輪番制の理事は使いものにならない！

[匿名さん]

輪番制で押し付けられた理事は知識、意欲共になく使いものにならない。
その上、押し付けは受任の機会を奪っているので管理組合とは委任関係になっていない。
従って、輪番制の理事は知識、意欲がないことに加えて善管注意義務もない。

[383: 匿名さん]

いまどき新築マンションに入居していて、修繕積立金の値上げ決議で過半数取れると思ってるの。
終の棲家と考える方は少数、大規模修繕などへの出費は無駄と考える若い世代が大多数ですよ。
延々と住み続ける方が修繕費負担するのが当然と考えるのが自然ですね。
住み続ける方が大規模修繕時に、一時追加金として支払えば良い事。

販売時も管理費、積立金ともにランニングコストは低く設定しています、じゃないと売れないしね。
古くなり過ぎたマンションは問題外ですがね。

このスレは、古いマンションの方が多いようですね。

[384: 匿名さん]

別に理事長が命令しなくてもいいと思うよ。
理事が理事に「お前辞めろ」と言ってもいいし、監事が理事に「お前辞めろ」と言ってもいい。
あるいは理事が監事に「お前辞めろ」と言ってもいい。
結局、理事・監事全員が辞めて理事長は管理者になって区分所有法に則って運営することになる。
その方が理事会開かなくても済むから機動性は格段に高まる。
管理者と管理会社がさしで話して決めれば済むので。

[385: 匿名さん]

>>383
うちは修繕積立金の値上げは賛成多数で可決された。
だから今回、その総会決議をひっくり返して値上げ時期の延期を諮るつもり。

[386: 匿名さん]

>>383
25年、35年のローン組んでたら少なくとも2～3階は大規模修繕に遭遇するよ。
繰り上げ償還して10年以内にローン完済し築12年目の大規模修繕前にトンずらしないとだめ。

[387: 匿名さん]

途中に売却し、売却金でローン完済しようとしたら、事前に新居のローンは二重ローンになるから組めない。
だから新居買えるだけの現金用意してないと。中古でもおんぼろなら数百万円で買えるが。

[388: 匿名さん]

>>385
賛成多数って、総会で挙手か拍手で決めちゃったのかな、
ちゃんと数字が出せるように、議決権行使書（議決カード）使って下さいよ。
古い所は、委任状とか、理事長委任とか、いい加減だからね、民主的に住みましょう。
組合員全員の意思が大切。

お金の絡む事は、奥さん達に任せるとキッチリやってくれますよ。

[389: 匿名さん]

マンション、３５年ローンって何！　　一戸建てでしょ。
どんだけ金利払いたいの。

[390: 匿名さん]

築１２年目で大規模修繕ですか、かなり安っぽく建てられたのかな。
通常は、新築から１７～２０年目が目安。

[391: 匿名さん]

12年周期で行うと築60年が経過する頃に6回の大規模修繕を行うことになりますが、17年周期にすると築80年で修繕回数を4回にまで減らすことができます。国土交通省の発表によると大規模修繕周期は平均12年。しかし修繕周期は15～17年に延ばすことは可能です。その鍵を握るのは施工精度と仕様。

[392: 匿名さん]

>うちは修繕積立金の値上げは賛成多数で可決された。 だから今回、その総会決議をひっくり返して値上げ時期の延期を諮るつもり。

延期すれば値上げ幅が拡大するかより負担の大きい一時金が必要になるかだね。
子供の様な駄々をこねるのは見苦しい。

[393: 匿名さん]

少なくとも品確法が施行された2000年以降に建てられたマンションは、12年周期での大規模修繕ではないと思う。
品確法で10年の瑕疵担保責任があるし、それに伴い10年保証になってる。
修繕周期は15～17年に延ばせると思う。

[394: 匿名さん]

>>392
延期しても値上げ幅が拡大しないことを計算で根拠を示せばいいと思う。

[395: 匿名さん]

経年劣化を知らないのね。

[396: デベにお勤めさん]

品質を知らないのね。

[397: 匿名さん]

