SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part5

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309756/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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[501: 匿名さん]

497
行間を読めないようですね。
200と290の中間点ということです。

沖式より15万ほど高くなってしまうが、沖式でも結果としてかなり外れているケースはある。
特に湾岸は。

[502: 匿名さん]

あの文章で、行間読めと？
おもしろい人がいるようです。

現在、駅から徒歩15分以上のところに住んでいます。
天候、気温が荒れる日はつらい事が多々。
ただし、慣れます。

その慣れと個人予算のバランス問題かなと。
家族の賛成や会社までの時間も考慮にいれますよね。

[503: 匿名さん]

犯人は20代から30代、もしくは40代から50代。
行間から、私の見解値を読み取って下さい。

[504: 匿名]

犯人は・・・美魔女？

[505: 匿名さん]

行間を読めない人は、素直に駅近物件を選んだほうがいいよ。
錯綜情報に惑わされ、騙されやすいから。

[506: 匿名さん]

しょうがない。@240だったら３件買うよ。（笑）
これでいいか？

[507: 匿名]

＞506
う〜ん…。＠250は有り得ても＠240は無さそうですからねぇ。

でも３軒ってことでヨシとします(笑)。

ちなみに最多価格帯が＠250、平均にすると＋α、が私の予想です。

[508: 匿名さん]

通常デベは１社ですが、ここは主要６社がそろっている。これの販売価格への影響は下がる方向だと購入者にありがたいけど。

[509: 匿名さん]

6社いることのメリット、デメリットはありますか？

[510: 匿名さん]

災害に脆弱性を露呈したタワーマンション自体が不人気なのに。
さらに液状化や津波危険抱えて。
誰に売るつもりなんだろうか。

[511: 住まいに詳しい人]

>>508
この事業はタイミング的に東電救援スキームになったわけで
事業者の数はあまり関係ない

「内幸町を開発するのは三井、本店の現金化はウチが面倒をみます」ということで
ここでも事業持ち分の大きい三井の発言力が圧倒的でしょ

[512: 匿名]

どのデベも周辺にも多数在庫を抱えているのだから、その売れ行きに影響を与えるような低価格では出さないでしょう。

かと言って、長期間ダラダラ売るのも絶対避けたい。

なんだかんだ、487の図から推測できる通りにしかならないのでは？

[513: 匿名さん]

今朝もマンション営業同士で掲示板盛り上がるww

[514: 匿名さん]

>509

JVにしているのはリスクヘッジのため。ここに名を連ねてる各社は、これくらいの規模の物件を１社だけで仕切る実力がある。それをリスクヘッジのために分担するってのは、デベも販売リスクがあるって認識してるって事。

[515: 匿名さん]

大手デベと言ってもそれぞれ得意、不得意がある。JVの場合、デベが販売、設計とかを分担していたりして、それぞれが強みの部分を活かせれば、トップ６社が集まっているだけに最強のものができる。逆にデベ同士、普段はお互いにライバル同士だから、連携ができなければ１社単独以下のものしかできない。以前、地所と三井のJV物件見に行ったことあったけど、担当営業はもう一社の悪口ばかり。こりゃダメだなと思ったら、案の定の結果だった。

各社の特徴を研究して、どこがどう分担しているかを確認するのは必須かな。

[516: 匿名さん]

少なくとも今分かっているのは、三井が販売と管理会社を分担すること。三井の営業は、客を選ぶことで有名。最初のアンケートで予算とかちゃんと考えて記入しないと、門前払いされる可能性がある。

[517: 匿名さん]

アンケートの予算と希望面積の回答結果は、実際の価格決定にかなり大きな影響を与えます。

価格が正式決定になる前は、必ず低めの価格でだしたほうがよいでしょう。

かといって坪150万とかですと非現実的なので、坪単価200万を少し切るくらいを目安にアンケートを回答するとよいと思います。

[518: 匿名さん]

それって価格下げのための情報操作ですか？
普通に正直に書けばいいでしょｗ

[519: 匿名さん]

安く書くと相手にもされなかったり、抽選で不利になったり、お得情報貰えなかったりするよ。

まあ、そうやってライバルを蹴落としたいんだろうけどね（笑）

[520: 匿名さん]

アンケートで高い価格を回答したらデベにぼったくられるだけだし、下手に安い価格を回答したら相手にされない。大分前に三井の他物件だけど資料請求したら、電話がかかってきて予算を答えたら、別の物件の資料送ってきた。最初に資料請求したのは２線利用可の急行停車駅だったけど、送ってきたのは沿線の各停駅の物件。あなたに買えるのはこれだといわれたようで、気分悪かったな。

ある程度相場を研究して回答しないといけないから三井って大変。ちなみに三井はモデルルームで最初はパートのおばさんが対応する。その後に営業がでてきたらお客さんと認められたってこと。

