存不適格建物」である。
建物解体後更地渡しなら問題ないが、土地付古家として売るには建物登記がされてないとお客は買わないので、売主に建物登記をお願いしている。さもなくば前述のように建物解体渡し、要するに建物があっても建物価値ゼロで土地として売買する。
管理組合では、区分所有権を有する者即ち「区分所有者」が対象で、区分所有権登記の有無は規約に定めがない限り一般には問わない。あくまでも管理組合に対する届出をもって区分所有者と認める。

[872: 匿名さん]

>「区分所有者の決定基準としては画一的で明確性のある登記簿上の記載によるべきである。」（神戸地裁Ｈ13.1.31判決）

第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

[873: 匿名さん]

８６９さん　勉強になります。
規約に組合に区分所有者の登記簿謄本と専有部分の住民の住民票の提出を義務ずけられないでしょうか。

[874: 匿名さん]

>>872　無意味。　判決文の一部分では意味通じづ。
>>873　８６９ではないが、出来ない。

[875: 匿名さん]

８７３です　８７４さんへ　なぜ設定出来ないかを教えて下さい。

[876: 匿名さん]

>>875
規約設定は無意味、区分所有法６条による事では無い、閲覧したいなら法務局へ自分で行きな。

区分所有法を柱に組合を結成し規約を作ってます、これはその目的とは別物、人を管理しません。
建物やその環境に対し不法行為があれば、人を訴えを持って処分する事ができるだけ。

くだらん事は自分で調べな。

[877: 匿名さん]

マンション内での環境に対する不法行為とはどんな事例がありますか。

[878: 匿名さん]

>>877
＞マンション内での環境 ✕
＞建物やその環境　❍

区分所有法を良く読み、自身の管理規約、細則読めばよろしい。

[879: 匿名さん]

うちのマンションでは、理事長が組合員に対して「不法行為」の判例を2種類チラシにして配布しました。
その時に「不法行為」の説明を下記のように書いていました。

故意または過失によって他人の権利・利益などを侵害した者は、この侵害行為（不法行為）によって生じた損害を賠償する責任を負う。

その例として、ベランダ喫煙の判例と組合員訴状開示の判例が示されています。

[880: 匿名さん]

>>879
その理事長、法律関係の人かな？
管理組合で普段組合員に訴訟関係の判例をチラシで配る事はまずない。
それとも管理組合が今何か裁判で係争中なのかな？

[881: 住まいに詳しい人]

住民ならよく読んでおいた方がいい。

[882: 匿名さん]

>>881
当事者同士で話し合っても解決しなかったから理事長に相談したのに、理事長はナゼ喫煙者宅に突撃して怒鳴り込んで喫煙者を成敗しなかったのか？だから訴訟沙汰になったのだ。この理事長は失格だな。住民の役に立たない。

[883: 匿名さん]

回覧と掲示ならだれでもできる。この理事長は逃げてるな。
理事長の職務である「団体共同生活のモラルと秩序と規律を乱す不徳住民の根絶」を怠ってる。

[884: 匿名さん]

組合員から管理組合が訴えられた場合に、その訴状を管理組合が棟内掲示板に貼りつけたら、また訴えられて管理組合が負けました。現在最高裁に上告しているそうです。

[885: 匿名さん]

新聞屋は止めましょう。

[886: 匿名さん]

マンション管理新聞は理事長必読だと思うよ。
うちは理事長が定期購読していて、理事に回覧してる。

[887: 匿名さん]

新聞屋！
宣伝はやめろ！

[888: 匿名さん]

組合の仕事ではない。
被害者が加害者に善処を求めれば済むこと。
済まなかったら訴訟するのは被害者の勝手と言うもので被害者が組合を利用するのは間違い。

[889: マンション住民さん]

>>888
管理規約に抵触するか否かで管理組合が関与することになる。
騒音や喫煙はいずれにしても管理規約で禁止してる「迷惑行為」の範疇になる。

[890: 匿名さん]

最近、ペット飼育細則に違反して共用部分を犬歩かせてる。
見たらいちいち飼主つかまえて説教してるけど効き目がない。
個別訪問で怒鳴り込むしかない。

[891: 匿名さん]

飼い主もワンワンスタイルの四つん這いだったら笑えるな。

[892: 匿名さん]

＞管理規約に抵触するか否かで管理組合が関与することになる。 騒音や喫煙はいずれにしても管理規約で禁止してる「迷惑行為」の範疇になる。

管理組合は苦情処理期間ではない。

[893: 匿名さん]

苦情じゃないでしょう。管理規約違反の密告です。
管理組合はコンプライアンスの取り締まり機関ですよ。

[894: 匿名さん]

