輪番制の理事は使いものにならない！

[匿名さん]

輪番制で押し付けられた理事は知識、意欲共になく使いものにならない。
その上、押し付けは受任の機会を奪っているので管理組合とは委任関係になっていない。
従って、輪番制の理事は知識、意欲がないことに加えて善管注意義務もない。

[401: 匿名さん]

修繕積立金の値上げは認めない様にした方が良いと思いますよ。
大規模修繕で不足費用が出たなら、皆で一時金出せば同じ事。

あまり積立金を貯め過ぎると、未来の解体費用にされちゃいますよ。
自分の部屋を売却しても積立金は戻って来ませんからね、必要最低限が当たり前田のクラッ。

[402: 匿名さん]

>大規模修繕で不足費用が出たなら、皆で一時金出せば同じ事。

借入を考えたらいい。２億までなら貸してくれる。
管理組合の修繕に貸してくれるのは、支援機構、地銀、クレジット会社。

[403: 匿名さん]

>399
余裕があればの解釈の違いだよね。
長期修繕計画で計画されている工事費と適正な周期ができる金額ということだよ。
長期修繕計画には、専有部分の給排水管の更新工事は記載されていないだろうけど、
せめてそれぐらいまでは、積立金で共用部分の本管部分と同時にやりたいね。

[404: 匿名さん]

初回の大規模修繕では必要無いと思いますよ、自動車の車検と同じで初回は安価。
初回で配管まではやらないよ。

[405: 匿名さん]

配管は給排水設備の時にやるから、第一回目にはやらないよ。

[406: 匿名さん]

>大規模修繕で不足費用が出たなら、皆で一時金出せば同じ事。

やって御覧なさい。滞納が続出し、更なる一時金が必要になるか計画縮小となること確実です。

[407: 匿名さん]

滞納者はがんがん法的措置で払わせるよ。

[408: 匿名さん]

五年後に払わせるのですか？

[409: 匿名さん]

>404
当然給排水管の更新工事は第一回目の工事ではやらないよ。
そんなこと当たり前じゃないの。
三〇年前後でやる場合、現在の長期修繕計画で専有部分の給排水管の
工事を謳っているマンションは殆どないのでは。
しかし、共用部分と専有部分の工事は一緒にやらないと、工事費は
割高になるし、工事期間の不便（排水、給水の制限等）、居住内での
工事等を考慮すれば、できることなら一緒に工事はすべきだよな。
各住居でそれぞれがやると、その部屋の一階から最上階までが、その都度
給排水の制限や騒音とかで悩まされることになるよ。
それに劣化は必ずやってくるからね。
その準備をしておくために、積立金は余裕がなくてはね。

[410: 匿名さん]

ついでにいうと、更新時期が押し迫って値上げしても
間に合わないからね。

[411: 匿名さん]

＞三〇年前後でやる場合、現在の長期修繕計画で専有部分の給排水管の 工事を謳っているマンションは殆どないのでは。

専用部分内の給排水管は共用部分にあらず。
但し専用部分の床下を突き抜けて階下の天井に突き出ている場合は共用部分との判例あり。

[412: 匿名さん]

>411
分からない人だね。
何故一緒にやった方がいいのかの理由を述べているでしょう。
本管部分をやる時に、専有部分も一緒にやった方がいいんだけど、
中にはやれない人もいるでしょう。
給排水管の工事は、大規模修繕工事の時より、住民の負担は大きいんだよ。
別々にやれば、工事費はかなり大きくなるからね。
給排水管の工事は、その取り替えより、床を剥がしたり、背板を剥がしたり、
台所をどけたりと大変な工事であり、その部分の工事費の方が高いんだからね。
それに、給排水管の使用制限が数日間続くし。
今は、全国のマンションでこの問題をどう解決していくか、検討されているんだから、
あなたのマンションも取り残されないようにね。
そんな、分かり切った判例出すもんじゃないよ。
そんなのは、古いマンションのことだよ、殆どそんなマンションはないよ。

[413: 匿名さん]

>>412さんの考えは合理的でもっともだと思います。
ただ問題として
・例えば先に占有部の配管を個人的に更新済みの場合の対応
・実際に実行した場合、その後漏水事故等が起きた場合の責任の所在
この辺りはどうお考えでしょうか？

[414: 匿名さん]

そんな費用は、３０年以降も住み続ける所有者が負担すれば良い事。
新しいマンションで、いまどき修繕積立金の値上げなど、過半数でも議決できませんよ。
古いマンションで、住人も古いのなら値上げも可能でしょうがね。（転居の予定無し）

資金不足時は一時金の負担で十分です、それで滞納者多数と言うのは民度の低さゆえでしょう。

[415: 匿名さん]