材質を知らないのね。

[398: 匿名さん]

修繕周期は一概に決めることはできません。
１２年周期でも１５年周期でもいいでしょう。
余程、逼迫した修繕個所でもないかぎり。
ただ、積立金に余裕があれば早くやるにこしたことはないでしょう。
自分の家で考えてみてください。
畳や壁紙の交換を早くやれば部屋もきれいになりますよね。
その交換を８年でやるところと１５年でやるところは全然快適さが
違ってきますよね。
資産価値を落とさないためには、周期は考慮すべきでしょう。

[399: 匿名さん]

>ただ、積立金に余裕があれば早くやるにこしたことはないでしょう。
余裕があれば無用な積立をさせてたことになる。組合員に対する背信行為だ。
規約で返金はできないから、修繕積立金額の値下げをすべきだろう。

[400: 匿名]

瑕疵担保責任を勘違いしている人がいるね。

[401: 匿名さん]

修繕積立金の値上げは認めない様にした方が良いと思いますよ。
大規模修繕で不足費用が出たなら、皆で一時金出せば同じ事。

あまり積立金を貯め過ぎると、未来の解体費用にされちゃいますよ。
自分の部屋を売却しても積立金は戻って来ませんからね、必要最低限が当たり前田のクラッ。

[402: 匿名さん]

>大規模修繕で不足費用が出たなら、皆で一時金出せば同じ事。

借入を考えたらいい。２億までなら貸してくれる。
管理組合の修繕に貸してくれるのは、支援機構、地銀、クレジット会社。

[403: 匿名さん]

>399
余裕があればの解釈の違いだよね。
長期修繕計画で計画されている工事費と適正な周期ができる金額ということだよ。
長期修繕計画には、専有部分の給排水管の更新工事は記載されていないだろうけど、
せめてそれぐらいまでは、積立金で共用部分の本管部分と同時にやりたいね。

[404: 匿名さん]

初回の大規模修繕では必要無いと思いますよ、自動車の車検と同じで初回は安価。
初回で配管まではやらないよ。

[405: 匿名さん]

配管は給排水設備の時にやるから、第一回目にはやらないよ。

[406: 匿名さん]

>大規模修繕で不足費用が出たなら、皆で一時金出せば同じ事。

やって御覧なさい。滞納が続出し、更なる一時金が必要になるか計画縮小となること確実です。

[407: 匿名さん]

滞納者はがんがん法的措置で払わせるよ。

[408: 匿名さん]

五年後に払わせるのですか？

[409: 匿名さん]

>404
当然給排水管の更新工事は第一回目の工事ではやらないよ。
そんなこと当たり前じゃないの。
三〇年前後でやる場合、現在の長期修繕計画で専有部分の給排水管の
工事を謳っているマンションは殆どないのでは。
しかし、共用部分と専有部分の工事は一緒にやらないと、工事費は
割高になるし、工事期間の不便（排水、給水の制限等）、居住内での
工事等を考慮すれば、できることなら一緒に工事はすべきだよな。
各住居でそれぞれがやると、その部屋の一階から最上階までが、その都度
給排水の制限や騒音とかで悩まされることになるよ。
それに劣化は必ずやってくるからね。
その準備をしておくために、積立金は余裕がなくてはね。

[410: 匿名さん]

ついでにいうと、更新時期が押し迫って値上げしても
間に合わないからね。

[411: 匿名さん]

＞三〇年前後でやる場合、現在の長期修繕計画で専有部分の給排水管の 工事を謳っているマンションは殆どないのでは。

専用部分内の給排水管は共用部分にあらず。
但し専用部分の床下を突き抜けて階下の天井に突き出ている場合は共用部分との判例あり。

[412: 匿名さん]

