SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン） Part5

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309756/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[401: 匿名さん]

200前後と予想

アクセスそこそこ悪い

豊洲だが豊洲ではない点が物件Value低下を招いている

Pool（水を使った施設）かなりマイナス要因

[402: 匿名さん]

200万だったら3部屋買うわ（笑）

[403: 匿名さん]

湾岸に住んでる人の予想なんてちょっとバイアスかかりすぎでは？
あとS氏が坪150万と言っているのは予想でなく適正価格。

[404: 匿名さん]

150万だったら10部屋買うよ（笑）

千葉でもタワーマンションだと200万超えてくるんじゃない？

[405: 匿名さん]

たえこ、それ坪単価100万間違ってるでーー。
素人すぎだーー

[406: 匿名さん]

@270を下回ることはないでしょ。

さてさて、化けの皮が剥がれるのは誰でしょうね〜〜〜。
価格発表が楽しみです。

[407: 匿名さん]

実際の坪単価は210万が濃厚な模様。
沖式新築時坪単価が227万だし、まあそんなもんでしょ。
適正価格は坪150万としてもさすがにその価格で売り出されるというのは非現実的。

[409: 匿名さん]

こんな地震大国でありながら、且つ、首都直下型が必ずくると言われるなか、なぜ超高層マンションが立ち続けるかその理由を考えたことありますか？

えっ？土地がないから上へ上へ建てるしかないって？　それは間違った答えです。
需要があるから、そして経年劣化が進む建物の建て替え時期に入っているため建て続けるという答えも一理ありますが、それも違います。

デベ、不動産業者がいまどれだけあるか考えたことありますか？　白物家電などの国内電気メーカーの衰退が本格化していますが、それはメーカー数が多すぎた為でもあり、そのために作るだけ作ったものの、売れなくなってしまったため店終い（統廃合）せざるを得ないということです。
国内デベ、不動産も同様、数が多すぎるのです。どんどん建設するのはいいが、電気製品のように売れ残りを海外へ輸出できないのが不動産、困ったものです。
つまり、今後は都内を中心に供給過多が進み不動産価格が下がっていくことは見えています、というよりそうならざるを得ません。目先のアベノミクス効果など全く不動産価格の上昇を後押しするようなことは期待できないのが実態です。

以上より、この物件のように1,000戸クラスの超大型で超高層マンションは今後苦戦を強いられること必至でしょう。

情報を収集したところでは、豊洲内で高値を付けている物件（比較的人気の集まる物件）で＠300といったところです。しかし、この単価もそう長く維持できなくなるでしょう。既に下落傾向が見受けられます。

当物件のプレミア物件でも＠300ではもう売れない、ということです。少し不動産のことが分かり、豊洲の事情をご存じの方ならこのようなことは即時理解できるはずです。
適正価格とは言いませんが、豊洲界隈及び周辺地域の市況を踏まえると、楽観的に見て平均がMax値＠240～250。厳しく見ると＠200～210と見ています。これ以上だと確実に売残り多数、となるとみています。

[410: 匿名さん]

湾岸も坪200を維持するのが厳しくなってきたな（笑）

元々坪90からの家なので当然だよな。

[411: 匿名さん]

まあバブルは弾けるものです。
湾岸バブル残念でした。

[412: 内覧前さん]

銀座へ5分だよ
5分 ‼‼（汗）

都心至近で@300弱は安い
安い ‼‼ （涙）

消費税あがるの確定
確定 ‼‼（汗）

ローン控除で最大500万
500万 ‼‼（驚）

いつ買うの？
買うの ‼‼（？）







今でしょ
今でしょ ‼‼（煽）

[413: 匿名さん]

もう銀座に行く人はいないのでは？　戦後、社交ダンスのフロアで一時期オシャレになりましたが、もう飲み屋以外、特に何もない印象。旧市街って枠組み。

[416: 不動産購入勉強中さん]

のらさん予想。

skyz@255
↑なるほど。
でも、周辺タワマンの昨今の売れ行きからすると、
@255だと完売まで相当大変っぽい。。

BAC@245
↑港区台場に近いのを売りにしてます。
しかし、BAS@250の下げっぷりがあるので、
BACは、CTA同等の
@240と予想します。


さて、本題。

交通から考える。
ゆりかもめの駅からの距離。
skyz徒歩5分とBAC徒歩8分。
僅差ですね。
両者とで、5万程度の差でしょう（BAC@240＋5＝@245）。

一方、
立地から考える。
同じような立地条件で、中央区と江東区との差は一般的に10%です。
中央区晴海クロノ@274。
クロノを引き合いに出すならば、274×0.9＝247


以上の内容から、
skyzは@245と予想します。

[418: 購入検討中さん]

埋め立て地には豊洲があるよ。

[419: 購入検討中さん]

有明と比較したら立地は最高に良い。
さすがに@270より安く出るとは考えにくいというのが俺の考え。

[420: 匿名]

可哀想なのは周辺住民。
供給過剰で中古物件の値下がりが加速すれば、売るに売れなくなってしまう。
売却額がローンに満たないと売り逃げもできんしな。
ただ値下がりを見続け住み続けるしかない。
数年前に売っておくべきだった。

