SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part5

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309756/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[435: 匿名さん]

年度末近くは毎年、中古が売れるシーズンなのに、
そんなことは無視して、マンションブームであるかの様に言いたい人がいるね。

[436: 匿名さん]

去年より売れてるからブームな訳なんだが（笑）

[437: 匿名さん]

株価が上がり続けているのも知らない人なんだろうな（笑）

アベノミクスって言葉も知らなさそう（笑）

[438: 匿名さん]

スミフの販売延期攻撃また出るのかな

[439: 住まいに詳しい人]

>>434
土地売り主は東電だから
スミフがそこまで頑張る必要は何もないんだけど

知ったかさんは面白いｗ

[440: 匿名さん]

名義貸しじゃなくてJV物件って、各社で業務を分担する。ここは販売を三井が仕切ってるみたいだから、すみふみたいな売り方はしないでしょ。

モデルルーム行ったときには分担を確認したほうがいいかも。デベによっては、内覧とか引渡を平日にやるところもある。入居後の定期点検とかもあるから、平日だけ対応ってデベが引渡とアフターサービス担当だと会社を休まなければならないとか、結構振り回される。引渡が野村だと、本社に呼び出されるし。引渡って残金清算を確認して鍵を渡されるだけなんだけど。

[442: 匿名さん]

スミフは出しゃばってくるよ。金を出しているのはスミフを含むほかのデベ。
やっと５年ぶりに大もうけできるチャンスが来たんだから当然といえば当然。

[443: 匿名さん]

すみふみたいな売り方して大量に完成在庫出したら、他のデベに次から相手にされなくなるのは確実だから余計な口は挟まないでしょ。即日完売至上主義の野村も入ってることだし。

[444: 匿名さん]

前回のミニバブルのとき、すみふは高値で売り出そうと売り渋りして半年も販売を先延ばしした物件がある。ところが、リーマンショックが起きちゃって、そのあをりを受けて売れ残りどころか、いまだに販売中なんてことしちゃってる。アベノミクスでバブルも囁かれてる今、また、同じことするか、学習したか、どっちだろうね。

[445: 匿名さん]

バブル終わり頃にやるからそうなる。
バブルが始まったか、始まらないかっていう今なら、確実に延期してくるだろうね。

さぁ、スミフのお手並み拝見といこうか。

[446: 匿名さん]

アベノミクスバブルの序章のいま、高値設定したら、給料が上がってないから買えない。給料が上がるの待ったら、バブルは終焉ってところでしょ。

それにミニバブルで価格を吊り上げた反動で、その後、不動産不況でデベがばたばた倒れた。同じことしたら馬鹿としか思えない。

[447: 匿名さん]

株価の上昇で、内陸の比較的高めの物件の引き合いが増えている一方、
今まで過度に割高だった湾岸物件の価格は下落傾向にあるって
不動産業の知り合いに聞いた。

湾岸は今後も供給過剰で価格水準は相当下がっていく可能性が高いって。

[448: 匿名さん]

湾岸売りの内陸買い、バブルで価値がなくなるのは新興銘柄、投資の基本。埋立地は圧倒的に不利。

[449: 匿名さん]

株の話とごっちゃになってない？

そんな感じだと大損しちゃうよ。

[450: 匿名さん]

株価の上昇で、湾岸の比較的安めの物件の引き合いが増えている一方、
今まで過度に割高だった内陸の価格は下落傾向にあるって
不動産業の知り合いに聞いた。

内陸は今後も供給過剰で価格水準は相当下がっていく可能性が高いって。

[451: 匿名さん]

スーモの物件マップを見ると湾岸にいかに供給が密集しているかがよくわかるよ

あんなに売れ残っているのにやばくない？

[452: 匿名さん]

内陸の一等地買われるよりいい。

田舎者には存在すら確認できない空中に置いとくのが丁度いい。

[453: 匿名さん]

何で普通にこういう家を買わないの？本当に馬鹿なんじゃないの？騙されてばっかりで。



http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=13&md=area&...