>411
分からない人だね。
何故一緒にやった方がいいのかの理由を述べているでしょう。
本管部分をやる時に、専有部分も一緒にやった方がいいんだけど、
中にはやれない人もいるでしょう。
給排水管の工事は、大規模修繕工事の時より、住民の負担は大きいんだよ。
別々にやれば、工事費はかなり大きくなるからね。
給排水管の工事は、その取り替えより、床を剥がしたり、背板を剥がしたり、
台所をどけたりと大変な工事であり、その部分の工事費の方が高いんだからね。
それに、給排水管の使用制限が数日間続くし。
今は、全国のマンションでこの問題をどう解決していくか、検討されているんだから、
あなたのマンションも取り残されないようにね。
そんな、分かり切った判例出すもんじゃないよ。
そんなのは、古いマンションのことだよ、殆どそんなマンションはないよ。

[413: 匿名さん]

>>412さんの考えは合理的でもっともだと思います。
ただ問題として
・例えば先に占有部の配管を個人的に更新済みの場合の対応
・実際に実行した場合、その後漏水事故等が起きた場合の責任の所在
この辺りはどうお考えでしょうか？

[414: 匿名さん]

そんな費用は、３０年以降も住み続ける所有者が負担すれば良い事。
新しいマンションで、いまどき修繕積立金の値上げなど、過半数でも議決できませんよ。
古いマンションで、住人も古いのなら値上げも可能でしょうがね。（転居の予定無し）

資金不足時は一時金の負担で十分です、それで滞納者多数と言うのは民度の低さゆえでしょう。

[415: 匿名さん]

>新しいマンションで、いまどき修繕積立金の値上げなど、過半数でも議決できませんよ。

新築マンションの場合、契約時に長期修繕計画書が渡され、修繕積立金の段階式値上げの予定が示されている。
従ってこれを了承して購入してるので、値上げ時期に総会決議とっても賛成可決される。
実際うちのマンションがそうだった。築6年目からの値上げは総会で賛成多数で可決された。
不思議なことに異議を唱える組合員がいなかったことだ。

[416: 匿名さん]

長期修繕計画の見直しして修繕積立金の値上げ時期を延期できるとしても、それを示さず値上げに同意させるのが理事会のテクだろう。

[417: 匿名さん]

>413さん
真面目な質問ですので回答します。
確かにそういう疑問をもたれるのは当然でしょう。
やり方の具体的な方法としては、
①専有部分はあくまで各区分所有者がやる。
②管理組合として、一斉に工事を行うようにして、企画するが、費用については、
　各区分所有者が負担する。
③専有部分と一体の設備として管理組合が費用負担の上実施する。
　②③の場合、費用負担については、
　　イ．すぐに支払えない者については、組合を通して貸し付けを行う。全員が融資を受けられるとは
　　　　限らないので。
　　ロ．事前に修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう。値上げは必要
　　　　積立金の値上げの額と貯まった金額とのバランスを考慮して一定額を支払うというやり方
　　ハ．組合が行った場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応分の工事費を
　　　　返金するという規約を作成しておく必要があります。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
　　総会決議を行い全戸一斉に更新するマンションも増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は各戸の判断にゆだねるものの、実施した場合は、
　　一定の工事費を組合で負担することで改修を誘導する方法もあります。
　＊一緒にやるんであれば、積立金の値上げを行い、その時点までにたまった金額を各戸へ
　　の補填に充てるという方法。
※実施したのに、更に更新が必要になった場合は、一回分は組合負担ですが、二回目は個人負担になると思います。

[418: 匿名さん]

専有部分と共用部分は別。管理も金も別。これが原則だ。

[419: 匿名さん]

>418
そういうマンションはいずれスラム化してくるよ。
経年劣化は間違いなくやってくるし、いつか更新しなければならなくなるからね。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化をしていく専有部分の支管部分のみが放置
される状態になっているのがおかしいとおもわないのかな。
標準管理規約では、この部分が抜けていたんだよね。

[420: 匿名さん]

＞新築マンションの場合、契約時に長期修繕計画書が渡され、修繕積立金の段階式値上げの予定が示されている。 従ってこれを了承して購入してるので、値上げ時期に総会決議とっても賛成可決される。