[422: 匿名さん]

高い時期に売るのが投資の基本。
不動産バブルと言われる今に売らなくて何時売る。

[423: 匿名さん]

不動産バブルとか意味不明。

もうはまだなり、まだはもうなり。
もうというのがいくらなんでも早すぎ。

[424: 匿名さん]

いま一般的に市場が不動産バブルかどうかは分からないが、はっきり言えることは豊洲の不動産は既にピークを越え、今後下る一方。

[425: 匿名さん]

>>424
下がるというか手探り状態だった豊洲相場がすっかり安定して、
あとは周辺や市況に連動するだけでしょ

不動産バブルっていうけど、投資要因で1100戸も捌くの大変だと思うけどねぇ
坪250とか2丁目3丁目の中古相場じゃん・・・
有明の新築坪245？なんか掲示板がすでに失速してるけど大丈夫なんかね？

もちろん東雲と有明の中間レンジで順調に？売り捌くか、
市況の好転を見越して有明の上でゆっくり完売を目指す戦略かはまだ何とも言えないけどさ

[426: 匿名さん]

売主が何社もいる物件なのに、ダラダラゆっくり完売を目指せるのか、は疑問だけど。

[427: 匿名さん]

東雲三井があの価格で失速してるのにそれ以上の価格で出すわけが…
下手に大量在庫を抱えると次発の500戸にも悪影響を及ぼし新豊洲のエリア自体が他の湾岸エリアを巻き込みスパイラル的に堕ちてゆくことになる。

[428: 匿名さん]

前年同月比で9.6%増なんだけど。
首都圏マンションの価格が。
もう下がらない。

[429: 匿名さん]

増と言ったって
首都圏の街も色々、マンションの仕様や立地も色々。

[430: 匿名さん]

やっぱり値上がり始まってるよな。
震災後は半額くらいで売ってたのにね。

どんどん値上がりしてきちゃった。

[431: 匿名さん]

ヤフー不動産見てるけど、お得物件出なくなったね。
去年までは安い物件もチラホラあったのに。

みんなマンション購入に走り始めたんだろうな。

[432: 匿名さん]

住友が絡んでると値段は高くなるよ。
この景気だと290になってもおかしくない。

下手したら景気良くなるまで販売を遅らせる可能性だってある。

一番高く売れるように、様々な手を売ってくるのが住友のやり方。

[433: 住まいに詳しい人]

>住友が絡んでると値段は高くなるよ。

わかってないなあ
ココの場合、三井以外は名前貸しみたいなもの

[434: 匿名さん]

名前貸しなんかしない。
住友が絡んでると値段は高くなる。

そのうち、販売延期の連絡が来るよ。

いつもの住友のやり方。延期して値段を高くする。

で、他の安いマンションも買い逃す。

我々客にとっては最悪のやり方なんだよな。

[435: 匿名さん]

年度末近くは毎年、中古が売れるシーズンなのに、
そんなことは無視して、マンションブームであるかの様に言いたい人がいるね。

[436: 匿名さん]

去年より売れてるからブームな訳なんだが（笑）

[437: 匿名さん]

株価が上がり続けているのも知らない人なんだろうな（笑）

アベノミクスって言葉も知らなさそう（笑）

[438: 匿名さん]

スミフの販売延期攻撃また出るのかな

[439: 住まいに詳しい人]

>>434
土地売り主は東電だから
スミフがそこまで頑張る必要は何もないんだけど

知ったかさんは面白いｗ

[440: 匿名さん]

名義貸しじゃなくてJV物件って、各社で業務を分担する。ここは販売を三井が仕切ってるみたいだから、すみふみたいな売り方はしないでしょ。

モデルルーム行ったときには分担を確認したほうがいいかも。デベによっては、内覧とか引渡を平日にやるところもある。入居後の定期点検とかもあるから、平日だけ対応ってデベが引渡とアフターサービス担当だと会社を休まなければならないとか、結構振り回される。引渡が野村だと、本社に呼び出されるし。引渡って残金清算を確認して鍵を渡されるだけなんだけど。

[442: 匿名さん]

スミフは出しゃばってくるよ。金を出しているのはスミフを含むほかのデベ。
やっと５年ぶりに大もうけできるチャンスが来たんだから当然といえば当然。

[443: 匿名さん]

すみふみたいな売り方して大量に完成在庫出したら、他のデベに次から相手にされなくなるのは確実だから余計な口は挟まないでしょ。即日完売至上主義の野村も入ってることだし。

[444: 匿名さん]

前回のミニバブルのとき、すみふは高値で売り出そうと売り渋りして半年も販売を先延ばしした物件がある。ところが、リーマンショックが起きちゃって、そのあをりを受けて売れ残りどころか、いまだに販売中なんてことしちゃってる。アベノミクスでバブルも囁かれてる今、また、同じことするか、学習したか、どっちだろうね。

[445: 匿名さん]

バブル終わり頃にやるからそうなる。
バブルが始まったか、始まらないかっていう今なら、確実に延期してくるだろうね。

さぁ、スミフのお手並み拝見といこうか。

[446: 匿名さん]