[454: 匿名]

湾岸タワーは明らかに供給過剰。
埋立地に見渡す限りタワーが建ち並んでいるよね。
周辺住民なら知ってると思うけど、中古物件も希望価格じゃ売れなくなっているでしょ。
誰かが書いていたけど、ババ抜きが始まっているんだと思う。
くれぐれも皆さん高値掴みしないよう御注意！

[455: 物件比較中さん]

豊洲周辺の物件は怪しいブローカーっぽい人たちに目を付けられてるから、
俺みたいに住居目的で探すには良くないエリアなんだよな・・・

この物件も気になったからスレを覗いてみたけど、案の定、価格の話ばかりだから、
中央区内で買うことになりそう。

それにこの物件は完成が少し遅い。
竣工が再来年だと、消費税も上がっているし、自分自身も40歳になってしまうし・・・
湾岸エリアは東京都内としては高齢化が進んでいないことが魅力だったけど、
自分自身が40歳になってしまうことを考えると、もはや『湾岸エリアは若い』とは言えなくなってしまったと思う。

この物件も普通に契約者の平均年齢40歳以上の加齢臭マンションになりそう。
建物はこんなに若々しいのに・・・

[456: 匿名さん]

そして２０年後の開発を織り込んだ価格で買うわけですから、損ですね。60歳になってやっと適正価格。

[457: 匿名さん]

湾岸は見晴らしが良いから、見渡す限りタワーが建ち並んでいるように感じるだけ。
内陸もマンションだらけではある。特に池袋や新宿はタワマンだらけ。

[459: 匿名さん]

リセールを狙うなら都心3区の駅近でしょう。それでもかつてのように値上がりは期待できませんよ。下落率が低いということです。江東区はないよ。ましてや12分はない。

[460: 住まいに詳しい人]

>安くなってるかどうかは、ヤフー不動産みたらすぐに分かるだろうに。

Yahoo!って使わないから、よく知らないのだが
「すぐ」わかるの？

[461: 匿名さん]

豊洲界隈のマンション事情をまとめると：

・人気物件（中古物件）と言われる物件の更にその中でも人気の間取り/方角で＠300
・豊洲全般で中古物件の価格上昇は3.11以降ストップし、その後大幅ではないが下落傾向にある
・スミフ物件の売残り状況及び同社中古物件が売れない状況たるや悲惨と言わざるを得ない
・長谷工村の3物件も一時上昇傾向にあったが全般に値崩れしていることと、本物件のような新築が豊洲及び東雲（及び中央区）で続々出てきているため、値崩れが激しくなる前の“駆け込み売り”が最近目に余る（しかし思うように売れていない）
・ららぽーと隣接のＭ社物件は安く購入し高く転売している事例が多いが、高値で売り利ザヤ稼ぎをする傾向にあるが、ここはそもそも住居目的より投資目的での購入者が多いため、売り物件が出易い
・豊洲既存物件含め値崩れを防ごうとしている住居者及び仲介業者の狙いは、そろそろ中古物件が次々に10年目を迎えるわけだが、管理費 and/or 修繕積立金が上昇する前に売り飛ばしたいと思う所有者がより高値で売れるように豊洲エリアの価格を維持しようとする働きが作用している

もう少し書き下せることはあるが、以上だけを考えても本物件の販売価格が幾らになろうとも（＠200？　＠250？　＠300？これはまずないと思うが、何れの価格帯であっても）、ひとつ言えることは購入した後の転売価格は惨憺たるものになることが予想される。

[462: 匿名さん]

かってゴミ捨て場だったところを買おうとするヤツの頭の精神構造がわからん。
今ゴミ捨て場なら買うか。湾岸だとかいっているけど冷静に考えてみな。

[463: 匿名さん]

＞４６２　のように、かつてｘｘだったという人間に限って何も考えていない人（考える力が無い人）。　かつてｘｘだったではなく、これからｘｘだからという見方が出来る人は脳が正常で思考力がある人、つまり自分に有益な判断が行えるということ。

決して本物件は将来性があるという意味ではありません、誤解無きように。

[464: 匿名さん]

湾岸はセカンドハウスだろ

[466: 匿名さん]

462を客観視で喩えてみよう。

ゴミ捨て場に集る蝿。

[467: 匿名さん]

江東区のリセールは23区の中で上位3位 100％越えてる

三菱地所のDMにランキングが載ってたよ

世田谷区は90％(涙)

[468: 匿名さん]

三菱地所のDM、それ広告じゃん。
客観的データじゃない。

[470: 匿名さん]