「これを了承して購入してるので」は間違い。
購入契約はのちの総会決議とは全く関係ない。
原始規約、原始長期修繕計画は新しい管理組合の役員が見直し改定案を総会に諮り改定するのが一般である。

[421: 匿名さん]

そうですね、値上げするには総会で、時期や金額等を
決めることになりますね。
又、長期修繕計画についても、基本は五年ごとに作成し直す
ことも必要ですから。

[422: 匿名さん]

そうですね、購入時に修繕積立金の増額を、何処の誰と約束するのか意味不明ですね。
販売会社？　販売時の予定管理会社？　ありえないでしょ。　あくまでも勝手に作った予定。　　

また、積立金に余裕が有るのは不味いですよ。

[423: 匿名さん]

>>417
お答えありがとうございます。
当マンションは築年数もかなり経過し占有部の給排水管の点検調査は行ったものの手付かずです。
何より問題なのは排水管が鉄管銅管で更に取り回しに逆勾配の箇所がある事が指摘されています。
例え占有部であっても全区分所有者に公平に配分して工事を行うのは総意に基づけば問題はないと思っています。

[424: 匿名さん]

余裕という表現がまずかったかな。
長期修繕計画に全ての修繕個所が記載されていればそれでいいんだけどね。
全てを網羅してある長期修繕計画というのはあまりみかけないので。
修繕のグレード、材料、修繕個所でも価格が違ってくるよね。
例えば、給排水管の共用部分の工事にしても、資金に余裕があれば、２階を
１つの工事でできるし、安くあげようとすれば、１４階の建物であれば、１４階
を一緒に工事をするため、不便な期間が長くなるしね。
又、給水管にしても、安くしようとすれば、その管が外付けになり見栄えが悪くなる。
共用廊下にしても、シートも変えずにそのまま使用とか。
マンションを買った時の状態に維持するには、お金もかかるよ。

[425: 匿名さん]

そんな古い建物は、既存の配管は埋め殺して外配管を敷設、専有部は各自負担ですよ。
それが一番安全で安価、簡単なパイプシャフトでも付ければ見た目も問題無いよ。

それより建替えが良いよ。

[426: 匿名さん]

>423さん
とにかく給排水管の更新工事は、かなりの工事費がかかります。
給排水管の工事であれば、1戸50万以上は間違いなくかかります。
水漏れが頻発する前に早急に対応策を取られた方がいいと思います。
私は、工事業者ではなく、単なるマンションの理事ですので、専門的な
ことはわかりませんので、詳しいことは業者に聞かれた方がいいでしょう。

[427: 匿名さん]

＞例え占有部であっても全区分所有者に公平に配分して工事を行うのは総意に基づけば問題はないと思っています。

専有部分が正当。
公平に配分、総意に基づく、など一見穏健な考えのようですが区分所有権に全く無知。
管理費、修繕積立金額は専有部分の床面積比で負担し、議決権は専有部分の床面積費の割合とするのが原則を忘れないようにね。

[428: 匿名さん]

>427
公平というのは、専有部分に占める床面積の割合に応じて徴収すると
いうことなんだけど、それはどこでもやってることだよね。
そんな常識的なことを議論する意味はないよ。
占有でも専有でも、意味を理解してればそれでいいんでは。
管理人と管理員の呼称みたいなもので、深く追求しないで、
本質で議論すればいいんだよ。

[429: 匿名さん]

苦しい言い訳よく分かります。

[430: 匿名さん]

>429
僕は427の当事者同志じゃないんだけどね。
細かい追求や指摘をして、本質が疎かになるので
指摘しただけなんだよ。

[431: 匿名さん]

>>428の言う通り。
得てして机上の知識だけで実務経験がないと言葉尻を捉えますね。
暗記で得た知識は現場では屁みたいなもんです。

[432: 匿名さん]

＞占有でも専有でも、意味を理解してればそれでいいんでは。 管理人と管理員の呼称みたいなもので、深く追求しないで、 本質で議論すればいいんだよ。

サブスタンダートな無知識の言い訳に過ぎない。
もう少し勉強してからここに参加したほうが相手にされますよ。