アベノミクスバブルの序章のいま、高値設定したら、給料が上がってないから買えない。給料が上がるの待ったら、バブルは終焉ってところでしょ。

それにミニバブルで価格を吊り上げた反動で、その後、不動産不況でデベがばたばた倒れた。同じことしたら馬鹿としか思えない。

[447: 匿名さん]

株価の上昇で、内陸の比較的高めの物件の引き合いが増えている一方、
今まで過度に割高だった湾岸物件の価格は下落傾向にあるって
不動産業の知り合いに聞いた。

湾岸は今後も供給過剰で価格水準は相当下がっていく可能性が高いって。

[448: 匿名さん]

湾岸売りの内陸買い、バブルで価値がなくなるのは新興銘柄、投資の基本。埋立地は圧倒的に不利。

[449: 匿名さん]

株の話とごっちゃになってない？

そんな感じだと大損しちゃうよ。

[450: 匿名さん]

株価の上昇で、湾岸の比較的安めの物件の引き合いが増えている一方、
今まで過度に割高だった内陸の価格は下落傾向にあるって
不動産業の知り合いに聞いた。

内陸は今後も供給過剰で価格水準は相当下がっていく可能性が高いって。

[451: 匿名さん]

スーモの物件マップを見ると湾岸にいかに供給が密集しているかがよくわかるよ

あんなに売れ残っているのにやばくない？

[452: 匿名さん]

内陸の一等地買われるよりいい。

田舎者には存在すら確認できない空中に置いとくのが丁度いい。

[453: 匿名さん]

何で普通にこういう家を買わないの？本当に馬鹿なんじゃないの？騙されてばっかりで。



http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=13&md=area&...

[454: 匿名]

湾岸タワーは明らかに供給過剰。
埋立地に見渡す限りタワーが建ち並んでいるよね。
周辺住民なら知ってると思うけど、中古物件も希望価格じゃ売れなくなっているでしょ。
誰かが書いていたけど、ババ抜きが始まっているんだと思う。
くれぐれも皆さん高値掴みしないよう御注意！

[455: 物件比較中さん]

豊洲周辺の物件は怪しいブローカーっぽい人たちに目を付けられてるから、
俺みたいに住居目的で探すには良くないエリアなんだよな・・・

この物件も気になったからスレを覗いてみたけど、案の定、価格の話ばかりだから、
中央区内で買うことになりそう。

それにこの物件は完成が少し遅い。
竣工が再来年だと、消費税も上がっているし、自分自身も40歳になってしまうし・・・
湾岸エリアは東京都内としては高齢化が進んでいないことが魅力だったけど、
自分自身が40歳になってしまうことを考えると、もはや『湾岸エリアは若い』とは言えなくなってしまったと思う。

この物件も普通に契約者の平均年齢40歳以上の加齢臭マンションになりそう。
建物はこんなに若々しいのに・・・

[456: 匿名さん]

そして２０年後の開発を織り込んだ価格で買うわけですから、損ですね。60歳になってやっと適正価格。

[457: 匿名さん]

湾岸は見晴らしが良いから、見渡す限りタワーが建ち並んでいるように感じるだけ。
内陸もマンションだらけではある。特に池袋や新宿はタワマンだらけ。

[459: 匿名さん]

リセールを狙うなら都心3区の駅近でしょう。それでもかつてのように値上がりは期待できませんよ。下落率が低いということです。江東区はないよ。ましてや12分はない。

[460: 住まいに詳しい人]

>安くなってるかどうかは、ヤフー不動産みたらすぐに分かるだろうに。

Yahoo!って使わないから、よく知らないのだが
「すぐ」わかるの？

[461: 匿名さん]

豊洲界隈のマンション事情をまとめると：

・人気物件（中古物件）と言われる物件の更にその中でも人気の間取り/方角で＠300
・豊洲全般で中古物件の価格上昇は3.11以降ストップし、その後大幅ではないが下落傾向にある
・スミフ物件の売残り状況及び同社中古物件が売れない状況たるや悲惨と言わざるを得ない
・長谷工村の3物件も一時上昇傾向にあったが全般に値崩れしていることと、本物件のような新築が豊洲及び東雲（及び中央区）で続々出てきているため、値崩れが激しくなる前の“駆け込み売り”が最近目に余る（しかし思うように売れていない）
・ららぽーと隣接のＭ社物件は安く購入し高く転売している事例が多いが、高値で売り利ザヤ稼ぎをする傾向にあるが、ここはそもそも住居目的より投資目的での購入者が多いため、売り物件が出易い
・豊洲既存物件含め値崩れを防ごうとしている住居者及び仲介業者の狙いは、そろそろ中古物件が次々に10年目を迎えるわけだが、管理費 and/or 修繕積立金が上昇する前に売り飛ばしたいと思う所有者がより高値で売れるように豊洲エリアの価格を維持しようとする働きが作用している

もう少し書き下せることはあるが、以上だけを考えても本物件の販売価格が幾らになろうとも（＠200？　＠250？　＠300？これはまずないと思うが、何れの価格帯であっても）、ひとつ言えることは購入した後の転売価格は惨憺たるものになることが予想される。