＞管理組合はコンプライアンスの取り締まり機関ですよ。

管理規約を読みましょう。

[895: 匿名さん]

規約よりマナーの問題です。

[896: 匿名さん]

そうマナーの問題は個人的なことで管理組合の業務の範疇外です。

[897: 匿名さん]

マナーではない。
道徳・規律・人心統制の問題で、組合参加が義務の管理組合で軍隊化する問題。

[898: 匿名さん]

へぇ～　共産党員登場～ってか（大爆笑～　ヒッヒー

ここは中国？　いや、北朝鮮かもなぁ～　　マンション有るのか？　　有る！
　

[899: 管理侍]

管理具合は共有資産管理団体です。

私は、マンションにおいてはマナー、コミュニティ等も
共有資産に影響を及ぼすファクターの一つであると思います。

よって、管理組合はマナー、コミュニティの問題に対しても関わりをもつべきと考えます。

[900: 匿名さん]

↑　
恐い共産党員！　区分所有法総則読みなおせや、おっさん！　頼むぜよ。
手を挙げろ！　　無駄な抵抗、いや無用な事すな！（笑）

[901: 匿名さん]

＞私は、マンションにおいてはマナー、コミュニティ等も共有資産に影響を及ぼすファクターの一つであると思います。

管理会社のくせにそんなことを言うの？
ハードしか興味を持たないくせに！
共有資産とはハードと金融だよ、管理会社屋さん。

[902: 前期高齢管理士]

＞８９９　管理侍さん

このテーマは他のスレで以前に議論しましたね。
その折、貴兄は「法整備をすれば済むこと」と発言されましたが、管理協等の働きかけも遅々として
進展していない様です。
私は法でとやかく規制するものでもないと思っていますが、管理組合が区分所有法による強制加入の団体である
事に拘る人（目的外活動は許さない）が多い事に些かうんざりしています。（論語読みの論語知らずか？）
この人達は、適正化法の第一条で云う「良好な住環境の確保」や適正化指針の意義を論ずる事はありません。

尚、コミュニティの必要性に関する住民意識について、少し古いですが興味深い調査結果を見つけました。

http://www.tsunagunet.com/info/2012/0417.html

[903: 匿名]

>>899
影響を及ぼすのは共有資産ではなく資産価値だと思います。

[904: 匿名さん]

そう、必要無い事は無用、いや、邪魔！　要らん事しないでね。
老後の暇は他で解消して下さいな。

[905: 匿名さん]

＞この人達は、適正化法の第一条で云う「良好な住環境の確保」や適正化指針の意義を論ずる事はありません。

そんな青臭い精神論など区分所有物件には関係の無いことです。
自治体の代役を思考するなんて空虚そのものだよ。

[906: マンション住民さん]

理事長の名称やめて将軍様にすればいい。

[907: 管理侍]

>902
前期高齢管理士さん

問題は管理組合活動には金銭が絡むことです。
金銭が絡む以上、
管理組合の目的外活動＝管理費の目的外使用
を訴える人が必ずいます。

資産価値がハードのメンテナンスのみで維持できるものではないことを知らない人は多いですね。

[908: 前期高齢管理士]

＞９０７

根拠は金銭かな？　強制加入団体の目的外活動だからとの主張では？
コミュニティ形成には、必ずしも金銭は絡みませんから。

[909: 管理侍]

>908
前期高齢管理士さん

金銭が絡まなければ「目的外活動だ」という主張があっても多数決で決めてしまえばよいと思います。
金銭が絡む時に揉めますし、場合によっては損害賠償の主張なども出てきます。

[910: 匿名さん]

↑　邪魔しないからよ、気の合う仲間だけでやってくれよ、無理に誘うなよ、金もな。　

[911: 管理侍]

適正化法第1条にも標準管理規約第1条にも記載されている『良好な住環境の確保』

普通に読めば「マナー」「コミュニティ」という単語のみで
組合の目的外活動と判断できないことは明白です。
結局は内容によるのであり、組合個別の判断によるほかありません。

個人的には、良好な住環境の確保にはマナーが重要であり、組合は積極的に関与すべきと考えます。

[912: 匿名さん]

個人的だけで良いんだよ、人間の管理にまで関わるなや。
建物にまつわる環境管理までが限度、マナー他トラブルは民生委員、警察。

大の大人にマナー説法してどうする、法でしか縛れん。
やはりここはくだらんな。

[913: 匿名さん]

＞人間の管理にまで関わるなや。
＞建物にまつわる環境管理までが限度

同感です。

[914: もはや]

>>大の大人にマナー説法してどうする、法でしか縛れん。

チクリチクリやってると、多少の効果はありますよ。

[915: もはや]