[521: 匿名さん]

正式発表前のアンケートは、確かに価格に影響しますが、それは坪単価を下げることより、狭く安く見せることが多くなります。

[522: 匿名さん]

野村も露骨だよ。営業が応対して見込み客として認められると、次回の予約を決めて検討をよろしくお願いしますと言って帰されるけど、見込み客でないとはいさようならでおしまい。気がついたら販売が終わってるなんてことも。

[523: 匿名さん]

アンケートや要望書の集まり具合が価格に影響をするのは確かなはず。特定の部屋に希望が集中しないようにとか、その逆のことが無いように部屋毎の価格を調整する。以前、NHKのマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。アンケートから駆け引きの始まり。

[524: 匿名さん]

煽っても結局、収入多い人にかっさらわれておしまい。策士策に溺れる、ですよ。
下手な工作する方が馬鹿を見ます。

[525: 匿名さん]

アンケートで高予算の回答をして、高値設定させる。売れずに完成在庫になってから、実物を見た上で値引き交渉をするって作戦はどうかな。地所物件でCGと実物が違うってのが問題になってるよね。青田売りはリスキー。

[526: 匿名さん]

アンケート以上に要望書の提出が価格設定に影響を及ぼす。提示してきた予定価格が高かったら、皆で要望書を出さない作戦をするってのはどうかな。

[527: 匿名さん]

無駄でしょ

狭い部屋を勧められてオシマイ（笑）

[528: 匿名さん]

高かったら買う必要ない。

5年前、wコン東雲が坪90から売り出し。
坪80でも世間は誰一人驚かない。

[529: 匿名さん]

528
上がるのってあっという間なんですね。

[530: 匿名さん]

倍率ついて人気があったから、デベが上げただけ、その後に買った人は損してるよ。

[531: 匿名さん]

過小評価され過ぎたものは一気に上がっちゃいます。

後になってどうこう言っても
後の祭り。

[532: 匿名さん]

今から株を買うかどうか悩んでいるのと同じような感じだと思うよ。

[533: 住まいに詳しい人]

>5年前、wコン東雲が坪90から売り出し。

リーマンショック前から時間旅行してきた人の意見って
役に立つのか？

[534: 匿名さん]

1,110戸 　←　これやっちゃうと無理でしょう。町一つ分だもん。

もったいない上がらないよ。

[535: 匿名さん]

>534

WCT
TTT
PCT
の総戸数は知ってる？

分譲時より上がったの知ってる？

今でも分譲割れしてないの知ってる？

[536: 匿名さん]

なんとか安く買えないかなーって思って書き込んでるだけだろうし、、、、
虐めるのはどうかと思う。

人気ある証拠だと思えばいいんじゃない？
倍率下げるために工作始めた人もいるみたいだし。

[537: 匿名さん]

都心への通勤を考えてここも検討しましたが、
埋立地で地震が怖い上、タワーでは一人当たりの資産価値も低く、
将来うる時に大損しどうなので、明治神宮近くの中古マンションにしようと思います。
街並みもいいし、住んでる人も湾岸みたいにガツガツしていなくて良かったですよ^_^
ご参考まで^ - ^

[538: 匿名さん]

ミニバブル期前の物件の情報が今に当てはまるわけ無いじゃない。ミニバブル期にはどこも２割上がった。バブルよ再びってデベは思ってるんだろうけど。アベノミクスは成功するか失敗するか。失敗したら日本沈没だけど。

あの時期の販売であったにもかかわらず、WCTは何年もかかってやっとこさ。ミニバブルに助けられたけど、あれがなかったら無残な結果だったはず。

[539: 匿名さん]

都心の希少立地物件ならアンケートで予算を安く回答することによる門前払いのリスクはあるが、
いくらでも替わりのある湾岸のましてや不便で変電所隣接のここに関してはそんな心配は皆無。
何せ今後同じ湾岸エリアで同じようなタワマンが5000戸以上供給されるんだから。

とにかくアンケートや要望書では安く予算を提示し、ガンガン強気で交渉すべき。

[540: 匿名さん]

不動産屋の売り逃げ相場。素人は騙されて終わり。

[541: 匿名さん]

>あの時期の販売であったにもかかわらず、WCTは何年もかかってやっとこさ。ミニバブルに助けられたけど、あれがなかったら無残な結果だったはず。

WCT@東雲
なんだけど、港区と間違えてる？

WCT@東雲は、周りに何もなかったので激安。
ここも激安だったら上がるポテンシャルあり。
たら、ね。

[542: 匿名さん]

WCT、ワールドシティタワーズと勘違いしてるね

[543: 匿名さん]

ある程度お金が無いとなかなか踏み切れないんだよね。

貧すれば鈍するってやつで、
結局買えずに損して歯ぎしりして悔しがるってパターン。

昔から何回となく繰り返されてます(笑)