[462: 匿名さん]

かってゴミ捨て場だったところを買おうとするヤツの頭の精神構造がわからん。
今ゴミ捨て場なら買うか。湾岸だとかいっているけど冷静に考えてみな。

[463: 匿名さん]

＞４６２　のように、かつてｘｘだったという人間に限って何も考えていない人（考える力が無い人）。　かつてｘｘだったではなく、これからｘｘだからという見方が出来る人は脳が正常で思考力がある人、つまり自分に有益な判断が行えるということ。

決して本物件は将来性があるという意味ではありません、誤解無きように。

[464: 匿名さん]

湾岸はセカンドハウスだろ

[466: 匿名さん]

462を客観視で喩えてみよう。

ゴミ捨て場に集る蝿。

[467: 匿名さん]

江東区のリセールは23区の中で上位3位 100％越えてる

三菱地所のDMにランキングが載ってたよ

世田谷区は90％(涙)

[468: 匿名さん]

三菱地所のDM、それ広告じゃん。
客観的データじゃない。

[470: 匿名さん]

＞363
ここは都心じゃないですよ

[471: 匿名さん]

区ごとのリセールランキング見てもあまり参考にはならない。　個々の物件でリセール率は異なるわけだからねえ。
リセール率が上位の区であっても売れない物件は売れない。　森だけ見て話してもダメ、木や木の幹まで見ないとね。

[472: 匿名さん]

あえて言うなら、豊洲含め江東区は都心周辺地域と言うべきでしょう。　都心とは昔も今も行政・ビジネスの中心または中枢となっている地区のことだから、港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区（渋谷区、新宿区は副都心というべきかな）でしょ。

[473: 匿名さん]

skyzってどういういみですか。

[474: 匿名さん]

豊洲はもう都心と言ってもいいのでは？

日本を代表する企業の本社も多くなったし、豪華なタワーマンションが立ち並ぶ姿は圧巻だよ。

[475: 匿名さん]

ネガすればするだけ、人気物件だと言うことがバレるだけ（笑）

[476: 匿名さん]

〉458
458は不動産業者だろう。
売るためには人を騙してもいいのか？
マンション価格があがっているだと？
馬鹿も休み休み言えよ。
下品な業界。モラルも何もあったもんじゃないな。

[477: 匿名さん]

不動産バブル始まるっていうのに悠長だねぇ〜〜〜（笑）

また、買い逃すよ。

[478: 匿名さん]

不動産業者なんて千三つ屋なんて揶揄されるほど。ましてや匿名掲示板だよ。

モデルルームでも口頭の説明は真に受けないで、書面で角委任できることだけで判断するのが鉄則。口頭だけだと後で言った言わないになるのが落ち。録音するのもありだけど、後で確認するのが結構手間。

[479: 匿名さん]

必死にネガに売り込むポジ（笑）生産性ゼロ。

[480: 匿名さん]

あっ、そうだ。内覧のときにCGイメージに無い目立つ配管がエントランスの真上にあったってことでもめてる物件のデベがここに名を連ねてる。書面も危ういか。青田売り物件は何を信じて判断すればいいことやら。

[481: 匿名さん]

それが人気物件の宿命ってやつよ〜〜。

[482: 匿名さん]

江東区の徒歩12分で威張るなよー。恥ずかしい。普通だよ。

[484: 匿名さん]

江東区＝恥ずかしい
埋立地＝恥ずかしい
タワーマンション＝恥ずかしい

３つ揃った家なんて住みたくないよ。

[485: 匿名さん]

最近は新しい話題もないし、スレの常連さんたちもいなくなっちゃったね。検討者とは思えない人ばかりだよ、まったく。

[486: 匿名さん]

江東区が恥ずかしいんじゃなくて、普通を高級と言い切っていることが恥ずかしいんだよ。

豊洲は豊洲なりにいいよ。普通だよ。

[487: 匿名さん]

のらえもん調べ

[488: 匿名さん]

これで@245以下で出たら、周辺物件軒並み、大打撃だな。そりゃ必死に高値煽って、高いと思わせたいわけだ。誰かが@240って内部情報らしきものバラした時も、すげぇ嫌がらせされてたのも納得。

[489: 匿名さん]

487
いい表だな。煽りたちも、だんまりするしか無いな。せいぜい「現状はそうだが、実際は◯◯が適性」くらいしか言えなくなる。これからは、この表を定期的にレスすっか。

[490: 匿名さん]

高値煽りさん〜 早く何かレスしてよ

[491: 匿名さん]

>>490
487の図を見れば、おいそれと高値煽りも安値煽りもできなくなる。
説得力のある図だよ。

[492: 匿名さん]

この図を見ると@240から@260の間といった感じですね。
今後の景気次第だなぁ。下手したら@270ってのもあるかもね。

[493: 匿名さん]

のらえもんさんを支持してますが、Skyzはもっと安いよ。駅遠であることから、220-230とみる。もうすぐわかることだけど。

[494: 匿名さん]