>新しいマンションで、いまどき修繕積立金の値上げなど、過半数でも議決できませんよ。

新築マンションの場合、契約時に長期修繕計画書が渡され、修繕積立金の段階式値上げの予定が示されている。
従ってこれを了承して購入してるので、値上げ時期に総会決議とっても賛成可決される。
実際うちのマンションがそうだった。築6年目からの値上げは総会で賛成多数で可決された。
不思議なことに異議を唱える組合員がいなかったことだ。

[416: 匿名さん]

長期修繕計画の見直しして修繕積立金の値上げ時期を延期できるとしても、それを示さず値上げに同意させるのが理事会のテクだろう。

[417: 匿名さん]

>413さん
真面目な質問ですので回答します。
確かにそういう疑問をもたれるのは当然でしょう。
やり方の具体的な方法としては、
①専有部分はあくまで各区分所有者がやる。
②管理組合として、一斉に工事を行うようにして、企画するが、費用については、
　各区分所有者が負担する。
③専有部分と一体の設備として管理組合が費用負担の上実施する。
　②③の場合、費用負担については、
　　イ．すぐに支払えない者については、組合を通して貸し付けを行う。全員が融資を受けられるとは
　　　　限らないので。
　　ロ．事前に修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう。値上げは必要
　　　　積立金の値上げの額と貯まった金額とのバランスを考慮して一定額を支払うというやり方
　　ハ．組合が行った場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応分の工事費を
　　　　返金するという規約を作成しておく必要があります。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
　　総会決議を行い全戸一斉に更新するマンションも増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は各戸の判断にゆだねるものの、実施した場合は、
　　一定の工事費を組合で負担することで改修を誘導する方法もあります。
　＊一緒にやるんであれば、積立金の値上げを行い、その時点までにたまった金額を各戸へ
　　の補填に充てるという方法。
※実施したのに、更に更新が必要になった場合は、一回分は組合負担ですが、二回目は個人負担になると思います。

[418: 匿名さん]

専有部分と共用部分は別。管理も金も別。これが原則だ。

[419: 匿名さん]

>418
そういうマンションはいずれスラム化してくるよ。
経年劣化は間違いなくやってくるし、いつか更新しなければならなくなるからね。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化をしていく専有部分の支管部分のみが放置
される状態になっているのがおかしいとおもわないのかな。
標準管理規約では、この部分が抜けていたんだよね。

[420: 匿名さん]

＞新築マンションの場合、契約時に長期修繕計画書が渡され、修繕積立金の段階式値上げの予定が示されている。 従ってこれを了承して購入してるので、値上げ時期に総会決議とっても賛成可決される。

「これを了承して購入してるので」は間違い。
購入契約はのちの総会決議とは全く関係ない。
原始規約、原始長期修繕計画は新しい管理組合の役員が見直し改定案を総会に諮り改定するのが一般である。

[421: 匿名さん]

そうですね、値上げするには総会で、時期や金額等を
決めることになりますね。
又、長期修繕計画についても、基本は五年ごとに作成し直す
ことも必要ですから。

[422: 匿名さん]

そうですね、購入時に修繕積立金の増額を、何処の誰と約束するのか意味不明ですね。
販売会社？　販売時の予定管理会社？　ありえないでしょ。　あくまでも勝手に作った予定。　　

また、積立金に余裕が有るのは不味いですよ。

[423: 匿名さん]

>>417
お答えありがとうございます。
当マンションは築年数もかなり経過し占有部の給排水管の点検調査は行ったものの手付かずです。
何より問題なのは排水管が鉄管銅管で更に取り回しに逆勾配の箇所がある事が指摘されています。
例え占有部であっても全区分所有者に公平に配分して工事を行うのは総意に基づけば問題はないと思っています。

[424: 匿名さん]

余裕という表現がまずかったかな。
長期修繕計画に全ての修繕個所が記載されていればそれでいいんだけどね。
全てを網羅してある長期修繕計画というのはあまりみかけないので。
修繕のグレード、材料、修繕個所でも価格が違ってくるよね。
例えば、給排水管の共用部分の工事にしても、資金に余裕があれば、２階を
１つの工事でできるし、安くあげようとすれば、１４階の建物であれば、１４階
を一緒に工事をするため、不便な期間が長くなるしね。
又、給水管にしても、安くしようとすれば、その管が外付けになり見栄えが悪くなる。
共用廊下にしても、シートも変えずにそのまま使用とか。
マンションを買った時の状態に維持するには、お金もかかるよ。

[425: 匿名さん]

そんな古い建物は、既存の配管は埋め殺して外配管を敷設、専有部は各自負担ですよ。
それが一番安全で安価、簡単なパイプシャフトでも付ければ見た目も問題無いよ。

それより建替えが良いよ。

[426: 匿名さん]

>423さん
とにかく給排水管の更新工事は、かなりの工事費がかかります。
給排水管の工事であれば、1戸50万以上は間違いなくかかります。
水漏れが頻発する前に早急に対応策を取られた方がいいと思います。
私は、工事業者ではなく、単なるマンションの理事ですので、専門的な
ことはわかりませんので、詳しいことは業者に聞かれた方がいいでしょう。