いちばんいいのはデモンストレーションで
裁判をたくさん起こすことでしょう。
「威嚇」による管理です。
特に大阪の場合は、「威嚇」以外に方法はありません。

[916: もはや]

私が理事長として取り組んだのは容易に裁判を起こせる体制作りでした。
最近やっと、実を結びつつあります。

[917: 管理侍]

マナーや民事のトラブルに警察が介入？
ほー、警察もそこまでサービスしてくれるようになりましたか。

マナー違反を放置し、快適な住環境が損なわれるのは一居住者として迷惑ですし、
規約の目的にも反します。
勿論、資産価値にも悪影響を及ぼします。
マナーの改善に関与することは管理組合活動の一部だと私は思います。
当然、管理組合だけの問題でないことは言うまでもありません。

[918: 匿名さん]

訴訟するにもお金が掛かるよ。
予算とっているの？

[919: 浅田ぱお]

＞マナーや民事のトラブルに警察が介入？

ちがうよ。
915、916さんは、「裁判を起こせる」と言っただけで、警察にチクルとは言ってないぜ。
民事裁判は、当事者同士の喧嘩であるので、警察は関係ない。

[920: 管理侍]

>建物にまつわる環境管理までが限度、マナー他トラブルは民生委員、警察

と>912さんが仰っておられます。
画期的なご見解です。

[921: 管理侍]

もはやさん

訴訟を起こすことに意味があるのではなく、
「容易に訴訟をおこせる体制」に意味があるのですね。
誤解されやすいご意見ですが、私は同感です。

[922: 浅田ぱお]

＞と
＞>912さんが仰っておられます。

確かに。大変失礼しました。

＞>建物にまつわる環境管理までが限度

これは私も同感です。

[923: 匿名さん]

トラブル＝夫婦喧嘩、爺さん住民同士の喧嘩、違法駐車、不在住居の解錠等等＝警察、民生委員だろ。

マンション内の騒音、臭い、汚い＝管理組合だろ、役割をわきまえなさいな。　何の為の６条だよ。

[924: 匿名さん]

誰に言っての？

[925: 匿名さん]

おまえ

[926: 匿名さん]

このスレ、赤い字使い過ぎで意味のみ込みにくいわ。　爺さんの特性か？

[927: マンション住民さん]

うち理事長は住民から通報があると加害者宅に突撃して住民を成敗してるよ。
ただし前提があって「被害者と加害者で話し合って決裂した場合」に限定してる。
この理事長の突撃成敗でほとんど問題が解決してる。

[928: 匿名さん]

おっさん成敗って、時代劇見過ぎだろ！　　加害者って、害？　警察だろ。

[929: 管理侍]

>トラブル＝夫婦喧嘩、爺さん住民同士の喧嘩、違法駐車、不在住居の解錠等等＝警察、民生委員だろ
>加害者って、害？　警察だろ

ほー、またまた画期的なご意見ですね。
住民同士が上下階の騒音トラブルで言い争ってたら警察に通報すればよいのかぁ。
公道の違法駐車は当然に警察の管轄ですが、マンション敷地内の無断駐車問題も警察？
それなら助かるなぁ。

マンション専有部分内における上階からの漏水被害も下階居住の被害者は警察に通報すればよいのか〜。
日本の警察っエラいんだねー。

[930: 匿名さん]

いくら警察だからといって、許可もなくマンション内には
入ってこないよな。
事件性があっても、必ず許可はとっているようだから。
戸建てに入るのと同じだよね。

[931: 匿名]

議論の体を成していない揚げ足取りのような言い合いが続いていますね。
マンション内でマンション内の独自のルールを定めているなら、そのルールを周知徹底とルール違反に対する処置を行う必要があります。
要するに自治機能が働かないとルールは有名無実となります。
実際にはそれぞれのマンションの実情に合わせ管理組合がその機能を受け持ったり或いは別に自治会組織を設けたりすればいいでしょう。
当然、規約や細則に関する事は管理組合が活動する事が求められますね。

[932: 匿名さん]

自治会？　マンションには不要、地域に必ずあるから、希望者は各自加入しなさい。
マンションにはジジイ会も不要ですな。

マンション内で大声出して、お爺さんが喧嘩してたら当然警察に通報しますよ、夫婦喧嘩もね。
敷地内に不法に駐車車両があれば通報するでしょ、道交法だけの問題では無いですよ。
ちゃんとマンションに来て、ナンバーから所有者割り出し、連絡してくれますよ、組合は出来るのかな。

長期不在宅も管理会社～警察呼んで訪問、解錠するよね、それとも放っとく？
この様な事は組合対応の範囲では無いね、ましてや町会自治会でも無いよ。

役に立たない地縁団体より行政機関を利用しましょうね、納税者ですから。

[933: 匿名]