いい表だとか説得力のあるだとか…
まじで今更そんな反応してるわけ？

自分では調べず、散々くだを巻くタイプ。
ゴミ捨て場に集る蝿以下。

WCT分譲時の平均単価はもちろん最安値・最高値、構造とか全く知らないんだろね。
BMAって知ってる？BTRって知ってる？AHOって知ってる？

相場観すら知らずに惑わされていたAHO。
AHOは少し勉強してから書き込めよ。

[495: 匿名さん]

>>494
成程成程。あなたの書き込みには具体的な情報が何もありませんのでご指南願いたいのですが、ここの坪単価はおいくらと予想されていますか？
ちなみに某御大は@150-170、少なくとも200は割るであろうというご高説を持ってらっしゃるようですが、あなたも同じお考えでしょうか。是非お教えいただきたい。お願いします。

[496: 匿名さん]

495

200を切るだなんて糞以下。
290とか根拠のない煽りも糞以下。

上の二行から、私の見解値を読み取って下さい。

[497: 匿名さん]

>>496
御提示ありがとうございます。しかしながら幅が大きすぎて、些か説得力に欠けますな。
いやこれは失礼。これ以上は何も申し上げますまい。

[498: 匿名さん]

@240以下だったら２件買うよ（笑）

100%無いだろうけど。

[499: 匿名]

あれ？＠250なら2軒買うって言ってましたよね？

下方修正ですか？

[500: 住まいに詳しい人]

つうか、5年も売れ残っている物件を注釈なしで掲載している時点で
不親切というか、バイアスのある情報なわけで

スミフの＠300なんていうのはプチバブルの勘違い価格なんだから

[501: 匿名さん]

497
行間を読めないようですね。
200と290の中間点ということです。

沖式より15万ほど高くなってしまうが、沖式でも結果としてかなり外れているケースはある。
特に湾岸は。

[502: 匿名さん]

あの文章で、行間読めと？
おもしろい人がいるようです。

現在、駅から徒歩15分以上のところに住んでいます。
天候、気温が荒れる日はつらい事が多々。
ただし、慣れます。

その慣れと個人予算のバランス問題かなと。
家族の賛成や会社までの時間も考慮にいれますよね。

[503: 匿名さん]

犯人は20代から30代、もしくは40代から50代。
行間から、私の見解値を読み取って下さい。

[504: 匿名]

犯人は・・・美魔女？

[505: 匿名さん]

行間を読めない人は、素直に駅近物件を選んだほうがいいよ。
錯綜情報に惑わされ、騙されやすいから。

[506: 匿名さん]

しょうがない。@240だったら３件買うよ。（笑）
これでいいか？

[507: 匿名]

＞506
う〜ん…。＠250は有り得ても＠240は無さそうですからねぇ。

でも３軒ってことでヨシとします(笑)。

ちなみに最多価格帯が＠250、平均にすると＋α、が私の予想です。

[508: 匿名さん]

通常デベは１社ですが、ここは主要６社がそろっている。これの販売価格への影響は下がる方向だと購入者にありがたいけど。

[509: 匿名さん]

6社いることのメリット、デメリットはありますか？

[510: 匿名さん]

災害に脆弱性を露呈したタワーマンション自体が不人気なのに。
さらに液状化や津波危険抱えて。
誰に売るつもりなんだろうか。

[511: 住まいに詳しい人]

>>508
この事業はタイミング的に東電救援スキームになったわけで
事業者の数はあまり関係ない

「内幸町を開発するのは三井、本店の現金化はウチが面倒をみます」ということで
ここでも事業持ち分の大きい三井の発言力が圧倒的でしょ

[512: 匿名]

どのデベも周辺にも多数在庫を抱えているのだから、その売れ行きに影響を与えるような低価格では出さないでしょう。

かと言って、長期間ダラダラ売るのも絶対避けたい。

なんだかんだ、487の図から推測できる通りにしかならないのでは？

[513: 匿名さん]

今朝もマンション営業同士で掲示板盛り上がるww

[514: 匿名さん]

>509

JVにしているのはリスクヘッジのため。ここに名を連ねてる各社は、これくらいの規模の物件を１社だけで仕切る実力がある。それをリスクヘッジのために分担するってのは、デベも販売リスクがあるって認識してるって事。

[515: 匿名さん]

大手デベと言ってもそれぞれ得意、不得意がある。JVの場合、デベが販売、設計とかを分担していたりして、それぞれが強みの部分を活かせれば、トップ６社が集まっているだけに最強のものができる。逆にデベ同士、普段はお互いにライバル同士だから、連携ができなければ１社単独以下のものしかできない。以前、地所と三井のJV物件見に行ったことあったけど、担当営業はもう一社の悪口ばかり。こりゃダメだなと思ったら、案の定の結果だった。

各社の特徴を研究して、どこがどう分担しているかを確認するのは必須かな。

[516: 匿名さん]

少なくとも今分かっているのは、三井が販売と管理会社を分担すること。三井の営業は、客を選ぶことで有名。最初のアンケートで予算とかちゃんと考えて記入しないと、門前払いされる可能性がある。

[517: 匿名さん]