＞363
ここは都心じゃないですよ

[471: 匿名さん]

区ごとのリセールランキング見てもあまり参考にはならない。　個々の物件でリセール率は異なるわけだからねえ。
リセール率が上位の区であっても売れない物件は売れない。　森だけ見て話してもダメ、木や木の幹まで見ないとね。

[472: 匿名さん]

あえて言うなら、豊洲含め江東区は都心周辺地域と言うべきでしょう。　都心とは昔も今も行政・ビジネスの中心または中枢となっている地区のことだから、港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区（渋谷区、新宿区は副都心というべきかな）でしょ。

[473: 匿名さん]

skyzってどういういみですか。

[474: 匿名さん]

豊洲はもう都心と言ってもいいのでは？

日本を代表する企業の本社も多くなったし、豪華なタワーマンションが立ち並ぶ姿は圧巻だよ。

[475: 匿名さん]

ネガすればするだけ、人気物件だと言うことがバレるだけ（笑）

[476: 匿名さん]

〉458
458は不動産業者だろう。
売るためには人を騙してもいいのか？
マンション価格があがっているだと？
馬鹿も休み休み言えよ。
下品な業界。モラルも何もあったもんじゃないな。

[477: 匿名さん]

不動産バブル始まるっていうのに悠長だねぇ〜〜〜（笑）

また、買い逃すよ。

[478: 匿名さん]

不動産業者なんて千三つ屋なんて揶揄されるほど。ましてや匿名掲示板だよ。

モデルルームでも口頭の説明は真に受けないで、書面で角委任できることだけで判断するのが鉄則。口頭だけだと後で言った言わないになるのが落ち。録音するのもありだけど、後で確認するのが結構手間。

[479: 匿名さん]

必死にネガに売り込むポジ（笑）生産性ゼロ。

[480: 匿名さん]

あっ、そうだ。内覧のときにCGイメージに無い目立つ配管がエントランスの真上にあったってことでもめてる物件のデベがここに名を連ねてる。書面も危ういか。青田売り物件は何を信じて判断すればいいことやら。

[481: 匿名さん]

それが人気物件の宿命ってやつよ〜〜。

[482: 匿名さん]

江東区の徒歩12分で威張るなよー。恥ずかしい。普通だよ。

[484: 匿名さん]

江東区＝恥ずかしい
埋立地＝恥ずかしい
タワーマンション＝恥ずかしい

３つ揃った家なんて住みたくないよ。

[485: 匿名さん]

最近は新しい話題もないし、スレの常連さんたちもいなくなっちゃったね。検討者とは思えない人ばかりだよ、まったく。

[486: 匿名さん]

江東区が恥ずかしいんじゃなくて、普通を高級と言い切っていることが恥ずかしいんだよ。

豊洲は豊洲なりにいいよ。普通だよ。

[487: 匿名さん]

のらえもん調べ

[488: 匿名さん]

これで@245以下で出たら、周辺物件軒並み、大打撃だな。そりゃ必死に高値煽って、高いと思わせたいわけだ。誰かが@240って内部情報らしきものバラした時も、すげぇ嫌がらせされてたのも納得。

[489: 匿名さん]

487
いい表だな。煽りたちも、だんまりするしか無いな。せいぜい「現状はそうだが、実際は◯◯が適性」くらいしか言えなくなる。これからは、この表を定期的にレスすっか。

[490: 匿名さん]

高値煽りさん〜 早く何かレスしてよ

[491: 匿名さん]

>>490
487の図を見れば、おいそれと高値煽りも安値煽りもできなくなる。
説得力のある図だよ。

[492: 匿名さん]

この図を見ると@240から@260の間といった感じですね。
今後の景気次第だなぁ。下手したら@270ってのもあるかもね。

[493: 匿名さん]

のらえもんさんを支持してますが、Skyzはもっと安いよ。駅遠であることから、220-230とみる。もうすぐわかることだけど。

[494: 匿名さん]

いい表だとか説得力のあるだとか…
まじで今更そんな反応してるわけ？

自分では調べず、散々くだを巻くタイプ。
ゴミ捨て場に集る蝿以下。

WCT分譲時の平均単価はもちろん最安値・最高値、構造とか全く知らないんだろね。
BMAって知ってる？BTRって知ってる？AHOって知ってる？

相場観すら知らずに惑わされていたAHO。
AHOは少し勉強してから書き込めよ。

[495: 匿名さん]