マンション独自の自治会ってご存知ないですか？
町内会だけが自治会ではありません。

[934: 匿名さん]

あほ、その地域に有るならそれで良い、なんで独立したがるの。
どうせ入会は個人の意思によるもの、マンション内と言っても強制は不可。

[935: 匿名さん]

932
くだらないことで警察使うな。税金の無駄だ。

[936: 匿名さん]

>934
うちはマンション内自治会だけど、加入は強制だよ。
自治会費も、管理費等と一緒に口座引き落としされてるからね。
それで不満は全然出てないから、それでいいんじゃないかな。
３５０戸のマンションで築１２年だよ。

[937: マンション住民さん]

自治会とか町内会は必要ない。必要なのは隣組と自警団だ。

[938: 匿名さん]

＞９３５
アホ～　くだらない事でも警察だよ、おまえが何か出来るのか？　無能が。

[939: 匿名さん]

>>936
みんなが良いならそれで良いのでは無いですか。
お好きにしたらよろしい、よっぽど田舎かな。ちばらきとかね。

地縁団体への加入率は、全国平均で３割弱らしい。７割近くは非加入。

[940: 管理侍]

>マンション内で大声出して、お爺さんが喧嘩してたら当然警察に通報しますよ、夫婦喧嘩もね
まずは組合にて大声出して周囲に迷惑をかけないように注意する。
喧嘩は個人間の問題。騒音は規約の問題＝組合の問題でもある。

>敷地内に不法に駐車車両があれば通報するでしょ、道交法だけの問題では無いですよ
敷地の管理者は誰？
誰が通報するの？
まずは来客者または居住者が敷地内に無断駐車していないかを確認する。
そういうことをしないようにマンション内で注意する。
部外者なら警察に通報する。
通報するのは当然敷地管理者＝組合です。
敷地管理の問題＝組合の問題。

>長期不在宅も管理会社～警察呼んで訪問、解錠するよね、それとも放っとく？
まずは居住者の緊急連絡先に連絡する。
事情を説明して、緊急連絡先の方にマンションに来てもらう。
必要であれば、その方の責任と判断で鍵屋を手配して解錠してもらう。
緊急連絡先名簿の管理は組合の問題。
玄関扉＝共用部分への影響も考えられる。

つまりは、全てが組合も関与すべき問題である。

[941: マンション住民さん]

全部理事長の仕事だな。管理会社は理事長の指示で動く。

[942: 匿名さん]

＞９４０
本物のアホ、そんな事解って警察頼むんだよ、敷地内でも住民の通報で十分問題無い。
迷惑なら組合が先に通報しろや、組合は警察じゃないしな、何かある前の対処が大事。

敷地内ならなんでも対処出来ると思うなよ、無知無能クン。

[943: 匿名さん]

確かに、管理組合では解決できない事ですね、建物管理が主だからね。
犯罪の防止とか、不審車両はすぐ通報が適切かな、のんびりでは遅い場合も。

長期不在も最近は緊急連絡先が無い単身の方も多いですから、
住民が→民生委員から→警察に連絡、解錠ですよ。　
管理組合にはあまり関係は有りませんね。

[944: 匿名]

>>942
お尋ねしますが、マンション敷地内の迷惑駐車で警察官が来て対処してくれますか？
それと今後も書き込みしたければ罵詈雑言はやめた方がいいですよ。

[945: サラリーマンさん]

通報したら警察は来るよ。でも民事不介入で帰るだけ。

[946: 管理侍]

>942
やはり全く噛み合いませんね。
当然です。貴方はマナーも警察に通報されるとのお考えですから。
議論以前の問題。
前提に関する理解が違い過ぎますね。

せめて感情的にならず、もう少しまともな言葉使いはされたほうがよいですよ。
私が申し上げることは以上です。

[947: 匿名さん]

でもマンション敷地内の不法駐車で警察呼んだら、理事長が警察に説教されるだろう。
「理事長よ、てめーの仕事だろうが、ったくー」と。

[948: 匿名さん]

マナーって「礼儀・作法」のことだろう？
親の躾の問題。親出て来いよ！

[949: 匿名さん]

>>944
してくれますよ、反則切符は切れませんがね、不審車両扱いですよ。
ナンバー無しの車、盗難車が放置されてたり、良く聞くよ。
のんびり放置する組合も能無し。　

で、いちいち注意いは要りません、削除依頼でもして下さい。無能者さん。

[950: 匿名さん]

管理組合が喧嘩の仲裁するのか？　他人管理する権限が有ったのか？

組合の爺さんは、夫婦喧嘩と暴行事件の見分けが付くんだな。通報せずか？

危険なマンションだなぁ。