アンケートの予算と希望面積の回答結果は、実際の価格決定にかなり大きな影響を与えます。

価格が正式決定になる前は、必ず低めの価格でだしたほうがよいでしょう。

かといって坪150万とかですと非現実的なので、坪単価200万を少し切るくらいを目安にアンケートを回答するとよいと思います。

[518: 匿名さん]

それって価格下げのための情報操作ですか？
普通に正直に書けばいいでしょｗ

[519: 匿名さん]

安く書くと相手にもされなかったり、抽選で不利になったり、お得情報貰えなかったりするよ。

まあ、そうやってライバルを蹴落としたいんだろうけどね（笑）

[520: 匿名さん]

アンケートで高い価格を回答したらデベにぼったくられるだけだし、下手に安い価格を回答したら相手にされない。大分前に三井の他物件だけど資料請求したら、電話がかかってきて予算を答えたら、別の物件の資料送ってきた。最初に資料請求したのは２線利用可の急行停車駅だったけど、送ってきたのは沿線の各停駅の物件。あなたに買えるのはこれだといわれたようで、気分悪かったな。

ある程度相場を研究して回答しないといけないから三井って大変。ちなみに三井はモデルルームで最初はパートのおばさんが対応する。その後に営業がでてきたらお客さんと認められたってこと。

[521: 匿名さん]

正式発表前のアンケートは、確かに価格に影響しますが、それは坪単価を下げることより、狭く安く見せることが多くなります。

[522: 匿名さん]

野村も露骨だよ。営業が応対して見込み客として認められると、次回の予約を決めて検討をよろしくお願いしますと言って帰されるけど、見込み客でないとはいさようならでおしまい。気がついたら販売が終わってるなんてことも。

[523: 匿名さん]

アンケートや要望書の集まり具合が価格に影響をするのは確かなはず。特定の部屋に希望が集中しないようにとか、その逆のことが無いように部屋毎の価格を調整する。以前、NHKのマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。アンケートから駆け引きの始まり。

[524: 匿名さん]

煽っても結局、収入多い人にかっさらわれておしまい。策士策に溺れる、ですよ。
下手な工作する方が馬鹿を見ます。

[525: 匿名さん]

アンケートで高予算の回答をして、高値設定させる。売れずに完成在庫になってから、実物を見た上で値引き交渉をするって作戦はどうかな。地所物件でCGと実物が違うってのが問題になってるよね。青田売りはリスキー。

[526: 匿名さん]

アンケート以上に要望書の提出が価格設定に影響を及ぼす。提示してきた予定価格が高かったら、皆で要望書を出さない作戦をするってのはどうかな。

[527: 匿名さん]

無駄でしょ

狭い部屋を勧められてオシマイ（笑）

[528: 匿名さん]

高かったら買う必要ない。

5年前、wコン東雲が坪90から売り出し。
坪80でも世間は誰一人驚かない。

[529: 匿名さん]

528
上がるのってあっという間なんですね。

[530: 匿名さん]

倍率ついて人気があったから、デベが上げただけ、その後に買った人は損してるよ。

[531: 匿名さん]

過小評価され過ぎたものは一気に上がっちゃいます。

後になってどうこう言っても
後の祭り。

[532: 匿名さん]

今から株を買うかどうか悩んでいるのと同じような感じだと思うよ。

[533: 住まいに詳しい人]

>5年前、wコン東雲が坪90から売り出し。

リーマンショック前から時間旅行してきた人の意見って
役に立つのか？

[534: 匿名さん]

1,110戸 　←　これやっちゃうと無理でしょう。町一つ分だもん。

もったいない上がらないよ。

[535: 匿名さん]

>534

WCT
TTT
PCT
の総戸数は知ってる？

分譲時より上がったの知ってる？

今でも分譲割れしてないの知ってる？

[536: 匿名さん]

なんとか安く買えないかなーって思って書き込んでるだけだろうし、、、、
虐めるのはどうかと思う。

人気ある証拠だと思えばいいんじゃない？
倍率下げるために工作始めた人もいるみたいだし。

[537: 匿名さん]

都心への通勤を考えてここも検討しましたが、
埋立地で地震が怖い上、タワーでは一人当たりの資産価値も低く、
将来うる時に大損しどうなので、明治神宮近くの中古マンションにしようと思います。
街並みもいいし、住んでる人も湾岸みたいにガツガツしていなくて良かったですよ^_^
ご参考まで^ - ^

[538: 匿名さん]

ミニバブル期前の物件の情報が今に当てはまるわけ無いじゃない。ミニバブル期にはどこも２割上がった。バブルよ再びってデベは思ってるんだろうけど。アベノミクスは成功するか失敗するか。失敗したら日本沈没だけど。

あの時期の販売であったにもかかわらず、WCTは何年もかかってやっとこさ。ミニバブルに助けられたけど、あれがなかったら無残な結果だったはず。

[539: 匿名さん]

都心の希少立地物件ならアンケートで予算を安く回答することによる門前払いのリスクはあるが、
いくらでも替わりのある湾岸のましてや不便で変電所隣接のここに関してはそんな心配は皆無。
何せ今後同じ湾岸エリアで同じようなタワマンが5000戸以上供給されるんだから。

とにかくアンケートや要望書では安く予算を提示し、ガンガン強気で交渉すべき。

[540: 匿名さん]