[427: 匿名さん]

＞例え占有部であっても全区分所有者に公平に配分して工事を行うのは総意に基づけば問題はないと思っています。

専有部分が正当。
公平に配分、総意に基づく、など一見穏健な考えのようですが区分所有権に全く無知。
管理費、修繕積立金額は専有部分の床面積比で負担し、議決権は専有部分の床面積費の割合とするのが原則を忘れないようにね。

[428: 匿名さん]

>427
公平というのは、専有部分に占める床面積の割合に応じて徴収すると
いうことなんだけど、それはどこでもやってることだよね。
そんな常識的なことを議論する意味はないよ。
占有でも専有でも、意味を理解してればそれでいいんでは。
管理人と管理員の呼称みたいなもので、深く追求しないで、
本質で議論すればいいんだよ。

[429: 匿名さん]

苦しい言い訳よく分かります。

[430: 匿名さん]

>429
僕は427の当事者同志じゃないんだけどね。
細かい追求や指摘をして、本質が疎かになるので
指摘しただけなんだよ。

[431: 匿名さん]

>>428の言う通り。
得てして机上の知識だけで実務経験がないと言葉尻を捉えますね。
暗記で得た知識は現場では屁みたいなもんです。

[432: 匿名さん]

＞占有でも専有でも、意味を理解してればそれでいいんでは。 管理人と管理員の呼称みたいなもので、深く追求しないで、 本質で議論すればいいんだよ。

サブスタンダートな無知識の言い訳に過ぎない。
もう少し勉強してからここに参加したほうが相手にされますよ。

[433: 匿名さん]

>>432
別にプロだけが集う場ではないから意味が通じればいいのでは？

そんなに我慢ならんの？

[434: 匿名さん]

マンション管理士試験受かってから来た方がいい。

[435: 匿名さん]

＞別にプロだけが集う場ではないから意味が通じればいいのでは？

日本語のできない人と話しても意味は無い。

[436: 匿名さん]

>>434
そういう書き込みはマンカン士の評価を高めるものではなく、逆に
マンカン士とは融通の利かない頭でっかちか
と思わせるね。

>>435
早速ここにいたか、融通の利かない頭でっかちが。

[437: 匿名さん]

マンション管理士は役に立たない資格だけど試験は難しい。

[438: 匿名さん]

＞早速ここにいたか、融通の利かない頭でっかちが。

知識のない人の典型。

[439: 匿名さん]

>>438
あなたはマンションの理事会とか総会に出た事ないでしょ？
そういう席では普通に
管理人とか言いますよ。
あなたがその場にいれば
『管理人ではない、管理員と呼びなさい』
とか言うのでしょうか？
それは面倒くさい人だなぁと思われるだけですね。

本当に実務的な知識が身についている人は、素人が素人の言い方をしても頭の中で専門用語に置き換えて、それを素人に説明するに当たり素人に解る言葉で説明しますよ。
管理業界に限らず何のプロでも同じ事が言えます。

[440: 匿名さん]

>>439
管理人とか管理員とか言わない、管理会社という。
総会に管理会社が出席するのは議長の許可がいる。

[441: 匿名さん]

＞あなたはマンションの理事会とか総会に出た事ないでしょ？そういう席では普通に管理人とか言いますよ。

随分程度が低い組合理事達ですね。
アパートは家主の代理の管理人、分譲マンションは下記の通り管理会社の従業員である管理員です。
(管理事務の内容及び実施方法)
第3条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第1から第4に定めるところにより実施する。
一 事務管理業務(別表第1に掲げる業務)
二 管理員業務(別表第2に掲げる業務)
三 清掃業務(別表第3に掲げる業務)
四 建物・設備管理業務(別表第4に掲げる業務)

[442: 匿名さん]

賃貸アパートには管理組合ないよ。

[443: 匿名さん]

何すねているの？
寂しい人生を送って居るのね。
同情します。

[444: 匿名さん]

呼称なんて住人が好きに呼べばいい事、勝手に決め無くて良いよ。
また、もめる事でも無いでしょうに。
弁護士と判事を間違えるほど違いはないでしょう。

[445: 匿名さん]

＞呼称なんて住人が好きに呼べばいい事、勝手に決め無くて良いよ。

住人は勝手で良いが区分所有者＝組合員はそうは行かない。

[446: 匿名さん]

なにをカシコマッテますの、解れば良い事。

[447: 匿名さん]

理解が出来ていないド素人です。

[448: 匿名さん]

下らない事は理解する必要も有りません、管理組合運営は坦々と成されます。
おたく、気合い入れ杉ちゃん。

[449: 匿名さん]

＞下らない事は理解する必要も有りません、

無知を認めましたね、暫く休んでからね。

[450: 匿名さん]

>>449
おたくが理解力のない無知ですね。

私は下らない事を、無視ですよ。（笑