[544: 匿名さん]

某完売物件、見込み客と判断されなかったのか販売時には相手にされなかったんだけど、竣工間際になってキャンセルの案内が何度もきてる。営業って節操無いよな。

[545: 匿名さん]

信じる信じないは
自己責任でお願いします。

[546: 匿名さん]

>545

どのコメントに対してのレスかアンカー入れないと分からない。

[547: 匿名さん]

1,110戸 　←　これやっちゃうと無理でしょう。

[548: 匿名さん]

1110戸＋さらに500戸　だからねえ・・・・・

[549: 匿名さん]

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人←まだこのあたり？？？
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

[550: 匿名さん]

>549
誰も読まないよ

[551: 匿名さん]

20代が今の40代の半分しかいないから、10年後は地獄だろ。スカスカ。

[552: 匿名さん]

データ見ると、震災で、完全に終わってんじゃん。

湾岸埋め立て、ヤバいってこと。逃げまくってる。

[553: 匿名さん]

作っても売れないようなところは
そもそも作られなくなって行くでしょうね。

やっぱ狙いは心南3区ですかね？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[554: 匿名さん]

埼玉だけは、震災、戦争、何でも人口増えるよ。最強。

[555: 匿名さん]

内陸は高いよ。強固地盤は限られた資源だからね。拡張できないし。

[556: 匿名さん]

こんな所まで売り込みですか、
大変ですね。

[558: 匿名さん]

最近の豊洲、人気復活しちゃってますからねぇ。
売れすぎでしょ。

アベノミクスのおかげですわ。

[560: 匿名さん]

ああ、湾岸はダメだよ。海まで汚染されてるから。

[561: 匿名さん]

506 汚したのはあんただよ。

[562: 匿名さん]

>470
どう考えても「都心」だけど

[563: 匿名さん]

562　やめてくれ。お前みたいのがいるから、江東区がバカにされんだよ。新豊洲が都心のわけないだろ。新豊洲は丸太が浮いてた木場だよ。どこの世界に丸太が浮いてた都心があんだよ。

[564: 匿名さん]

この間までゴミ捨て場でしたし、来世に期待ですね。

[565: 匿名さん]

豊洲なら良かったけど新豊洲はなあ・・・

[566: 匿名さん]

新豊洲はこれからでしょ。

[567: 匿名さん]

564は嫌な人だね。会社じゃ出世できないタイプ。

[569: 匿名さん]

週末、有明〜豊洲に行きました。海に盛り土した埋立地が橋でつながれた街並みに驚きました。そこにタワーが建ち並び、デベロッパーの看板が張り出され、既に大勢が過密に暮らしていることも驚きでした。首都直下型地震が来たらどうするつもりなのでしょうか。埋め立て地を購入してしまった人達は、デベロッパーに踊らされているなと思いました。

[571: 匿名さん]

デベだってサラリーマン集団なんだから自分がどんなに危ないと思っていても会社のために働かないといけない。みんなが懸命に利益を目指したらこうなった。誰が悪いわけではなく。

大平洋戦争もバブル景気そんな感じで始まった。日本人はいつもそうやって変な方向に向かうんだよな。後世の人からみたら異様だが、その時代の当事者は異様さに気付かない。気付いても気付かないふりをする。

[572: 物件比較中さん]

豊洲は言うなれば『新しい世田谷』という位置付けなんだと思う。
新しく入って来る人にとって世田谷は下町化が進み過ぎて価格と印象が一致しない。

安価な埋立地がどんどん拡大して行くことからも、今後50年の東京の住宅地が
豊洲を中心に発展していくというイメージはたしかにあるよ。

ただ、現状はまだ少し不便で価格ほどの利点が少ないことが欠点といったところじゃないかな。
すでに購入している人たちは発展を織り込んだ価格で購入しているから、
新しい物件が建つと気が気じゃないのだろうけど、切りがないと思うよ。

[574: 匿名さん]

573さん
ゆりかもめの最前列から見たのですが、クレーンしか見えませんでした。
多分基礎工事中ではないでしょうか？隣の変電所？は想像以上に大きかったですよ。市場予定地からはいく本かの煙が出ているのが見えました。

[575: 匿名さん]

＞573
そんなにムキにならなくても。
569さんじゃないけど、湾岸道路走ってたら誰もがそう感じるんじゃない？
殺伐とした埋立地に密集したタワーマンション群。
こんなところによく住めるな、というのが素直な感想。

[577: 匿名さん]

＞576
「マンションは立地で買え」が鉄則。
変電所隣接、魚市場至近、最寄の沿線はゆりかもめ、有楽町線の駅まで10分以上、
都心方面に広大な空き地、などなど・・・。
逆に「買い」の要素があったら教えて欲しい。