不動産屋の売り逃げ相場。素人は騙されて終わり。

[541: 匿名さん]

>あの時期の販売であったにもかかわらず、WCTは何年もかかってやっとこさ。ミニバブルに助けられたけど、あれがなかったら無残な結果だったはず。

WCT@東雲
なんだけど、港区と間違えてる？

WCT@東雲は、周りに何もなかったので激安。
ここも激安だったら上がるポテンシャルあり。
たら、ね。

[542: 匿名さん]

WCT、ワールドシティタワーズと勘違いしてるね

[543: 匿名さん]

ある程度お金が無いとなかなか踏み切れないんだよね。

貧すれば鈍するってやつで、
結局買えずに損して歯ぎしりして悔しがるってパターン。

昔から何回となく繰り返されてます(笑)

[544: 匿名さん]

某完売物件、見込み客と判断されなかったのか販売時には相手にされなかったんだけど、竣工間際になってキャンセルの案内が何度もきてる。営業って節操無いよな。

[545: 匿名さん]

信じる信じないは
自己責任でお願いします。

[546: 匿名さん]

>545

どのコメントに対してのレスかアンカー入れないと分からない。

[547: 匿名さん]

1,110戸 　←　これやっちゃうと無理でしょう。

[548: 匿名さん]

1110戸＋さらに500戸　だからねえ・・・・・

[549: 匿名さん]

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人←まだこのあたり？？？
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

[550: 匿名さん]

>549
誰も読まないよ

[551: 匿名さん]

20代が今の40代の半分しかいないから、10年後は地獄だろ。スカスカ。

[552: 匿名さん]

データ見ると、震災で、完全に終わってんじゃん。

湾岸埋め立て、ヤバいってこと。逃げまくってる。

[553: 匿名さん]

作っても売れないようなところは
そもそも作られなくなって行くでしょうね。

やっぱ狙いは心南3区ですかね？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[554: 匿名さん]

埼玉だけは、震災、戦争、何でも人口増えるよ。最強。

[555: 匿名さん]

内陸は高いよ。強固地盤は限られた資源だからね。拡張できないし。

[556: 匿名さん]

こんな所まで売り込みですか、
大変ですね。

[558: 匿名さん]

最近の豊洲、人気復活しちゃってますからねぇ。
売れすぎでしょ。

アベノミクスのおかげですわ。

[560: 匿名さん]

ああ、湾岸はダメだよ。海まで汚染されてるから。

[561: 匿名さん]

506 汚したのはあんただよ。

[562: 匿名さん]

>470
どう考えても「都心」だけど

[563: 匿名さん]

562　やめてくれ。お前みたいのがいるから、江東区がバカにされんだよ。新豊洲が都心のわけないだろ。新豊洲は丸太が浮いてた木場だよ。どこの世界に丸太が浮いてた都心があんだよ。

[564: 匿名さん]

この間までゴミ捨て場でしたし、来世に期待ですね。

[565: 匿名さん]

豊洲なら良かったけど新豊洲はなあ・・・

[566: 匿名さん]

新豊洲はこれからでしょ。

[567: 匿名さん]

564は嫌な人だね。会社じゃ出世できないタイプ。

[569: 匿名さん]

週末、有明〜豊洲に行きました。海に盛り土した埋立地が橋でつながれた街並みに驚きました。そこにタワーが建ち並び、デベロッパーの看板が張り出され、既に大勢が過密に暮らしていることも驚きでした。首都直下型地震が来たらどうするつもりなのでしょうか。埋め立て地を購入してしまった人達は、デベロッパーに踊らされているなと思いました。

[571: 匿名さん]

デベだってサラリーマン集団なんだから自分がどんなに危ないと思っていても会社のために働かないといけない。みんなが懸命に利益を目指したらこうなった。誰が悪いわけではなく。

大平洋戦争もバブル景気そんな感じで始まった。日本人はいつもそうやって変な方向に向かうんだよな。後世の人からみたら異様だが、その時代の当事者は異様さに気付かない。気付いても気付かないふりをする。

[572: 物件比較中さん]

豊洲は言うなれば『新しい世田谷』という位置付けなんだと思う。
新しく入って来る人にとって世田谷は下町化が進み過ぎて価格と印象が一致しない。

安価な埋立地がどんどん拡大して行くことからも、今後50年の東京の住宅地が
豊洲を中心に発展していくというイメージはたしかにあるよ。

ただ、現状はまだ少し不便で価格ほどの利点が少ないことが欠点といったところじゃないかな。
すでに購入している人たちは発展を織り込んだ価格で購入しているから、
新しい物件が建つと気が気じゃないのだろうけど、切りがないと思うよ。

[574: 匿名さん]

573さん
ゆりかもめの最前列から見たのですが、クレーンしか見えませんでした。
多分基礎工事中ではないでしょうか？隣の変電所？は想像以上に大きかったですよ。市場予定地からはいく本かの煙が出ているのが見えました。

[575: 匿名さん]