>>494
成程成程。あなたの書き込みには具体的な情報が何もありませんのでご指南願いたいのですが、ここの坪単価はおいくらと予想されていますか？
ちなみに某御大は@150-170、少なくとも200は割るであろうというご高説を持ってらっしゃるようですが、あなたも同じお考えでしょうか。是非お教えいただきたい。お願いします。

[496: 匿名さん]

495

200を切るだなんて糞以下。
290とか根拠のない煽りも糞以下。

上の二行から、私の見解値を読み取って下さい。

[497: 匿名さん]

>>496
御提示ありがとうございます。しかしながら幅が大きすぎて、些か説得力に欠けますな。
いやこれは失礼。これ以上は何も申し上げますまい。

[498: 匿名さん]

@240以下だったら２件買うよ（笑）

100%無いだろうけど。

[499: 匿名]

あれ？＠250なら2軒買うって言ってましたよね？

下方修正ですか？

[500: 住まいに詳しい人]

つうか、5年も売れ残っている物件を注釈なしで掲載している時点で
不親切というか、バイアスのある情報なわけで

スミフの＠300なんていうのはプチバブルの勘違い価格なんだから

[501: 匿名さん]

497
行間を読めないようですね。
200と290の中間点ということです。

沖式より15万ほど高くなってしまうが、沖式でも結果としてかなり外れているケースはある。
特に湾岸は。

[502: 匿名さん]

あの文章で、行間読めと？
おもしろい人がいるようです。

現在、駅から徒歩15分以上のところに住んでいます。
天候、気温が荒れる日はつらい事が多々。
ただし、慣れます。

その慣れと個人予算のバランス問題かなと。
家族の賛成や会社までの時間も考慮にいれますよね。

[503: 匿名さん]

犯人は20代から30代、もしくは40代から50代。
行間から、私の見解値を読み取って下さい。

[504: 匿名]

犯人は・・・美魔女？

[505: 匿名さん]

行間を読めない人は、素直に駅近物件を選んだほうがいいよ。
錯綜情報に惑わされ、騙されやすいから。

[506: 匿名さん]

しょうがない。@240だったら３件買うよ。（笑）
これでいいか？

[507: 匿名]

＞506
う〜ん…。＠250は有り得ても＠240は無さそうですからねぇ。

でも３軒ってことでヨシとします(笑)。

ちなみに最多価格帯が＠250、平均にすると＋α、が私の予想です。

[508: 匿名さん]

通常デベは１社ですが、ここは主要６社がそろっている。これの販売価格への影響は下がる方向だと購入者にありがたいけど。

[509: 匿名さん]

6社いることのメリット、デメリットはありますか？

[510: 匿名さん]

災害に脆弱性を露呈したタワーマンション自体が不人気なのに。
さらに液状化や津波危険抱えて。
誰に売るつもりなんだろうか。

[511: 住まいに詳しい人]

>>508
この事業はタイミング的に東電救援スキームになったわけで
事業者の数はあまり関係ない

「内幸町を開発するのは三井、本店の現金化はウチが面倒をみます」ということで
ここでも事業持ち分の大きい三井の発言力が圧倒的でしょ

[512: 匿名]

どのデベも周辺にも多数在庫を抱えているのだから、その売れ行きに影響を与えるような低価格では出さないでしょう。

かと言って、長期間ダラダラ売るのも絶対避けたい。

なんだかんだ、487の図から推測できる通りにしかならないのでは？

[513: 匿名さん]

今朝もマンション営業同士で掲示板盛り上がるww

[514: 匿名さん]

>509

JVにしているのはリスクヘッジのため。ここに名を連ねてる各社は、これくらいの規模の物件を１社だけで仕切る実力がある。それをリスクヘッジのために分担するってのは、デベも販売リスクがあるって認識してるって事。

[515: 匿名さん]