[578: 匿名さん]

576さん
市場前の次の新豊洲駅だったので…でもそうなんですね。失礼しました。

[579: 購入検討中さん]

私は世田谷生まれ育ちですが、逆に湾岸のような広々した部分に憧れてます。地域差もありますが、あの細く入りくった路地は嫌ですね。新しい街に住みたい！
569さんのような考え方が一般的なのかもしれませんが、そうでない人もいるわけですから、興味がないのならわざわざここを選択しようとしている人たちを見下すような書き込みはせずにそっとしておいてくださいね。
デベロッパーに躍らせているだけ？
それだけで数千万円のものを購入すると思いますか？

[580: 匿名さん]

東京ガスは新豊洲辺りの土地所有者だが、その子会社と思われる東京ガス豊洲開発株式会社が街づくりのコンセプトブックをまとめているようだ。３０年くらいかけてあのエリアを開発していくみたいなことが書かれている。9ページの図の着色の仕方から見て、区域1、区域2、区域4、区域8が東京ガス所有地と推測されるが、これらは非常にゆっくりしたペースで開発されるということなのか。
また、コンセプトの内容を見ても、要は樹木を沢山植えるというぐらいしか読み取れず、魅力に欠ける。
http://tokyogas-toyosu.co.jp/consept_book.pdf

[581: 匿名さん]

倍率下げ工作始まったね。

アベノミクスの効果がこんなに早く出てくるとは。

[582: 匿名さん]

西新宿や東池袋や五反田や武蔵小杉など、密集したタワマン群は内陸にもあるわけだが、
湾岸のタワマン群に驚く人達は、内陸のタワマン群を見たことがない人達なのだろうか。

[583: 匿名さん]

内陸のタワマン群って何ですか？
確かにみた事ないかも。

どこに集中してるの？川口とか？（笑）

[584: 購入検討中さん]

私も犬を飼っているのでいわゆる都心といわれている住宅地より、湾岸の歩道も広く整備されている街に憧れて引っ越しを考えていいます。
569はステレオタイプでしょう。
ほっときましょうね。

[585: 匿名さん]

５７９さん

また世田谷とか出すから嫌われるんです。
ここが気に入ってるのなら世田谷がどうこう言う必要ないでしょう？
世間一般の評価では雲泥の差がついてる訳ですから。
もちろんこちらが泥ですが、比べなければ泥も雲も無いわけです。

[586: 物件比較中さん]

そうは言っても現実問題、東京都下で積極的に住宅が供給されそうなのって湾岸しか無いからな。
新しい埋立地の所有権で揉めていることから見ても、近いうちに湾岸区？が創設されることも目に見えてる。

埋立地のデメリットがあるのも事実だけど、
結局今の東京に湾岸より魅力的な新興住宅地があるのかという相対的な話だと思うよ。
２０世紀に憧れられた世田谷、杉並、中野あたりはすでに下町化しているし、
都心にしても再開発で制限が多く街並みもモザイクにならざる得ない。

その点、湾岸エリアは完全に新興住宅地で土地も安く地権者が複雑だったりもしない。
ただ、自分の場合はわけあってリセールも念頭に入れているから都心三区or湾岸区で最後まで悩むと思う。

[588: 匿名さん]

確かに、湾岸とか埋立とかに強い拒否反応を示す人たちが一定割合いる。
でも、その人たちのおかげでこんなに住みやすい利便性の高い地域
を比較的安く手に入れれる事ができたので逆にありがたかった。
でも、最近は、その勢力が行き絶え絶えになり、それにともない湾岸の
価値も上がったので万々歳だ。

[590: 匿名さん]

有楽町線しか使えないのが痛いな。
ゆりかもめは論外。

[592: 匿名さん]

>587
どこら辺の歩道が全面上下に歪んでましたか？
たまにそういう書き込みを見るのですが、実際に見たことがまだなくて。
確認してみたいのでぜひ教えてください。

[593: 匿名さん]

>591
東京駅まで25分もかかりませんがどちらと間違われているのでしょうか？

しかも新幹線で25分と比較されても。。。

ギャグですか？

[594: 匿名さん]

大宮から東京駅まで、そんなに早いかなと不思議に思ってましたが、新幹線で25分ですか、、、

[596: 匿名さん]

>595
大宮の方はマンションから駅までの時間を考えていないのに、なんでこちらだけその時間を考慮するのですか？
比較する条件が間違っています。

[597: 匿名さん]

最寄駅までの時間、乗り換え時間まであげ始めたらキリがないよ。
ようは利便性を議論したいわけでしょ。

[599: 購入検討中さん]

みんな必死すぎ。
うける

[600: 匿名さん]

５９１はそのまま大宮に住んでるのがよろし。