＞573
そんなにムキにならなくても。
569さんじゃないけど、湾岸道路走ってたら誰もがそう感じるんじゃない？
殺伐とした埋立地に密集したタワーマンション群。
こんなところによく住めるな、というのが素直な感想。

[577: 匿名さん]

＞576
「マンションは立地で買え」が鉄則。
変電所隣接、魚市場至近、最寄の沿線はゆりかもめ、有楽町線の駅まで10分以上、
都心方面に広大な空き地、などなど・・・。
逆に「買い」の要素があったら教えて欲しい。

[578: 匿名さん]

576さん
市場前の次の新豊洲駅だったので…でもそうなんですね。失礼しました。

[579: 購入検討中さん]

私は世田谷生まれ育ちですが、逆に湾岸のような広々した部分に憧れてます。地域差もありますが、あの細く入りくった路地は嫌ですね。新しい街に住みたい！
569さんのような考え方が一般的なのかもしれませんが、そうでない人もいるわけですから、興味がないのならわざわざここを選択しようとしている人たちを見下すような書き込みはせずにそっとしておいてくださいね。
デベロッパーに躍らせているだけ？
それだけで数千万円のものを購入すると思いますか？

[580: 匿名さん]

東京ガスは新豊洲辺りの土地所有者だが、その子会社と思われる東京ガス豊洲開発株式会社が街づくりのコンセプトブックをまとめているようだ。３０年くらいかけてあのエリアを開発していくみたいなことが書かれている。9ページの図の着色の仕方から見て、区域1、区域2、区域4、区域8が東京ガス所有地と推測されるが、これらは非常にゆっくりしたペースで開発されるということなのか。
また、コンセプトの内容を見ても、要は樹木を沢山植えるというぐらいしか読み取れず、魅力に欠ける。
http://tokyogas-toyosu.co.jp/consept_book.pdf

[581: 匿名さん]

倍率下げ工作始まったね。

アベノミクスの効果がこんなに早く出てくるとは。

[582: 匿名さん]

西新宿や東池袋や五反田や武蔵小杉など、密集したタワマン群は内陸にもあるわけだが、
湾岸のタワマン群に驚く人達は、内陸のタワマン群を見たことがない人達なのだろうか。

[583: 匿名さん]

内陸のタワマン群って何ですか？
確かにみた事ないかも。

どこに集中してるの？川口とか？（笑）

[584: 購入検討中さん]

私も犬を飼っているのでいわゆる都心といわれている住宅地より、湾岸の歩道も広く整備されている街に憧れて引っ越しを考えていいます。
569はステレオタイプでしょう。
ほっときましょうね。

[585: 匿名さん]

５７９さん

また世田谷とか出すから嫌われるんです。
ここが気に入ってるのなら世田谷がどうこう言う必要ないでしょう？
世間一般の評価では雲泥の差がついてる訳ですから。
もちろんこちらが泥ですが、比べなければ泥も雲も無いわけです。

[586: 物件比較中さん]

そうは言っても現実問題、東京都下で積極的に住宅が供給されそうなのって湾岸しか無いからな。
新しい埋立地の所有権で揉めていることから見ても、近いうちに湾岸区？が創設されることも目に見えてる。

埋立地のデメリットがあるのも事実だけど、
結局今の東京に湾岸より魅力的な新興住宅地があるのかという相対的な話だと思うよ。
２０世紀に憧れられた世田谷、杉並、中野あたりはすでに下町化しているし、
都心にしても再開発で制限が多く街並みもモザイクにならざる得ない。

その点、湾岸エリアは完全に新興住宅地で土地も安く地権者が複雑だったりもしない。
ただ、自分の場合はわけあってリセールも念頭に入れているから都心三区or湾岸区で最後まで悩むと思う。

[588: 匿名さん]

確かに、湾岸とか埋立とかに強い拒否反応を示す人たちが一定割合いる。
でも、その人たちのおかげでこんなに住みやすい利便性の高い地域
を比較的安く手に入れれる事ができたので逆にありがたかった。
でも、最近は、その勢力が行き絶え絶えになり、それにともない湾岸の
価値も上がったので万々歳だ。

[590: 匿名さん]

有楽町線しか使えないのが痛いな。
ゆりかもめは論外。

[592: 匿名さん]

>587
どこら辺の歩道が全面上下に歪んでましたか？
たまにそういう書き込みを見るのですが、実際に見たことがまだなくて。
確認してみたいのでぜひ教えてください。

[593: 匿名さん]

>591
東京駅まで25分もかかりませんがどちらと間違われているのでしょうか？

しかも新幹線で25分と比較されても。。。

ギャグですか？

[594: 匿名さん]

大宮から東京駅まで、そんなに早いかなと不思議に思ってましたが、新幹線で25分ですか、、、

[596: 匿名さん]

>595
大宮の方はマンションから駅までの時間を考えていないのに、なんでこちらだけその時間を考慮するのですか？
比較する条件が間違っています。

[597: 匿名さん]

最寄駅までの時間、乗り換え時間まであげ始めたらキリがないよ。
ようは利便性を議論したいわけでしょ。

[599: 購入検討中さん]

みんな必死すぎ。
うける

[600: 匿名さん]

５９１はそのまま大宮に住んでるのがよろし。