大手デベと言ってもそれぞれ得意、不得意がある。JVの場合、デベが販売、設計とかを分担していたりして、それぞれが強みの部分を活かせれば、トップ６社が集まっているだけに最強のものができる。逆にデベ同士、普段はお互いにライバル同士だから、連携ができなければ１社単独以下のものしかできない。以前、地所と三井のJV物件見に行ったことあったけど、担当営業はもう一社の悪口ばかり。こりゃダメだなと思ったら、案の定の結果だった。

各社の特徴を研究して、どこがどう分担しているかを確認するのは必須かな。

[516: 匿名さん]

少なくとも今分かっているのは、三井が販売と管理会社を分担すること。三井の営業は、客を選ぶことで有名。最初のアンケートで予算とかちゃんと考えて記入しないと、門前払いされる可能性がある。

[517: 匿名さん]

アンケートの予算と希望面積の回答結果は、実際の価格決定にかなり大きな影響を与えます。

価格が正式決定になる前は、必ず低めの価格でだしたほうがよいでしょう。

かといって坪150万とかですと非現実的なので、坪単価200万を少し切るくらいを目安にアンケートを回答するとよいと思います。

[518: 匿名さん]

それって価格下げのための情報操作ですか？
普通に正直に書けばいいでしょｗ

[519: 匿名さん]

安く書くと相手にもされなかったり、抽選で不利になったり、お得情報貰えなかったりするよ。

まあ、そうやってライバルを蹴落としたいんだろうけどね（笑）

[520: 匿名さん]

アンケートで高い価格を回答したらデベにぼったくられるだけだし、下手に安い価格を回答したら相手にされない。大分前に三井の他物件だけど資料請求したら、電話がかかってきて予算を答えたら、別の物件の資料送ってきた。最初に資料請求したのは２線利用可の急行停車駅だったけど、送ってきたのは沿線の各停駅の物件。あなたに買えるのはこれだといわれたようで、気分悪かったな。

ある程度相場を研究して回答しないといけないから三井って大変。ちなみに三井はモデルルームで最初はパートのおばさんが対応する。その後に営業がでてきたらお客さんと認められたってこと。

[521: 匿名さん]

正式発表前のアンケートは、確かに価格に影響しますが、それは坪単価を下げることより、狭く安く見せることが多くなります。

[522: 匿名さん]

野村も露骨だよ。営業が応対して見込み客として認められると、次回の予約を決めて検討をよろしくお願いしますと言って帰されるけど、見込み客でないとはいさようならでおしまい。気がついたら販売が終わってるなんてことも。

[523: 匿名さん]

アンケートや要望書の集まり具合が価格に影響をするのは確かなはず。特定の部屋に希望が集中しないようにとか、その逆のことが無いように部屋毎の価格を調整する。以前、NHKのマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。アンケートから駆け引きの始まり。

[524: 匿名さん]

煽っても結局、収入多い人にかっさらわれておしまい。策士策に溺れる、ですよ。
下手な工作する方が馬鹿を見ます。

[525: 匿名さん]

アンケートで高予算の回答をして、高値設定させる。売れずに完成在庫になってから、実物を見た上で値引き交渉をするって作戦はどうかな。地所物件でCGと実物が違うってのが問題になってるよね。青田売りはリスキー。

[526: 匿名さん]

アンケート以上に要望書の提出が価格設定に影響を及ぼす。提示してきた予定価格が高かったら、皆で要望書を出さない作戦をするってのはどうかな。

[527: 匿名さん]

無駄でしょ

狭い部屋を勧められてオシマイ（笑）

[528: 匿名さん]

高かったら買う必要ない。

5年前、wコン東雲が坪90から売り出し。
坪80でも世間は誰一人驚かない。

[529: 匿名さん]

528
上がるのってあっという間なんですね。

[530: 匿名さん]

倍率ついて人気があったから、デベが上げただけ、その後に買った人は損してるよ。

[531: 匿名さん]

過小評価され過ぎたものは一気に上がっちゃいます。

後になってどうこう言っても
後の祭り。

[532: 匿名さん]

今から株を買うかどうか悩んでいるのと同じような感じだと思うよ。

[533: 住まいに詳しい人]

>5年前、wコン東雲が坪90から売り出し。

リーマンショック前から時間旅行してきた人の意見って
役に立つのか？

[534: 匿名さん]

1,110戸 　←　これやっちゃうと無理でしょう。町一つ分だもん。

もったいない上がらないよ。